臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度原簡上字第1號上 訴 人 周昱霖被上訴人 林陽証訴訟代理人 蘇彥彰律師（法律扶助）上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國108年10月18日本院花蓮簡易庭108年度花原簡字第41號第一審判決提起上訴，本院於109年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款、第7 款定有明文。上訴人原審之訴經判決駁回後，不服提起上訴，於民國108年12月9日民事上訴狀上訴聲明原為：（一）原判決廢棄。（二）廢棄部分，被上訴人應支付上訴人新台幣（下同）295,334元，及自108年10月18日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。復於109年3月30日以書狀追加上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應支付455,330 元予上訴人，及自各項法定計息日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。兩造間在原審與前審審理期間，就租約之終止、返還房屋之時間點有所爭執，上訴人原審起訴與本件上訴之訴訟標的係就系爭門牌為花蓮縣新城鄉加灣25之2 號房屋未經合法返還之事實，基於契約所生之違約金之請求，現追加之訴訟標的為基於前開事實所生之相當於租金之不當得利，兩者主要爭點有其連貫性及共通性，各訴訟在社會生活上可認為目的同一或關連，而就原訴訟之證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於變更後之審理予以利用，俾在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，得認其基礎事實同一，揆諸前揭規定，雖被上訴人不同意上開訴之追加，然基於訴訟經濟及紛爭一次解決原則，且其變更不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：
(一)被上訴人曾向上訴人承租系爭花蓮縣新城鄉加灣25之2 號房屋，並於105年6月25日訂立房屋租賃契約書，約定租賃期間為105年7月1日至107年6月30日間，每月租金為4,500元。被上訴人於前案自認於106年2月23日終止系爭租約，但並未將房屋點交返還上訴人，經上訴人多次以口頭、通訊軟體LINE、電話簡訊、存證信函等通知被上訴人點交還屋，被上訴人均為拒絕。經法院於108 年8月6日至現場勘驗後，被上訴人於現場交付鑰匙並還屋予上訴人。另被上訴人稱有將房屋鑰匙寄還上訴人部分，上訴人雖有收到宅配通知，但不知道裡面是什麼東西，且有當場打包裹上所留寄件人電話，一直響無人接聽，因上訴人不知道寄件人用意，也不知道該鑰匙是什麼鑰匙，上訴人就在上面留下要當場點交作為回覆並請宅配人員退回。
(二)系爭房屋隔間、門板、天花板等，遭被上訴人拆除毀損，其必須支付回復原狀費用，惟被上訴人經催告仍未回復原狀，上訴人依民法214條，找廠商估價，回復原狀仍須支付52,750元方能回復，並應自民國108年8月6日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。
(三)按租賃住宅市場發展及管理條例第12條點交返還日，應為民國108年8月6日，上訴人請求被上訴人就水電費計算結清580元，於法有據，並應自民國108年8月6日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。
(四)系爭租約所約定懲罰性違約金合法，如有過高應由被上訴人舉證證明，本件依系爭契約請求違約金，而該違約金與房價無關，係當事人契約自由、私法自治原則之體現，且依內政部頒訂之定型化租約，該約定並未過高，法院不得依職權酌減，本件應由106 年2月23日計至108年8月6日，共計30個月，即270,000元，並應自108 年1月23日原審起訴之日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。
