臺灣花蓮地方法院民事判決110年度訴字第360號原 告 馬國浩即東耀房屋訴訟代理人 簡燦賢律師(兼送達代收人)
林怡君律師被 告 洪淑桃訴訟代理人 嚴嘉豪律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)10萬元，及自民國111年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔6分之1，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以10萬元為原告預供擔保後得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告61萬元，及自訴狀繕本送達翌日即111年1月8日(卷83頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
(一)被告於110年4月5日委託原告銷售被告所有坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地，及其上同段677建號房屋(門牌號碼花蓮縣○○鄉○里○街00號；下稱系爭房地)，110年4月5日當日原告之業務員許濬為至系爭房地與被告簽訂專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)，並交付契約書副本予被告，現場有許濬為、被告、被告丈夫與小女兒李梓靜，契約約定委託銷售期間自110年4月5日至110年9月30日，委託銷售價1,180萬元(被告欲實拿1,100萬元)，並約定若經原告仲介成交後，將以成交價額百分之4作為服務報酬給付予原告，且同意若買方出價已達委託價格時，授權原告無須再行通知即得全權代理收受定金，買賣契約即成立(契約第10條，並有被告親自簽名)；被告於110年9月23日延長委託銷售期間至110年12月31日，委託銷售售價不含仲介費、代書費及土地增值稅(金額約50萬元)，被告欲實拿1,000萬元。原告受被告委任後，即於各大網路平台，如臉書、591、YES319、台灣房屋花蓮房即時通等網站或報紙廣告上，張貼系爭房屋之售屋資訊，期間約有數百通詢問電話、仲介數十組客人至現場看屋。
(二)原告於110年10月31日仲介劉敏枝購買系爭房地，劉敏枝提出購買意願總價1,050萬元，與被告欲銷售金額成交(即扣除仲介費、代書費及土地增值稅後，被告可實拿1,000萬元)。
許濬為於當日晚間8點，將此情通知被告系爭房地已成交，買賣契約成立，請被告至原告處簽訂買賣契約，惟被告卻置之不理，經原告再以存證信函通知被告至原告處簽訂買賣契約，被告卻以律師函表示兩造已於110年10月31日終止契約，且原告於被告表示無賣屋意願後，要求出售房屋須維修漏水、要約書並未於24小時提供等情，主張兩造已無委託契約，惟上開被告之律師函顯欲規避系爭房地成交後終止契約所生之損害賠償責任，並非事實。被告於原告完成委託銷售義務，即仲介買方達銷售金額後，於兩造委託銷售期間內終止系爭契約，原告得依契約第5條、第6條、第8條約定、民法第549條第2項規定(擇一勝訴即可)，請求被告付實際成交價百分之4之服務報酬40萬元予原告作為違約之處罰。另原告仲介系爭房地成交後，尚可依權益確認書第3條向買方(劉敏枝)請求成交總價款百分之2之服務報酬，然因被告拒絕與劉敏枝就系爭房地簽訂買賣契約，則原告已無從向劉敏枝請求以成交價百分之2計算之服務報酬21萬元，此為原告得預期之利益即為原告所失利益，依民法第226條第1項、第549條第2項規定(擇一勝訴即可)，原告得向被告請求合計61萬元之報酬。
(三)被告辯詞均非事實。⒈被告於110年3月間向原告表示欲出售系爭房屋之意，原告當
下即已提供周圍房屋之實價登錄資訊(即四周相類房屋之實價登錄金額約10萬元至17萬元/坪)，被告始會於110年4月間與原告簽訂系爭契約，原告當場清楚解釋契約內容，惟被告仍以每坪約22.81萬元價格出售(系爭房屋總面積51.73053坪、82年建築完成，委託銷售價格1,180萬元)，復調高售價為1,280萬元，每坪約25萬元出售，因委託銷售期間均未能達價，在被告仍有出售意願下，始於110年9月23日延長委託銷售期間，且變更委託銷售金額，顯認原告於期間內均已盡受任義務，否則被告豈會延長委託期間、變更委託銷售價格，故被告所述原告未提供周遭行情與事實不符。
