臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度訴字第277號原 告 陳壽燕訴訟代理人 吳育胤律師複代理人 曾泰源律師被 告 陳壽美輔 助 人 錢俊賢訴訟代理人 闕言霖律師
吳明益律師上列當事人間履行買賣契約等事件，本院於民國110年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國87年間向訴外人美崑建設股份有限公司購買兩棟預售屋地，其中一棟為花蓮縣○○市○○段○○○○號土地（應有部分187/10,000)及坐落其上同段1924建號建物（門牌：花蓮縣○○市○○路○○○巷○○號4樓之7號）（下稱系爭不動產），嗣經被告請求系爭不動產改由被告以新臺幣（下同）185萬購買，並由美崑公司所有權移轉登記予被告。嗣被告之子輔助人錢俊賢於109年5月5日將被告騙至李麗娟地政士事務所，並欺矇被告所簽之文件係用以申請補發權狀，然實際上卻於其中夾帶移轉系爭不動產所有權予輔助人錢俊賢自己之文件，被告未疑有他而在全部文件上簽名，輔助人錢俊賢以前述方法將系爭不動產所有權登記為自己所有。兩造之胞弟訴外人陳泰昌事後發現被告當時所簽文書有異，被告乃於109年5月21日以花蓮中山路郵局存證號碼28號存證信函，請承辦之李麗娟地政士在領回補發之系爭不動產權狀後，不得交付第三人並不得辦理任何將系爭不動產所有權移轉登記予第三人之手續或行為。被告經訴外人李文平律師建議，請原告買回系爭不動產，以免不動產遭其子侵吞，原告當時資力有限，兩造遂協議買賣價金為200萬元。兩造後於蔡周峰地政士事務所完成買賣契約之書面訂定，並當場交付50萬元本票做為定金，被告將系爭不動產之租賃契約交予原告並將系爭不動產點交予原告，原告並將系爭不動產之房屋門鎖更換完成並委由其他仲介出租。豈料正值蔡周峰地政士辦理所有權移轉登記之際，被告竟聽信輔助人錢俊賢之言，阻止上開過戶程序，並將原告已更換之門鎖破壞。爰依買賣法律關係及占有被侵害之回覆請求權，起訴請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並將系爭不動產返還予原告。
(二)並聲明：被告應將花蓮縣○○市○○段○○○○號土地所有權應有部分187/10000暨坐落前開土地上同段1924建號建物（門牌：花蓮縣○○市○○路○○○巷○○號4樓之7）之所有權移轉登記予原告，並應將前開房屋返還予原告；原告願供擔保，請准予宣告假執行。
(三)對被告答辯所為之陳述：
1.一般人精神、意識能力是否得正常表示，除非證人蔡周峰本身無此認知能力，否則即可在雙方對談中，做成正確之判斷。另被告主張原告利用識別能力不佳、訂定不公平契約，由證人蔡周峰所陳述，其於訂定契約過程中反覆確認，被告既無精神不佳之情，兩造就偏低之價格亦有親屬間之特別考量，顯無違反誠信原則。且付款方式等均經兩造同意且載明於契約中，豈可以尚未付款為由主張契約尚未成立，且由契約書面文件亦可發現被告之字跡字體工整，全無抖動之情，可見被告當時意思能力健全。
2.至被告主張其有阿茲海默症，主張依民法第75條，契約無效等，應由被告就契約簽立當時被告之意思能力有否欠缺負舉證責任，被告雖確實患有阿茲海默症，但尚未完全喪失意思能力，且該症亦非「尚失意思能力之判斷基準」，且「失智症除非到中重度否則，不會對於外界喪失識事能力」，而認無法獨立為意思表示。且本件契約訂定時間係在鑑定之六、七個月之前，難以鑑定時之身心狀態推測契約簽訂時之身心狀態。且若被告無意思能力，如何先將系爭不動產贈與給輔助人錢俊賢，事後又以不動產權狀遺失為由，至李麗娟代書處表明欲將系爭不動產過戶予輔助人錢俊賢。被告事後亦曾向李麗娟代書表明歉意，造成其困擾等。法院傳喚被告本人到院證述，其行動自如表達亦無任何異常，此外被告亦可自己終止系爭房屋四年之租約，實無需要他人輔助代行意思表示之事。
