臺灣花蓮地方法院民事判決110年度簡上字第59號上 訴 人 李阿允訴訟代理人 王維德被 上訴人 葉惠珠上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國110年10月29日本院花蓮簡易庭110年度花簡字第192號第一審判決提起上訴，本院於111年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣25,304元。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之45，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條之1第3項分別定有明文。本件上訴人於原審請求：㈠被上訴人應將上訴人所有門牌花蓮縣○○鄉○里○街00號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人所欠自民國110年6月1日起至被上訴人返還房屋之日止，按月以新臺幣（下同）15,000元計算之租金，及水費24,000元。原審判決上訴人一部勝訴、一部敗訴，上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，並為聲明：
㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將上訴人所有系爭房屋返還上訴人。㈡被上訴人應自110年6月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付上訴人12,000元。㈢被上訴人應給付上訴人25,304元。上訴人增加起訴後迄今之水費1,304元（計算式25,304－24,000＝1,304），核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、上訴人於原審主張：被上訴人向上訴人承租門牌號碼為花蓮縣○○鄉○里○街00號房屋（下稱系爭房屋），於民國109年3月3日成立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自109年4月1日起至110年5月31日止，每月租金為新臺幣（下同）12,000元，並經公證（下稱系爭公證書）。嗣以手寫方式載明「特約事項」，約定被上訴人應修建車庫鐵皮屋，且合意將租賃契約改為3年。然被上訴人並未依約修建鐵皮屋，且上訴人多次要求被上訴人一同前往民間公證人處調高租金至15,000元，均未獲置理，又至110年4月15日才補上109年12月31日至110年3月31日欠繳四個月之租金，後自110年4月30日起至110年9月30日再欠款共計63,000元，爰依租賃契約請求被上訴人給付欠繳租金並返還房屋等語。並聲明：㈠被上訴人應將上訴人所有門牌花蓮縣○○鄉○里○街00號房屋騰空返還上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人所欠自110年6月1日起至被上訴人返還房屋之日止，每月以15,000元計算之租金，及水費24,000元。
二、被上訴人於原審則以：上訴人所述車庫鐵皮屋部分，因其漏水需整修，被上訴人同意之後不會拆除。另系爭房屋經被上訴人整修後有其他人想承租，上訴人才向被上訴人表示要調漲房租，然被上訴人並不同意，況租約尚未到期，被上訴人亦不同意其返還房屋之請求。此外，上訴人所述欠繳租金4個月一情，係因系爭房屋門口有一米高斷差需修復，上訴人遲遲拒絕修復，被上訴人始暫停給付租金等語。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審斟酌兩造之攻擊、防禦方法後，以上訴人就被上訴人遲付租金未有催告、亦無主張終止租約之意思表示，則系爭租約之效力仍存在，惟被上訴人自認尚有3個月租金未付，故判決命被上訴人應給付上訴人36,000元，其餘之訴駁回。上訴人就原審不利部分不服提起上訴，其於上訴後補充：
㈠訴外人王祥任為上訴人之子，其未經上訴人同意，擅自於系
爭租約公證翌日（即109年3月4日）與被上訴人以「特別約定事項」約定，將租期延長至112年3月31日，且被上訴人並未就上訴人在場舉證，此特約事項對上訴人應不生效力，原審之認事用法顯有錯誤。㈡系爭租約至110年5月31日到期，且未再另立新約，則被上訴
人自110年6月1日起即屬無權占有，上訴人請求被上訴人返還系爭房屋及自110年6月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付12,000元相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈢退萬步言，縱認系爭租約延長至112年3月31日始到期（假設
