臺灣花蓮地方法院民事判決110年度訴字第192號原 告 楊玉芳訴訟代理人 蔡牧甫律師被 告 鍾侑芸
張祐禎
黃俊豪共 同訴訟代理人 高逸軒律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所稱請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，變更或追加之訴與原訴之主要爭點則有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，因社會生活紛爭事實同一性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，於變更或追加後新訴之審理程序有高度利用之可能性，為節省兩造當事人之訴訟時間成本，暨司法資源避免浪費重複審理，因而規定准予任意變更或追加，無須經他造同意，並期出於同一或重要相關紛爭事實之一次解決（最高法院110年度台抗字第279號民事裁定意旨參照）。
二、原告原起訴主張：被告以低價拍得花蓮縣○○市○○段000地號土地及其上建物即同段213建號建物（門牌號碼為花蓮縣○○市○○路00號，上開土地及建物下合稱系爭房地）之法拍屋，以詐欺話術詐騙原告而與原告於民國109年10月7日簽訂買賣契約即原證2「成屋買賣契約書範本」之文件（下稱系爭契約），約定被告張祐禎負責給付裝潢費用新臺幣（下同）100萬元，被告鍾侑芸保證其有專業裝潢團隊，且只需市價3分之1價格，全力協助系爭房地之裝潢事宜，並承諾會於109年12月底前將系爭房地裝潢到足以交屋並讓原告居住之程度，使原告陷於錯誤，原告於109年9月25日給付被告鍾侑芸10萬元，於109年10月8日、30日分別給付被告張祐禎40萬元、70萬元。又被告從頭到尾均未裝潢，至今未點交予原告，並以各式各樣理由拒絕原告看屋。嗣被告3人均失去聯絡、不知去向。爰依民法第92條撤銷受詐欺而簽署系爭契約之意思表示，該買賣關係自始無效，並依民法第179條規定，請求被告張祐禎返還已受領之上開120萬元。被告上開詐欺行為構成共同侵權行為，依民法第184條、第185條規定，請求被告連帶賠償上開120萬元。又若法院仍認上開買賣關係成立，因原告已以LINE對話紀錄、電話無數次催告被告履約，被告仍不附任何理由，惡意遲延不履約，原告依民法第213條、第226條、第227條、第231條、第232條、第252條、第254條、第255條、第256條、第353條、第348條規定催告後解除系爭契約，原告因被告遲延給付受有半年租屋費用損失共18萬元、半年營業損失共6萬元，以上合計共為144萬元。依該等規定請求被告賠償等語，並聲明：被告應連帶給付原告144萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。原告復於本院審理時變更主張為：㈠先位聲明之先位主張部分：被告黃俊豪向原告佯稱被告鍾侑芸為不動產經紀人，並介紹其與原告認識。嗣透過被告鍾侑芸搓合，原告與被告張祐禎就系爭房地於109年10月7日簽立系爭契約，該契約文書內容，兩造間之意思表示並未合致，故就契約必要之點未約定，僅係草約、草稿或預約，且被告鍾侑芸及黃俊豪憑藉買賣法拍屋屢屢獲利為企業經營者，並於契約上虛偽記載，故系爭契約自始不生效力或無效，被告應依民法第179條規定返還原告交付之買賣價金120萬元，原告得依民法第259條回復原狀規定，請求被告返還已交付之120萬元，並依民法第245條之1規定，向被告請求締約上過失之損害賠償即半年租屋費用損失共18萬元、半年營業損失共6萬元，以上合計共為144萬元。請求被告賠償等語，並為先位聲明：被告應連帶給付原告144萬元，及自110年11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。㈡先位聲明之備位主張部分：若法院認原告之前開主張無理由，系爭契約因被告有共同詐欺行為，致原告陷於錯誤而與其簽立系爭契約，原告依民88條、第92條規定撤銷意思表示，並依民法第179條規定及民法第184條第1項、第185條規定，請求被告張佑禎給付原告已交付之120萬元買賣價金，並依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶給付即半年租屋費用損失共18萬元、半年營業損失共6萬元，以上合計共為144萬元。請求被告賠償等語，並為上述相同之先位聲明。㈢備位聲明及主張部分：若法院認系爭契約有效，被告張祐禎違反該契約約定之給付義務即1.先行給付裝潢費100萬元之義務。2.將系爭房地於109年12月前交付予原告之義務等。被告張祐禎不履行系爭契約，違反系爭契約第11條約定，原告依該約定及民法213條、第231條、第254條、第255條、第353條、第348條規定向被告張祐禎催告後解除系爭契約，被告張祐禎應返還原告已交付之價金120萬元、及給付違約金120萬元、及給付因遲延所生之損害即半年租屋費用損失共18萬元、半年營業損失共6萬元，以上合計共為264萬元。並為備位聲明：被告張佑禎應給付原告264萬元，及自110年11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷㈠第311至325頁、第363頁、第365頁、本院卷㈡第33頁）。
三、查原告上開前後變更追加之訴，均係基於系爭契約所生之債務不履行或有無侵權行為事實或契約效力存否等而為變更追加，具有社會生活紛爭事實同一性，且經核原告原訴及變更追加之後訴間，本件兩造提出之各項證據資料均可援用，是原告變更追加前後之訴間，請求之基礎事實應為同一，符合上開規定，原告所為之上開訴之變更追加自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠先位聲明及該聲明之先備位請求部分（以下均依原告主張之方式表示）：
1.先位聲明之先位請求：⑴被告黃俊豪是原告開設之機車行的客人，原本也是朋友。於
109年6月間，被告黃俊豪向原告介紹說，有一個法拍屋很適合原告，隨後被告黃俊豪即佯稱被告鍾侑芸係不動產經紀人，介紹被告鍾侑芸給原告認識。嗣透過被告鍾侑芸搓合，原告與被告張祐禎就系爭房地，於109年10月7日簽訂系爭契約書，約定由被告張祐禎給付裝潢費100萬，並約定由被告鍾侑芸協助統包裝潢後「於109年年底前」交屋予原告，嗣後被告張祐禎惡意不付裝潢費、被告鍾侑芸惡意不負責裝潢、被告黃俊豪則稱「從來都不清楚狀況」。又被告鍾侑芸先前即曾帶原告前往磁磚專賣店選購磁磚和燈飾，被告鍾侑芸並佯稱會請建築師幫原告按比例畫出格局圖（原告從未看到），被告鍾侑芸再假裝與原告討論裝潢格局、致使原告陷於錯誤，而與被告張祐禎於109年10月7日簽訂系爭契約，約定由被告張祐禎負責給付裝潢費用100萬元、並由被告鍾侑芸無數次保證其有專業裝潢團隊，而且只需要市價3分之1的價格，被告鍾侑芸會完全協助本案房地之裝潢事宜，被告鍾侑芸並承諾會於109年12月底前裝潢到足以交屋並讓原告居住的程度，致使原告陷於錯誤，以致於109年9月25日給付被告鍾侑芸10萬元及於109年10月8日、30日分別給付40萬元、70萬元予被告張祐禎。被告鍾侑芸及張祐禎於收到款項之後，以各式各樣的理由拒絕讓原告看屋，諸如「感冒、法院無法點交、還沒確認正在審件、下禮拜才知道、順利的、帶原告再去看另一棟房子，再順勢要脅原告想要看別的房地就是違約，要沒收訂金、推托說不知情、不瞭解何時約定要交屋、被告三人吵架互掛電話，佯稱被告三人不合已經不聯絡的表象、口稱有誤會等等」。