臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度簡上字第80號上 訴 人 楊士海
楊士強楊士誠楊士功共 同訴訟代理人 賴淳良律師
賴劭筠律師（已解除委任）被 上訴人 楊士鋼訴訟代理人 賴宇宸律師上列當事人間請求確認租賃契約事件，上訴人對於民國109年10月22日本院玉里簡易庭109年度玉簡字第18號第一審判決提起上訴，本院於民國110年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
三、原判決主文第二項應更正為「訴訟費用由原告連帶負擔」。事實及理由
一、上訴人主張：兩造為兄弟，均為訴外人楊治中之子，楊治中前於花蓮縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號國有土地（下稱系爭1535地號、系爭1535之3地號土地），興建花蓮縣○○鎮○○路○○○巷○○弄○號及4號眷舍（下稱系爭房屋），因系爭土地為國有，前經臺灣省政府農林廳林務局花蓮林區管理處（現改制為行政院農業委員會林務局花蓮林區管理處，下稱花蓮林管處）決定循訴訟程序處理土地返還事宜，並對被上訴人提起訴訟，經本院以81年度重訴字第8號判決被上訴人應返還系爭1535地號土地。嗣經上訴人楊士功爭取，系爭1535地號土地遂變更玉里都市計畫，兩造乃共同商議系爭土地承租事宜，並約定租金由兩造共同負擔、權利共享（下稱系爭口頭協議），原先由上訴人楊士功負責收齊租金後，將租金及其他文件交給被上訴人向財政部國有財產局（現改制為財政部國有財產署，下逕稱國產署）辦理承租手續，詎被上訴人竟將土地承租人僅列其自己1人。嗣於109年1月5日許，楊士功乃邀集兄弟討論並簽立領據以免爭議，並於該次家族會議（下稱109年家族會議）再次確認，惟被上訴人不同意而無法協議，亦不同意各自應分擔之金額，爰依系爭口頭協議提起本件訴訟等語，求為確認兩造為系爭1535、1535之3地號土地之承租人，並命被上訴人協同上訴人辦理系爭土地之租賃契約承租人變更之判決（原審為上訴人敗訴之判決，其提起上訴）。上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認兩造為系爭1535、1535之3地號土地之承租人。（三）被上訴人應協同上訴人辦理系爭1535、1535之3地號土地之租賃契約承租人變更。
二、被上訴人則以：系爭房屋於70年起，就由楊治中轉讓事實上處分權予被上訴人，又被上訴人基於兩造係旁系血親及兄弟情誼，並不反對上訴人楊士海、楊士強、楊士誠返鄉時暫時居住，但此種返鄉暫居與事實上占有，相差甚遠，另楊士功所為陳情及對玉里鎮代表會所發函文，無法代表楊士功亦為系爭1535、1535之3 地號土地之占有人，況以本院81年度重訴字第8號拆屋還地判決中，因遇房屋無辦理保存登記，而以房屋之事實上占有與管領權人為當事人，是花蓮林管處明顯僅以被上訴人為占有系爭1535地號土地為該案被告，並非楊治中或上訴人4人，無法證明上訴人為系爭房屋、土地之占有人，是被上訴人作為系爭房屋之事實上處分權人及系爭1535、1535之3地號土地之占有人，早已於90年年底即與國產署簽訂國有基地租賃契約書，依該契約書內容，起租日為90年11月1日，承租人為被上訴人1人，非楊治中或上訴人4人，故兩造就系爭1535、1535之3地號土地之承租事宜，並無系爭口頭協議存在；另兩造於109年家族會議，僅討論兩造母親喪葬費用、奠儀費用之事宜，詎料上訴人討論完上開事宜，竟要求被上訴人簽署領據，然上訴人未曾給付租金，故為被上訴人所拒，且家族會議內容乃經上訴人誘導，無從證明兩造間有任何協議或確認等語。並聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由經查，兩造為兄弟，均為楊治中之子。