語，上訴人否認之），上訴人業依系爭租約第8條第1款規定，於110年11月16日寄發存證信函(下稱系爭存證信函)通知被上訴人提前終止租約，並請其於1個月後遷出交還房屋，系爭租約業於110年12月16日合法終止，被上訴人自斯時起即屬無權占有，上訴人請求被上訴人返還系爭房屋，以及積欠之租金與相當於租金之不當得利，亦屬有據。㈣被上訴人自109年4月1日承租迄今從未繳付水費，累計至111
年1月止之水費共25,304元，均由上訴人代繳，上訴人自得依系爭租約第5條第2款規定及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付。
㈤並為上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉前項廢棄部分：⑴被上訴人應
將系爭房屋返還上訴人。⑵被上訴人應自110年6月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付上訴人12,000元。⑶被上訴人應給付上訴人25,304元。
四、被上訴人則以：依系爭公證書之特別約定事項，系爭租約租期已延長至112年3月31日，故不同意提前返還系爭房屋；另伊已繳交租金至111年7月底，之後也願意按月給付租金12,000元，系爭房屋的水費扣除109年3月份之帳單金額3,304元後，伊亦願意給付等語置辯。並為答辯聲明：上訴駁回。
五、下列事項，本院基於準備程序筆錄內容及下列括號卷附資料，先予認定：㈠王祥任為上訴人之子，王祥任於系爭公證書簽約前，經上訴
人授權，向被上訴人所經營之新航綫房屋接洽系爭房屋出租（包租代管）事宜，後續系爭房屋出租均由王祥任處理。（見本院卷第162-163頁）㈡上訴人耳朵聽力不好，亦不識字，系爭公證書之內容，為王
祥任與被上訴人商議後，再由王祥任偕上訴人前往民間公證人何叔孋事務所與被上訴人簽約及公證。（見本院卷第161-162頁）㈢系爭公證書於109年3月3日簽約後，王祥任與被上訴人於翌日
(4日）相約在上訴人住處，並在系爭公證書第5頁下方空白處，以手寫方式約定「特別約定事項」，載明：「一、本公證契約租期延長至112年3月31日止（共參年）；二、出租人應於109年3月15日前將本房屋交予承租人整理使用（屋頂之輕鋼架換新完成、油漆、冷氣安裝，拆除兩面隔間之牆、雜物丟棄）；三、使用範圍：嘉里三街31號全部及屋前之空地；四、水電暢通；五、屋前停車處所之屋鐵皮，退租時不得拆除，面積與原空間一樣（鐵皮之部分），原鐵皮生鏽破洞。」等語，並由王祥任於甲方（即出租人）欄簽名、被上訴人於乙方（即承租人）欄簽名。（見原審卷第91頁、本院卷第162-163頁）㈣系爭公證書因依系爭房屋租賃期間1年2月(即109年4月1日至1
10年5月31日止），經計算後公證之標的金額為192,000元，故公證費為1,500元；倘系爭房屋租賃期間為3年（即如特別約定事項所載為109年4月1日至112年3月31日止），則因公證標的金額為456,000元，故公證費增為3,000元。（見本院卷第175-177頁）㈤本件系爭房屋租金迄今被上訴人已繳交至111年7月底。（見
本院卷第234頁）㈥被上訴人自109年4月1日始承租系爭房屋，故109年3月份之水
費帳單金額3,304元，應由上訴人負擔。（見本院卷第212頁）
六、本件爭點：㈠王祥任與被上訴人於系爭公證書第5頁下方空白處增訂之「特
別約定事項」，對於上訴人是否生效力？㈡上訴人主張其業依系爭租約第8條第1款規定（見原審卷第19
頁），於110年11月16日寄發存證信函通知被上訴人提前終止租約並於1個月後遷出交還房屋，系爭租約已於110年12月16日生合法終止效力，有無理由？㈢上訴人請求有無理由？
七、本院之判斷：㈠系爭公證書增訂之「特別約定事項」，效力及於上訴人。
⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。
⒉查王祥任為上訴人之子，王祥任於系爭公證書簽約前，經
上訴人授權，向被上訴人所經營之新航綫房屋接洽系爭房屋出租（包租代管）事宜，後續系爭房屋出租均由王祥任處理；而上訴人耳朵聽力不好，亦不識字，系爭公證書之內容，為王祥任與被上訴人商議後，再由王祥任偕上訴人前往民間公證人何叔孋事務所與被上訴人簽約及公證；嗣系爭公證書於109年3月3日簽約後，王祥任與被上訴人於翌日(4日）相約在上訴人住處，並在系爭公證書第5頁下方空白處，以手寫方式約定「特別約定事項」，載明：「