110年1月15日原告與同教會之教友胡佳惠、被告張祐禎在王記茶鋪協商，被告張祐禎佯稱對於契約約定109年12月底前須由被告張祐禎及鍾侑芸負責裝潢並交屋毫不知情，並佯稱原告應再給付120萬予被告張祐禎，讓被告張祐禎得以完稅。然雙方買賣關係自始至終皆未用印，相關公契（例如：增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書等）皆從未繳交至地政事務所，自無從知曉完稅金額，究竟是完納何人之稅。系爭房地若不依系爭契約本旨，仰賴被告張祐禎支付裝潢費100萬元，及由被告鍾侑芸所謂之專業裝潢團隊負責裝潢，根本無法居住。被告張祐禎當時僅要求盡速交屋過戶，完全不承認其要付裝潢費。被告張佑禎選擇在110年1月20日向法院民事執行處聲請點交在於利用時間緊迫，故意要沒收原告之訂金。110年1月15日被告張祐禎向原告表示其擁有系爭房地所有權，該屋為空屋，可隨時進入房屋且有權換鎖，不須再聲請點交，被告張祐禎與鍾侑芸事後聲請點交，完全是拖延手法。110年3月9日被告張祐禎約去系爭房地點交，該屋殘破不堪，被告張祐禎稱未答應要付裝潢費，原告自己簡單裝潢一下就可以住進去等語，明顯要讓原告騎虎難下，要逼原告自己解約，沒收訂金120萬元，與被告張祐禎於訴訟中所稱願給付100萬元裝潢費，相去甚遠。被告張祐偵另要求110年4月就要過戶完成，根本就是故意為難原告要在約定的時間內裝潢完工，另外刁難要求原告提供發票核銷。
⑵因系爭契約內之「附件一建物現況確認書」、「應納稅費項
目、負擔方式」、 「房屋現況」及「應納稅費項目、負擔方式」、「交屋時房屋的狀況係已經裝潢到可以住還是滿目瘡痍？」、「交屋時房屋現況細節為何？」、「過戶時房屋現況應如何？」、「誰負責裝潢？」、「由誰？以什麼形式負責裝潢？是出錢？還是出力的方式負責？裝潢到何種程度？」、「究竟裝潢費之發票係由原告補齊，還是由原告向被告張祐禎請領」等必要之點均未記載約定，另契約書上所載之「由買方出示發票補齊」，被告張祐禎卻解讀「補齊二字」為「請領」，要求買方對賣方在裝潢費上採取「核銷制度」，要求原告就裝潢費「實報實銷」，被告張祐禎究竟有何法律上權利「去審核原告想要的裝潢項目」，被告張祐禎如今歪曲理解「補齊」之文義，惡意不先支付裝潢費。故兩造之意思表示，自始差異甚大，並未合致，簽立此系爭契約書之時，原告完全沒有走進去過系爭房地，雙方對於本系房地之現況、細節根本無認識，故系爭契約書就契約必要之點並未約定，無合致可能，僅係草約、草稿或預約，豈有可能會是正式契約，自不生契約應有之效力。系爭契約書為定型化契約，應有審閱期間，然被告鍾侑芸及黃俊豪，憑藉買賣法拍屋，屢屢獲利，係企業經營者，鍾侑芸所提出給予原告簽約的系爭契約書之首頁載明契約審閱權，契約於109年10 月7日經買方攜回審閱5日，然實際上根本未給予原告任何契約審閱時間。被告鍾侑芸在契約上虛偽記載，且被告3人均為企業經營者，故依消費者保護法（下稱消保法）第2條第2款、第11條之1規定，系爭契約無效。原告得依民法第179條、第259條規定，請求被告返還原告交付之買賣價金120萬元。
因被告謊稱最遲於109年12月底將房屋裝潢好並交屋，造成原告於該日遭原先承租處之房東驅趕，之後須另行租屋居住，每月租金約3萬元，原告預計花半年時間找房屋，故該期間損失18萬元之房屋承租費用，且原告為機車業者，因無法入住系爭房地，受有每月1萬元，共半年6萬元之營業損失。
原告依民法第245條之1規定，請求被告賠償締約上過失之損害賠償該部分金額共24萬元（計算式：18萬＋6萬＝24萬），故以上原告得請求被告給付之金額共為144萬元（計算式：120萬＋24萬＝144萬）等語。
2.先位聲明之備位請求：若法院認上開先位聲明之先位請求無理由時。查被告以下列詐欺行為，即109年6月起由被告黃俊豪介紹原告認識被告鍾侑芸。109年9月25日起被告鍾侑芸帶原告去看燈飾、磁磚、討論室內格局，無數次承諾會負責裝潢。109年10月7日簽約時被告張祐禎承諾會付裝潢費100萬元、被告鍾侑芸負責統包本案房地之裝潢事宜、於109年年底會交屋；日後會再就本案房地細節，簽署詳細的正式合約，被告現今卻強行要原告就草約為履行。109年10月22日被告鍾侑芸拒絕原告使用履約保證帳戶。109年11月22日起，被告鍾侑芸拒絕讓原告看屋、可點交時故意不點交。109年12月16日，原告詢問被告鍾侑芸「預算100萬，可以做到什麼程度，會在動工前知道嗎？」鍾侑芸回答：「可以，我已經向賣方要求」。109年12月24日被告黃俊豪、鍾佑芸再另外帶原告去被告指定之房屋即花蓮縣○○市○○○街00號房屋，該二人對原告說這個物件也很適合原告，原告詢問現在是還可以再多看其他房子嗎？被告黃俊豪、鍾佑芸即恫嚇原告想要換屋就是已經違約，需沒收訂金120萬元，被告黃俊豪於109年12月25日向訴外人即原告配偶吳雷蒙佯稱買賣房屋地政作業需要，再對之索討100萬元本票，口稱買賣價額的兩成要給賣方是常識，要吳雷蒙自己上網去查，吳雷蒙並未交付。被告張祐禎於110年1月15日對原告謊稱從未答應要付裝潢費，並主張原告應先再付120萬給被告張祐禎以完稅。若非被告鍾侑芸謊稱其為合法的不動產經紀人，原告絕不會容忍被告鍾侑芸代理雙方，居間斡旋，水煮青蛙，造成最終兩造坐在簽約桌上，被告鍾侑芸假冒為合法的不動產經紀人，未依法將「不動產說明書」向原告解說，乃詐欺行為，致原告陷於錯誤，受騙簽立系爭契約。被告鍾侑芸一直都是被告張祐禎之代理人，依民法第103條第 1、2項，被告鍾侑芸對原告所承諾之一切法律行為（包括 詐欺行為、包括承諾賣方會在100萬內負責裝潢，被告鍾侑芸會協助裝潢、協助原告向建商拿裝潢發票、並協助就本案房地辦理貸款、讓原告在 109 年跨年前住進去等），皆直接對本人發生效力。被告鍾侑芸不合法的不動產居間行為，實際上就是共同詐欺的不法行為。原告依民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示。又因被告鍾侑芸謊稱其具有不動產經紀人資格。原告因而容讓被告鍾侑芸於此不動產買賣之磋商階段及簽約階段為居間行為。而被告鍾侑芸為被告張祐禎之代理人。故代理人之瑕疵應視為本人之瑕疵。若原告知道被告張祐禎、鍾侑芸自始的心態就沒有要負責裝潢，原告就不可能會以1200萬元，購買滿目瘡痍的廢墟。因為被告鍾侑芸在建商工作，被告鍾侑芸舌燦蓮花（帶原告看燈飾、討論格局設計圖、謊稱被告鍾侑芸有能力用低價把房子裝潢到可以讓人住進去），讓原告誤認1200萬元可以買到可以讓人居住的房子，期待接續用本案房地跟銀行貸款。原告即依民法第88條規定撤銷系爭契約之意思表示。因原告已依上開規定撤銷意思表示，故原告得依民法第179條，請求被告返還原告交付之買賣價金120萬元。另依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告賠償上開120萬元之買賣價金、及上述之18萬元房屋承租費用與6萬元之營業損失等，合計144萬元。
3.並同為先位聲明：被告應連帶給付原告144萬元，及自110年11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明及該請求部分：
