臺灣花蓮地方法院民事判決
109年度簡上字第65號上 訴 人 楊首濬訴訟代理人 陳鈺林律師被 上訴 人 張華平
參 加 人 花蓮縣花蓮市公所法定代理人 魏嘉賢訴訟代理人 林建甫
黃玄如上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國109年8月21日本院花蓮簡易庭108年度花簡字第521號第一審判決提起上訴，本院於民國110年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及參加訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人自民國103年11月24日起至108年11月23日止承租伊所
有花蓮縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋），伊於租賃期限屆滿前即多次以存證信函通知上訴人系爭房屋於租賃期滿後不再續租，詎料上訴人均置之不理，於租期屆滿後亦不搬遷。上訴人自103年11月24日起至108年11月23日止以每月4,800元承租系爭房屋，於租賃5年期間應給付伊之租金總額為新臺幣（下同）288,000元（下稱系爭租約），惟上訴人自104年2月份起即未按時給付伊租金，截至租賃期間屆滿之日止，僅給付伊租金284,400元，尚積欠3,600元租金未給付。另上訴人自租賃期間屆滿迄今仍拒不搬遷，每月受有相當於租金之不當得利，致伊受損害，爰依民法第179條規定請求上訴人自108年11月24日起至搬遷之日止，按月給付伊4,800元。
㈡「買賣房屋」與「租賃房屋」是兩件獨立不同的事情，上訴
人如果認為買賣房屋的「協議書」有爭議而損及其權益，應該提出事實與證據另案向法院訴訟求取公平正義，而不是煩擾法官去為他調查陳年舊事和他的一面之詞、顛倒是非之論調。伊主張租賃房屋合約書經雙方簽名蓋章，就要雙方遵守約定的條文，否則就是背信違法。伊曾訴訟控告上訴人多次拖欠租金要取消租賃關係，但上訴人依法補付後繼續租滿約定的租期5年，表示上訴人完全承認該租賃契約的真實性與合法性，也就是說沒有存在「通謀虛偽意思表示」，否則上訴人在租賃5年的期間早該提出訴訟取消租賃合約才對。上訴人是專業不動產營業員多年非常熟悉買賣、租賃的法律責任。買賣協議書中約定，訴訟結果是「稅籍證明」可以合法登記轉讓與「土地租約」合法可以轉移時，須收取尾款完成交易，但遺憾經地方法院與高等法院審理後結果是否定的，所以要取消協議，退還訂金給上訴人10萬元，伊不是不賣房屋轉移土地租約而是無能為力，豈知上訴人數次退還訂金不收，致伊不知所從。上訴人和配合的代書先打字好「協議書」與「房屋租賃契約」，一字不改要伊簽名蓋章，卻誣告伊是「通謀虛偽意思表示」，所以要請上訴人確定指明伊是與何對象通謀？協議書中寫「若」就是雙方沒有人能預知訴訟結果，但要承認接受事實，去停止支付尾款並停止協議退還訂金結束一切。
㈢爰依民法第767條、第179條規定、租賃契約終止請求返還房
屋結清租金及買賣契約解除後回復原狀之法律關係請求擇一判決勝訴，並聲明：⒈上訴人應將門牌號碼花蓮縣○○市○○路0
00 號之房屋返還予被上訴人。⒉上訴人應給付被上訴人3,600元，及自民國108年11月24日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告4,800 元。⒊被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人於原審則以：㈠系爭房屋為未辦保存登記建物，兩造已於103年11月24日簽訂
房屋買賣協議書，約定由被上訴人將系爭房屋事實上處分權以140萬元讓與伊，並交付系爭房屋予伊占有，是系爭房屋現在之事實上處分權人應為伊。依實務見解，此類未辦保存登記建物，因未經登記生效，其占有人本就不得以所有權人概念自居，自無適用或類推適用物上請求權之餘地，更遑論被上訴人早已將系爭房屋之事實上處分權讓與伊，被上訴人急於將訂金10萬元返還伊欲無故毀約，故被上訴人依物上請求權為返還系爭房屋之請求為無理由。
㈡退步言之，兩造因系爭房屋坐落之國有地尚未變更承租人，