3.且另有訴外人阮金珠曾於109年5月12日與兩造見面，當時被告曾請訴外人阮金珠協助繕打如原證六之證明書，訴外人阮金珠亦可證明契約訂定當時被告之精神、意思能力均無異常。
4.另有關系爭不動產之買賣價金，被告輔助人錢俊賢與被告之女錢慧芳均知情，並有原告與錢慧芳之LINE對話截圖可證。
且有兩造之照片可證，當時原告確實照顧被告與兩造之母，全無意識不清之問題。
二、被告答辯
(一)被告基於將系爭不動產移轉給輔助人錢俊賢之意思前往李麗娟地政士事務所辦理相關事宜，原告得知前開意向後，基於對該不動產之野心，於109年5月16日擬具一份證明書欲令被告簽署，惟被告並未簽字。其後原告多次勸阻被告並蓄意挑撥被告與輔助人錢俊賢之母子關係，告知被告「錢俊賢取得土地房屋後，將不會再盡孝心奉養母親，應嚴加提防。」等語，甚要求被告居住於原告家中，告知被告：「若被告走出原告家門，將被被告兒子派遣之殺手殺死」之荒謬言論。被告基於姊妹關係不願言明，原告仍一再挑撥，被告實則從未同意或授權原告得處理有關系爭不動產之移轉登記事宜。兩造間之房屋買賣合約書係原告冒用被告名義簽立，發予地政士李麗娟之存證信函亦同。兩造胞弟訴外人陳泰昌係經李麗娟地政士收受該存證信函後告知始知存證信函一事。109年5月30日因系爭不動產租約到期，原告要求陪同前往與房客點交，原告趁機取走房屋鑰匙，並拒絕返還予被告更私自找人換鎖並命房屋仲介向管理員預繳三個月之管理費。被告經於109年6月15日由子女帶離原告住所，始能向蔡周峰地政士表明自始即無買賣房屋之意。
(二)原告主張被告應履行契約，然對契約書中被告簽字用印之全部，被告均否認其形式上之真正，亦從未收受原告交付之票據，被告否認該契約之形式上真正性，其上被告之簽名、用印均非由被告所為，兩造間要無成立買賣契約。此外原告提出房屋租賃契約書與繳納管理費等情，主張買賣契約存在。然該契約書僅係約明108年5月31日至109年6月1日間訴外人租客與被告間就系爭房屋有租賃關係，縱原告持有該租賃契約，要與兩造間有無成立買賣契約無涉，原告單方面向大樓管理員預繳管理費之行為亦同。
(三)原告已將同時期購買之房屋以340 萬元賣出，被告同意以明顯低於房價水平之200 萬元賣予原告，顯與常理不符。且對原告所提出之存證信函並非被告所寄發，恐係原告冒用被告名義所寄出之文書。被告並未就價格部分有與子女商量或與原告有所合意。系爭不動產被告既已委託代書代為辦理移轉予輔助人錢俊賢之事宜，自無可能再行出售予原告。被告雖於109年5月18日曾與原告一同前往蔡周峰地政士事務所，被告雖可為簡單之應答，不代表被告具備正常之精神狀態，該買賣契約之出賣條件顯然低於市價，足認原告有趁被告意思能力不佳，簽立不公平契約之嫌。本件證人蔡周峰固證述被告於109年5月18日簽立契約時，其均有確認被告意思，並其確認就相關文件均親自簽名，縱當下被告能簡單應答並簽字，並不代表被告具備意思能力。被告經於109年12月確診患有阿茲海默症，並經醫師診斷認知功能不佳爰經法院於110年1月25日對被告為輔助宣告，考量阿茲海默症之病程係為認知能力逐步下降，一般而言確診前之相當時日內即有症狀，被告主張109年5月18日被告已有認知功能受損而無意思能力，應尚屬合理。此前已因誤認自己持有股票與光隆證券營業員因發生爭執，最後已由被告委託輔助人錢俊賢處理相關股票買賣事宜作結，被告之識事能力可見一斑。