1.若法院認系爭契約有效，依該契約內容之文義及簽約當日之錄音錄影逐字稿綜合觀之，被告張祐禎違反系爭契約之給付義務：即被告張祐禎有先行給付裝潢費100萬元之義務、與將系爭房地於109年12月前交付予原告之義務。被告張祐禎不履行系爭契約，而違反系爭契約第11條約定，原告依LINE
對話紀錄、及電話無數次催告被告張祐禎與其代理人鍾侑芸履約，被告張祐禎卻遲延不履約支付裝潢費，原告依系爭契約第11條、及民法第213條、第231條、第254條、第255條、第353條、第348條等債務不履行規定向被告張祐禎催告後解除契約，後請求被告給付原告已交付之120萬元買賣價金、120萬元之違約金及上開因遲延所生之損害即18萬元房屋承租費用與6萬元之營業損失等，合計264萬元。
2.並為備位聲明：被告張祐禎應給付原告264萬元，及自110年11月3日民事準備三狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告黃俊豪為花蓮高中老師，因常前往原告與吳雷蒙共同經
營之玉芳機車行修理機車，而與渠等認識，因渠等向被告黃俊豪表示有購買房屋之需求，被告黃俊豪遂於109年6月間介紹原告與被告鍾侑芸認識，自斯時起，原告即向被告鍾侑芸表示欲購買國有地、蚊子館或法拍屋，請被告鍾侑芸幫忙原告多多注意。另被告張祐禎為被告黃俊豪先前指導過之學生，因於109年9月23日透過向本院108年度司執字第16454號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）法拍程序取得系爭房地，被告黃俊豪覺得似乎適合原告，遂告知原告，而原告旋即拜託被告鍾侑芸幫忙調閱謄本、提供法拍公告，原告則自行查閱系爭法拍房地之周邊行情，透過前開方式具體瞭解系爭房屋之現況，並在與吳雷蒙討論後，決定購買系爭房地，遂於109年9月25日主動交付10萬元予被告鍾侑芸作為斡旋金，要求被告鍾侑芸依原證1領款收據上所載之條件向被告張祐禎出價斡旋。109年10月3日原告傳LINE催促被告鍾侑芸詢問簽約時間，嗣原告、吳雷蒙與被告張祐禎磋商後，原告即與被告張祐禎於109年10月7日在原告經營之玉芳機車行店面二樓處簽訂系爭契約，約定系爭房地之買賣價金為1200萬元，然被告張祐禎需依照原告所指定之裝潢方式負擔100萬元之裝潢費用，而原告則需提供國稅局認可之裝潢費用單據予被告張祐禎，俾被告張祐禎向國稅局申報抵扣房地合一稅，且因系爭法拍房地為法拍取得，雙方遂於系爭買賣契約中特別明載「交屋於點交後，交於買方，4/18完成過戶手續」，上述10萬元於當日由被告張祐禎收取。原告於109年10月8日、10月30日各匯款40萬元、70萬元定金予被告張祐禎。另109年11月22日被告鍾侑芸拒絕原告看屋要求是因為本院尚未點交。109年12月9日本院民事執行處製作系爭房地之權利移轉證明書予被告張祐禎。110年1月15日原告約被告張祐禎在王記茶鋪商談房屋交易程序，及告知補助裝潢費是要拿國稅局核定可抵房地合一稅的發票來換取現金。原告的朋友胡小姐一直說合約有瑕疵並要求重新簽約，原告並提出解約條件。原告在本院民事執行處將系爭法拍房地點交予被告張祐禎之前，竟一再要求被告張祐禎必須交屋，甚至誆稱被告張祐禎有答應在109年12月底前交屋云云，並以此不斷要求被告黃俊豪、鍾侑芸需催促被告張祐禎盡快交屋履約，嗣後更在被告張祐禎仍無法交屋下，即認為被告張祐禎已然違約，且又誣稱有夥同被告黃俊豪及鍾侑芸詐欺原告之嫌，要求解除系爭買賣契約，被告張祐禎需返還定金云云。
㈡然查，原告既知悉系爭房地為法拍取得，必須經過法院執行
處之點交程序點交予拍定人後，拍定人進入系爭法拍房地方無爭議，否則若未經過法院的點交程序，拍定人即擅自進入，若造成相關損害，拍定人恐將面臨相關民刑事責任，且兩造亦已特別約定在「點交後交屋」，在在足見原告以此主張原告張祐禎有違約之情形云云，顯屬無稽。且查，系爭房地於被告張祐禎拍定後，實經歷過訴外人即該房地之其他共有人陳東揚主張優先購買後又反悔、及債務人陳東偉居住國外所在不明等情形，方會花費較多之時程方能點交，而此均非被告張祐禎所能掌控，亦為購買法拍房地之風險，原告既知悉為法拍後仍欲購買，自應承擔。系爭房地係在110年2月19日間，始由本院民事執行處信股辦理點交程序，而被告張祐禎於點交完成當日，旋即通知原告可擇期共同前往會勘系爭法拍房地，並可依約在法院點交後，隨時做好交屋之準備，故被告張祐禎實無任何遲延或違約之情形。反觀原告不知何故竟不願繼續履約，更在本院民事執行處點交系爭房地予被告張祐禎之前，即逕於110年2月3日向本院提出本件訴訟及另提刑事詐欺告訴，並請求解除契約返還定金，不願繼續履約。110年3月4日被告張祐禎與原告於系爭房地會勘。110年4月15日告知原告距合約上的過戶日（110年4月18日）僅剩餘三日，原告即表明被告未在109年底交屋已違約。被告張祐禎於110年5月5日寄出存證信函通知原告履約，若不履約將沒收定金，並於110年5月21日寄出第二封存證信函告知原告違約，沒收定金。另原告對被告所提之上開詐欺刑事告訴，業經臺灣花蓮地方檢察署以110年度軍偵字第89號不起訴處分書為不起訴處分，並經臺灣高等檢察署花蓮檢察分署以111年度軍上聲議字第1號處分書駁回原告之再議聲請，可見被告並無對原告有何詐欺行為。
㈢就原告否認系爭契約效力部分，查原告所自行提供之原證3及
原證6兩段錄音錄影光碟內容可證，系爭契約簽訂之地點係在原告當時之住處，原告與其配偶吳雷蒙亦均親自在場，並親自全程錄音錄影，並均親自確認系爭契約之相關內容，而當日簽訂系爭契約前，甚至花費兩個小時左右的時間討論契約內容後，雙方始為簽訂，則原告猶否認系爭契約之效力云云，實無足採。又系爭契約簽訂之雙方為原告及被告張祐禎，雙方於系爭契約之簽訂上，均為消費者而非企業經營者，均有相同之議約能力，所簽訂之系爭契約，更均係依照原告及被告張祐禎雙方之意思去更動、記載，故系爭契約之簽訂，應無適用消費者保護法及定型化契約相關規定之餘地。又系爭契約上已記載「1.買賣之標的物為系爭房地(花蓮市○○段地000地號土地及建物門牌號碼花蓮市○○路00號)、2.買賣價金為1200萬元、3.稅費之負擔依系爭契約第八條、4.賣方願出新臺幣壹佰萬元之裝潢費、5.交屋於點交後交於買方、
6.4/18完成過戶手續」等，在在足見原告與被告張祐禎實均已就買賣契約之必要之點明確約定及合致，至原告提出之其餘部分實均為契約非必要之點，不影響系爭契約之有效成立，故本案不存在原告所稱無合致可能云云，原告之主張，殊無足採。另系爭契約並非預約，依契約做成當時被告張祐禎之認知所簽立者即為買賣契約，至於會有兩份契約之部分，是所謂之私契與公契，兩者效力相同。原告主張本件有存在詐欺或錯誤部分，原告與被告張祐禎當日簽訂系爭契約前花費兩個小時左右的時間討論契約內容後，雙方始為簽訂，簽訂系爭契約時，原告與被告張祐禎均在場，對於系爭契約之內容，也是在渠等均同意下相互簽訂，根本不存在任何代理之情形，而被告鍾侑芸僅係擔任見證人，並未執行任何不動產經紀人之職務，更未收取任何報酬。又被告張祐禎從未否認依約應負擔100萬元之裝潢費用，僅係原告必須拿可以讓國稅局核銷之發票，讓被告張祐禎可以抵繳稅捐，符合被告張祐禎之買賣系爭房地之實際所得，原告迄今卻仍一再誣稱被告張祐禎不願意負擔裝潢費用。再由被證10之LINE對話資料可知明明是原告在尚未看到系爭房屋屋況前即無故打算毀約，甚至提出苛刻之條件要被告張祐禎接受，否則就法庭見，卻於本案中一再砌詞捏造事實，益見原告之本案請求均不足採。
㈣另被告鍾侑芸家族係經營年登建設有限公司及吉村建設有限