被上訴人唯恐伊在承租人名義變更前不予支付國有地之租金，雙方才以所謂「房屋租賃合約書」約定被上訴人得以「房屋租金」名義向伊收取代為墊付之「國有地租金」，系爭租賃合約租金為4,800元與國有地租金4,810元相當即可肯認兩造自始無租賃系爭房屋之意思表示合致，充其量僅有伊委任被上訴人代為支付「國有地租金」之隱藏委任法律行為，則系爭租賃合約屬通謀虛偽意思表示而無效，被上訴人以系爭租賃期間屆滿為由，向伊請求清空遷讓返還房屋及給付相當於租金之不當得利為無理由。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審斟酌兩造主張及調查證據之結果，而為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服原審判決提起本件上訴，並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人第一審之訴駁回。其陳述除引用原審所述外，另補陳：
㈠系爭房屋乃被上訴人於93年間經由強制程序投標取得，則於
執行法院發給被上訴人權利移轉證明書之時，即發生所有權移轉之效力，僅生未經登記不得再以法律行為處分之問題。系爭房屋雖非執行債務人所有，而為第三人即參加人花蓮市公所所有，但基於物權行為之獨立性及無因性，被上訴人因民法第759 條之規定而取得所有權仍屬有效，除非參加人花蓮市公所對被上訴人起訴請求回復所有權並經判決勝訴確定，否則被上訴人在物權關係上目前仍為系爭房屋之所有權人，應無疑義。原審判決理由謂：「…第三人若因拍定人善意取得或其追認而喪失所有權，就其所受損害在執行法院分配價金後，得向受領價金之債權人請求返還不當得利。蓋債權人並無自責任財產以外第三人財產獲得滿足之權利，且該拍賣價金為拍賣物之代位物，應歸於原所有權人之第三人，執行法院未將之交還第三人而交付予債權人，使債權人受利益同時致第三人受損害，故第三人得請求債權人返還其所受分配之價金。（許士宦著，法院強制拍賣債務人以外第三人不動產之效力─以拍定人之地位安定及第三人之所有權保護為中心乙文，臺灣本土法學31期，亦持相同見解）。另無執行名義而為強制執行，將債務人之財產移轉於第三人，如第三人有取得財產權之法律上原因時，參照司法院院字第2776號㈢解釋意旨，債務人得分別情形，向債權人請求返還不當得利或請求賠償損害。學者王澤鑑亦認為：對拍賣他人不動產的法律關係，根本解決之道，應由拍定人取得拍賣標的物所有權，喪失所有權之第三人則得依不當得利之規定，向債權人請求返還其受分配之價金（王澤鑑，不當得利，第211頁，92年2月版）」。可見原審亦認本件之被上訴人如係出於善意取得系爭房屋，其所有權之地位應受保護。
㈡然原審又謂：「按土地法第43條之規定，乃為保護善意第三
人因信賴登記所為私法上法律行為而設，其適用有一定之範圍；又不動產物權之善意取得，係指因善意信賴不動產登記，依有效之法律行為而取得不動產物權者而言。依前開說明，系爭房屋為未辦保存登記房屋，並無登記之公示，原告自無因信賴登記而取得買賣標的物所有權之善意取得情形，故花蓮市公所並不生喪失所有權之失權效果，不能因執行法院之權利移轉處分即認為拍定人原告已取得所有權」云云，顯有誤會。蓋依第一點之說明，強制執行發給權利移轉證明之程序，並非物權上之法律行為，拍定人取得所有權非屬因法律行為而繼受取得。其乃因法律規定直接原始取得所有權者，自與土地法第43條之規定無關。則被上訴人是否善意取得應綜合考量所有情事，而非以系爭房屋有無登記為唯一之認定標準。是原審此部分之論述與上述第2 點認定內容似有矛盾，應無可採。綜上，本件被上訴人係原始取得系爭房屋之所有權，且在花蓮市公所對其請求回復所有權確定前，仍應推定善意受讓而為系爭房屋之所有權人。是則原審認其並未取得系爭房屋之所有權，基此錯誤事實導致最終之判決結果不利於上訴人，即有違誤。
㈢本件參加人花蓮市公所並未對被上訴人請求回復所有權，依
諸上引判例，系爭不動產之所有權（事實上處分權）目前仍為被上訴人所有，自不待言。且參加人民事答辯狀亦謂拍賣第三人不動產，如有善意受讓之情形，買受人仍取得不動產之所有權。是本件被上訴人如合於善意受讓之要件，即已合法取得所有權（事實上處分權），參加人即不得再請求返還。又被上訴人係於93年4月7日收受執行法院之權利移轉證明書而取得系爭房屋之所有權，但參加人迄今仍未起訴請求返還，應已逾15年之請求權時效。
㈣參證人即代書助理姚湘瀅之證詞，及系爭協議書及租約意旨
