臺灣花蓮地方法院民事判決110年度原重訴字第1號原 告 葉清輝訴訟代理人 湯文章律師被 告 吳美黛
孫金定
葉金枝高郁賀朱興榮郭德貞
陳懋樑
梁乃心陳段妹上列一人訴訟代理人 凃易杰被 告 呂寳玲
林基雄林佳陵
林桂芳鄭綉梅
劉信庭前列吳美黛、孫金定、葉金枝、高郁賀、朱興榮、郭德貞、陳懋樑、梁乃心、陳段妹、呂寳玲、林基雄、林佳陵、林桂芳、鄭綉梅、劉信庭共同訴訟代理人 吳明益律師
闕言霖律師被 告 林金花訴訟代理人 孫裕傑律師(法扶律師)被 告 蔡素蓮訴訟代理人 鄭仁傑上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
、被告高郁賀按民法第12條及民法總則施行法第3條之1第2項規定於民國112年1月1日成年，於同年3月21日具狀聲明承受訴訟，應予准許。
二、原告起訴時，其起訴狀「訴之聲明」欄內雖未記載關於向被告請求無權占有土地期間相當租金之不當得利，惟於「事實及理由」欄內則就此有所主張，並將不當得利之金額算入訴訟標的價額內，足見其就向被告請求返還不當得利部分未列入聲明，應係屬繕寫時之缺漏。原告起訴後，於本院111年10月11日言詞辯論期日當庭就其訴之聲明增加上開部分，核屬聲明之更正，而非追加，且被告對此並無異議，已為本案之言詞辯論，其聲明之更正應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)原告為花蓮縣○○鄉○○段00000地號及同段000地號土地登記之信託關係受託人（委託人為長弘營造有限公司），系爭土地自民國74年3月起之不同時點分別遭被告等人占用至今，原告依民法第767條第1項前段、第179條前段主張被告等人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積之建物拆除及將坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示面積之建物拆除，將該部分土地返還予原告，並請求被告等給付相當於5年租金之不當得利，如附表二所示。
(二)並聲明：
1.如附表一所示。
2.被告應給付原告如附表二所示「5年不當得利」欄之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之日起至返還土地為止，按月於每月10日前給付如附表二「每月總租金」欄所示之金額。
3.原告願供擔保，請求宣告假執行。
(三)就被告答辯陳述如下：
1.原告取得的所有權是經過合法的移轉登記，未塗銷之前都是有效力的。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。否認系爭土地登記信託為通謀虛偽意思表示，被告所主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，被告應負舉證之責。建商長弘營造公司未就被告等建築物外擴之部分土地放棄權利，而是將房子賣給被告後信託給其公司股東之原告，把權利讓給原告來處理。
2.現00000地號土地上之違建物與長弘營造有限公司無關，於興建時並未設計門柱及矮牆，更不可能在地籍線外之000地號設置此等建物，否則不可能驗收通過、核發使用執照。依被告委託購地代建房屋合約書第一條及第四條，被告與長弘營造公司所約定之實際產權面積既約定以地政機關土地分割及建物複丈登記之坪數為準，被告等人之土地所有權範圍即以登記之內容為據，而非以使用執照所登載之基地面積內容為據。本件多數被告均非原向長弘營造公司購買房地之屋主，00000地號於民國79年5月時即已分割，依一般經驗，購買房屋時均會鑑界土地範圍，被告等於購買時即會知悉其等建物前有00000地號土地存在、建物占用00000地號、000地號土地之狀況，被告等知有權利瑕疵存在之情形而仍甘冒風險願意購買，自應承受請求拆除之結果，而不應將此不利益歸責於土地所有人承擔，被告等人就00000、000地號土地並無占有權源，原告依法行使所有物妨害除去請求權，並無權利濫用之情形。被告既無權占有原告所有之00000地號、000地號土地，原告自得請求相當於租金之不當得利，於法有據。
二、被告答辯則以：
(一)被告主張原告非所有權人，原告與長弘營造間就系爭土地之信託登記既不具備法定要件，渠等之間又無任何履行信託約定之客觀事實，乃係通謀虛偽而為信託登記之意思表示，係屬無效，原告自不因此取得系爭土地所有權，故原告依民法第767條第1項請求拆屋還地，及依第179條請求返還不當得利，均無理由。
(二)被告使用之土地範圍，與長弘營造於74年間建築出售房屋之土地使用範圍，二者完全一致，被告並無擴張使用範圍，均以當年長弘營造公司所移轉及交付之房屋、圍牆、大門及廚房現況使用至今，未曾改變使用型態，應非屬無權占用系爭土地。系爭土地已無商業利用價值，原告行使權利因逾越權利之本質及經濟目的，亦逾越社會觀念所允許之界線，屬權利之濫用，原告請求無理由。