公司，為一經營有年之建商，目前登記負責人為弟弟即訴外人鍾國虔，而被告鍾侑芸亦任職其內。故被告鍾侑芸實有長年之不動產買賣經驗，亦有固定合作之裝潢工班可以配合進行裝潢事宜，原告若有意願，被告鍾侑芸實有足夠之資源及能力可以協助，並不存在原告所妄稱無從找工班裝潢之情形云云，原告之主張，難謂足採。更查，參諸不動產經紀業管理條例第13條第2項規定：「經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。」，而被告鍾侑芸於107年間實已經過機構訓練合格而取得不動產經紀營業員之資格，而可以充任不動產經紀營業員，與不動產經紀人執行相同業務，是以，被告鍾侑芸實具有豐富之不動產買賣專業知識及能力，僅係一直未去請領證書，今為了於本案中提出證明，方向有關單位申請補發，故此，原告若猶主張被告鍾侑芸不具不動產經紀人資格，不具信任度，欲據此主張被詐欺、錯誤、解約云云，實無理由。
㈤被告張祐禎出賣系爭房地，希望的成交價實一直是1100萬元
，而因原告想要裝潢，自備款又不足，希望能夠貸款貸到更多的金額支應，被告張祐禎方會同意與原告以較高之1200萬元成交，讓原告可以用較高之成交價去貸款，然條件是原告必須拿100萬元之裝潢費用收據予被告張祐禎抵繳稅金，方不須因有較高之差額而負擔較高之房地合一稅。系爭契約之兩造當事人為原告及被告張祐禎，為兩造不爭執之事實，而被告黃俊豪及被告鍾侑芸僅係見證人，實無法、亦應無義務依約履行任何行為，被告黃俊豪及被告鍾侑芸於系爭契約中所為者，實均僅係好意之施與，從中均未取得任何報酬或利益，故原告一再要求被告黃俊豪及被告鍾侑芸應履行任何義務，認為未盡到義務就是詐欺云云，實讓被告黃俊豪及被告鍾侑芸感到莫名其妙。且原告一再誣稱其無法聯繫被告三人云云，然直到109年12月底，均尚有相關line對話紀錄，並不存在無法聯繫之情形，嗣後，實係因原告想要片面解約、換買另一間房子，並稱要給被告黃俊豪及被告鍾侑芸二人報酬，要求被告黃俊豪及鍾侑芸去向被告張祐禎施壓、說項，被告黃俊豪及鍾侑芸不願意接受，方不願意再與原告聯繫，亦於斯時告知若原告堅持片面解約、換買另一間房，恐會面臨違約、被沒收訂金之情形，卻因此遭原告栽贓稱避不見面、詐欺云云，亦讓被告黃俊豪及鍾侑芸無法接受。
㈥並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠系爭契約之性質為何？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153條、第345條定有明文。按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權。又所謂預約係約定將來訂立一定契約（本約），倘將來係依所訂之契約履行而無預另訂本約者，縱未以書面為之者，仍非預約（最高法院98年度台上字第1972號民事判決意旨參照）。
2.經查，依原告所提之系爭契約書內容記載：...契約審閱權。契約於109年10月7日經買方攜回審閱5日（契約審閱期間至少5日）。買方簽名：楊玉芳。賣方簽名：張祐禎。成屋買賣契約書範本。1.成交價1200萬元正。2.賣方願出100萬元（裝潢費）（由買方出示發票補齊）。3.買賣雙方不得任意毀約。4.10/18付定金40萬元正。5.10/25付訂金70萬元正。10/17收斡旋金10萬元正（貸款不足以本票支付）。交屋於點交後交於買方，4/18完成過戶手續。6.貸款不足部分以本票支付。...第一條買賣標的。一、土地標示：土地坐落花蓮縣○○市○○段000○號土地、面積118平方公尺。二、建物標示：㈠建號花蓮市○○路00號。...第二條買賣價款。本買賣總價款為1200萬元正。...。等語（見本院卷㈠第65至66頁）。由該契約書之內容觀之，其上已有約定出賣人為被告張祐禎、及買受人為原告，買賣標的為系爭房地，買賣價金為1200萬元等情，且該二人亦於該契約書上簽名，簽立時間記載為109年10月7日（見本院卷㈠第65頁、第70頁），另參酌兩造上開所述，原告確實原要購屋等情，及卷附之系爭房地之不動產權利移轉證明書（見本院卷㈠第261頁）所示被告張祐禎確實有向本院拍得系爭房地部分等情，及兩造於本院審理時均稱系爭契約之當事人為原告及被告張祐禎等語（見本院卷㈠第364頁），亦即原告係以買受人身分欲以1200萬元之價格向出賣人被告張祐禎購得系爭房地，並於109年10月7日簽立系爭契約，故該兩人間所簽立之系爭契約應為民法買賣契約性質，且出賣人為被告張祐禎，買受人為原告。
3.原告雖稱系爭契約為預約、草約、草稿等性質，並舉被告鍾侑芸於上開109年10月7日系爭契約簽約當日之陳述即「...楊玉芳：就是這個也是嗎齁，如果貸款不足也是...。鍾侑芸：沒關係那會在正式合約。楊玉芳：正式合約？鍾侑芸：對...就是在代書那邊的時候他會寫，因為他會看你的每一筆他都要知道，因為他要報國稅局。...」（見本院卷㈠第213頁當日之對話譯文）為證。被告則辯稱系爭契約即為正式買賣契約，另上開被告鍾侑芸所述之正式合約為公契等語。查依上開對話內容觀之，被告鍾侑芸係提到正式合約在代書那邊簽立等語，與一般買賣當事人簽完買賣契約（私契）後，於要在地政事務所辦理不動產所有權移轉登記時，會於代書處或自行再寫一份附於地政事務所土地登記申請書內使用格式之不動產買賣契約書，即一般俗稱之公契等情相符，而依系爭契約書之記載，原告與被告張祐禎就買賣契約成立必要之點即欲移轉之不動產標的及價金等已約定清楚依上開規定，買賣契約即已成立，系爭契約自難認屬原告所謂之預約、草約或草稿。至於原告上開所述之「附件一建物現況確認書」、「應納稅費項目、負擔方式」、 「房屋現況」及「應納稅費項目、負擔方式」、「交屋時房屋的狀況係已經裝潢到可以住還是滿目瘡痍？」、「交屋時房屋現況細節為何？」、「過戶時房屋現況應如何？」、「誰負責裝潢？」、「由誰？以什麼形式負責裝潢？是出錢？還是出力的方式負責？裝潢到何種程度？」、「究竟裝潢費之發票係由原告補齊，還是由原告向被告張祐禎請領」等應為契約必要之點且未記載云云，然依上開規定及說明，該等事項並非買賣契約成立之必要之點，故原告主張並無理由。
4.綜上，系爭契約應為買賣契約性質，且已成立，並非原告所謂之預約、草約或草稿之性質，且系爭契約之當事人為買受人原告及出賣人被告張祐禎等節，即可認定。
㈡系爭契約是否為定型化契約？有無消保法第2條第2款、第11
條之1規定之適用而無效？
1.按本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。三、消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。四、消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第2條第1項第1至4款、第9款、第11條之1定有明文。
2.原告主張系爭契約為定型化契約，應有審閱期間，然被告鍾侑芸及黃俊豪，憑藉買賣法拍屋，屢屢獲利，係企業經營者，鍾侑芸所提出給予原告簽約的系爭契約書之首頁載明契約審閱權，契約於109年10月7日經買方攜回審閱5日，然實際上根本未給予原告任何契約審閱時間。被告鍾侑芸在契約上虛偽記載，且被告3人均為企業經營者，故依消保法第2條第2款、第11條之1規定，系爭契約無效等語。被告則辯以：被告否認是企業經營者，本件簽約者為原告及被告張祐禎，而雙方使用的契約也是直接從內政部的網站下載的成屋買賣契約書範本，原證二可以證明，原告及被告張祐禎均非企業經營者，而處於相同之地位，可以議約買賣之條件，故本件應無消保法之適用等語。
