臺灣花蓮地方法院民事裁定 109年度聲字第40號聲 請 人 陳美華代 理 人 張秉正律師相 對 人 陳瑞芳代 理 人 戴愛芬律師上列聲請人聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地為聲請人與相對人分別共有，聲請人應有部分為十分之二、相對人應有部分為十分之八，相對人未經聲請人同意自105年10月間起將系爭土地出租予第三人使用，租期十年，租金每年為新臺幣（下同）14,000元。系爭土地面積為9,608平方公尺，上項租金金額，依客觀情事觀之，似有過低之情形，且租期十年過長，將嚴重影響聲請人就系爭土地使用收益之權益，乃顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請法院裁定變更上述管理方法。
二、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
3 分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」民法第82
0 條第1 項、第2 項分別定有明文。其立法理由係以：「二、共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2 項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。」，準此，依本條第2 項規定聲請為變更共有物管理者，必以其共有物之管理係經同條第1 項規定而定之管理，且聲請人須為不同意之共有人，並所定之管理有顯失公平之情事，始得為之。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
三、經查：
(一)系爭土地係屬光復都市計畫內農業區土地，其108年1月間公告土地現值為每平方公尺650 元，107年1月申報地價則為每平方公尺72元，依此客觀地價情形，顯見其係屬偏僻地區而非高度開發地區之高價土地。其土地內有一未辦保存登記之建物，由聲請人未主張就此建物有何所有權或共有情形，則系爭土地已有遭第三人於兩造因分割繼承前建屋占有，其所有權能已受有一定限制。又聲請人僅為系爭土地共有人，且持分較少，聲請人並另起訴請求變價分割系爭土地，不願採原物分割方式，足見其分管使用土地之意願及可能性原本甚低，於系爭土地既不能由共有人分管使用，則相對人將系爭土地出租第三人以收取租金，應屬合理及有效益之管理方法。且基於上述土地價值及第三人林景祥已有地上物占有土地之情形，而出租條件與兩造父親生前出租予林景祥之內容相同，尚難認相對人以多數持分之共有人所為管理共有物之方式，有何欠缺公平或濫用權限之情形。
(二)其次，聲請人亦已提起分割共有物之訴，由於系爭土地面積非小，並無不能原物分割之情形，受訴法院未必會採聲請人所主張之變價分割之方式。再者，聲請人希望除去系爭租賃契約關係後委託仲介業者出售系爭土地，但由於第三人於聲請人繼承系爭土地前，已向被繼承人承租土地在先，並建有房屋於其上，繼承土地之新所有人得否排除上開既存之地上物，則仍有疑問，則於上開分割訴訟未定案前，聲請人貿然斷言相對人管理土地之行為不當，而聲請法院變更之，難謂有充足之理由。
(三)綜上所述，相對人之管理系爭土地之方式，乃延續先人過去管理之方式，且為有利全體共有人並合於現實狀態之方案。聲請人主張相對人決議之上開管理方法有失公平而聲請本院裁定變更，尚非可採。聲請人依民法第820條第2項之規定聲請變更管理方法，為無理由，應予駁回。
四、依非訟事件法第21條第2 項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 7 日
民事庭法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 109 年 9 月 7 日
書記官 方毓涵