，可知兩造是約定上訴人以140萬元向被上訴人購買系爭房屋，因系爭房屋產權存有爭議，約定上訴人先給付訂金10萬元給被上訴人，被上訴人須以訴訟確認產權；如經訴訟確認產權非被上訴人所有，則兩造買賣契約無條件解約，亦即就系爭房屋之買賣契約設定解除條件。而在提起訴訟前因被上訴人同意將系爭房屋先行於103年11月30日交付上訴人占有，故上訴人須以租賃方式給付被上訴人每月租金4,800元。
故兩造間之法律關係實為買賣，租賃關係是為確保被上訴人訴訟期間上訴人使用系爭房屋應支付之使用對價。質言之，租賃關係並非獨自成立而係附隨於買賣關係，屬於兩造間買賣契約內容之一部分。是本件被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋，應以被上訴人得否合法解除買賣契約為斷，與租賃關係是否解除或終止無涉。
㈤系爭房屋已由被上訴人經由法院拍賣程序而取得所有權（事實上處分權），參加人已非所有權人：
被上訴人係於93年4月7日收受執行法院之權利移轉證明書而取得系爭房屋所有權，但本件參加人始終未對被上訴人請求回復所有權，依諸上引判例，在法院判決確定前權利移轉證書（即原發管業證書）並未失其效力，系爭房屋之所有權（事實上處分權）自拍定時起至法院判決返還參加人止，仍屬被上訴人所有。且本件參加人自拍定迄今仍未起訴請求返還，應已逾15年之請求權時效。原審雖認土地法第43條之規定，係指因善意信賴不動產登記，依有效之法律行為而取得不動產物權者而言。而系爭房屋為未辦保存登記房屋，並無登記之公示，不得主張因信賴登記而取得買賣標的物所有權之善意取得情形，故無上開法條之適用云云。然參加人雖於78年間因徵收取得系爭不動產所有權，但參加人並未占有系爭不動產，且在房屋稅籍登記上仍登記訴外人唐元福為納稅義務人。而一般未辦保存登記房屋之權利外觀，依法院強制執行實務皆係以房屋稅之稅籍登記為準，故唐元福始會在92年間遭強制執行，而由債權人指封拍賣系爭房屋，故不論依占有之事實或稅籍之登記，系爭房屋之所有權人均足認定為債務人唐元福所有。加以本件係法院執行之公開拍賣程序，在系爭房屋未有其他足資查證或任何揭露其權屬資訊之情況下，更足認定被上訴人係善意取得系爭房屋。依相同事件應相同處理之法理，系爭房屋雖未經保存登記，但在善意受讓之情況下仍應類推適用土地法第43條之規定，始足保障交易之安全。
㈥系爭房屋於兩造訂約買賣時確實為被上訴人所有，則被上訴
人事後將之交付上訴人管領，在外觀上已為占有之移轉，應認上訴人已取得系爭房屋之事實上處分權，至於事後之稅籍登記或土地承租之變更，不過為附隨之契約義務而已，並不影響事實上處分權業已移轉之事實。故被上訴人既已無系爭房地之事實上處分權，自無權請求上訴人返還系爭房屋。如認兩造間尚未移轉系爭房屋之事實上處分權，被上訴人亦不得請求返還。本件買賣契約兩造明白約定：「經訴訟確認產權非被上訴人所有，則兩造買賣契約無條件解約」之內容，自係就已成立之買賣契約設有解除條件。惟被上訴人於依上開買賣契約內容對參加人提起確認系爭房屋為其所有，經鈞院以105年度訴字第244 號受理後，竟於105年12月27日之言詞辯論期日當庭撤回起訴，事後因參加人不同意撤回，法院乃依法判決並確認爭屋為被上訴人所有而判決被上訴人勝訴。參加人不服提起上訴後，被上訴人竟又在第一審業已勝訴之有利情況下，在第二審準備程序撤回。是觀諸上述訴訟流程可知，被上訴人在第一審尚未判決前即欲撤回起訴，甚至在第一審勝訴後復在第二審撤回起訴，顯見其自始即無欲對參加人請求確認系爭房屋之權屬，更在第二審程序撤回導致無法再對參加人提起同一之訴，導致系爭房屋之產權無法以訴訟確認為被上訴人所有，其結果實與「經訴訟確認產權非被上訴人所有」之情形無異，進而主張解除條件成而得解除買賣契約。自係以不正當方法促使條件之成就，而應視為條件不成就。故本件買賣契約之解除條件既未成就，被上訴人自不得主張買賣契約業已解除而請求返還系爭房屋。又雙務契約解除權之行使，屬於不違約之一方，自不容違約之他方主張解除。是本件如認兩造間並未設定解除條件，但被上訴人上開起訴第一審勝訴復又撤回之行為，明顯係故意違反兩造買賣契約之明文約定其有違約之情形至明，依上說明亦不容其主張解除契約。詎原審不察竟認違約之被上訴人得主張解除系爭房屋之買賣契約，進而請求返還系爭房屋，顯然違法。綜上，本件兩造間之買賣關係仍屬存在，上訴人係本於兩造間之買賣契約而有權占用系爭房屋，不容被告主張解除契約請求返還。原審未予究明本件買賣契約之未能繼續履行係可歸責於被上訴人者，竟認其有權解除買賣契約並請求返還系爭房屋，難認適法。又如認系爭房屋確實為參加人所有，則受有相當於租金之損害者為參加人而非被上訴人，原審認上訴人應賠償被上訴人相當於租金之不當得利，與其認定之事實自相矛盾，同非適法。