(三)原告為受託人，為長弘營造公司管理使用該土地，原告應受長弘營造公司與被告間之契約拘束。長弘營造公司受買方即被告委託代購房屋所需之基地後，未將房屋所需基地所有權完整移轉予買方，亦未將房屋所需基地移轉為買方共有，反而保留系爭二筆土地所有權，已違背代購基地委託書、委託購地代建房屋合約書之約定，對房屋所有權人而言，長弘營造欠缺所有權之權能，長弘營造又將土地所有權信託登記予原告，藉由原告名義要求被告拆屋還地，亦無理由，應予駁回，且上開房屋及土地使用態樣，長達35年以上，長弘營造均無提出反對意見，顯見被告有權使用系爭土地，原告所行使之權利失效。並主張系爭00000地號土地2米寬之部分有默示協議，建商蓋了牌樓與花台給住戶使用，就是要讓住戶使用牌樓到花台的距離。
(四)被告主張系爭2筆土地均無商業利用價值，原告主張依土地法第97條規定之城市地方房屋之租金最高上限來計算相當租金之不當得利，金額過高。
(五)並均聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院判斷如下：
(一)系爭花蓮縣○○鄉○○段00000地號及同段000地號土地所有權人登記為原告，其登記原因為「信託」，登記日期為104年7月8日。被告抗辯主張原告與長弘營造公司間上開信託登記之債權契約行為及所有權讓與移轉行為，均係基於通謀虛偽意思表示而無效等語，無非就原告依上開系爭土地所有權人地位向被告主張所有物返還請求權及無權占有期間相當於租金之不當得利返還請求權，因非屬真正權利人而為當事人不適格，有所抗辯。惟關於本件原告適格之問題：
1.按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決參照）。
2.民事訴訟制度，係為保護私權而設，故在給付之訴，除法律另有規定外，必須對於所主張為訴訟標的之權利，依實體法規定有處分之權能者，始為適格之原告，得以自己名義為訴訟行為，並受確定判決既判力之拘束。訴訟標的法律關係之權利未讓與第三人，而基於委任契約委任該第三人起訴或應訴者，該第三人應以委任人名義為訴訟行為，不得以自己名義為之，俾委任人得以權利主體之地位參與訴訟，以保障其權利，並貫徹既判力之主觀範圍，防止非權利人藉委任關係濫行起訴、謀取不法利益，及符信託法第5條第3款所定以進行訴訟為主要目的之信託為無效之法意（最高法院 110年度台上字第1685號民事判決）。
3.稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係（信託法第1條）。信託受託人係受委託人之委任而為受益人或特定目的處理信託財產之事務。從最終受益人之觀點，信託財產為不動產者，固經登記而使信託物之所有權形式上歸屬受託人，惟其登記之目的尚非由委託人讓與信託物最終利益予受託人，亦即受託人並未真正取得享有信託物最終利益之地位，而與受益人才是享有信託物最終利益之人有別。信託法第5條第3款規定：「信託行為，有左列各款情形之一者，無效：三、以進行訴願或訴訟為主要目的者。」，其立法理由係：稱「以進行訴願或訴訟為主要目的」者，如債權人以律師為受託人，使出面興訟是，上揭行為或與信託制度之立意相違背，故禁止之。
4.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。而所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人若知表意人非真意，並就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，即為通謀虛偽意思表示（最高法院62年台上字第316號判例意旨參照）。又依信託法第1條規定，稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。而所謂信託本旨或信託目的，為保全信託財產價值，並謀求相當增值。因此受託人不特就信託財產承受權利人之名義，且須就信託財產依信託契約之內容為積極之管理或處分。倘信託人僅將其財產在名義上移轉與受託人，而有關信託財產之管理、使用或處分悉仍由信託人自行為之，是為消極信託，除有確實之正當原因外，通常多屬通謀之虛偽意思表示，易助長脫法行為，應難認為合法（最高法院79年度台上字第2757號判決意旨參照）。
5.經查，本件原告與長弘營造公司於104年7月1日向花蓮地政事務所申請以信託為原因而移轉土地所有權時，當時一併登記信託之不動產共有7筆土地，並非僅有系爭2筆土地而已。