⒉原告雖未於110年4月5日簽定契約前，提供空白契約書條文予
被告攜回閱讀，然兩造於簽訂系爭契約時，被告即已詳細審閱契約，系爭契約並明載：「本契約於110年4月5日經委託人攜回審閱3日。本人已充分瞭解契約內容自願提前簽訂本契約。」，且契約於簽訂時已交付予被告一份，被告當有相當合理期間瞭解契約內容，既被告於此期間均未主張，事後更與原告簽訂延長委託銷售期間、變更金額等情，顯是對契約條款當無不瞭解或不公平之處，在委託銷售期間均未主張契約無效，故被告所辯顯屬卸責之詞。原告已提供系爭房地周圍房屋之實價登錄資訊，原告已清楚向被告說明、被告亦充分審閱契約內容，則被告依民法第88條第1項、第92條第1項規定撤銷系爭契約意思表示為無理由。
⒊被告主張已於110年10月31日終止契約、原告未依系爭契約第
4條第5項於24小時告知有買家等情，惟原告於110年10月31日即仲介劉敏枝購買系爭房地，被告於此前並未提出其欲終止系爭契約之意，否則許濬為豈會於當日晚間8時許，將成交一事通知被告系爭房地已成交，買賣契約成立，請被告至原告處簽訂買賣契約，無未告知被告之情。
⒋被告並未受監護宣告，依其聽力輔具評估報告書，僅為輕度
聽力障礙，與眼睛、視力無關，而系爭契約有被告於多處簽章，縱被告辯稱其領有身障卡、重聽、年邁，然依被告所述可知，被告簽立系爭契約時，至少被告家人均在家且知曉許濬為當日至家裡簽立契約，若被告當時狀況無法自行理解契約內容，當日在場家人豈會任由被告一人簽立契約，反會以謹慎之心於被告身側陪同，當認被告得清楚理解契約內容。⒌原告於110年10月31日即仲介劉敏枝購買系爭房地，即依系爭
契約第4條第5項約定於24小時告知被告有買家之情。被告雖否認買家劉敏枝存在，然原告舉證證明確實有買家劉敏枝。依許濬為證述內容，買家劉敏枝是於110年10月初，因看到有廣告進來，至系爭房地看了3、4次(第1次自己來看、第2次帶先生來看、第3次帶兩個女兒來看)，才正式下斡旋跟原告買系爭房地，成交價額為1,050萬元，成交時間是在110年10月31日早上，原告與劉敏枝通電話時就有確定願意購買等語可證，原告於110年10月31日上午已達成委託內容，媒合劉敏枝購買系爭房地，而被告於此前均未告知被告欲終止契約。
⒍原證2契約變更附表是經被告同意事項，並非原告承諾內容，
難認有系爭契約第11條約定適用；原證2契約變更附表當時是原告先將附表按被告意思填寫完成後(除「洪淑桃」簽名外)，將該附表傳真給被告的小女兒李梓靜確認後拿給被告簽名，始拍照回傳給原告。
(四)原告已於110年10月31日上午完成委託內容，仲介系爭房地予劉敏枝，並於當晚8點通知被告，被告卻於當晚10點(被告稱是於當日下午4點)傳訊息表示「先不要賣了」，隔日稱沒有要解除契約，又以原告將買方資料馬賽克(馬賽克是為避免買賣雙方私下交易，規避仲介報酬，應不影響原告告知仲介成功之義務)、原證9字體模糊等理由，顯是為規避系爭房地仲介成功後之報酬費用，既原告已完成委託內容，被告於此時期欲終止契約，實使原告無法受有原可獲報酬(包含實際成交價百分之4之服務報酬40萬元，及向劉敏枝請求以成交價百分之2計算之服務報酬21萬元)，故原告亦得依民法第549條第2項規定，請求被告給付61萬元。無論簽約前或簽約後，原告皆已盡相當勞務，被告主張欲酌減報酬應無理由。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行(卷241頁)。辯稱：
(一)系爭契約無效，或已經被告終止。⒈許濬為於110年4月5日與被告簽立系爭契約時，故意利用雙方
間資訊不對等之機會，不提供周遭實價登錄行情，並誘騙被告周遭房價甚低，使被告因此誤認房價，錯估行情，同意簽訂降低總價變更書，被告得依民法第88條第1項及第92條第1項撤銷110年4月5日委託銷售之意思表示。被告之夫於被告與許濬為簽立系爭契約時並不在現場，而是在同棟建築物2樓，被告二女兒李梓靜於簽約時亦未全程在場，大部分時間是在同建物餐廳。許濬為利用親情關係，未逐一說明契約內容，利用被告及其家人之信任，誘騙被告簽訂系爭契約，顯有詐欺之實。許濬為誘騙被告周遭房價甚低，使被告誤認房價如下：