3.經查，系爭契約之抬頭名稱記載為「成屋買賣契約書範本」，第一頁最下角有記載內政部編等語（見本院卷㈠第394頁）。又該契約格式為自內政部網站直接下載等節，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第394頁），是系爭契約既為依內政部網站所提供之版本所訂立，而非契約訂立者所預先制定之條款，顯難認符合消保法所規範之定型化契約為「企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約」之定義。
4.又原告主張被告為企業經營者等節，為被告所否認，並辯稱：本件出賣人為被告張祐禎，買受人為原告，被告鍾侑芸與黃俊豪均是介紹該二人為買賣契約之人。被告鍾侑芸有不動產經紀人之執照，但在本件中並非擔任不動產經紀人之角色，僅是介紹該二人買賣，並無取得任何利益或報酬。另因不動產經紀人之執照需每年受訓，但目前被告鍾侑芸本身目前無法執業，被告鍾侑芸從未自稱有代書資格等語。查系爭契約書之最後一頁（見本院卷㈠第70頁）簽名處，其中「不動產經紀人」處之下方有記載「買方委託之不動產經紀人」、「賣方委託之不動產經紀人」、「買賣方委託之不動產經紀人」等選項，被告鍾侑芸雖有於該不動產經紀人處下方的空白欄位填寫其姓名等資料，但在「買方委託之不動產經紀人」、「賣方委託之不動產經紀人」、「買賣方委託之不動產經紀人」等選項旁並未做任何勾選，另參酌原告提出之系爭契約簽訂當時之錄音譯文內容（見本院卷㈠第205至214頁，如下述），被告鍾侑芸與黃俊豪並未曾自稱為不動產經紀人或仲介等語，再酌以被告鍾侑芸於譯文中有說：...那黃老師跟我當見證人。...當然你不用包紅包給我啦，我們兩個是見證人...等語（見本院卷㈠第212頁），及本件並無任何證據顯示被告鍾侑芸與黃俊豪有因本件買賣收取任何所得或報酬等情，與一般若為不動產經紀人或仲介應會向買賣雙方收取相關仲介費用或服務報酬等不同，是被告所述被告鍾侑芸與黃俊豪於系爭契約之買賣僅為介紹人，被告鍾侑芸因而於系爭契約書上簽名等節，尚符合常情。又原告未能再提出其他證據證明被告3人為企業經營者，或被告鍾侑芸與黃俊豪為不動產經紀人等，故本院無法認定被告為企業經營者。
5.據上，系爭契約並非定型化契約，被告亦非企業經營者，本件無消保法之適用，應可認定。
㈢本件買賣被告有無施以詐欺行為，致原告簽立系爭契約？本
件有無符合民法第92條規定或構成民法第184條第1項、第185條規定之侵權行為？
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第92條、第184條第1項、第185條定有明文。民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號判例意旨參照）。另被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。
又按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。
2.原告主張被告以上開方式詐欺原告，致原告陷於錯誤而簽立系爭契約，且已構成侵權行為等節，為被告所否認，並以上詞置辯。經查，系爭房地為法拍屋，於109年9月23日由被告張祐禎部分拍定等節，有本院拍定筆錄附卷可證（見本院卷㈠第259頁），應可信為真。又原告已自陳簽約前要買的標的物房子是哪間，被告鍾侑芸有說這是法拍屋等語（見本院卷㈠第395頁），亦即原告於109年10月7日簽立系爭契約購屋時即已明知要購買之系爭房地為被告張祐禎已拍得之法拍屋等情。
3.再者，依原告提出之系爭契約簽立時之錄音譯文資料記載「鍾侑芸：好，成交價是新台幣....1200整，然後第二個裝潢你願意，賣方...願出對不對？張祐禎：恩（點頭）。鍾侑芸：新台幣。張祐禎：對（點頭）。鍾侑芸：100萬，可以齁？張祐禎：呵呵呵…好（點頭）。鍾侑芸：但是有個但書就是你要附發票，好嗎？楊玉芳：嗯。鍾侑芸：好，就是由……好…然後第三個…好…那第三個就是....買賣雙方不得…不得有任何的就是毀約的行為。02:11。鍾侑芸：所以就是我們再...。楊玉芳：半年簽約嗎？是不是。鍾侑芸：對..就是...對，然後就是，不要把日期寫，就是10月18號付訂金，新台幣40萬，然後10月25號付....，我們那一天…好已收斡旋，就今天寫好不好。張祐禎：好楊玉芳：所以你說這一筆你會幫我嗎？鍾侑芸：對阿，不是就是用那個暖心那個一樓去增貸嗎?楊玉芳：恩...所以那邊應該沒問題齁？確定可以貸出來嗎？鍾侑芸：去寫就可以了，不是那天跟你講，對，因為你那時候還不確定，所以我不知道什時候叫你去寫，你還記得嗎?嘿啊…。楊玉芳：那假設這一筆有一些狀況的話，可以到時候簽本票嗎？鍾侑芸：可以嗎?張祐禎：你說70萬那個嗎?楊玉芳：對對對。鍾侑芸：她都是先問起來的。楊玉芳：我都是先問起來，對，因為現在貸出來，但是…鍾侑芸：啊其實…張祐禎：怕有個萬一這樣子?楊玉芳：我不知道，因為我其實沒有把房子拿出來借錢過啦，但是鍾小姐很清楚，就是我不是很清楚，如果借不出來怎麼辦?鍾侑芸：她就是已經，她已經累付還兩年金才可以從裡面再借出來。張祐禎：我知道。鍾侑芸：那她現在就是還沒去做那個動作，那我問台銀，台銀跟我講說可以借出來，阿只是她沒有做動作，她擔心說有什麼閃失，啊可能銀行跟你講，喔我只能貸20萬給你，她的意思是這樣。楊玉芳：對，不夠補的話。張祐禎：可以。楊玉芳：到時候就是用那個補。張祐禎：好。鍾侑芸：可以齁。張祐禎：嗯。鍾侑芸：先這樣可以齁？張祐禎：可以。鍾侑芸：我沒有意見喔!04：24。鍾侑芸：我跟你講喔...因為我..其實其實我已經不爽他很久了，他都不給我錢，他也不請我吃東西，然後我就一直要無怨無悔，你知道嗎？楊玉芳：有…呵呵呵…鍾侑芸：還要看他臉色，還負責當不用錢的司機....來今天的日期，收..今天收好不好，雖然收了很多天了，可是日期還是要寫！張祐禎：好，10月7號。鍾侑芸：好…收斡旋。4:53。張祐禎：那我25號是不是要空出來，對不對？鍾侑芸：要幹嘛？張祐禎：不用空出來？張祐禎：她匯給你就好了啊！張祐禎：可以這樣嗎?鍾侑芸：錢給你就匯給你，看老闆娘是要用匯的還是?楊玉芳：有需要寫什麼單子嗎?那個錢？鍾侑芸：她會問你這是什麼錢，你就說要買房子阿！楊玉芳：喔。你說銀行他會問就對了！鍾侑芸：嘿…他一定會問，大家帳務上去更明白，不然的話你私下給也可以，對，只是說私下給，就是他就是簽給你而已，看你要用哪種方式。因為我跟你講這種錢，代書一定會問，他一定會問你說第一筆錢在哪裡，對..她會問你說阿請你提供存摺，你從這筆錢轉過去那邊一樣的意思啊，你這邊貸款給他，第一個會有一個金流，對..他會剛剛好1200萬，那他如果中間你有錢沒有給，對不對？楊玉芳：嗯。鍾侑芸：或是假如說貸款沒有貸那麼多的話，那他也要出據，你要出本票給他，代書那邊會登記，就是要湊到1200萬，對，國稅局一定查！楊玉芳：好！鍾侑芸：對。6：18。鍾侑芸：然後今天是10月，他繳完尾款訂金的話是10月18，半年後的話是4月，唉唷4/1號嗎?張祐禎：沒有啦，我要從10月18開始算嘛對不對？鍾侑芸：對，半年，可以嗎?張祐禎：恩...好。鍾侑芸：黃老師你有沒有什麼意見？黃俊豪：沒有，明年的4/18。張祐禎：4/18對。鍾侑芸：最晚最晚最晚…張祐禎：最晚是4/18。