臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度簡上字第68號上 訴 人 許秀英
許蘭英共 同訴訟代理人 張照堂律師（法扶律師）被上訴 人 許節妹訴訟代理人 蔡雲卿律師（法扶律師）上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於民國109年7月30日本院花蓮簡易庭109年度花簡字第29號第一審判決提起上訴，本院於110年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：坐落花蓮縣○○鎮○○段○○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人父親即上訴人祖父許進發所有，許進發死亡後，其繼承人因逾期未辦理繼承登記，而由訴外人財政部國有財產署（下稱國產署）北區分署代管該土地，並委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金服公司）於民國108年8月14日拍賣該土地，嗣由上訴人得標。然被上訴人為許進發之繼承人，於60年間即在系爭土地上興建門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋（下稱系爭房屋），並長期居住系爭房屋迄今，亦在系爭土地上如附圖所示C部分土地（下稱系爭C土地）上種植作物及樹木。而同樣坐落系爭土地上之門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（下稱114號房屋），原為許進發孫子許榮光所居住，上訴人與其父親許聰明住在鄰近之鳳榮段275地號土地（下稱系爭275地號土地）上之房屋，嗣因火災燒毀，上訴人許秀英方與許聰明遷至114號房屋居住，而上訴人許蘭英則因結婚移居彰化地區，約10幾年前才返回114號房屋居住。許進發早已將名下土地分配好，系爭土地及周圍之原住民保留地本來就是要留給被上訴人，故先交由被上訴人管理使用，但因許進發去世後，上訴人許蘭英堅持不蓋章，以致未能辦理繼承登記始遭收歸國有。兩造因系爭土地之使用範圍發生爭議，經台灣金服公司來函要求被上訴人於函到30日內以另一優先購買權人即上訴人為被告提起確認之訴，爰依土地法第73條之1規定提起本件訴訟等語等語，並聲明：確認被上訴人就系爭C土地有優先購買權存在。
二、上訴人於原審則以：土地法第73條之1第3項前段規定繼承人就使用範圍有優先購買權，其目的無非在使辦理標售土地之所有權人與實際使用人合而歸一，以盡經濟上之效用，並避免土地所有權與使用權分離，以杜紛爭。又民法第824條第7項明文規定變價分割共有物，買受人為共有人時，排除其他共有人有依相同條件優先承買之權；而土地法第73條之1雖無相同之規定，然基於同一立法目的，自應類推適用民法第824條第7項規定，於土地法第73條之1第3項規定之優先購買權人參與投標且得標時，即應認該條項規範之目的已實現，並為避免法律關係之複雜化，其他有優先購買權之人，自無再依該條項規定主張優先購買權之餘地。系爭土地於108年8月14日拍賣時，既由同屬系爭土地繼承人之上訴人得標，依上揭說明，被上訴人應不得再就系爭土地對上訴人主張有優先承買權存在。又系爭C土地緊鄰上訴人使用之114號房屋，顯然系爭C土地係附屬於114號房屋使用之空地，反觀被上訴人使用之系爭房屋若要使用系爭C土地，則需繞過114號房屋，兩者間亦無直接通道，使用上較為不便，依常理判斷，系爭C土地應屬於上訴人使用收益之範圍。另系爭275地號土地之所有權人為中華民國，並非許進發或許聰明所有，上訴人許蘭英亦僅係該土地之他項權利人，許進發應無權利可分配該地予許聰明，被上訴人主張許進發已將該地分配予許聰明云云，並不實在等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理後認：被上訴人主張就系爭C土地之使用範圍主張優先購買，經台灣金服公司以108年11月20日108年度台金花繼字第2號函請其提起確認之訴乙節，有該函文可參（見原審卷第21頁），並經原審依職權函請台灣金服公司提出本件標案之全部資料可佐，復為土地法第73條之1第1至3項、逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第8點第1項等規定所明定，自屬於法有據；上訴人辯稱應類推適用民法第824條第7項規定，於土地法第73條之1第3項規定之優先購買權人參與投標且得標時，為免法律關係複雜化，其他有優先購買權之人即不得再主張優先購買權云云，核與上開條文之規定相違，尚不足採。