其登記信託之期間為104年7月1日起至114年6月30日止，信託財產之管理或處分方式為「受託人依約管理處分（出售）信託物所有權」，信託受益人及信託關係消滅時信託財產歸屬人均為長弘營造公司，有花蓮地政事務所函附之土地登記申請書可明（卷三第291至299頁）。由於長弘營造公司為法人性質，其管理處分等之法律行為仍應由自然人代理為之，故該公司解散後，於清算期間，將公司財產信託予公司之自然人股東，俾方便由受託之自然人代公司法人就其財產為管理處分行為，係屬合理。系爭信託關係之委託人為法人，無從於成立信託後仍自行就信託財產為管理、使用或處分之行為，而須依賴受託之自然人代為管理處分，自與上揭判決前例所揭示之「消極信託」情形有別，除非被告有提出確實證據能證明原告與長弘營造公司互相故意為非真意之表示，而無成立信託之真意者，尚難遽謂本件信託及所有權讓與行為乃基於通謀虛偽意思表示而無效。又信託物之所有權形式上歸屬受託人，且依法不得執行信託財產本身（信託法第12條第1項本文參照），一般「消極信託」或以通謀虛偽意思表示之目的，多係債務人為避免其財產遭債權人強制執行，而以信託方式來規避，係屬脫產行為之一種，與本件原告係基於管理信託物之本旨，而對於無權占有信託物之人行使所有物返還求權，以回復所有權之完整之行使權利行為，有所不同，蓋倘若不許原告提起本件訴訟，結果被告仍不能免遭長弘營造公司再對其提起相同之訴訟，故本件應不存在原告與長弘營造公司有通謀虛偽成立信託之動機及必要。況且，原告不具律師身分，且為長弘營造公司股東，其為信託之受託人，所受託管理處分之財產不僅只系爭2筆土地而已，依其登記之信託目的主要在處理出售信託物，提起本件訴訟亦係為出售系爭2筆土地而排除妨害銷售之障礙，故尚難認其信託乃專以進行訴訟為主要目的，自無適用信託法第5條第3款而認係屬無效之餘地。
6.綜上言，被告未能提出充分證據以證明原告與長弘營造公司間就系爭土地之信託及讓與行為係屬通謀虛偽，原告自得以系爭土地所有權人地位提起本件訴訟，無被告所指當事人不適格之問題。惟原告行使系爭土地之權利，乃本於長弘營造公司之信託，系爭信託財產之最終受益人亦為長弘營造公司，基於誠實信用原則，原告應承受其信託關係委託人長弘營造公司一切權利上之瑕疵，以防止藉由信託而規避權利行使之障礙，並應使長弘營造公司於日後信託終止後，受民事訴訟法第401條第1項既判力之拘束。
(二)系爭ＯＯ段00000地號及000地號土地登記為原告所有，被告分別以加蓋地上物方式占有上開土地之事實，有本院勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖可稽，堪予認定。原告主張被告係無權占有，而依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除上述如附圖所示地上物後返還占用土地及同法第179條規定給付不當得利等語；被告則主張其占有係依當初建商所提供之土地範圍為使用，沒有自行擴張，並非無權占有，原告請求拆屋還地係屬權利濫用等語。故本件首要之爭點乃被告占有原告土地有無法律上之權源？原告得否以所有權排除被告之占有及請求返還不當得利？經查：
1.民法第756條規定，所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。此規定所謂「排除他人之干涉」乃第767條規定所謂「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」之上位規範。亦即所有人係本於所有權之排他性權能，才衍生出對於他人無權占有之返還請求權。因此，所有物返還請求權之行使，亦應受到「法令限制之範圍內」界線之拘束。故第148條第1項之權利濫用禁止或第2項之誠實信用原則，均屬上述法令所限制之界線。按民法第148條第2項規定：行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的行為有其適用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟法，對於一切權利亦均有適用之餘地，故該條項所稱之「行使權利」者，應涵攝訴訟行為在內（最高法院101年度台簡上字第2號民事判決）。
2.原告所有系爭ＯＯ段00000地號及000地號土地，原均為重測前ＯＯ段0000地號土地之一部。ＯＯ段00000地號土地於79年5月22日由主管機關自ＯＯ段000地號登記逕為分割而來，ＯＯ段000地號土地於重測前原為ＯＯ段0000-000地號，係於73年12月28日登記分割自ＯＯ段0000地號土地。上開ＯＯ段000地號重測前原為ＯＯ段0000000地號，亦為73年12月28日登記分割自ＯＯ段0000地號土地。被告等各自所有如附表二「占用人建物基地」欄所示地號土地共16宗，同樣均為73年12月28日登記分割自ＯＯ段0000地號土地，嗣經74年6月1日地籍圖重測後改成為現今之地號。故依上所述，系爭原告所有土地及被告所有土地，均係分割自重測前ＯＯ段0000地號土地，有土地登記謄本在卷可稽（卷三429至501頁）。