鍾侑芸：我們可以提早，好不好，可以提早。張祐禎：好。楊玉芳：可以提早?其實沒差啦！鍾侑芸：你沒差啦！楊玉芳：我沒差。鍾侑芸：你已經住進去了啊！楊玉芳：所以在那個之前房子可能都弄好了吧?鍾侑芸：早就弄好了啦，其實我們只要約束好就是說，你其實是這樣子，一聲令下，所有的工班進去很快，黃老師的房子交屋7天。黃俊豪：從工班進去到交屋7天。楊玉芳：不用那麼快，我想要好好弄，我不要趕。鍾侑芸：對，你看！楊玉芳：我不用趕！鍾侑芸：對嘛....很矛盾你知道嗎?快你又不要，慢你又覺得實在有夠久的！楊玉芳：不要太慢，但我的意思是說不用趕！鍾侑芸：不會趕啦...好，我就是覺得說從長計議，對不對，其實收到房子應該是，確定來講應該是年底，其實我不敢保證，就是比較保守是年底，那你弄好跨個年可以進去住，反正那間交給你，你就可以進去住了，你的鎖都已經全部換掉了！楊玉芳：我問一下後面增建可以一起做嗎?鍾侑芸：可以啊可以，就像黃老師給你的意見，增建就是讓價格提高，不是，價格提高你就可以貸款啊！楊玉芳：喔。我可以另外再貸就對了?鍾侑芸：沒有啦，現在就要講了啦！楊玉芳：喔。現在就要講了。鍾侑芸：你就不要1200！黃俊豪：依照我剛剛的說法，鍾侑芸：你的70萬加進去阿！黃俊豪：就是我們同步增加，譬如說你後面要增建需要50萬，你這邊賣價同步增加50萬。楊玉芳：喔???鍾侑芸：可是黃老師你有沒有考慮這個問題，他要扣45%耶！張祐禎：對，這樣我還要扣40幾萬。黃俊豪：那你算一下怎麼樣才會平衡，就是他，如果我們的問題是一個新的問題（聽不清楚）。楊玉芳：那如果用我們的100萬去做我們自己很ㄍ一ㄥ呢? 拿那個100萬去做後面的比如說。鍾侑芸：那你就高興啊，100萬看你要用哪裡！張祐禎：那100萬就是給你的扣搭，你可以自由裝修成。鍾侑芸：你想辦法給他100萬的發票。楊玉芳：所以我100可以拿來增建嗎?鍾侑芸：隨便你楊玉芳：隨便我，好阿好阿，那OK阿！鍾侑芸：那這邊，祐禎那這邊我寫完了120萬，那我們就是4月18號之前買賣合約，那交屋是點交那天就交屋？張祐禎：好。鍾侑芸：好，來。9:
33。鍾侑芸：好來(寫...) 4/18號完成過戶，我們是以正常交易好嗎?因為你就是要繳契稅，所謂的正常交易就是你繳契稅。楊玉芳：嗯。鍾侑芸：他繳那個房地合一稅，然後代書費一人一半，這個叫正常交易，代書費的座落點應該是12000八折，因為我有打折大約是9000多塊，你們一人一半。
張祐禎：9600。鍾侑芸：對..你有兩筆代書費要繳喔！張祐禎：我知道。鍾侑芸：可以嗎？張祐禎：可以。鍾侑芸：沒有問題你看一下，我等一下把它寫到另外一邊。10:10。鍾侑芸：....那黃老師跟我當見證人，就是說合約要成的話，他們倆個是夫妻不行！張祐禎：好。 鍾侑芸：這樣...對，就是意思…當然你不用包紅包給我啦，我們兩個是見證人，就是說這合約就有效了！張祐禎：我聽到了就是要包紅包的意思！鍾侑芸：不用，不是我的意思是說，一般你去幫人家當見證要錢，我現在沒有！張祐禎：我知道我知道我知道我知道鍾侑芸：我的意思是說你們兩個的合約已經成了，那我們兩個等一下幫你簽名，也就是說將來有什麼問題，麻煩不要有什麼意見，趕快跟我們講，我希望幫你們達成一個共識，不要吵架。張祐禎：就是再有問題就像今天這樣子大家都出來講。10:53。鍾侑芸：對對對對，因為就是一個是房子，你要的是錢，她要的是房子，對，那我們就是把她說好來，人家不一定不要賴，因為人家要做生意要商譽，對...阿你希望現金周轉。張祐禎：對。鍾侑芸：對，啊我覺得說就有什麼大家講清楚就好了。張祐禎：好楊玉芳：所以像這個有要括弧說不足的話用本票。黃俊豪：用商業本票處理，貸款不足部分。鍾侑芸：不是不是不是，是訂金的部分。黃俊豪：喔...是訂金不足部分。鍾侑芸：這等一下給你好了，因為我寫錯...蓋章。楊玉芳：就是這個也是嘛齁，如果貸款不足也是...鍾侑芸：沒關係那會在正式合約。楊玉芳：
正式合約?鍾侑芸：對..就是在代書那邊的時候他會寫，因為他會看你的每一筆，他每一筆他都要知道，因為他要報國稅局。楊玉芳：OK！鍾侑芸：對，所以那個會每一筆都知道，我這邊只是說先收到的是訂金部分，所以我的部分是到訂金，然後到你要完稅，他的稅單都出來了，就已經過戶你的名字了，稅單出來妳的契稅，他的那個是房地合一稅，然後就繳完就妳的名字了！楊玉芳：對。鍾侑芸：所以他要每一筆金額都知道，妳匯款什麼都要知道。楊玉芳：我的意思是說，就是剛剛談的就是說，譬如說，後來貸款有不足的時候，那個需要代書寫嗎?鍾侑芸：要怎樣要代書寫？楊玉芳：對阿，就是貸款不足的情況下。鍾侑芸：貸款不足...等語（見本院卷㈠第205至213頁）、「楊玉芳：這個需要寫裝潢嗎？出100 萬元？鍾侑芸：補助...補助…。楊玉芳：補助裝潢?整修？裝潢..？鍾侑芸：應該說是裝潢啦!就是說，因為妳這樣寫的話齁，妳把她寫死，變成說妳把它用到別的地方去…楊玉芳：那就不好!鍾侑芸：妳只要說是裝潢的。楊玉芳：會有這個費用就對了！鍾侑芸：對，其實這樣講白一點還是扣給妳100 萬，等於就是說，我的意思就是這樣子！楊玉芳：所以這筆錢到時候我們會什麼時間給？鍾侑芸：因為妳貸下來是120萬嘛，你貸款下來是用120 萬，可是就是說，在給他的時候，他會在代書那邊會扣掉他的錢，會扣掉他的稅金。楊玉芳：120？是1200。鍾侑芸：對是1200，sorry。
鍾侑芸：他會扣掉他的稅金，對..然後就是妳要繳一個契稅，契稅是妳自己要去繳，然後他就是，到最後剩下的錢代書才會給他。楊玉芳：所以那時間點是四月還是我們在裝修的時候？鍾侑芸：四月，四月。楊玉芳：那裝修的時候我們要先自己出現金嗎？鍾侑芸：哪一個？裝修...楊玉芳：就是交屋後我們要開始裝修的費用。黃俊豪：裝修費用是誰出?鍾侑芸：沒有，是跟他啦！（右手手指張祐禎）。黃俊豪：是跟他啦，是他出是他出！鍾侑芸：對啊，他會提早啦，他不會到四月妳放心啦！楊玉芳：我想說要裝修開始。鍾侑芸：能趕快交屋是最好，弄好，是卡在說所有權狀的問題，我是覺得說乾脆他的東西都拿到之後，就開始談，那不要超過半年，我的意思是這樣，當然是越早談越好阿，就趕快拿到所有權狀，反正他就是扣稅，他是擔心扣稅，可以齁？張佑禎：嗯。鍾侑芸：今天是10月7號。」等語（見本院卷㈠第213至214頁）。
4.由上開109年10月7日之兩段錄音譯文內容，並參酌上開系爭契約書之內容，及原告於本院審理時陳稱「簽約前我們就已經溝通過，我知道要買的標的物房子是哪間，鍾侑芸在簽約當時有跟我說這是法拍屋，鍾侑芸跟我講說大概11、12月就可以交屋，張祐禎有在場也沒有否認這件事。該文件範本下方之手寫文字都是鍾侑芸寫的，當下我有看過，但我們雙方花比較多時間在討論裝潢費由何人支付和金額的部分，其他的內容比較沒有特別鑽研，就交屋於點交後交付買方，4/18完成過戶手續的內容部分，本來是講好兩年之後才要完成過戶，是因為被告說買法拍屋又立即轉手要課比較多的稅，但是我想說11、12月就可以搬進去住了，應該要趕快完成過戶，鍾侑芸說要裝潢、房貸需要一些時間，大概半年，我想這個時間也差不多，所以鍾侑芸就講了4/18的時間，我後來也沒有反對。」等語（見本院卷㈠第395頁），可見原告與被告等人於系爭契約簽立前談論時，確實有將成交價、標的為法拍屋之系爭房地、及付款方式、完成過戶時間、價款不足以簽發本票方式支付等事項，談論細節後再簽立系爭契約，而被告張祐禎當時既已拍定取得系爭房地所有權部分而為所有權人，顯非無權處分不動產，故難認被告有任何施行詐術之行為致使原告陷於錯誤而簽立系爭契約。另系爭契約書上記載在4/18完成過戶手續，並參酌上開兩造對話錄音內容所示被告張祐禎即已答應稱最晚為110年4月18日過戶（見本院卷㈠第209頁），由此亦可知被告張祐禎應於該日前完成交屋及過戶即可，即已履行出賣人之義務。