另依證人即鄰居鄭阿菊於原審之證詞，及上訴人許蘭英陳稱：磚塊、衣櫥是我們去年8月16日開始放的，現場曬衣服的地方是我們去年開始曬的…在系爭275地號土地上設有地上權，是父親於106年平均分配給各個兄弟姊妹取得地上權，將來就可以取得所有權等語（見原審卷第131頁、第252頁），上訴人自108年8月14日得標後始占有使用系爭C土地，核與上開證人之證詞相符，是被上訴人主張系爭C土地長期為其占有使用乙節，堪信為真實。從而，被上訴人訴請確認對系爭C土地有優先承買權存在，洵屬有據等為由，而為上訴人第一審全部敗訴之判決。
四、上訴人不服原判決提起上訴主張：除於原審主張外，另補充：土地法第73條之1第3項規定之繼承人、共有人就其使用範圍有優先購買權等部分，應以就該使用範圍有合法使用權為要件。依逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第5點規定，無論是以繼承人、合法使用人或其他共有人資格，凡主張有優先購買權者，均必須提出之文件包括「使用不動產之權利證明」，此即是「合法」使用權源之證明。又土地法第73條之1第3項條文雖僅在「使用人」加註「合法」，但目的僅在排除與土地毫無關聯之第三人以無權占用方式卻得主張優先購買權情形，不代表沒有在繼承人部分加註合法即謂繼承人無違法占用之情形下仍得主張優先購買權。又系爭土地於108年8月14日標售時，兩造均為參與投標之人，且同有繼承人資格，依土地法第73條之1第3項規定，優先購買權人參與投標且得標時，其他有優先購買權之人，自無再依該條項規定主張優先購買權之餘地，否則，投標程序無異係在處罰投標程序中出價高之繼承人，因為出高價者即使得標，反使投標程序中出低價之繼承人得行使優先購買權，使之敗部復活，果若承認如此制度，將使繼承人均趨向低價投標，蓋因出低價者之繼承人才有機會行使優先承購權，則土地法第73條之1立法目的在使逾期未辦理繼承登記之土地獲得轉換成高價保障繼承人財產權之目的將不達，產生劣幣驅逐良幣之效應，致使繼承人不敢出高價投標，故被上訴人應不得再就系爭C土地對上訴人主張有優先購買權存在。又證人林昕潭、鄭阿菊於原審已證稱系爭C土地在許聰明興建114號房屋時就已經在使用了，上訴人為其子女亦承受繼續使用該土地範圍，上訴人占用方式為種植龍眼樹、樟樹、山蘇、蘭花，並放置磚頭，龍眼樹是從許聰明大約於60年以前即種植，許聰明過世後，由上訴人繼續使用，包含種植蘭花、椰子樹、山蘇、堆放磚頭、曬衣服等，證據在原審109年5月25日民事答辯暨聲請調查證據二狀所檢附被證2至被證6之照片。另上訴人在標到土地前即已使用，在標到土地後，因為認為已取得所有權1分之1，所以有打算更做其他使用，包含修繕房屋，才將磚頭推放。另被上訴人所提上證1調解書，其實是針對圍籬之毀損恢復，並非針對系爭C土地由何人占有去釐清，故不能作為被上訴人是否占有權源之證明。被上訴人確實未實際使用系爭C土地，縱有使用，亦非合法占用，故其並不得主張優先購買權。被上訴人於98年期間才開始企圖無權占用系爭C土地，未經同意以興建圍牆之方式無權占用，惟經上訴人提出檢舉，花蓮縣政府以為違章建築為由拆除完畢等語，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
五、被上訴人則以：除原審陳述外，另補充：依據法律體系，目的及文義解釋、實務見解等，土地法第73條之1第3項規定之繼承人、共有人就其使用範圍有優先購買權部分，不以就該使用範圍有合法使用權源為要件。被上訴人就系爭C土地之使用範圍主張有優先購買權，此有上開台灣金服公司函文為憑，上訴人主張應類推適用民法第824條第7項規定，於土地法第73條之1第3項規定之優先購買權人參與投標且得標時，為免法律關係複雜化，應採目的性限縮其他有優先購買權之人，顯與土地法第73條之1第1至3項、逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第8點第1項之條文規定有違，並無理由。又系爭C土地長期均為被上訴人使用，被上訴人從58年即住在那裡，在系爭C土地種植龍眼樹、樟樹、蔬菜、花等農作物或植物，並種植至今，現在為龍眼樹、樟樹及一些花等植物，蔬菜已經沒有種植了，先前證人鄭阿菊、張淑惠證述樹是被上訴人栽種。