3.系爭被告房屋為建商長弘營造公司於73年8月4日依同一建築執照整批集合社區建案所申請興建，各該建物分別於74年3月18日至11月23日竣工為第一次保存登記，其申請建築時之基地即為上項重測前ＯＯ段0000地號土地全部，當時此土地尚未分割，至73年12月28日完工前始為上項所述之分割，上開建照申請時之原始起造人為當時ＯＯ段0000地號土地所有人劉木火，有建築執照申請資料（卷一328頁至卷二76頁）及建物登記謄本（卷一43至91頁）在卷可明。由上所述可知，上述建案於最初申請建照時，係以尚未分割之整筆ＯＯ段0000地號土地提供為建築基地，並包括預留之道路用地及防火間隔等，迄至建築完成前，始由建商代原地主劉木火，於73年12月28日依各建物及公設位置而為分割成ＯＯ段0000000至0000-000地號（卷三431頁），嗣後再分別依買賣登記移轉分割後之土地予購屋者或建商自己所有（卷三459頁）。被告朱興榮、呂寳玲、林基雄係於建案銷售時即申請變更為起造人而第一次登記原始取得建物所有權（卷一59、77、79頁），亦即其所有房地乃直接向建商購買取得；其餘被告則分別係自其前手因買賣、贈與或交換等原因而繼受取得其建物所有權。
4.依被告呂寳玲所提出其73年10月26日購屋時所簽訂之「代購基地委託書」及「委託購地代建房屋合約書」（卷三503至321頁），可知當時建商銷售房地之模式，係依上開2契約為交易基礎，由建商負責人陳銘達代理整筆ＯＯ段0000地號基地之原地主劉木火出面銷售土地予購買者，同時代理長弘營造公司與購買者洽建房屋，約定由陳銘達承包興建。依通常之經驗，此銷售模式依常理應適用於當時該建案銷售時全體之購買者；另依民事訴訟法第277條但書之法旨，由於上開事實發生距今已近40年之久，若命被告提出當時全部購買者之契約文書，依其情形顯失公平，故應認當時建商於銷售模式上應無差別，而適用相同預先擬定之契約內容及格式。復依上開「代購基地委託書」之內容，呂寳玲係委託陳銘達向ＯＯ段0000地號土地所有人代購代建房屋所需基地土地，並依據「委託購地代建房屋合約書」第二條約定辦理，未就代購土地之面積詳為記載，而僅約定購買興建房屋之建物所需之基地，按所應分擔之比率計算為其土地應持有面積，價金為24萬元，價金之計算方式依政府之公告現值，如有超出之金額作為包括土地改良、地上物補償費、公共設施用地等費用，並約定授權由陳達銘辦理土地所有權之移轉手續。又「委託購地代建房屋合約書」第二條則約定：「甲方（呂寳玲）委託乙方（陳銘達）統籌代理委請營造廠商建造之房屋所須基地，按照所應分擔之面積（包括本戶及公共設施及法定應保留之空地），由甲方委託乙方向該土地所有人價購（詳如附件代購基地委託契約書），取得土地所有權。」等語，足見建商受購屋者委託以上述價金向原地主劉木火所代購之土地範圍，除了依建築面積按建蔽率規定所計算之「建造之房屋所須基地」外，尚包括「公共設施用地」及「法定應保留之空地」。易言之，上開買賣價金所購買土地之對價範圍應包括上述「建造之房屋所須基地」、「公共設施用地」及「法定應保留之空地」等三項在內
5.建築房屋必須鄰道路指定建築線，此為通常之知識。上項建商長弘營造公司於73年8月4日代地主申請興建集合社區之建案，當時供作建築基地之重測前ＯＯ段0000地號土地乃整塊完整之長方形狀，其土地東側即現今ＯＯ鄉巷，因都市計畫細部計畫尚未發布，並無計畫道路存在，係至75年12月22日花蓮縣政府以府建劃字第19012號公告發布實施細部計畫後，才正式有道路之編定（卷四25頁）。因此，於73年間建商申請興建系爭集合社區之建物時，係以「私設道路」之方式（卷四37頁），自行於ＯＯ段0000地號土地東側規劃出一條道路以供指定建築線使用，始符合請領建照之規定。由於申請建照時，尚不知未來細部計畫中上開道路之寬度為何，乃由建築師暫以預留10公尺之寬度來規劃私設道路及指定安全建築線，並於73年12月28日ＯＯ段0000地號土地分割成0000-00至0000-000地號時，將這預留之私設道路用地分割為0000-000地號，至74年6月1日地籍圖重測後改成為ＯＯ段000地號。此私設道路用地之性質係供建築系爭集合社區全體建物之通行及指定建築線使用，並於日後成為計畫道路使用，應屬上開「委託購地代建房屋合約書」第二條所約定該社區之「公共設施用地」，應包括在最初建案銷售時購買者委託建商向地主購買土地之範圍內，並已支付買賣對價。
