臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度訴字第19號原 告 林孟秋訴訟代理人 陳清華律師被 告 郭然昕上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國109年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國108年5月31日出售坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○號房屋（合稱系爭房地）予被告，系爭房地為三層樓透天厝，系爭房地基地後方，另有門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○街○○號未辦保存登記之矮房（下稱系爭矮房），為免日後交易可能衍生產權糾紛，因此雙方另於買賣契約特約事項約定，系爭矮房應同時辦理移轉登記，系爭矮房僅是附隨系爭房地買賣契約，性質為贈與，並非買賣之標的。被告於購買系爭房地前，曾由仲介偕同前往瞭解屋況，系爭矮房門扇年久失修、閒置荒廢已久，無法遮風蔽雨，肉眼一目了然，此為被告所知悉。縱被告非明知系爭矮房之瑕疵，既已前往查看屋況，對於不知有漏水瑕疵亦具有重大過失，且原告並未保證無瑕疵。另系爭房地買賣契約書所附房屋之標的物現況說明書，其中項次15建物現況是否有滲漏水情形欄，係在「是」欄位打勾，被告已簽名確認，被告既知系爭房屋漏水仍簽約購買，原告不負瑕疵擔保責任。再系爭房地買賣價金新臺幣（下同）1,300萬元，約定價款給付方式為簽約款130萬元、完稅款170萬元、尾款1,000萬元。就簽約款130萬元，被告支付25萬元現金存入指定銀行履約專戶，其餘105萬元則簽發本票，允諾於108年6月3日兌現，惟本票期限屆至，被告拒不付款，經原告催告被告給付簽約款105萬元，被告置之不理，原告因此解除買賣。爰依買賣契約第12條之規定請求損害賠償（沒收被告已付價款）等語。並聲明：被告應給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：系爭矮房坐落於花蓮縣○○鄉○○段0000000地號土地，為未辦保存登記之建物，且所有權同屬於原告所有，當原告以意思表示將土地售予被告時，在其未分離前，依所有權絕對原則，當可推斷該系爭矮房應視為該不動產之一部分，雖買賣契約未將系爭矮房明載於契約中，惟於該買賣契約將系爭矮房辦理移轉予買方，產生之稅費、代書費，由雙方負擔各半，契稅由買方負擔等特別約定，隻字未及於贈與，且契約所附之標的物現況說明是否有增建物部分欄內也載明標的地上物另有稅籍門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○號一併移轉，皆可證明原告於買賣當時之真意即係將系爭矮房附隨於買賣契約中，本件買賣標的範圍，當包含系爭矮房即16號未辦保存登記之建物在內。兩造自其簽立委賣契約至簽定買賣契約期間並未見面，原告如何於簽約前告知被告並保證系爭矮房無漏水瑕疵，且本件買賣標的物，原告108年4月11日買得，隨即於同年5月8日急於售出，應可合理懷疑與買賣標的瑕疵有關，又原告所填標的物現況說明書第15項，勾選有漏水，而後備註說明欄位置設有勾選欄項，卻空白未勾，倘依原告所指本件買賣標的有漏水，應明示勾選其何處漏水，再依現況說明書中第45項所有權持有期間有無居住欄內勾選為否，依此推理，原告對買賣標的之現況完全不知，如何盡告知義務？退萬步言，當原告獲接被告以存證信函主張該買賣標的有漏水瑕疵，依常理，原告若確有告知被告，豈有不以理據爭之理？再被告於訂約後交屋前發見買賣標的有使用及設備品質之重大瑕疵，催告原告限期補正，期限屆滿後原告仍未補正，被告行使同時履行抗辯權。原告締約前已明知買賣標的物係屬有瑕疵之物，為了將危險性移轉予被告，竟故意隱匿瑕疵，應可歸責於原告，原告依債務不履行請求損害賠償，顯乏依據等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造於108年5月31日簽立不動產買賣契約書，買賣契約第1條關於不動產標示及買賣權利範圍記載「花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（移轉持分全部）」、「花蓮縣○○鄉○○段○○○○號建物（權利範圍全部，門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○號，3層樓及屋頂突出物、騎樓」；第4條約定：買賣總價1,300萬元，簽約款130萬元、完稅款170萬元、尾款1,000萬元。就上開買賣價金，兩造即買賣雙方共同向合泰建築經理股份有限公司申請價金履約保證，其中關於簽約金130萬元部分，被告已交付現金25萬元經地政士陳惠珍存入履保專戶（台新國際商業銀行建北分行，履保專戶帳號：00000-000000000號），其餘105萬元簽發本票（到期日108年6月3日）迄未存入履保專戶。