系爭1535、1535之3地號土地乃國有土地，自90年11月1日起以被上訴人之名義為承租人，向國有財產署承租，並分別於100年9月20日、107年10月2日換約，現租期至116年12月31日止，系爭1535、1535之3地號土地之租金，迄今仍為被上訴人向國有財產署繳納，系爭1535、1535之3地號土地上有系爭房屋存在，且未辦保存登記，系爭房屋目前納稅義務名義人為兩造及兩造之妹楊士華等6人，目前系爭房屋為楊士功所占用，本院81年度重訴字8號民事判決，曾判命被上訴人應將坐落於系爭1535地號土地，面積531平方公尺之建物拆除，將土地返還該件原告即林區管理處等情，為兩造所不爭（見本院卷第216頁），堪信為真正。上訴人依系爭口頭協議及109年家族會議內容確認兩造為系爭1535、1535之3地號土地之承租人，並請求被上訴人協同變更系爭1535、1535之3地號土地之承租名義人，為被上訴人所拒，茲就兩造爭點（見本院卷第216頁）判斷如下：
（一）兩造並無系爭口頭協議，系爭土地之承租人乃被上訴人。
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。上訴人主張兩造間有系爭口頭協議，為被上訴人所否認，是由上訴人就此一利己事實之存在，負舉證責任。
2.查被上訴人於90年10月11日向國產署申請承租系爭1535地號土地，為兩造所不爭，已如前述，另本院函詢國產署北區分署花蓮辦事處，如何認定被上訴人得以承租系爭1535地號土地，經該處函覆以：
⑴依國有財產法第42條第1項第2款規定，國有非公用不動產
合於82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者得逕予出租，至得逕予出租之對象，依國有非公用不動產出租管理辦法第17條第2款規定為現使用人，但地上有非國有建築改良物時，屬已辦理建物所有權第一次登記者，為建物登記謄本記載之所有權人；屬未辦理建物所有權第一次登記者，為該改良物出資之原始建造人、繼受該改良物之繼承人、買受人及受贈人。
⑵經查，被上訴人於90年10月11日向本處申請承租系爭1535
地號土地，經本處勘查結果，地上為系爭房屋即磚木、木造平房、曬場使用，依被上訴人所附戶口名簿影本及戶籍謄本記載，系爭房屋係於82年7月21日前已實際使用，且被上訴人切結地上之房屋、棚架、廣場、菜園等附屬設施係自82年7月21日前即併同系爭房屋主建物整體使用，並於申請書申請人承諾事項第4點承諾「本人申租國有基地時，其地上房所有權確係本人所有，且非政府機關配住之眷舍（房地）或公用財產，如有虛偽，願負法律責任。並無條件同意隨即撤賃關係，絕無異議。」經核尚符前述得逕予出租之規定，爰本處通知被上訴人繳清自85年11月起至90年10月止之使用補償金後，始於90年12月間與被上訴人訂定國有基地租賃契約書，租期自90年11月1日起至100年12月31日止。
⑶次經地政機關於100 年7 月間依租用範圍辦理地籍分割，
租賃標示變更為玉昌段1535、1535之3 地號，面積分別為
563、9平方公尺，並經歷次換續租，最近1次契約期限至116年12月31日止等語。
上開內容，有該處台財產北花三字第11042011000號函在卷可稽（見本院卷第267至268頁），並有國有基地租賃契約書、土地勘清查表、使用現況略圖、承租國有非公用不動產申請書、申租國有非公用不動產申請人應繳證件一覽表、印鑑證明、身分證影本、戶口名簿、切結書等件在卷足參（見本院卷第269至287頁），是被上訴人經國產署認定為承租人，係經國產署當時勘查、調查而據以認定資格，並以被上訴人為承租對象等情，堪以認定。