㈦伊不主張系爭租約為不定期限租約，租金是被上訴人訴訟期
間由伊先行使用系爭房屋之對價，原審亦同此認定。伊在租約期滿後並未給付租金。伊曾將系爭房屋移轉房屋稅籍登記給母親，後來要變更為伊，足證參加人根本不知道這個房子是他們的，請求權已罹於時效等語。
四、被上訴人除引用原審所為陳述外，另補陳：請上訴人依租約履行，將房子還給伊等語，並聲明：上訴駁回。參加人花蓮縣花蓮市公所則以：㈠伊於78年間依法完成徵收程序，此有花蓮縣政府103年10月21日府地價字第1030198437號函所附前臺灣省政府77年7月26日77府地用字地154562號函核准徵收與前臺灣省政府78年5月9日78府地用字第65429號公告可稽，是系爭房屋於92年間因清償債務事件致遭鈞院民事執行處查封拍賣（105年度訴字第244號），即屬拍賣第三人所有不動產，買受人（即被上訴人張華平）可否原始取得系爭房屋所有權，須依其得否主張善意取得而定，而非上訴理由狀所稱：「被上訴人因上開民法第759 條之規定而取得所有權仍屬有效，除非花蓮市公所對被上訴人起訴請求回復所有權並經判決勝訴確定，否則被上訴人在物權關係上目前仍為系爭房屋之所有權人」。㈡系爭房屋為未辦保存登記建物，並由伊於78年間依法完成徵收程序而原始取得所有權，是即便被上訴人張華平於93年間經鈞院強制執行拍賣程序取得系爭房屋不動產權利移轉證書，其執行法院移轉系爭房屋所有權行為亦屬無權處分，伊既未曾依民法第118條第1項承認該無權處分行為，且被上訴人張華平亦不得依土地法第43條與民法第759條之1主張善意取得系爭房屋所有權，是上訴人楊首濬稱「被上訴人張華平係因法律規定直接原始取得所有權者」及「被上訴人張華平是否善意取得應綜合考量所有情事，而非以系爭房屋有無登記為唯一之認定標準」實不可採，伊仍為系爭房屋所有人。
五、本院之判斷：㈠經原審調閱本院105年度訴字第244號【含二審臺灣高等法院
花蓮分院（下稱花蓮高分院）106年度上易字第24號】、106年度花簡字第226號、107年度花簡字第81號民事卷宗(經提示予兩造表示意見，得為本件認定事實之依據)核閱後，兩造簽約及後續訴訟情形如下：
⒈兩造於103年11月24日就系爭房屋簽立系爭協議書及系爭租
約，有兩造均不爭執之協議書（下稱系爭協議書）、系爭租約可參(原審卷19至23、81頁)，堪信屬實。
⒉該協議書約定：楊首濬(買方)向張華平(賣方)購買系爭房屋
，土地為國有財產署所有，總價款140萬元，先支付訂金10萬元，因房屋產權與花蓮市公所有所重疊，現經法律訴訟完成產權確認，經法律訴訟結束並確認產權歸由張華平所有才支付尾款130萬元，若訴訟結束產權依然歸花蓮市公所，賣方依約無息本金全數退回買方10萬元，經訴訟確認若歸賣方所有賣方必按買賣程序辦理稅籍移轉及土地國有財產署承租權移轉。於103年11月30日前完成交屋，自104年1月1日起至訴訟結束，每月土地承租金4,800元由買方支付。違約責任：雙方定立此買賣合約除因上述條件無條件解約外，如因其他因素違約仍須負違約責任，買方如未依約而行經限期催告後賣方得逕行解除契約，並將已收之價款全數沒收，賣方如未依約而行經限期催告後並應同時給付買方同額之違約賠償金。兩造並在同日(103年11月24日)簽立房屋租賃合約書，約定出租人張華平，承租人楊首濬，租賃標的為系爭房屋，租期自103年11月24日至108年11月23日5年，租金每月4,800元。
⒊被上訴人於簽立前開協議書及房屋租賃合約書後，於105年6
月17日對花蓮市公所起訴請求確認坐落花蓮縣○○市○○段00000地號土地上之系爭房屋為原告所有，經本院105年度訴字第244號受理，於106年1月13日判決確認系爭房屋為被上訴人所有，經花蓮市公所提起上訴，花蓮高分院以106年度上易字第24號事件受理，嗣被上訴人於106年7月24日具狀撤回起訴而終結。依民事訴訟法第263條第2項規定，於本案經終局判決後將訴撤回者，不得復提起同一之訴，故被上訴人於前開事件第一審判決後撤回起訴，依法已不得再提起同一之訴。
4.被上訴人於106年4月5日對上訴人起訴，依協議書之約定請求上訴人返還系爭房屋，經本院106年度花簡字第226號受理後，被上訴人於106年7月12日撤回起訴而終結。後被上訴人於106年12月25日再對上訴人起訴，依協議書之約定請求上訴人返還系爭房屋，經本院107年度花簡字第81號受理，於107年7月20日判決駁回被上訴人之訴確定，有該事件卷宗及民事判決為憑(原審卷95至98頁)。