又上開買賣標的物現況說明書之地址記載「花蓮縣○○鄉○○○街○○號」、項次8是否有增建部分記載「標的地上物另有一稅籍門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○號一併移轉」，被告在說明書上簽名。另上開12號房屋及16號房屋各為獨立之建物，16號房屋有獨立稅籍資料。此外，被告於108年6月24日、108年7月5日以存證信函向原告表示12號及16號房屋嚴重漏水等瑕疵，請求協調解決未果，而解除買賣契約；而原告於108年7月10日、108年8月6日以存證信函回稱買賣標的僅12號房屋並無被告所指瑕疵且在現況說明書已告知，因被告遲未繳款而解除買賣契約等情。上開事實為兩造所不爭執，並有買賣契約書、現況說明書、現場相片、價金履約保證申請書、存證信函等件在卷可稽（卷19至31、35至51、52至56、101頁），堪認屬實。本件原告主張被告遲延給付買賣價金，經催告亦未給付，經其解除買賣契約，依買賣契約第12條之規定請求損害賠償（沒收被告已付價款），被告則以前詞置辯。
四、本院判斷如下：㈠依兩造簽立之不動產買賣契約第1條關於不動產標示及買賣
權利範圍記載「花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（移轉持分全部）」、「花蓮縣○○鄉○○段○○○○號建物（權利範圍全部，門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○號，3層樓及屋頂突出物、騎樓」；另參買賣標的物現況說明書記載地址僅標示「12號房屋」並記載「標的地上物另有一稅籍門牌花蓮縣○○鄉○○○街○○號一併移轉」，而12號房屋及16號房屋各為獨立之建物，即16號房屋非屬12號房屋之附屬建物，應可認定。據此得知，兩造簽立之不動產買賣契約標的包括前述土地及12號房屋，並不包括16號房屋。
㈡被告辯稱12號房屋有嚴重漏水情事，經其解除買賣，此為原
告所否認。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；但契約另有訂定者，不在此限，同法第354條第1項本文、第373條亦有明文。查標的物現況說明書記載，針對買賣標的即12號建物現況是否有滲漏水情形欄係勾選「是」，且被告亦至現場查勘後簽立買賣契約，被告對買賣標的有漏水之瑕疵當已知悉。被告雖依據物之瑕疵擔保主張解除買賣，然原告並非故意不告知瑕疵，復被告對於12號房屋是否缺少原告所保證之品質（提供住居使用等），亦未能提出相關事證，尚難據此解除契約，亦不得主張同時履行抗辯。而按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第第254條定有明文。如前所述，被告就買賣應負價金有遲延情事，經催告而仍未履行，原告依上開規定解除買賣，自有所據。
㈢原告依買賣契約第12條第2項後段規定請求被告給付，查該
規定內容為：「如甲方（即被告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即原告）於解除契約後得沒收甲方已給付之全部款項」，則依該歸定，原告解除契約並沒收被告「已付」之全額價款，若被告未給付價款，尚無從依該規定請求被告另為給付。據此：
⒈被告就本件買賣已付25萬元現金並存入指定銀行履約專戶，
而依履約保證金作業方式，買方存入履保專戶之價金，經認定賣方已履行買賣契約並交屋完畢，扣除所有必要費用後，即得交付賣方。原告固得解除契約，然被告所支付之25萬元已存入指定銀行履約專戶中，原告自無從依系爭契約第12條第2項後段規定逕而請求被告再為給付該款項。
⒉另本票雖係有價證券，惟其本身功能為利用信用之工具，係
依賴發票人或票據上簽名人之信用以發行票據，即由發票人自己無條件支付與受款人或執票人之票據，雖具有流通之性質，然其仍屬表彰一定之票據權利，而無法等同現金，易言之，本票並非支付證券，或為金錢之其他代替物。本件原告請求被告給付其餘105萬元，惟本票性質仍屬信用證券，且兩造並未約定原告收受本票後，不論兌現與否，被告所負買賣價金之給付義務即消滅，故兩造既無代物清償之約定，則原告收受本票，自不具有收受買賣價金之效力，請求被告給付其餘105萬元，亦屬無據。
五、從而，原告依買賣契約第12條規定請求被告給付130萬元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與判決結果不生影響，爰不逐予論列，附此敘明。
七、據上論結，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 20 日
民事庭 法 官 范坤棠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 20 日
書記官 徐大鴻