6.系爭ＯＯ段000地號（即重測前ＯＯ段0000-00地號）於上開社區建案建築圖中係規劃為依建築技術規則設計施工篇第110條規定之「防火間隔」（卷四31頁），有被告提出之建築師劉燕湖說明書可參（卷四69至71頁）。此部分業經套繪列管為系爭社區建案建築基地之一部分，應屬上開「委託購地代建房屋合約書」第二條所約定之「法定應保留之空地」，應包括在最初建案銷售時購買者委託建商向地主購買土地之範圍內，並已由購買者支付買賣對價。
7.所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院91年台上字第741號民事判決）。
在事實認定程序中，經驗法則係法律三段論法之大前提。將經驗法則與法規範事實相等評價時，因法官應知法，對於其探知之手段容許性，即會偏向與法之探求程序一般對待。亦即經驗法則之探求，應採職權探知主義及自由證明原則適用範疇。對於基於專門知識所得之不明經驗法則之確認，法官乃依職權調查證據，並無須經由當事人主張，亦無須以有當事人爭執作為待證需要性之前提，且無自認或擬制自認之適用。對於不明經驗法則之探知，係適用職權探知主義，而非辯論主義，且係適用自由證明者。法官乃可利用所有可能方式獲得對於經驗法則之知識，例如自書籍或專家意見、藉由私下詢問、資料庫、意見調查、統計方法或自己調查等，或藉由鑑定人提供意見。
8.承上言，系爭社區建案之推出前，必先由建商與原地主劉木火洽商買地，決定面積及價金而簽約綁定買地條件後，再由建商以代理人地位與房地購買者簽訂上述契約綁定售地及建屋條件，以同時賺取售地價差及營造利潤。由於原地主已經被綁定賣地條件，依一般經驗，應不會再保留已決定出售之土地予自己。又公共設施性質之道路及法定空地性質之防火間隔，無開發利用之價值，依上開「委託購地代建房屋合約書」第二條之約定，將其全部納入社區建案購買者所購土地所有權之範圍內，亦合於情理，應無理由讓原地主或建商保留其所有權；更無誘因由建商出錢來買受這些無法開發之土地，故其以買賣原因登記所有權移轉予建商，實與常情有違。系爭社區建案之購買者既已支付對價購買上述「建造之房屋所須基地」、「公共設施用地」及「法定應保留之空地」等三項土地，其所委託之受任人即陳銘達自負有依約將上述土地「按照所應分擔之面積（包括本戶及公共設施及法定應保留之空地）」登記移轉予購買者之義務，而不應利用資訊不對等、無人監督及雙方代理之情形下，違背委任關係受任人之忠誠義務，於73年12月28日ＯＯ段0000地號土地進行分割登記之際，私自將應分配登記予購買者之上述「公共設施用地」及「法定應保留之空地」偷偷以買賣原因登記予建商長弘營造公司自己。嗣ＯＯ段000地號土地因都市計畫已確定其道路寬度，由地政機關於79年5月11日依「都市計畫樁測定及管理辦法」第41條規定逕為分割出00000地號後，再將已供道路使用之000地號部分以公設保留地買賣模式出售他人。長弘營造公司由其負責人基於上述不法方式取得之00000地號及000地號土地所有權，此部分土地本屬該社區房地購買者已支付對價所購買之範圍，應屬於該社區之公共設施或共同使用之土地，縱未登記為所有權人，應可類推適用公寓大廈管理條例第53條規定，得由全體購買者及其繼受人享受共同使用上開本屬社區公共設施土地之利益，並基於誠實信用原則不容許「以不正當之黑手行使權利」之法理原則，應不容許長弘營造公司對上開社區房地購買者或其繼受取得人主張所有權之排他權能（包括所有物返還請求權）或使用、收益權能。
9.至於原告主張上開「代購基地委託書」中約定移轉登記予購買者之土地面積應以實際登記為準云云，乃將應包含「建造之房屋所須基地」、「公共設施用地」及「法定應保留之空地」等三項土地所計算出面積總和之應為登記之實際面積，誤解為經建商偷偷減少後之不正確實際面積，殊不可採。蓋若悉以建商實際登記之面積為準，豈不授與建商自行決定愛移轉多少土地面積就實際移轉多少土地面積之不公平交易機會。另因系爭建物及土地登記都是由建商主導辦理，其一經登記後，購買者因無充分之資訊，不易察覺建商未依契約履行，尤其是在民國73年間消費者意識尚未發達的年代，故購買者或其轉手後之受讓人通常只知其實際使用範圍，最多量測後認為與權狀所載相符，未必真的會去調查或有能力瞭解所登記之土地坪數最初有無欠缺，故不足以被告於轉讓過程中沒有土地坪數爭議來推論被告或其前手知悉或甚至容許建商以偷斤減兩之手法暗自將應歸社區購買者之土地納為己有。
(三)綜上所述，原告為其與長弘營造公司間信託契約之受託人而登記成為系爭ＯＯ段00000地號及000地號土地所有權人，其權利之來源既本於上開信託關係，自應承擔其信託關係委託人長弘營造公司一切權利上之瑕疵，而不得主張善意受讓。長弘營造公司因其負責人以不正當及背於公序良俗之方式侵害被告或其前手之利益而取得上項土地所有權，依誠實信用原則，應不得向被告主張排他權能（包括所有物返還請求權）或使用、收益權能，屬權能喪失之所有權人，進而應不得對被告依民法第767條第1項前段主張物上返還請求權或依第179條規定主張有相當租金之不當得利返還請求權。