5.次由系爭契約所載之內容觀之，其中就裝潢費用100萬元約定部分，契約係記載「2.賣方願出100萬元（裝潢費）（由買方出示發票補齊）。」（見本院卷㈠第65頁），依該約定，及上開系爭契約做成當時之錄音譯文內容綜合以觀，該約定應即為原告於提供裝潢費用100萬元之發票後予被告張祐禎，此部分金額最後應由被告張祐禎支付，而由被告張祐禎給付100萬元予原告，該文義並無不清楚之處，而依系爭房地之現實狀況，被告張祐禎應於最後過戶日即110年4月18日前之相當時間完成交屋予原告，原告於裝潢後提出100萬元發票予被告張祐禎，並讓被告張祐禎於110年4月18日前完成報稅及所有權移轉登記等事宜。故實際上，於原告依約提供裝潢之發票後，原告本件所需負擔之買賣價款即為1100萬元。
6.再由兩造所提之LINE及簡訊對話資料內容觀之（見本院卷㈠第28至55頁、第141至145頁、第151頁、第295至298頁、第327至358頁、第405至409頁），原告固以此主張被告於簽約後並未履行109年底交屋之承諾，且否認有要付裝潢費，且避不見面等節，然查，系爭契約之買賣標的為系爭房地，依系爭契約書及締約當時之上開錄音對話內容，被告張祐禎只需於約定之時間前現實上交屋，及讓原告有時間完成裝潢事項而可順利請款，及辦妥所有權移轉登記等事項，即已盡其出賣人之契約義務，又上開簡訊資料內容觀之，被告從未否認過系爭契約之效力或曾表示被告張祐禎毋庸交屋及負擔100萬元之裝潢費用等，且自簽妥系爭契約後仍有對原告之訊息回應，甚至於110年2月19日還有傳簡訊約原告一同前往會勘系爭房地（見本院卷㈠第298頁），本件顯無原告所述之被告避不見面等情。再由兩造提出之系爭強制執行卷宗所附之函文、送達證書、聲請點交狀、拍賣公告、執行筆錄、電話紀錄、本院執行命令、現場履勘照片等資料（見本院卷㈠第147至149頁、第243至264頁、第271至275頁），亦可知系爭房地於109年9月23日經拍定後，本院民事執行處於109年12月9日核發權利移轉證明書，債務人為陳東偉（記載遷出國外）、陳東揚等人。之後曾有人以陳東揚名義主張優先承買權，但經陳東揚於電話否認並告知本院書記官。該房地嗣經被告張祐禎等於110年1月22日具狀聲請點交，本院民事執行處安排於110年2月19日現場點交，屋內係空屋，遺留少量老舊家具等，並經本院司法事務官諭知該日交給拍定人接管，請拍定人自行換鎖、屋內物品視為廢棄物，由拍定人自行處理等情，亦即被告張祐禎自拍定後至實際取得占有系爭房地尚經過4個多月時間，酌以資料所示本院民事執行處辦理相關執行點交事件所需行政流程時間，及過程中有人曾以房地共有人之一名義向本院民事執行處就系爭房地主張行使優先購買權等，被告張祐禎因處理上開為法拍屋之系爭房地於法院之點交之期間經核尚屬合理，且亦離系爭契約約定之被告張祐禎須交屋時間4月18日尚有2個月，再衡以被告張祐禎於110年1月15日至19日之期間（見本院卷㈠第50頁、第54頁）仍有傳LINE予原告約下次面談之時間，及於110年2月19日有傳LINE通知原告可否近日會勘系爭房地，而原告係於110年2月20日始通知被告張祐禎請其向原告委任之律師聯繫等情（見本院卷㈠第298頁），另本件原告之起訴狀繕本係於110年2月25日、3月12日、3月12日始分別送達被告即鍾侑芸、張祐禎、黃俊豪（見本院卷㈠第93頁），換言之，被告於清楚理解原告提出本件民事起訴內容之前，上開客觀資料顯示系爭契約之出賣人即被告張祐禎仍欲繼續完成系爭契約之履約行為即辦理法拍屋點交會勘、交屋及過戶等。又倘被告張祐禎與原告於110年2月19日法院點交後，雙方盡速配合交屋時間，原告亦盡速完成裝潢事宜而提供發票予被告張祐禎，本件衡情於契約約定過戶即所有權移轉登記期限即110年4月18日前，雙方仍可以完成上述系爭契約之「2.賣方願出100萬元（裝潢費）（由買方出示發票補齊）。」約定，故從契約約定及實際法拍交屋等情況，難認被告有何要詐騙原告之行為。
7.至於原告稱109年12月24日被告黃俊豪、鍾佑芸再另外帶原告去被告指定之房屋即花蓮縣○○市○○○街00號房屋，該二人對原告說這個物件也很適合原告，原告詢問現在是還可以再多看其他房子嗎？被告黃俊豪、鍾佑芸即恫嚇原告想要換屋就是已經違約，需沒收訂金120萬元，被告黃俊豪於109年12月25日向吳雷蒙佯稱買賣房屋地政作業需要，再對之索討100萬元本票，口稱買賣價額的兩成要給賣方是常識，要吳雷蒙自己上網去查，吳雷蒙並未交付。被告張祐禎於110年1月15日對原告謊稱從未答應要付裝潢費，並主張原告應先再付120萬給被告張祐禎以完稅等節，為被告所否認。查因兩造就此所述相互歧異，而原告所謂之有上開恫嚇原告之行為，並無提出證據證明，且倘不履行原來所訂之系爭契約，本屬違約之行為，依法本得沒收訂金，另原告所謂之被告黃俊豪要求簽發本票支付系爭房地之費用部分，縱使為真，被告張祐禎既尚未取得全部款項，原告亦已自陳僅給付共120萬元買賣價金予被告張佑禎，被告方要求以上開本票簽發方式支付買賣價款，亦難認有何詐欺行為。
8.另原告主張被告鍾侑芸假冒為合法不動產經紀人部分，及負責裝潢部分，被告則以上詞置辯。經查，依上開109年10月7日簽約時錄音譯文內容，或兩造所提出之上述LINE及簡訊對話資料內容，均無法看出被告鍾侑芸有自稱為合法不動產經紀人而執行業務之情。另原告提出之其與被告鍾侑芸間之LINE對話資料（見本院卷㈠第37至47頁），固可看出雙方有談論日後系爭房地如何裝潢事宜，但被告鍾侑芸於對話中確實有意協助原告處理裝潢事宜，但依上開109年10月7日簽約時錄音譯文內容，或系爭契約書面記載之內容，根本就沒提到由被告鍾侑芸須於本件買賣負責原告裝潢系爭房地之契約義務，是原告主張因被告鍾侑芸先承諾會協助系爭房地裝潢，致原告陷於錯誤而簽立系爭契約云云，亦不足採。
9.據上，依上開事證，本院認被告本件並無原告所指之上開詐欺行為，應可信為真，從而，本件被告行為自無符合民法第92條規定或構成民法第184條第1項、第185條侵權行為之要件。
㈣原告主張本件有民法第88條之情形而可撤銷系爭契約，有無
理由？
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第88條、第565條定有明文。又民法第88條第1項所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀同條第2項規定自明（最高法院98年度台上字第1469號判決意旨參照）。
2.原告主張因被告鍾侑芸謊稱其具有不動產經紀人資格。原告因而容讓被告鍾侑芸於此不動產買賣之磋商階段及簽約階段為居間行為。而被告鍾侑芸為被告張祐禎之代理人。故代理人之瑕疵應視為本人之瑕疵。若原告知道被告張祐禎、鍾侑芸自始的心態就沒有要負責裝潢，原告就不可能會以1200萬元，購買滿目瘡痍的廢墟。因為被告鍾侑芸在建商工作，被告鍾侑芸舌燦蓮花（帶原告看燈飾、討論格局設計圖、謊稱被告鍾侑芸有能力用低價把房子裝潢到可以讓人住進去），讓原告誤認1200萬元可以買到可以讓人居住的房子，期待接續用本案房地跟銀行貸款。原告即依民法第88條規定撤銷系爭契約之意思表示等語。被告則以上詞置辯。