(四)本件起訴之始，被告均向訴代稱未於109年5月18日與原告一同前往地政事務所，可見其記憶識事能力顯非如常人，且包括將欲留給兒子的房產轉售予妹妹、價金顯然低於市價、未要求立刻取得定金等情，均與常理相違，足證被告並未有一般正常之思維或識事能力。
(五)原告稱「被告輔助人想把被告財產占為己有，被告才趕快去辦掛失。」要與事實不符，被告之所以辦理掛失，係因為被告本擬將房屋過戶予輔助人錢俊賢，二人一同前往代書處辦理時，因權狀遺失始辦理掛失，蓋若被告係擔心財產遭輔助人占有，何必與輔助人一同前往代書處辦理掛失。原告固陳稱「雙方是姐妹關係，且買賣之前的當時，原告是照顧著被告和母親」等語，然被告平日並非由原告照護，被告多年來均係與輔助人錢俊賢及妻子同住，原告係以請託被告共同照顧母親為由，令被告前往其住處短期居住，而於被告入住當天即攜其前往代書處辦理房屋買賣相關事宜。
(六)原告提出如原證六之證明書，然該證明書並非被告擬具，與被告之意思無涉，被告亦未曾要求輔助人錢俊賢簽署，被告之女錢慧芳亦與該證明書毫無關係，並從未就系爭不動產表示希望可獲得補償之意見。
(七)原告為被告之妹，自應明知姐姐近年來精神、識事能力每況愈下，然原告仍偕被告至代書處簽立遠低於市價之買賣契約，細譯原告於本件簽約前後之各種行為，應認原告所為均非為求保障被告之利益，反而係為求其得低價取得系爭房屋所為，足認其主要目地係為損害被告之利益。原告於本件審理程序中一再陳稱系爭房屋會遭「錢俊賢搶走」，其係為防止被告利益受損固向被告購買云云，然現時輔助人錢俊賢已受法院判定為被告之輔助宣告輔助人，應認輔助人錢俊賢協助處理被告之財產實已受更高程度之監督，難認輔助人錢俊賢有搶奪被告財產之可能，況輔助人錢俊賢尊重母親處理財產之意願，亦未堅持母親履行贈與之約定，反觀原告利用被告心智能力下降在先，其後以各種手段奪取系爭房屋在，甚不惜對被告提起民事訴訟，致令家族成員之困擾，實難認其行使權利符合誠信。
(八)退萬步言，縱認兩造簽立之買賣契約有效，原告迄未支付價金，原告自得主張同時履行抗辯拒絕辦理移轉登記。
(九)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告因恐其名下系爭不動產遭其子辦理移轉所有權，經訴外人李文平律師建議，請原告出面購買，以免系爭不動產遭其子侵吞，原告當時資力有限，兩造遂協議買賣價金為200 萬元。嗣後於蔡周峰地政士事務所完成買賣契約之書面訂定，並當場交付50萬元本票做為定金等語；被告輔助人否認上情，並經被告本人親自到庭表示其未有出讓系爭不動產予原告之意思及成立系爭買賣契約之情事。本件原告本於其提出109年5月18日成立之「不動產買賣契約」（卷第55頁至69頁），依買賣之法律關係請求被告履行交付房屋及移轉所有權之義務；被告否認上開契約之真正及效力，並行使同時履行抗辯，故本件爭點首在於：系爭買賣契約對被告是否有拘束效力？
(二)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。契約之成立，既係以意思表示為之，必當事人為意思表示時，具有健全之識別能力，為其表意行為之基礎。同法第75條規定，無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。成年人通常被推定有能力為法律行為之意思表示。同法第15條之1第1項規定，對於因精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構之聲請，為輔助之宣告。