㈡就兩造簽立系爭協議書及租約之過程，證人即代書助理姚湘
瀅於107年度花簡字第81號事件結證稱：「我輔助的代書是姚進川，兩造間的協議書是在我們事務所見證的，而兩造間租賃契約書也是從事務所印出來的；兩造當時有提到法律關係包括土地租賃權移轉、房屋所有權移轉及移轉前之租賃關係，所以租賃契約書是輔助協議書的，且協議書上記載的租金4,800元，以及租賃契約書記載的租金4,800元，兩者是同一筆，也就是被告（即上訴人）每個月要給原告（即被上訴人）4,800元，不是9,600元；(問：為何會在協議書以外，又另外訂立租賃契約書？)因為協議書架構是協助買賣契約，也就是原告（即被上訴人）取得房屋所有權後要移轉給被告（即上訴人），而在移轉前兩造有租賃關係，所以協議書是特別針對買賣關係再詳為記載。協議書上雖然寫「土地承租金」，租賃契約書雖然記載「房屋租賃」，但是兩造並沒有區別土地及房屋，因為協議書是雙方先擬，帶來事務所，由我在電腦上登打出來，至於房屋租賃契約書，那是我們事務所本來就有的範本，且範本上本來就是寫「房屋租賃」，所以，雙方的認知是房地一筆租賃，而不是將房屋及土地分開租賃。那份協議書是兩造手寫的，帶過來給我的，協議書是雙方的共識。兩造當時有將意思表達非常清楚，我也有一一確認。今天如果是買賣契約的狀況下，通常會分期，但此份協議書只有收訂金。我們當初會把租金打上去是因為被告（即上訴人）每月支付租金給原告（即被上訴人），我忘記是原告（即被上訴人）與市公所，還是國有財產署有租賃關係，所以原告（即被上訴人）需要每月支付租金，關於兩造的手寫稿我要回去找，假如有，會於明日寄給法院等語(107年度花簡字第81號卷88至90頁)；另證人姚湘瀅於107年6月26日提出兩造協議書手寫稿(107年度花簡字第81號卷94頁)。
從證人姚湘瀅前開證詞，並參協議書、房屋租賃合約書及國有土地租賃契約書(原審卷19至23、81至85頁)，解釋兩造意思表示，探求當事人之真意，可知兩造是約定上訴人以140萬元向被上訴人購買系爭房屋及房屋坐落國有土地之承租權利，因系爭房屋產權有爭議，約定上訴人先給付訂金10萬元給被上訴人，被上訴人須以訴訟確認產權；如經確認後為被上訴人所有，被上訴人則辦理房屋稅籍移轉及國有土地承租權移轉，上訴人則須給付尾款130萬元；如經訴訟確認產權非被上訴人所有，則兩造買賣契約無條件解約，被上訴人無息退還訂金10萬元予上訴人。並約定於103年11月30日先將系爭房屋交付予上訴人，上訴人須以租賃方式給付被上訴人每月租金4,800元。是兩造間就系爭房屋，除有買賣關係外另有租賃關係，且租賃關係是為確保被上訴人移轉系爭房屋稅籍予上訴人前，上訴人使用系爭房屋應支付之使用對價，此為兩造所不爭執，兩造既未約定以租金抵償買賣價金，參以物之出租人，不以所有權人為限之法理，應認系爭租約與系爭協議書（買賣關係）之法律關係各自獨立存在，而無買賣關係解除或終止，租賃關係也隨同解除或終止之關係。
㈢被上訴人得依系爭租約終止之法律關係及依民法第179條規定
，請求上訴人返還系爭房屋，並給付被上訴人3,600元，及自民國108年11月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4,800元：
⒈按租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為
限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉（最高法院71年度台上字第2220號判決可資參酌）；次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。復按租賃契約，係以當被告事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件(最高法院64年度台上字第424號判例可資參照)。另按出租人行使之租賃物返還請求權，不以出租人就租賃物有所有權為要件(最高法院31年上字第2665號、33年上字第3061號判例意旨參照 )。又上開規定承租人返還租賃物之義務及占有人返還占有物之義務，係以租賃關係終止，占有人對於占有物已無占有權源為前提；復按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第三百四十五條第一項定有明文。此項出賣人所負移轉財產權及買受人所負給付價金之債務，除一方有先為給付之義務者外，係立於互為對價關係。又當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文，是出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務（最高法院80年台上字第588號判決意旨參照）。