(四)從而，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係起訴請求被告依附表一所示聲明拆屋還地及依附表二所示聲明返還不當得利，均無理由，應併其假執行之聲請駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
民事庭法 官 沈培錚上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
書記官 黃慧中附表一項次 被告 原告訴之聲明 1 吳美黛 被告吳美黛應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積10平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如附110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共19平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 2 孫金定 被告孫金定應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積7平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共16平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 3 葉金枝 被告葉金枝應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共16平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 4 高郁賀 被告高郁賀應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共15平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 5 蔡素蓮 被告蔡素蓮應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共10平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 6 朱興榮 被告朱興榮應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共17平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 7 郭德貞 被告郭德貞應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共17平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 8 陳懋樑 被告陳懋樑應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共15平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 9 梁乃心 被告梁乃心應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共10平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 10 陳段妹 被告陳段妹應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共7平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 11 呂寳玲 被告呂寳玲應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共10平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 12 林基雄 被告林基雄應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共9平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 13 林佳陵 林桂芳 被告林佳陵、林桂芳二人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積8平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共10平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 14 鄭綉梅 被告鄭綉梅應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上110年9月24日複丈成果圖所示面積9平方公尺之建物拆除，及坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地上如110年11月12日複丈成果圖所示地界線以外占用面積共9平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 15 劉信庭 被告劉信庭應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上如110年9月24日複丈成果圖所示面積12平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。 16 林金花 被告林金花應將坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地上 如110年9月24日複丈成果圖所示面積31平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告。
附表二【占用面積暨不當得利之計算式】：
1.00000地號面積x申報地價3,590.4元x10% /12月
2.000地號面積x申報地價2,960元 x 10% /12月編號 占用人/門牌/ＯＯ段建號 占用人建物基地地號(ＯＯ段) 占用00000地號面積 （平方公尺） 每月租金 (元) 占用000地號 面積（平方公尺） 每月租金(元) 每月總 租金(元，小數點以下四拾五入) 5年不當得利（元） 1 吳美黛 ＯＯ路Ｏ段000巷0號(0000) 000 00 000.2 19 468.00 000 00,072 2 孫金定 ＯＯ路Ｏ段000巷0號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,246 3 葉金枝 ＯＯ路Ｏ段000巷0號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,042 4 高郁賀 ＯＯ路Ｏ段000巷0號(0000) 000 0 000.00 00 000 000 00,562 5 蔡素蓮 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,162 6 朱興榮 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,522 7 郭德貞 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,522 8 陳懋樑 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 00 000 000 00,562 9 梁乃心 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,162 10 陳段妹 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.36 7 172.00 000 00,722 11 呂寳玲 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,162 12 林基雄 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 0 000 000 00,682 13 林佳陵 林桂芳 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 00 000.00 000 00,162 14 鄭綉梅 ＯＯ路Ｏ段000巷00號(0000) 000 0 000.00 0 000 000 00,477 15 劉信庭 ＯＯ路Ｏ段000號(0000) 000 00 000.00 0 0 000 00,542 16 林金花 ＯＯＯ街000號 (0000) 000 00 000.00 0 0 000 00,651