(五)被上訴人主張兩造租約自106年2月23日終止，然其未按民法第455條返還房屋，應自106年2月23日起至108年8月6日止，共計29個月又十天期間，計付相當於租金之不當得利，共計132,000元，並應自106 年2月23日起之清償日止，按週年利率5％計算利息。
(六)綜上，上訴人於第二審為訴之追加後，向被上訴人請求：回復原狀52,750元、電費580元、違約金270,000元、不當得利132,000元等，合計455,330元。並聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人455,330 元，及自各項法定計息日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人之答辯：
(一)被上訴人於105年7月間即因無法使用系爭房屋而有意解約交還房屋，但前案審理過程中上訴人均不同意解約，並持續主張系爭租約有效而不願自被上訴人處收回房屋，且拒不返還租金及押金予被上訴人，被上訴人自亦無從交還房屋及鑰匙，故於前案繫屬法院期間，被上訴人只能將房屋維持閒置狀況，並未實際使用該屋，但未將屋內留存之傢俱及修繕施工用具完全搬離。
(二)前案法院審理時經法官勸諭，兩造於107 年12月13日一同至系爭房屋查看後，因屋內尚有被上訴人部分傢俱物品未完全搬離，兩造當場合意由被上訴人搬完後再交還上訴人，雖未約定具體時程，被上訴人仍於同月16日將屋內整理完畢，惟一時之間雙方行程未能配合，以致被上訴人無法交還房屋及鑰匙，至108年1月18日，此時被上訴人已收受前案第一審民事判決書，確認系爭租約已合法終止，遂於當日直接以宅配方式將房屋鑰匙寄還上訴人，信件包裹外已明載為鑰匙，不料上訴人拒收該包裹而於同月21日退回被上訴人。被上訴人自始自終並無任何無權占用系爭房屋之行為，故上訴人主張被上訴人遲未返還房屋而應付違約金之請求為無理由。另外，上訴人主張被上訴人毀損房屋而請求回復原狀費用部分，由被上訴人提出之照片及法院至現場履勘之情況可知，系爭房屋十分老舊且屋況不佳，故承租時上訴人即已同意被上訴人進行整修以符合一般日常生活水準，且由現場情況可知屋內牆壁樑柱等結構上確係停留於整修中途之狀況，被上訴人所為之整修行為主觀上既係得上訴人之同意，又未對該屋為何毀損滅失情事，被上訴人自無須支付回復費用。另上訴人亦自陳系爭租約已自106年2月23日即已合法終止，則自該日起被上訴人即無須支付電費，實則被上訴人基於與人為善之負責心態，避免上訴人被斷電並追繳電費，於租約終止後仍持續繳納電費2年以上，故上訴人請求被上訴人給付電費584元，亦屬無理由。
(三)就上訴人所主張之違約金與不當得利，被上訴人並未佔用系爭房屋，係因上訴人不同意被上訴人交還鑰匙，主動寄還鑰匙亦遭拒收，並無違約或不當得利可言，且縱有違約，依系爭契約之規定係「按房租月計壹倍計算」，系爭租約每月租金僅4,500元，上訴人以9,000元計算顯有錯誤。況該部分違約金顯有過高，應由法院依職權予以酌減。
(四)並聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、本院之判斷：
(一)兩造就系爭花蓮縣新城鄉加灣25之2號房屋於105 年6月25日成立租賃契約，約定租賃期間為105年7月1日至107年6 月30日間，每月租金為4,500 元，為不爭之事實。系爭房屋於租約成立後，固由上訴人交付被上訴人使用，惟因訴外人即上訴人胞姊周惠竹對系爭房屋主張權利，分別提起民、刑事程序欲討回房屋及禁止被上訴人使用，被上訴人不堪其擾，自105年8月20日起無法使用系爭房屋，迫不得已另向他人承租房屋，乃依民法第435條、第436條規定，以106年2月21日花蓮國安郵局第000066號存證信函，向上訴人為終止租約之意思表示，系爭租約於106年2月23日已經終止，被上訴人並訴請上訴人返還105年8月20日起至106年2月22日間（共6 個月又3天）之預付租金共27,450 元及押金9,000元，為本院107年度花原小字第47號判決准許及確定在案，兩造應受此確定判決所認事實之拘束。