①就坪數增加部分為隱瞞。系爭房屋從被告82年持有後就增
建為4樓及所有後陽台均外推，一開始有明確告知許濬為，系爭房屋有增建約18坪，獨立於權狀之外(權狀坪數為58坪)。許濬為表示要申請藍晒圖及地政辦理變更，於一個月後卻改口說沒有幫助且要我們不用再去申辦。然一般市售房屋，增建的部分會以權狀內坪數價值1/2估算增建價值，原告卻故意隱匿該部分的價值。
②就周遭實價行情誤導部分，許濬為從第一次跟被告簽約起
就不斷表示附近的房價都非常低。依所提附近實價登錄顯示，從109年起附近成交的金額都不斷上漲普遍有每坪25萬以上行情，據公開資料統計花蓮從109年至110年9月房價上漲是211%。但原告於訂系爭房地出售價值時，不但隱匿增建的坪數價值，且不實揭露周遭房價，有詐欺情形。
⒉被告簽訂系爭契約前，許濬為並未事先提供空白契約書條文
使被告攜回閱讀，亦未依消費者保護法(下稱消保法)第11條之1第1項規定給予3日以上合理之契約審閱期(契約書中攜回審閱日期與契約訂定日期均為110年4月5日)。契約書契約條款眾多，字體極小，被告年邁有重聽，領有中度身障卡，當天又未配戴助聽器，眼睛也不好有閱讀障礙，許濬為明知上情，不逐條解釋契約條款予被告知曉，致被告難以理解契約內容，未發現有不得終止契約之條款，依消保法第16條但書規定系爭契約無效。縱認系爭契約不至於全部無效，則契約中之不得提前終止契約條款應為無效。
⒊依系爭契約第11條第2項約定：「乙方(原告)人員如有任何承
諾，均請要求以書面記載於乙方制式契約内，若以其他書面另行記載者一律無效」；減價亦屬於應有書面之乙方事後承諾事項，惟被告僅以LINE之方式供原告代理人確認，並未交付任何書面。縱認系爭契約有效(假設語氣，非自認)，該契約變更之書面，被告並未交付予原告代理人，則依契約第11條第2項約定，不生同意減價之效力。縱認同意減價之意思表示有效(假設語氣，非自認)，原告於110年9月23日故意跳過被告女兒，單方面以詐術告知被告錯誤之周遭行情，使被告誤認簽署減價之同意書，被告依民法第88、92條撤銷上開同意之意思表示。
⒋縱認系爭契約及減價同意書均有效(假設語氣，非自認)，被
告已於110年10月31日終止雙方間之委託銷售契約。被告在遭受許濬為施用詐術下簽立委託銷售契約後，已於110年10月31日中午透過女兒致電許濬為表示並終止系爭契約。110年10月31日下午4點許濬為回電話，被告代理人李梓靜電話中向許濬為終止委賣契約。110年10月31日晚間8點左右許濬為打電話來說對方提高價格要我們一定要賣屋，李梓靜再次重申終止委賣，許濬為則威脅說不能終止委賣，因為雙方訂有契約不能解約，且要求被告要修理2樓浴室。110年10月31日晚上10點8分李梓靜發LINE再次通知許濬為終止系爭契約。被告復於110年11月17日以律師函重申終止契約之表示，同年月18日經被告收受。故縱系爭契約不因上述原因而無效，亦屬已經終止。準此，縱認系爭契約及減價同意書均有效(假設語氣，非自認)，被告已於110年10月31日終止雙方間之委託銷售契約。許濬為雖於110年10月31日晚上(被告表示無賣屋意願後)通知有人出價購買，但附帶被告須維修漏水部分，被告並未表示同意，雙方意思表示並未一致，自未達原告可請求仲介報酬之條件。且許濬為違反系爭契約第4條第5項約定，即須於買方告知後24小時提出相關要約書之義務，其遲至110年11月7日始提出僅簽名並打上馬賽克及身分證字號及地址均未填寫之購買意願書，故購買之意思表示無效。雙方間確已無契約存在，原告自無從依系爭契約約定內容要求被告給付仲介服務費及預期利益。
⒌縱認(假設語氣)原告應受有報酬，依民法第572條規定應予酌減。
(二)不動產經紀人與買方在訂立不動產買賣意願書時留下聯絡方式、地址電話等詳細聯絡方式，方便日後聯繫及以示慎重為常態。原告稱買方劉敏枝僅留下電話並未留下地址，顯與常態不符，更顯示出原告宣稱劉敏枝曾出價購買系爭房地並非事實，原告未舉證有買家劉敏枝存在，自未達可請求仲介報酬之條件。原告雖有傳真原證2契約變更附表與李梓靜，惟並非依被告意思所填寫，而係原告先自行依自己意思填寫，再傳真予被告，誘使被告回傳，達到被告同意減價及延長委託之假象。實則李梓靜僅幫忙被告回傳，確認被告應簽名之位置，待原告代理人與被告正式討論及另簽書面契約，並非回覆同意減價及延長委託之意思表示，且事後確無收到原告交付之相關書面減價及延長委託契約，故被告並未同意減價及延長系爭不動產委託契約。