3.依證人楊士華於原審所證：系爭房屋乃兩造與我的老家，之前所有權人為楊治中；系爭房屋從我出生的時候就有，但中間有增建及改建，印象中在我高中時房子有發生火災燒燬，後來有重建，媽媽說是被上訴人找人來重建，爸爸說以後家裡的事情就交給被上訴人處理，因為被上訴人已經退伍在玉里榮民醫院任職，系爭房屋有3分之2都燒掉了等語（見原審卷第265、267、269、271頁），足認楊治中之房屋因火災半燬，嗣由被上訴人找人來重建系爭房屋，並且經楊治中託付處理家中事務，是被上訴人稱系爭房屋由其重建而由其取得事實上處分權，應屬可採。參以本院前以被上訴人為系爭1535地號土地之占有人而為判決應返還系爭1535地號土地之對象等節，為兩造所不爭，已如前述，輔以前揭申租國有非公用不動產申請人應繳證件一覽表，其中載明「共同使用者，其協議書」，然並未經國產署於承辦上開承租時勾選等節，則被上訴人經國產署認定為系爭房屋之事實上處分權人，且國產署亦以被上訴人為承租人，據以出租系爭1535、1535之3地號土地等情，可以確定。上訴人泛稱上開土地補償金之繳納，係楊士海籌措繳納云云，然未據提出證據以實其說，而上訴人亦自承並無留下證據等語（見本院卷第218頁），由是可知，並無上訴人所稱被上訴人擅自以自己名義承租之情事。
4.上訴人固主張兩造間有系爭口頭協議云云。然依證人楊士華所證：媽媽沒有提過老家土地承租的事情，也沒有講過由兩造承租，也沒有看過上訴人拿錢給被告，或互相拿錢的事情，我有看到兩造討論菜錢的事情，之後會交給媽媽，租金的事情我完全沒有聽到，而且上訴人以他們及我的名義寫存證信函給被上訴人，說是推派被上訴人承租土地，被上訴人向我求證，我說沒有啊，所以寫了存證信函給楊士功，並在家族LINE群組澄清上情等語（見原審卷第26
8、270頁），並有存證信函在卷可佐（見原審卷第175至181頁）。據上，已難認兩造有何系爭口頭協議可言。
5.楊士誠於原審當事人訊問時固證稱：兩造協議內容為要向國產局承租系爭1535、1535之3 地號土地，由被上訴人出面並以被上訴人名義承租系爭1535、1535之3 地號土地，租金由我們兄弟分擔，在楊治中84年過世後，我們兄弟會將租金按時繳給被上訴人，我們繳的方式是因楊士功與被上訴人都在玉里榮民醫院工作，因此其餘兄弟將租金交給楊士功，楊士功再轉交給被上訴人，繳交的頻率不一定，有時候是因為大家都在外地，逢年過節回到老家再收齊交給被告，有時是交給楊士功再轉交給被上訴人，有時候是被上訴人本人向楊士功索取等語（見原審卷第259至260頁），然此證述情節與楊士華前開證述並未見到兩造交付租金等節相左，是否可信，已可置疑。楊士誠雖另證稱：從被上訴人開始承租時就繳納，應該是91年吧等語（見原審卷第261頁），然系爭1535、1535之3地號土地之出租，乃自90年11月1日開始，為兩造所不爭，顯然楊士誠所述情節，與客觀事實不符，更早於上訴人主張91年間兩造有系爭口頭協議之時間，倘若兩造確有協議共同推由被上訴人出租之情事，應係早於被上訴人與國產署締約之時，始屬合理。因此，上訴人主張有系爭口頭協議存在，應非可採。
6.上訴人復以向國產署申請文件中之前揭切結書係楊士功所寫，並主張係依被上訴人交代所書寫云云。然未據上訴人舉證以實其說，已非可採。況上訴人先稱推由被上訴人負責承租，嗣後又稱文件內容係楊士功書寫，究竟有無推由被上訴人負責處理之情形，更顯可議。
7.至楊士功現為系爭房屋之占有人等情，固為兩造所不爭，然房屋之占有與房屋之所有，非不得相互分離，既被上訴人為房屋所有權人而據以向國產署辦理承租，已如前述，縱使事後有其他房屋占有人，與兩造是否有協議共同承租土地無涉。另系爭房屋稅籍登記固然係由登記於兩造及楊士華名下，有花蓮縣地○○○○○里000000000000000000號函在卷可引（見原審卷第85至86頁），惟按房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之，共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳；第1項所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租；未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，房屋稅條例第4條第1項、第3項、第4項分別定有明文，由上開規定可知，房屋稅之納稅義務人未必即為房屋之所有權人，且未辦保存登記房屋，其房屋稅係向使用執照或建照執照所載起造人，或向現住人或管理人徵收。準此，房屋稅籍登記，僅為行政上課徵稅捐之依據，尚難憑為房屋所有權或事實上處分權歸屬之證明，復原有房屋因火災而重建，已詳述如前，基於上述說明，上開函文所載內容，亦不足資為上訴人有利之判斷。