(二)按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。行使權利有無權利濫用或違反誠實信用原則，係對於權利行使行為所作行為價值之判斷，除有涉及法律原則重要性之情形外，屬於事實審法院，依職權認定事實之問題（最高法院72年度台再字第164 號民事判決意旨可供參照）。
(三)系爭房屋於被上訴人修繕及遷入使用後，因產權紛爭遭迫自105年8月20日起停止使用，業經上項確定判決認定及並命上訴人返還105年8月20日以後預收租金予被上訴人，則依此判決事實，法院判命准予被上訴人終止租約及請求返還預收租金、押金等之理由，乃因被上訴人自上開期日起已未能依租賃本旨使用系爭租賃房屋。按民法第179 條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。此即所謂不當得利返還請求權。然此項請求權之作用，係重在利得之返還，而有別於損害之賠償，必以受請求之人有所利得為其成立之前提。被上訴人自105年8月20日開始不能正常合理使用系爭租賃房屋，而達到不能為約定之使用、收益之目的程度，既依法准許承租人終止租約，自應認系爭租賃物對承租人毫無利益可言。被上訴人於上開期日因不能正常合理使用房屋而終止租約，上訴人拒絕同意，兩造因此繼而透過訴訟始解決此紛爭。是以，被上訴人雖欲交還房予上訴人，於當時客觀之狀態，上訴人係拒絕受領被上訴人返還之給付。嗣於107 年12月13日前案法院勘驗現場後，被上訴人即完成室內物品之騰空，但上訴人之態度仍是拒絕接受被上訴人已終止租約之事實，因此遲未配合將房屋收回，而繼續訴訟中。前案第一審於107 年12月26日宣判，被上訴人於108年1月18日，以宅配方式將房屋鑰匙寄還上訴人，而上訴人卻將之退回，而持續爭訟至第二審於108年7月30日駁回上訴人之上訴而告確定。上訴人指稱被上訴人未將房屋點交返還予伊，但由卷內資料及兩造間歷來爭訟之過程，亦看不出來上訴人有何欲與被上訴人點交房屋之舉動。茲暫不論本件上訴人自己不積極出面與被上訴人協商點交以取回房屋之作法，卻藉此向被上訴人主張違約或不當得利之請求，變相改變前案確定判決所認契約已終止及出租人應返還預收租金、押金之結果，已與上揭誠實信用原則有所不符，本不應准許。又縱使兩造間因未踐行點交，致被上訴人遲未能將房屋交還予上訴人，但承上說明，系爭房屋既自105年8月20日起已不能供被上訴人正常合理使用，意即出租人自斯時起已未能履行提供符合債之本旨租賃物之義務，因此本於租賃雙務契約之性質，自無向承租人收取租金之法律上地位。被上訴人承租房屋之目的在居住使用，而依具體之情事，被上訴人自上開期日起已無居住使用之事實，則應無任何相當租金之利益可言，欠缺民法第179條請求權之成立要件。故上訴人請求被上訴返還自106年2月23日起至108年8月6日止期間相當租金之不當得利，於法不符。
(三)復依民法第230 條規定，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；第229條第2項前段規定，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。被上訴人對於已無用處之房屋，欲點交返還予上訴人，係需要上訴人之行為配合，始得完成。本件租約係因可歸責於出租人之事由，而由承租人行使終止權，並因非承租人違約而由出租人終止租約之情形，則出租人苟欲主張系爭租約第6條第3款：「乙方（承租人）違約或乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租月計壹倍計算之違約金。」之約定，依上揭規定及誠實信用原則，上訴人至少應有向被上訴人表示請求交還或安排時間會面進行點交之動作，始足以當之。蓋點交乃給付須雙方配合之事項，非單獨一方所能完成之給付。然上訴人於被上訴人終止租約後，因拒絕承認終止之事實，持續與被上訴人爭訟，依其客觀上之表現，一開始即無定期要求點交之舉動，顯然無意請求及受領系爭房屋之返還，嗣於107年12月12日兩造始會同至現場點交房屋，惟上訴人卻拒絕點交，理由乃房屋內尚有物件未清理，並以被上訴人必須踐行上訴人所指定之項目始願配合點交，亦為拒絕點交之表現。