三、兩造不爭執之事實：
(一)被告於110年4月5日，委託原告銷售被告所有系爭房地，並簽訂專任委託銷售契約書(即原證1系爭契約)，且當場交付契約書副本予被告。
(二)原證3、4、5(卷23至55頁)、原證7存證信函本文(卷59、61頁)、原證8律師函(卷69至73頁)、原證10(卷109頁)形式上為真正。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處應在於：
(一)原告依系爭契約第5、6、8條約定、民法第549條第2項規定(擇一勝訴即可)，請求被告給付服務報酬40萬元，是否有理？⒈110年4月5日所簽立之契約(原證1)是否有效？⒉110年9月23日契約變更附表(原證2)是否有效？
(二)原告依民法第226條第1項、第549條第2項規定(擇一勝訴即可)請求被告給付21萬元，是否有理？
(三)被告得否依民法第572條主張酌減給付報酬？
五、本院之判斷：
(一)被告依民法第88條第1項、第92條第1項撤銷110年4月5日委託銷售系爭契約為無理由：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。所謂「錯誤」，則係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。惟表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確之動機錯誤，若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，應無影響(最高法院104年度台上字第909號判決意旨參照)。按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段有規定。惟主張其意思表示內容有錯誤或被詐欺之人，依民事訴訟法第277條前段規定，應就此有利於己之事實負舉證責任。
⒉被告辯稱原告之代理人許濬為未提供周遭房地產行情、未逐
條解釋系爭契約內容，使被告誤認房價且受其詐欺降低總價簽立系爭契約、契約變更附表等語，提出LINE對話截圖、實價登錄資料、被告身心障礙證明等為憑(卷159至177頁)，並舉證人李梓靜之證詞為佐。查：
①系爭契約簽立時間為110年4月5日，簽立地點在系爭房屋，
在場者有原告代理人許濬為、被告、李梓靜(被告二女兒)、被告之夫，此有證人許濬為、李梓靜證詞可參(卷187、192頁)。被告為31年12月間出生，於簽約時為78歲，領有身心障礙證明，障礙等級中度，障礙類別為第2、5類，依輔具評估報告書顯示建議使用助聽器(卷165至177頁)，顯見被告雖年邁聽力不佳，但已使用助聽器為輔具，且其簽約時有女兒、丈夫在場協助；況從證人許濬為、李梓靜之證詞可知，就系爭房地居間出售相關事宜，大部分是由許濬為與李梓靜聯繫，故李梓靜證稱許濬為與被告簽約當時其在後面滑手機等語(卷192頁)，實難採信。再從被告委託銷售價格從1,180萬元、1,280萬元至1,100萬元等之變更(證人許濬為之證詞〈卷189頁〉，與原告刊登售屋廣告售價相符〈卷31、35頁〉)，被告應係經再三評估而做出託售價格之決定，難認其簽訂系爭契約、價格變更等有意思表示錯誤或受許濬為詐欺情事。
②按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對
人時發生效力，民法第95條第1項前段有明定。被告將委託銷售系爭房地價格變更為「實拿1,000萬元」之意思表示，於親自簽名後以LINE拍照傳送方式通知原告之代理人許濬為(如契約變更附表；卷21頁)，該意思表示已經到達原告，即發生效力，且此並非系爭契約第11條第2項所約定「乙方(原告)人員之承諾事項」，故不適用該條項約定，也不因此可認許濬為對被告有詐欺情事。綜上說明，被告所舉事證無從證明其有意思表示錯誤或被詐欺而簽立系爭契約、變更價格等情形，其不得依民法第88條第1項、第92條第1項規定撤銷意思表示。