另上訴人提到龍眼樹60年即已種植，當時上訴人於65年火災，另從系爭275地號土地搬至系爭土地並建造114號房屋，故可證明上訴人上開所述並非事實。上訴人是向國產署標得系爭土地後才開始使用，此有證人鄭阿菊及張淑慧之證述可憑。至於證人林昕潭於58年即北上念書，之後就在北部工作，僅每年偶有返家，直至107年間才回鳳林定居，對於系爭C土地之情形根本一無所知。事實上，系爭土地原為台灣糖業股份有限公司所有，於56年6月10日標售由方進輝標得，56年10月4日以許進發名義登記為土地所有權人。另鳳榮段148、150地號土地於94年5月27日申請增劃編為原住民保留地，土地所有使用人須同意給被上訴人，並簽章方可申請，當時許聰明仍健在也同意，上開3筆土地均為許進發分配予被上訴人、訴外人許集妹、許聰智等3人之土地使用範圍，此與證人張淑慧所述相符。綜上所述，許進發於60年間即分配好各繼承人使用範圍，系爭C土地範圍長期即為被上訴人占有使用，此與共有土地之應有部分，係指分別共有人所得行使權利之比例，乃抽象存在，並不相同。被上訴人係依據土地法第73條之1、國有財產署頒布之作業要點等規定主張就系爭C土地有優先購買權。又花蓮縣政府所拆除者為被上訴人所做之鐵製圍籬，因為不符建築法規規定，故被拆除，後來我們改用木製圍籬，就不構成違建。上訴人許蘭英先前毀損被上訴人兒子方運雄在系爭C土地上所建圍籬，之後雙方達成和解，上訴人許蘭英同意回復原狀，有花蓮縣鳳林鎮調解委員會109年度民調字第30號調解書可參，可見上訴人所謂之花蓮縣政府舊圍牆部分認有違建問題，純粹係因不符建築法規才遭拆除等語，並聲明：上訴駁回。
六、本院之判斷：㈠系爭土地（含系爭C土地）於56年10月4日以買賣為原因移轉
登記為被繼承人許進發所有，許進發復於84年7月27日死亡，因許進發之繼承人未依法就系爭土地辦理繼承登記，經花蓮縣政府鳳林地政事務所（下稱鳳林地政）於86年7月5日起代管，嗣列冊管理期滿，經花蓮縣政府於106年3月21日以府地籍字第1060053947號函文移請國產署北區分署公開標售，再經國產署北區分署委託台灣金服公司辦理公開標售，並由上訴人於108年8月14日得標。又被上訴人為許進發之繼承人，許進發為上訴人之祖父，上訴人之父即許進發之子許聰明於96年10月1日死亡，故上訴人亦為許進發之繼承人等節，有系爭土地登記謄本、上開花蓮縣政府函文及國產署北區分署花蓮辦事處109年3月4日台財產北花二字第10903018610號函文、繼承系統表及許進發、許聰明及兩造之戶籍謄本、鳳林地政109年6月2日鳳地測字第1090002532號函附土地複丈成果圖即附圖等件在卷可參（見原審卷第61頁、第201至205頁、本院卷㈡第9至11頁、第123至125頁、第129頁、第155頁、第159至165頁、第219頁），應可信為真。
㈡被上訴人主張其為系爭土地原所有權人許進發之繼承人，且
已長期合法占有使用系爭C土地，故依土地法第73條之1規定，請求確認其就系爭C土地有優先購買權存在等節，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：1.被上訴人就系爭C土地是否有實際使用？2.被上訴人請求確認就系爭C土地有優先購買權，有無理由？茲分述如下：
1.被上訴人就系爭C土地是否有實際占有使用？⑴按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承
登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1第1至3項定有明文。又土地法第73條之1第3項已明文規定，「繼承人」就其「使用範圍」有優先購買權，此為土地法就不動產所有權人死亡後逾期辦理繼承登記而由國產署為公開標售之特別程序規定，自應優先其他法律規定適用。故依該規定，於公開標售後得標人為該不動產所有人之繼承人，且具有實際使用該不動產之事實時，其即為該條文所列之第一順位之優先購買權人，其他人即不得再主張優先購買權。⑵被上訴人起訴主張系爭C土地為其實際長期占有使用。其從
58年即住在那裡，在系爭C土地種植龍眼樹、樟樹、蔬菜、花等農作物或植物，並種植至今，現在為龍眼樹、樟樹及一些花等植物，蔬菜已經沒有種植了等語，並舉證人鄭阿菊、張淑惠之證述、及原審勘驗筆錄等為證。為上訴人所否認，上訴人則稱其就系爭C土地之占用方式為種植龍眼樹、樟樹、山蘇、蘭花，並放置磚頭，龍眼樹是從許聰明大約於60年以前即種植，許聰明過世後，由上訴人繼續使用，包含種植蘭花、椰子樹、山蘇、堆放磚頭、曬衣服等，並以原審109年5月25日民事答辯暨聲請調查證據二狀所檢附被證2至被證6之照片為佐證。
