臺灣花蓮地方法院民事判決110年度訴字第34號原 告 高進財
陳春妹共 同訴訟代理人 文志榮律師
高幼翔（解除委任）被 告 黎一正
參 加 人 曾蔚上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國111年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴聲明：確認原告對被告所有坐落花蓮縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在（先位聲明）；確認原告對被告所有之系爭土地有法定租賃關係存在（備位聲明）。嗣變更聲明為：確認原告對被告所有之系爭土地有優先購買權存在；被告應就前項土地以新臺幣（下同）331萬元為買賣價金與原告訂立買賣契約，並於原告給付被告331萬元之同時，將前項土地所有權全部移轉登記予原告共有（卷13、291頁）。經核原告係基於其在系爭土地上建築房屋、嗣系爭土地移轉他人之同一基礎事實所為訴之變更，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告與被告間就系爭土地有租地建屋租賃關係存在：
1.原告高進財為高玉成（民國99年5月7日死亡）之子，系爭土地之原地主蔡朝於70年初將系爭土地提供高玉成使用，原告高進財、陳春妹分別於70年1月間、73年1月間，在系爭土地興建門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○000號及145-1號房屋。嗣高玉成於74年2月21日以10萬元向蔡朝購得系爭土地（實際上為原告二人出資購買），蔡朝乃簽立收據「茲收到高先生拾萬元，特以此為據」給原告高進財。又系爭土地係蔡朝之家族產業，蔡朝為家族長者，可以因蔡朝之指示辦理買賣土地事務，所以即便蔡朝不是土地所有權人，也會因為蔡朝要出賣土地給高玉成而成立買賣；上開買賣係屬附停止條件之買賣行為。惟因故未辦理所有權移轉登記，雙方同意以該價金作為辦理所有權移轉登記前使用系爭土地之對價，該價金具有「租金」之性質。因未約定租賃期間，故原告與蔡朝間係成立不定期租地建屋租賃契約（定有租至房屋不堪使用時為止之不確定期限）。
2.詎蔡朝於99年5月18日違反契約，將系爭土地贈與被告，嗣又積欠債務，遭債權人中租迪和股份有限公司查封拍賣系爭土地（本院108年度司執助字第134號）。然依88年4月21日修正前民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」，準此，被告自蔡朝受贈取得系爭土地之所有權，應承受上開租地建屋租賃契約，本件兩造間有不定期租地建屋租賃關係存在。
㈡確認被告出賣系爭土地時，原告有優先購買權存在：
1.參照最高法院78年度台上字第613號判決意旨，上開修正前民法第425條規定之租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內。原告與被告之前手蔡朝間就系爭土地所已成立不定期限租地建屋租賃契約，且無終止或其他事由而消滅之情形，則被告自蔡朝受贈與取得系爭土地後，與原告間亦有不定期限之租地建屋租賃契約存在。
2.依土地法第103條、並參照最高法院95年度台上字第388號判決意旨，兩造間就系爭土地定有租至房屋不堪使用時為止之不確定期限租地建屋租賃契約存在。
3.嗣被告因本院108年度司執助字第134號清償票款強制執行事件出賣（法院強制執行公告應買）系爭土地，參加人曾蔚於109年5月8日具狀聲明應買並繳納保證金67萬元，司法事務官於109年5月12日批註「准其應買」（卷309頁），原告本其與被告間租地建屋租賃關係之地位，就系爭土地有優先購買權利之存在，被告應按參加人曾蔚依本院執行處109年3月6日應買公告（卷275至278頁）D標部分所定之相同應買條件與原告成立買賣契約。
㈢本件原告起訴請求確認原告對於被告所有系爭土地有優先購
買權存在，但均為被告否認，原告之法律上地位有以確認判決除去其不安之必要，是原告對於所提起之本件訴訟有確認利益。爰依88年4月21日修正前民法第425條、民法第426條之2、土地法第104條、民事訴訟法第247條，請求確認優先購買權存在並行使權利等語。
㈣並聲明：
1.確認原告對被告所有之系爭土地有優先購買權存在。
2.被告應就前項土地以331萬元為買賣價金與原告訂立買賣契約，並於原告給付被告331萬元之同時，將前項土地所有權全部移轉登記予原告共有。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何有利於己之聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條
件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民法第426條之2、土地法第104條、民事訴訟法第427條第1項前段定有明文。
㈡原告就其主張之事實，雖提出土地登記謄本、收據、地籍圖
謄本、花蓮縣地方稅務局玉里分局函、花蓮縣地方稅務局玉里分局房屋課稅現值核定表、房屋稅籍證明書、遺產稅財產參考清單、土地買賣契約書、本院特別變賣公告、參加人曾蔚聲明應買狀等件為證（卷19至23、171至201、275至282、309頁）。而就本院特別變賣公告、參加人曾蔚聲明應買等情，經本院依職權調取108年度司執助字第134號、109年度訴字第258號等卷宗核閱無誤；惟參諸依職權調閱之系爭土地（重測前為東竹段1675-17、1675-15地號土地）人工登記簿、公務用謄本、異動索引（卷113至127、55至59頁），可知系爭土地之原所有權人依序為蔡吳介（53年10月5日以買賣為登記原因取得）、蔡桂女（87年10月13日以贈與為登記原因取得），嗣後再由被告取得所有權（99年5月18日以贈於為登記原因取得）。是縱認原告主張其在系爭土地上建築房屋（參房屋稅籍資料，卷67至71頁），係因原告二人出資由高玉成於74年2月21日以10萬元向蔡朝購買系爭土地、並約定辦理所有權移轉登記前雙方成立「不定期限租地建屋租賃契約」等情為真，但依上開事證，顯見蔡朝並非系爭土地即房屋基地之所有人。原告固主張：蔡朝這些土地都是家族產業，蔡朝其實是家族長者，可以因蔡朝的指示繼續辦理買賣土地事務，所以即便蔡朝不是土地所有權人，也會因為蔡朝要出售土地給原告父親而成立買賣云云，惟未舉證實說，並不可採。
㈢綜上所述，原告雖在系爭土地上建築房屋，但蔡朝非基地所
有人，亦無證據顯示蔡朝經基地所有人同意出租於原告建築房屋，是被告受讓系爭土地，並不承繼蔡朝與原告間之債權契約關係。嗣被告所有系爭土地經查封拍賣，並已由參加人應買，但系爭土地之拍賣與應買，並非「出租人出賣基地」之情形，不符民法第426條之2、土地法第104條規定要件。
原告主張與蔡朝間有「不定期租地建屋租賃契約」、對系爭土地有優先購買權，並無所據。
四、從而，原告依民法第426條之2、土地法第104條、民事訴訟法第247條，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條。中 華 民 國 111 年 5 月 12 日
民事第二庭 法 官 林敬展如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 12 日
書記官 張芝瑜