同法第15條之2 第1項第5款規定，受輔助宣告之人為不動產、船舶、航空器、汽車或其他重要財產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸，應經輔助人同意；同條第2 項規定，第78條至第83條規定，於未依前項規定得輔助人同意之情形，準用之。亦即受輔助宣告之人所為上述法律行為前，應比照限制行為能力人之規定，須先得到法律代理人之允許，其未得事前允許所為上述法律行為之效用，準用第79條規定；「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力」，係屬效力未定，而非當然無效。本件被告於110年1 月25日經本院109年度監宣字第203 號民事裁定，宣告為受輔助宣告之人，為兩造所不爭。被告於原告所主張之系爭買賣契約成立時，尚未經法院為輔助宣告，固應先推定為有行為能力之成年人。然精神障礙或其他心智缺陷係一種狀態，此狀態有可能會因精神病症之發展，出現時好時壞之現象，是以成年人於經監護宣告或輔助宣告前，亦可能因自己欠缺病識感或尚未由外界覺察其存有精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示之一時，係在無意識或精神錯亂中所為，乃無行為能力而屬無效。至於當事人行為時是否有上述無意識或精神錯亂，不能辨識其意思表示之效果，至不能處理自己事務之情形，應依具體事實認定之，有最高法院99年度台抗字第189 號民事裁定所採相同見解，可資參照。
(三)經查，依本院109年度監宣字第203號監護宣告事件調查之結果，被告為失智症患者，有精神障礙（阿茲海默氏病合併行為心理症狀，上開監宣卷第61頁），其日常生活自理功能及經濟活動能力（包含管理處分自己財產的能力）顯有不足，且認知功能無復原可能性，經鑑定為意思表示或受意思表示或辨識其意思表示效果之能力顯有不足，雖尚未完全喪失意思能力，能正確回答法官、醫生部分問題，但確實有部分幻想或回答不切題之情形，於處分財產之能力顯有不足。因此，上開裁定固以被告不宜完全否定相對人自主表達之行為及能力，而僅為輔助宣告，但仍不能排除被告因患上述失智病症，於病程逐漸惡化之演進過程中，確實可能有於輔助宣告前，因認知功能受損，有一時性之精神錯亂或幻想，對於現實事務之理解失真或錯誤，或無法為合乎理性或邏輯之思維，致不能如常人一般辨識其意思表示之效果，至達不能處理自己事務程度之情形。由下列情事綜合判斷，應認被告於本件買賣契約簽立當時，因失智症而有精神錯亂而不能如常人一般辨識其意思表示之效果情形：
1.依原告所陳述之內容，被告原本承買系爭不動產之目的，係因其子打算結婚，可見被告有日後將系爭不動產由其子承繼之打算，又何以因他人告知其子申辦系爭不動產權狀補發，於未向其子確認或招集子女討論之前，即逕認其子將私吞上開不動產，甚至不惜採取賤賣之極端做法，此行為模式明顯與常情矛盾且與理性不合，與事後醫生鑑定時所發現因失智症所生之幻想或對現實誤解等病狀，確實相符。