3.經查，依上開109年10月7日簽約時錄音譯文內容，或兩造所提出之上述LINE及簡訊對話資料內容，均無法看出被告鍾侑芸有自稱為合法不動產經紀人而執行業務，或被告3人有曾表示過被告鍾侑芸為本件買賣被告張祐禎之代理人等情，且由上開錄音譯文中被告鍾侑芸或黃俊豪更未曾表示過要從本件買賣之當事人即買受人即原告或出賣人即被告張祐禎處收取報酬，顯難認被告鍾侑芸、黃俊豪等人於本件買賣確實有居間行為。而依卷附之系爭房地於本院之拍定資料，系爭房地（含其增建部分）拍定之總價格為8,778,888元（見本院卷㈠第244頁），與系爭契約約定之總價款1200萬元再扣除100萬元（原告依契約約定拿出100萬元裝潢發票後而由被告張祐禎支付該金額）後之1100萬元，約相差200多萬元，再考慮被告張祐禎因所得稅法修正後本件移轉可能衍生之個人短期交易房地適用高稅率之稅金等，被告張祐禎取得系爭房地之成本非低，系爭房地之外觀縱使依原告提出之110年2月19日本院民事執行處現場履勘照片（見本院卷㈠第263至264頁）所示屋況並不佳，但考量其坐落地段等，系爭房地之價值應無原告所述之低。又原告所述之被告鍾侑芸承諾低價為其完成系爭房地之裝潢等部分，依上開109年10月7日簽約時錄音譯文所示系爭契約締約當時情況，或原告提出之締約前被告鍾侑芸與其之LINE對話資料（見本院卷㈠第23至26頁）等觀之，並無記載任何被告鍾侑芸有承諾要為其完成系爭房地之裝潢等，上開締約前之兩人LINE對話資料（見本院卷㈠第23至26頁）內僅有被告鍾侑芸有傳送房屋內部照片予原告，及其有稱「今天晚一點帶妳看看磁磚和燈」等語，此等資料實無法證明原告所述之被告鍾侑芸於締約前承諾為其低價處理裝潢事宜等情。
4.據上，原告既於109年10月7日訂立系爭契約前即已知悉系爭房地為法拍屋，及該標的為何等情（見本院卷㈠第395頁），其即已知悉簽約前無法實際入內勘查屋況，原告仍願意以系爭契約所載成交價格購買，足見原告應已對系爭房地之坐落地點及外觀等為相當評估，而依上開系爭契約締約時之錄音對話內容，經核兩造所磋商之買賣條款內容亦與系爭契約書所載之條款情形大致相符，難認原告對就成立系爭契約之意思表示之內容有何錯誤之處。又系爭契約內容中或上開簽約前及簽約當時之兩造之對話內容中亦未有被告等人表示鍾侑芸為張祐偵之代理人，或表示被告鍾侑芸於本件買賣為不動產經紀人執行職務，或被告鍾侑芸承諾要為原告完成系爭契約之裝潢等事宜等節，且此亦為被告所否認，是縱使被告鍾侑芸有帶原告去看磁磚及屋燈等，於一般交易情況，亦無法直接轉換成被告鍾侑芸即負有為原告完成裝潢或成為系爭契約當事人之義務或責任，原告以被告鍾侑芸謊稱其具有不動產經紀人資格，或有帶其看磁磚及屋燈等，及為被告張祐禎之代理人等，均為原告主觀想像之締約動機，原告實已對本件之交易對象即系爭房地出賣人即被告張祐禎，交易標的為系爭房地、及交易價格為1200萬元（契約且約定於原告交付裝潢發票後被告張祐禎須給付100萬元予原告）等均無誤認，本件買賣自無符合民法第88條之情形，原告主張可依此撤銷系爭契約，並無理由。
㈤被告張祐禎有無違反系爭契約義務，原告主張被告張祐禎有
違約情形並因而解除系爭契約，有無理由？
1.按系爭契約第11條約定：賣方違反第7條（所有權移轉）第1項或第2項、第9條（交屋）第1項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。買方因賣方違反第9條（交屋）第1項前段約定而依本條前項約定解除契約者，除依前項約定請求損害賠償及違約金外，不得另依第9條第2項約定請求損害賠償。...等語（見本院卷㈠第69頁）。
2.原告主張若系爭契約有效，依該契約內容之文義及簽約當日之錄音錄影逐字稿綜合觀之，被告張祐禎違反系爭契約之給付義務：即被告張祐禎有先行給付裝潢費100萬元之義務、與將系爭房地於109年12月前交付予原告之義務。被告張祐禎不履行系爭契約，而違反系爭契約第11條約定，原告依LI
NE 對話紀錄、及電話無數次催告被告張祐禎與其代理人鍾侑芸履約，被告張祐禎卻遲延不履約支付裝潢費，原告依系爭契約第11條約定、民法第213條、第231條、第254條、第255條、第353條、第348條等債務不履行規定向被告張祐禎催告後解除契約，後請求被告給付原告已交付之120萬元買賣價金、120萬元之違約金及上開因遲延所生之損害即18萬元房屋承租費用與6萬元之營業損失等，合計264萬元等語。被告則以上詞置辯。
3.經查，依系爭契約內容觀之，本件被告張祐禎交屋時間應為110年4月18日前，而非109年12月前。又就給付裝潢費用部分，應為原告先提出裝潢費用100萬元之發票後，被告張祐禎再將該金額給付予原告，而非被告張祐禎有先為給付之義務。故原告上開主張被告張祐禎違約情節，並不足採。再者，就被告張祐禎是否有延遲交屋部分，依兩造上開所述，110年3月初（時間部分原告稱為110年3月9日，見本院卷㈠第359頁；被告張祐禎稱為110年3月4日，見本院卷㈠第403頁）被告張祐禎與原告約同前往系爭房地會勘點交等情，原告雖稱被告張祐禎以上開方式要逼原告自行解約，但並未提出任何證據以實其說，惟可知被告張祐禎確實有欲於期限前履行交屋之義務，且本件原告均以上開理由主張系爭契約不生效力或被告違約，原告也未有給付剩餘買賣價金之情，故最後無法為系爭房地之交屋及辦妥所有權移轉登記等事項，顯難可歸責於被告張祐禎，故應可認被告張祐禎本件並無違反系爭契約約定，從而，原告主張依上開約定及規定解除系爭契約，並無理由。
㈥原告上開先位聲明之先位請求，有無理由？
原告上開主張系爭契約為預約、草約或草稿之性質，且違反前揭消保法規定，故系爭契約無效或不生效力，依上開消保法第2條第2款、第11條之1、民法第179條、第245條之1、第259條等規定，請求被告連帶給付其144萬元及利息等節部分，查系爭契約為買賣契約且為有效，並非預約、草約或草稿之性質，且本件並無消保法適用等節，業經本院認定如上，故原告依上開規定，請求被告連帶給付其上述之144萬元及利息等，並無理由。
㈦原告上開先位聲明之備位請求，有無理由？
原告上開主張因被告有上述詐欺行為致原告陷於錯誤而簽立系爭契約，原告已依民法第92條規定撤銷其締約之意思表示，且被告亦構成侵權行為。另本件有上述情形而符合民法第88條之要件，原告依該規定撤銷系爭契約締約之意思表示。
故原告依民法第179條規定、第184條第1項、第185條規定請求被告連帶給付其上述之144萬元及利息等節部分，查本件被告並無詐欺之侵權行為，原告亦無陷於錯誤而簽立系爭契約，本件亦不符合民法第88條得撤銷締約之意思表示要件，業經本院認定如上，故原告依上開規定，請求被告連帶給付其上述之144萬元及利息等，並無理由。
㈧原告上開備位聲明及其請求，有無理由？
原告上開主張因被告張祐禎有上述違反系爭契約約定之行為，原告已依系爭契約第11條、民法第213條、第231條、第254條、第255條、第353條、第348條等債務不履行規定向被告張祐禎催告後解除系爭契約，並請求被告張祐禎給付上開264萬元及利息等節部分，查被告張祐禎本件並無違反系爭契約約定之情，從而，原告依上開約定及規定解除系爭契約並請求賠償等，並無理由。
四、綜上所述，原告依上開規定，請求判如上開先備位訴之聲明所示，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 23 日
民事第二庭 法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 23 日
書記官 胡釋云