⑶經查，兩造就系爭C土地其等如何占用乙節，均稱於其上有
種植植物或放置物品等方式占有。由兩造提出或原審現場勘驗之照片內容觀之（見原審卷第135至153頁、第165至167頁、第179至193頁、第263至頁），其上確實種植植物等，但並無法因此推知該等植物究竟為何人所有、或種植時間在何時等情。另證人即鄰居鄭阿菊於原審雖證稱其於60年就住在被上訴人隔壁…被上訴人附近的土地是被上訴人在使用…龍眼樹係被上訴人種植…上訴人火燒家時才搬到系爭房屋隔壁，應該是65、66年左右…114號房屋旁的空地（即系爭C土地部分）一直是被上訴人在使用等語（見原審卷第212至215頁）；證人即被上訴人胞弟許聰智之配偶張淑惠於原審則證稱：系爭C土地是被上訴人在使用…我66年嫁過去許家時就看到龍眼樹、椰子樹在那邊，是被上訴人種的…我公公規劃給許聰明的土地是系爭275地號土地…沒看過上訴人使用系爭C土地部分…上訴人是標到系爭土地後才開始使用系爭C土地部分等語（見原審卷第216至219頁）。惟該二證人所述之內容，僅為其等單方之陳述，並非客觀可證明上開植物確為被上訴人所種植或所有、或何時所種植。況系爭土地於56年間即為被繼承人許進發所有，許進發於84年間死亡前，系爭土地上之龍眼樹、樟樹等均屬於其所有，許進發死亡後，則為其繼承人共有，亦難認係被上訴人所有而有使用土地之事實。故難單憑證人所述，即可認定該等植物即為被上訴人所種植。至於原審勘驗筆錄部分，兩造於原審勘驗時均陳稱現場植物為渠等所種植，僅上訴人許蘭英並稱磚頭及衣櫃為去年8月16日所放、曬衣服為去年開始曬等語（見原審卷第131至132頁），亦無法僅依磚頭、衣櫃或曬衣服等用具係由上訴人許蘭英於108年所擺放，即可推得系爭C土地上之上開植物均為被上訴人所種植。
⑷另參酌附圖所示，系爭C土地係在上訴人占用之系爭土地上
之B部分土地（下稱系爭B土地）旁，被上訴人亦稱65年間上訴人遷至系爭B土地上之114號房屋居住，而被上訴人係以系爭房屋占用附圖所示A部分土地（下稱系爭A土地）等語（見本院卷第135至136頁），系爭A土地並未與系爭C土地相連，兩者間尚有間隔系爭B土地，就此客觀事證觀之，上訴人主張其或其父長期使用系爭C土地迄今，較可信為真。況且，由上訴人所提出之花蓮縣政府99年3月10日府城建字第0000000000B號函及98年2月25日府城用字第0980027461號函等資料內容（見本院卷第35至45頁），並參酌兩造所述，被上訴人曾於系爭C土地上有鐵製圍牆，經上訴人檢舉後，於98年間遭花蓮縣政府拆除等情，亦即被上訴人於系爭C土地上已無該鐵製圍牆存在。至於被上訴人所提出之花蓮縣鳳林鎮調解委員會109年度民調字第30號調解書（見本院卷第129頁）部分，由其內容觀之，當事人為上訴人許蘭英與訴外人方運雄，內容係就上訴人許蘭英於系爭土地上推放紅磚時疑似壓壞方運雄所有之圍籬，且有修剪方運雄之喬木樹木等事宜為調解。然方運雄並非被上訴人，此一資料亦無法作為被上訴人有占用系爭C土地事實之證明。
⑸又查，被上訴人另稱證人張淑惠之證述亦可證明許進發於60
年間即分配好各繼承人使用範圍，系爭C土地係分配予被上訴人使用等語，然此僅為其等片面之陳述，且證人張淑惠為被上訴人之弟媳，關係密切，所述不無偏袒之可能，又無其他書面契約等較客觀之事證可資佐證，並為上訴人所否認，是此部主張，亦不足採。
⑹承上，本院依上開事證，並無法認定被上訴人就系爭C土地確實有實際占有使用。
2.被上訴人請求確認就系爭C土地有優先購買權，有無理由？查被上訴人既無法證明就系爭C土地確實有實際占有使用，是其依土地法第73條之1規定，請求確認就系爭C土地有優先購買權等，為無理由。
七、綜上，被上訴人主張依土地法第73條之1之規定請求確認就系爭C土地有優先購買權等，經核並無理由，原審判決上訴人敗訴，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第1至2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事庭 審判長法官 范坤棠
法 官 陳裕涵法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
書記官 黃添民