8.上訴人另主張被上訴人於68年7月8日即自立門戶而另設戶籍，倘若係楊治中將房屋、土地權利交由被上訴人，無另立新戶之必要云云，並提出戶籍謄本為證（見本院卷第319至322頁）。然戶籍地址則僅係依戶籍法所為登記之事項，並非認定住居所之唯一標準，更非建物所有歸屬或占有權源之判斷依據。依此，縱使楊士功之配偶於該戶籍系爭房屋而為戶長，無從資為國產署就被上訴人認定占有、建物所有等事實之適切反證。
9.據上各情，上訴人未能舉證證明兩造確有系爭口頭協議存在，是上訴人此部分所主張，均屬無據。
（二）兩造並無於109年家族會議中，確認兩造均為系爭土地之共同承租人。
1.上訴人主張兩造間於109年家族會議就先前系爭口頭協議有所確認云云。然系爭口頭協議既不存焉，已如前述，則被上訴人並無任何得以事後確認、承認之標的可言。且觀之兩造間錄音譯文內容（包含經兩造確認更正版本，見原審卷第153頁至第164頁、第249至250頁），可見兩造於109年家族會議中，固然其中對話有提及計算土地租金之話語，但上開錄音譯文並未明白提及兩造是否於該日前曾有成立協議共同承租系爭土地之情形，亦無上訴人所稱兩造有分擔租金與否之問題，更遑論被上訴人並未表明應受上訴人所稱共同租賃之契約關係法律效果拘束（即法效意思），由此可知，上開譯文內容，無從認定兩造間有何口頭協議，抑或是就上訴人片面主張之協議而有所確認。
2.上訴人另提出其於前揭對話時所提電腦打字列印之租金計算式文件及手寫收據影本（見原審卷第79頁、第293頁），欲證明兩造因系爭口頭協議而有討論租金分擔事宜之必要。然上訴人既自承上開打字文件及手寫收據分別為楊士功、楊士海所製作（見原審卷第16至17頁、第290頁），且上開文件亦未見被上訴人簽名，顯見被上訴人並無予以同意之情形。
3.綜上，上訴人提出之錄音譯文及文件，均無從佐證兩造曾就系爭1535、1535之3地號土地曾成立協議，或是事後達成確認而有拘束被上訴人之效力。上訴人泛稱：該計算式詳細記載各項金額，如果當時沒有與被上訴人討論，當然不會有如此詳細的金額云云，然上訴人既無從證明兩造有何系爭口頭協議之存在，是此部分所陳，顯有以事後發生之事實，回推先前存有合意之因果謬誤，更與論理法則及經驗法則相悖。
（三）上訴人既未就兩造曾系爭口頭協議或者於109年家族會議中確認先前協議此二爭點盡舉證之能事，自難認為被上訴人有受系爭口頭協議法效拘束之情形存在。以故，兩造是否有交付租金（爭點二，見本院卷第216頁），即毋庸再予審究論述。
四、綜上所述，上訴人依系爭口頭協議及109年家族會議內容確認兩造為系爭土地之承租人，並請求被上訴人協同變更系爭土地之承租名義人，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、末按共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用，民事訴訟法第85條第2項定有明文。查本件訴訟係上訴人以兩造有系爭口頭協議為請求依據所提起，應屬不可分之債，是原審漏未記載連帶負擔之意旨，自有未洽，就原審訴訟費用負擔部分，爰更正如主文第3項所示。
六、上訴人雖聲請至系爭房屋、系爭1535、1535之3地號土地現場履勘，欲證明兩造有共同承租之合意云云（見本院卷第216頁）。然縱使確認系爭房屋、系爭1535、1535之3地號土地目前之使用現況，上訴人亦無從證明兩造91年間是否就向國產署承租而有所合意或得由目前占有狀態，推論先前使用狀態。是以，本件並無至現場履勘之必要，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 17 日
民事庭 審判長法 官 范坤堂
法 官 鍾志雄法 官 林育賢以上正本證明係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 8 月 17 日
書記官 張芝瑜