經查上訴人所提出107年12月12日兩造始會同至現場時所拍照片，屋內已經大致搬空，而無繼續居住使用之跡象，足認被上訴人確已搬離無訛。至於上訴人認為尚有物件在屋內，部分天花板、房間隔間、門及家俱有毀損或滅失之情形，依租約規定，此為出租人點收房屋後得依第7條第2款得任由出租人處理或第5條應另為損害賠償請求之事項，均非屬出租人得拒絕點收之事由，然上訴人欲藉此爭訟狀態事後主張未有點交返還房屋云云，難謂符合誠實信用原則。於上訴人未配合點交之前提下，被上訴人既未有遲延給付之情事，亦無可受歸責人之事由，自無上訴人所主張上開違約金請求權之成立。
(四)又依系爭租約成立於105年6月25日，在租賃住宅市場發展及管理條例106年12月27日公布（自公布後6個月施行）之前，應無上項條例之適用。系爭租約因不能依契約目的使用已於106年2月23日終止，出租人長期拒絕點收房屋，故依誠實信用原則，承租人自未使用房屋時起，應無負擔終止後之水電費之義務，上訴人請求被上訴人給付106年2月23日至108年6月30日期間之水電費，乃無理由，不應准許。
(五)上訴人主張系爭房屋遭被上訴人拆除隔間、門板、天花板等，上訴人不知情亦未同意，乃依系爭租約第4條第5款約定，請求被上訴人給付房屋回復原狀費用52,750元等語，被上訴人則爭執係因上訴人同意始就系爭房屋為修繕整理等語，經查上訴人提出之屋況照片，顯示105 年7月1日時，屋內之家俱、裝潢（含門、隔間、天花等）均甚老舊，承租人確有加以修繕始堪供合理居住使用，此觀被上訴人於前案訴訟中就此已有主張房屋之木門不能開合、損壞，於締約時有經上訴人同意始更換為鐵門等語，參酌系爭房屋64年1月間起課房屋稅，至105年7月已有41年多，足見屋齡老舊，屋況條件十分不佳。上訴人於105年11月10日在花蓮縣警察局新城分局偵查隊經警方詢問時陳稱：「....後來我將房子出租給林陽証，我有授權給林陽証先生做處理，整理那些花草，房屋裡面的東西都是以前繼父徐鳳展留下來的，也都是陳舊可能不堪使用，所以林陽証住進去要整理，我當然也讓他整理....」等語，足見系爭房屋出租予被上訴人當時，為使屋況符合現代人生活條件居住使用，有為整理修繕系爭房屋之需要，是以被上訴人主張於當時已取得上訴人之授權同意，應可採信。上訴人事後自不得再以被上訴人未經其同意拆除上開隔間、門板、天花板等而請求被上訴人賠償費用，故上訴人依上開規定，請求被上訴人給付回復原狀費用，自屬無據。
(六)綜上所述，上訴人並無其於原審所主張或第二審追加之請求權成立，其請求被上訴人給付455,330 元，及自各項法定計息日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，本無理由，不應准許。惟原審未察被上訴人至108年1月21日始與上訴人完成點交房屋，乃因上訴人不承認租契終止及藉故拒絕收受房屋之交還，與誠實信用原則有違，不得行使違約金請求權，而將上訴人原審關於違約金之請求酌減至2 萬元予以准許，並容許上訴人以此金額與被上訴人前案對上訴人之55,650元債權行使抵銷。原審此部判決雖有未洽，然此部分被上訴人未不服上訴，已告確定。上訴人依租賃等法律關係，請求被上訴人給付違約金部分於2萬元內之範圍既經判決確定，其餘請求則均無理由，不應准許。故原審認上訴人以前開金額，於本件以此對被上訴人之押租金債務為抵銷後，上訴人已無任何金額可資請求，因此上訴人於本件並不得再請求被上訴人給付任何金額。從而，原審就其餘部分所為上訴人敗訴之判決，理由雖然不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨求予廢棄改判，應認為無理由，爰駁回此部分之上訴。至於上訴人第二審追加部分，亦屬無據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法 官 林恒祺
法 官 陳裕涵法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
書記官 方毓涵