臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度訴字第422號原 告 吳惠琴被 告 林怡伶上列當事人間請求給付違約損害賠償金事件，本院於民國110年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國103年1月7 日與訴外人范瑞文共同與被告林怡伶簽訂預約買賣約定書，預定買受被告所有坐落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○○號土地（即重測前舞鶴段460-13地號，下稱系爭土地），及其上同段65建號建物（門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○○路○○號，以下合稱系爭房地），買賣價金新臺幣（下同）350 萬元。嗣於104年8月19日由伊與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣標的物標示及權利範圍為為系爭房地及未登記建物部分（下稱系爭房屋）一併移轉，並於同年9月4日完成移轉登記，被告當時表示原證3 照片所示圍牆範圍內之建物俱屬坐落於系爭土地，都是全部賣給伊的建地，都屬原告買受的土地範圍。詎伊於108年11 月間收到財政部國有財產署北區分署花蓮辦事處（下稱國產署）函，指摘伊所有系爭之系爭建物、鐵皮棚房、庭院等地上物，使用面積約54.66 平方公尺，係占用花○○○鄉○○○段○○○○○號之國有土地（下稱系爭國有地），經伊向臺灣花蓮地方檢察署對被告提出詐欺告訴，獲109 年度偵字第1454號不起訴處分（下稱系爭不起訴處分）在案。系爭不起訴處分書第2 頁記載：「被告所辯：其向前手郭永豐購買本案房地，並不知悉本案房屋占用系爭國有地等語，尚非全然無據」、「被告所辯：賣給伊的前手說有鑑界，前手跟伊說的也是圍牆內的範圍都是合法建地，當初伊不知道有國有地等語，尚非無稽，自難認被告於103 年1月7日出本案房屋時，即知悉本案房屋有占有國有土地之情形」。以上足證被告確係以合法建地全部賣給原告。爰依民法第226條、第227條、第349條、第350條及第353條等規定，及系爭契約第8條第1、5 款之約定，請求被告給付違約損害賠償金590,357元等語【計算式:3,500,000元÷98坪x16.53坪國有地面積（即54.66 平方公尺，元以以四捨五入）】。並聲明：被告應給付原告590,357元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告為圖不法，在未經申請建造執照許可前，即在系爭國有地上加蓋違章建物，有原告108 年12月信函可佐，又依Google街景圖，增建之建物係前手出賣給伊時即存在，依國產署上開函文，原告得申請承租取得合法使用權；㈡系爭契約另以括號手寫「包含未登記建物之部分併同移轉」等文字，附註欄並載明「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部份，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部份之雙方權利義務及所可能產生之風險，雙方已確實知悉並接受之」。由上可知，系爭契約買賣標的物之建物雖包括未依法申請增建之部分，但該部分並未另加計價格，且關於該部分之雙方權利義務及所可能產生之風險，例如遭政府機關以違章建築或占用鄰地等問題，被拆除之風險，此為原告於簽訂系爭契約時即已明知，仍願接受該風險而簽訂，自難認被告履行系爭契約有何違約之情事；㈢本件買賣標的物即系爭房地業於104年9月4 日完成移轉登記並交付予原告，原告遲至109年11月12 日始具狀提起本件訴訟，已逾民法第365條第1項所定5 年之時效期間，原告主張因物有瑕疵，請求減少價金云云，已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。㈣並聲明：如主文第1項。
三、本院之判斷：本件原告主張被告所出售之系爭房屋，部分遭國產署指摘無權占用系爭國有地54.66 平方公尺，自屬權利瑕疵，爰依民法第353條、第226條、第227 條等債務不履行之規定，請求被告給付違約損害賠償金590,357 元，為被告否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7 條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且係因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77 年度第7次民事庭會議決議參照）。可見出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：⑴發生於買賣契約成立之後；⑵可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依漬務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101 年度台上字第1898號判決意旨參照）。
⒉查原告向被告買受系爭房地，並經被告移轉系爭房地所有權
並交付予原告，雙方約定包含未登記建物之部分併同移轉，並約定「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部份，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部份之雙方權利義務及所可能產生之風險，雙方已確實知悉並接受之」等情，有系爭契約書可按（卷19頁），且為兩造所不爭執，堪認被告係按系爭房地之土地建物謄本之登記資料、使用現況及其與原告所簽訂之系爭買賣契約內容，依期交付，核被告所為係依債之本旨而為給付，尚難認被告有何不完全給付情事。而原告所述系爭房屋部分占用系爭國有地一節，既為系爭買賣契約成立前即已存在之瑕疵，依前揭說明，被告既屬依債務本旨而為給付，其僅須就該瑕疵，依民法第354 條規定負物的瑕疵擔保責任，尚不構成不完全給付，是原告主張依不完全給付之法律效果，依民法第227 條之規定，請求被告負不完全給付之損害賠償責任，洵屬無據，自不應准許。㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，固為民法第354 條第1項、第2項所明定。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為同法第356條第1、2項所規定。且依同法第365 條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」亦即買受人主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，而解除契約或請求減少價金，其除斥期間（即權利行使之預定期間）自物之交付時起最長不得逾5年。查本件被告係自104年9月4日完成移轉登記並交付系爭房地予原告，此為兩造不爭執之事實，則原告之減少價金請求權之除斥期間至109 年9月4日即已屆滿，而原告遲至109年11月19 日始提起本件訴訟，此有原告所提起訴狀上本院收狀章可稽（卷13頁），已逾最長之5 年除斥期間。原告據此請求被告給付590,357 元，亦難認有據，不應准許。
四、綜上所述，原告基於民法第226條、第227條、第349條、第350條及第353 條等規定，請求被告給付違約損害賠償590,35
7 元，為無理由，應予駁回。原告之請求既為無理由，其假執行之聲請，自失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
民事庭 法 官 李可文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
書記官 陳雅君