⒉經查，姑不論被上訴人是否因取得權利移轉證書而取得系爭
房屋之所有權，縱認是，因上訴人僅給付訂金10萬元予被上訴人，並未給付全部價金，揆諸前揭最高法院判決意旨，出賣人即被上訴人本得拒絕履行交付系爭房屋及使買受人即上訴人取得系爭房屋所有權之義務，參以系爭協議書明載「因房屋產權與花蓮市公所有所重疊，現經法律訴訟完成產權確認，經法律訴訟結束並確認產權歸由張華平所有才支付尾款130萬元…」等語（原審卷第81頁），應認兩造於簽訂系爭協議書時，就系爭房屋所有權之歸屬尚不明確乙節，均有所知悉方約定以訴訟方式加以確定，則被上訴人當庭自陳其無移轉系爭房屋所有權之意思及行為等語（本院卷第367頁），自堪信為真實，即上訴人並未取得系爭房屋事實上處分權，況依上開最高法院判決見解，出租人行使之租賃物返還請求權，本不以出租人就租賃物有所有權為要件，是被上訴人自得行使之。
⒊按在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖所
有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟買受人之占有土地，如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人尚不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號判例意旨參照）；是當出賣人本於買賣之法律關係交付不動產時，買受人始具有正當權源，原出賣人方不得主張無權占有請求返還。查系爭租約與系爭協議書之法律關係各自獨立存在，及被上訴人並非以移轉系爭房屋所有權之意思交付系爭房屋之占有予上訴人等情，業經本院認定同前，則上訴人當係基於系爭租約而占有系爭房屋，而系爭租約租期已屆滿，租賃關係消滅，上訴人已無合法占有權源，亦未舉證說明有何占有權源，自應返還系爭房屋予被上訴人。
⒋末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文；無權占有他人之房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。上訴人既積欠被上訴人3,600元租金未給付，且自108年11月24日起繼續占有使用系爭房屋，乃屬無權占用，被上訴人自斯時起至上訴人返還系爭房屋之日止，即受有相當於租金每月4,800元之不當得利，則被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付3,600元，及自108年11月24日起按月給付4,800元，自屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權及民法第179條規定，請求上訴人返還系爭房屋，給付3,600元及自108年11月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4,800元，為有理由，應予准許。原審判命被上訴人為上開給付，並依職權為假執行及依上訴人之聲請為免為假執行之宣告，理由雖未盡相同，但結論並無二致，仍應予以維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴人之上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第86條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 9 日
民事第二庭 審判長法官 李可文
法 官 林敬展法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 110 年 11 月 9 日
書 記 官 陳雅君