一、本公證契約租期延長至112年3月31日止（共參年）；
二、出租人應於109年3月15日前將本房屋交予承租人整理使用（屋頂之輕鋼架換新完成、油漆、冷氣安裝，拆除兩面隔間之牆、雜物丟棄）；三、使用範圍：嘉里三街31號全部及屋前之空地；四、水電暢通；五、屋前停車處所之屋鐵皮，退租時不得拆除，面積與原空間一樣（鐵皮之部分），原鐵皮生鏽破洞。」等語，並由王祥任於甲方（即出租人）欄簽名、被上訴人於乙方（即承租人）欄簽名等情，已如前揭五、㈠至㈢所述，是上訴人就系爭房屋之租賃事務均委由王祥任出面處理，足認王祥任就此事務之處理已受上訴人全權委任。從而，王祥任與被上訴人約定系爭公證書增訂之「特別約定事項」，雖未載明代理意旨，惟仍屬有權代理，其效力自及於上訴人。
㈡上訴人主張已依系爭租約第8條第1款規定終止系爭租約，為無理由。
⒈按系爭租約第8條第1款雖規定：「提前終止：本契約於期
限屆滿前，得期前終止租約，但應於1個月前通知對方。一方未依約通知時，應賠償對方相當於1個月租金之違約金。租期屆滿前終止租約者，出租人已預收之租金及押金應返還承租人。」；惟參酌同條第2項所定：於承租人遲付租金總額達2個月並經出租人催告仍不為支付、未繳納水電費致停水電、違反使用租賃標的物約定、違反裝修與改裝約定或毀損住宅而經催告不修繕等「可歸責於承租人」之情形下，「出租人」始可提前終止租約之約定（見原審判第19-20頁），堪認系爭租約第8條第1款僅於兩造合意終止時，始有適用。
⒉查本件被上訴人於上訴人寄發系爭存證信函後，仍持續占有使用系爭房屋，又迄至本件言詞辯論終結時，其已繳付系爭房屋租金至111年7月底等情，已如前揭五、㈤所述，足認被上訴人並無同意上訴人終止系爭租約之情事。從而，上訴人主張系爭租約已因系爭存證信函送達被上訴人後已逾1月，而依系爭租約第8條第1款之約定生終止效力，自屬無據。
㈢上訴人之請求有無理由，分述如下：
⒈上訴人請求被上訴人返還系爭房屋，為無理由。
系爭公證書之「特別約定事項」約定之效力既及於上訴人人，且上訴人依系爭租第8條第1款規定，提前終止租約亦不合法，已如上揭七、㈠、㈡所述，則系爭房屋租賃期間業已延長至112年3月31日止，是系爭租約租期迄今尚未屆滿，被上訴人自得依系爭租約合法占有使用系爭房屋。從而，上訴人請求廢棄原判決並命被上訴人返還系爭房屋，自無理由。
⒉上訴人請求被上訴人自110年6月1日起至交還系爭房屋之日
止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利12,000元，為無理由。
查系爭租約租期尚未屆滿，迄今仍有效存在，已如上述，足認被上訴人占有系爭房屋有合法權源，自無不當得利可言，是上訴人請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利12,000元，自無理由。而系爭租約既屬有效存在，上訴人本得依系爭租約請求被上訴人按月給付租金，而迄至本件言詞辯論終結時，被上訴人已繳付系爭房屋租金至111年7月底等情，已如前揭五、㈤所述，是被上訴人並無欠租情事，益徵被上訴人使用收益系爭房屋業已依約給付對價，遑論有何不當得利情事，是上訴人此部分請求亦屬無據。
⒊被上訴人應給付上訴人水費25,304元。
查上訴人此部分請求，係以被上訴人自109年3月至111年1月止，均未依約繳付系爭房屋水費，扣除因被上訴人自109年4月1日始承租系爭房屋，故109年3月份之水費帳單金額3,304元應由上訴人負擔部分，故被上訴人應給付上訴人水費25,304元（計算式：28,608－3,304＝25,304）等情，業為被上訴人所不爭執（見本院卷第212頁），是上訴人此部分請求，自屬有據。
八、綜上所述，上訴人依系爭租約及不當得利法律關係，請求被上訴人給付水費25,304元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。原審就上開應准許上訴人請求部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開不應准許部分，原判決並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則為無理由，爰駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 范坤棠
法 官 楊碧惠法 官 李立青以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
書記官 林政良