2.被告於言詞辯期日到庭表示，其不記得有與原告簽訂系爭不動產買賣契約之情事，並表示上開日期109年5月18日契約書上之簽名，非其親簽，又說如果將房地賣給原告，其子孫沒有地方可住等語。與原告所述，被告係因為擔心系爭不動產遭子侵吞，乃求助於原告，要求原告買其不動產等語，於情境上大相逕庭，難認被告當時確有出賣系爭不動產予原告之真意或經過正常思維之判斷，尤其系爭買賣過程中被告言行呈現紛亂及矛盾錯亂，符合失智症患者無法為合乎理性或邏輯之思維，致不能如常人一般辨識其意思表示之效果之情形。且經核對被告提出其109 年5月6日於華南銀行保管箱印鑑卡之簽名，並不相同。復由整個不動產買賣之外觀及過程，出賣人簽約時找不到權狀、用本票為定金且交付予地政士保管，未訂明各履行階段之應付款，原告買賣至今實際上仍分文未支付（連代書費也沒付），為地政士蔡周峰於言詞辯論時證述承認系爭買賣與一般交易常情不同（卷第164頁），整個過程像極了孩童辦家家酒一般，難見被告對其所為具有責任意識。尤其買賣之價金與市價顯不相當，地政士甚至考量日後為實價登錄時，恐因登錄之交易價格過低，引起不實登錄之爭議，特別註明親屬買賣，亦即認為系爭房地交易價格，明顯較行情偏低，悖於常情，足見被告於系爭買賣簽約時，因失智症而辨識能力不足，並不知此交易之售價偏低，或甚至因其幻想中兒子將侵吞其財產，而產生驚惶及陷入恐慌，不能理性思維，混亂中致喪失識別能力以考量如何定出合理售價或如何收取價金等現實事務，採取使自己上述不動產喪失所有權之矛盾作法（蓋正常人至多也僅是與妹妹通謀虛偽為假買賣以防止兒子侵奪而已）。
3.又阿茲海默氏病係病情逐漸惡化之病症，初期病人之精神狀態乃時好時壞，自我缺乏病識感，已如前述，故因所謂「過去心不可得」，現今審判中已無法再籍由醫學鑑定之方式，去回溯鑑定系爭買賣契約書簽訂時被告之精神狀態，只能由被告行為是否合於常理常情，例如所行與所欲不符、所欲與所知不符等，以回推其當時是否處於病態之心神狀態，如上所述。復因此病症因心智缺損，有上述精神狀態時好時壞之狀況，如同前揭本院109年度監宣字第203號民事裁定所述：
「被告能正確回答法官、醫生部分問題，但確實有部分幻想或回答不切題之情形。」等語，是以此種病人外觀上雖可與他人對答如流，但因其心智方面實際可能已因幻想或邏輯混亂，減退至不能為辨別真偽、是非對錯之地步，除非專業之精神醫學醫師，一般人應無從單由非鑑定性之日常對談，得知或判斷病人言行時內心之真實狀態，故對於原告聲請之證人阮金珠等，均無法就被告心智狀態為證明，乃無詢問或調查之必要。
(四)綜上所述，由系爭買賣當時被告因幻想所呈現上述不合常理或不符一般交易決策作成常規之行為模式，足以與其事後經醫診斷患有阿茲海默氏病合併行為心理症狀相應證，得認被告於行為時有一時性之精神錯亂情形，產生被害妄想及錯覺，引起恐慌及精神混亂，無法為理性思維，不知如何作出對自己有利或保護自己之意思決定，不能如常人一般辨識其意思表示之效果，致誤以為簽訂系爭買賣契約能使自己保有系爭不動產而不致遭子侵吞而喪失，乃幻想前有狼卻不知背後實有虎之心智狀態，已達欠缺依正常識別能力而為意思表示之行為能力。被告於上述一時性之精神錯亂意狀態下，在受他人引導而無法自己獨立思考判斷及辨別具體行為之利害關係，其所為之系爭買賣意思表示應屬無效，被告自不受系爭不動產買賣契約書內容之拘束。
四、從而，原告依買賣標的物交付請求權之法律關係，請求被告應將花蓮縣○○市○○段○○○○號土地所有權應有部分187/10000暨坐落前開土地上同段1924建號建物（門牌：花蓮縣花蓮市○○路○○○巷○○號4樓之7）之所有權移轉登記予原告，並應將前開房屋返還予原告，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請因失所附麗，應予併予駁回。
五、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
民事庭法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
書記官 黃慧中