(二)被告辯稱因原告未給予契約審閱期契約無效並無可採：
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1第1、3、4項定有明文。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
2.系爭契約乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，此有契約書內容在卷足憑，性質上屬定型化契約。觀諸原告與被告簽訂之系爭契約(卷15至19頁)首頁第1行以下清楚記載「依據內政部公告，本契約書及其附件審閱期為三日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委託人得主張該條款仍構成契約內容。本契約於110年4月5日經委託人攜回審閱3日。貴客簽署：洪淑桃」(卷15頁)，並當場交付契約書副本予被告(此為被告所不爭)。被告既收執系爭契約副本一份，應有充分了解契約條款之機會，而與原告訂約，被告自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。故被告此項辯詞，尚不足取。
(三)系爭契約已經被告終止，被告應給付原告違約金10萬元：⒈按居間契約，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他
方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。委任契約，依同法第528條規定，謂一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，亦為同法第529條所明定。可見若當事人契約目的在一方為他方處理事務，而此項事務之內容或性質，在法律上已明定屬其他種類之契約者，即應優先適用該其他種類契約之規定。若該其他種類之契約未明文規定或約定之事項，則得參酌該訂約之經濟目的及內容，而為是否適用委任契約之判斷。另按委任契約之當事人，得隨時終止契約，為民法第549條第1項所明定。此項規定，係基於委任為特別著重當事人間信任關係之契約，若當事人間之信任關係已有動搖，自不宜再繼續維持契約之效力，而得由其中一方為期前任意終止，不受約定期間之拘束，僅藉由對他方負損害賠償責任為衡平(同條第2項參照)。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用(最高法院95年台上字第1175號判決參照)；又委任契約依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方既得隨時終止，則當事人為終止之意思表示時，不論其所持理由為何，均應發生終止之效力(最高法院85年台上字第1864號判決參照)。
⒉兩造間系爭契約第6條前段約定：「甲方(被告)同意自本契約
簽訂後，不得以任何理由終止本契約。」(卷15頁)，然系爭契約為專任委託銷售契約書，被告將售價達一千餘萬元之系爭房地委託原告居間銷售，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，系爭契約條款中雖有不得終止之特約，仍應許當事人得依民法第549條第1項規定隨時終止契約。被告辯稱系爭契約已經於110年10月31日終止，惟為原告所否認。查：
①被告代理人李梓靜於110年10月31日下午10時8分以LINE訊
息告知許濬為，被告不要賣了，訊息內容為「今天下午打電話給你說先不要賣了」(卷91頁)，核其真意，為終止委託銷售契約之意；證人李梓靜並到庭證述：我下午4點有電話告知許濬為說我們不賣屋了，我們可能過完年後退休回花蓮住，他就說他處理。在這之前許濬為都沒有說有人出價達到我們委託的價格(卷193頁)，此段證詞與上開訊息內容互核相符。
②證人許濬為到庭證稱：(問：系爭契約最後有沒有媒合仲介
成功，有沒有找到買方？)有找到買方。(問：是什麼時間、買方是誰？)時間是大概在10月初的時候，客人有因為這個廣告進來，有看了三、四次房子，才正式下斡旋跟我們買這個房子。(問：客人是誰？)劉敏枝，當初是劉敏枝打電話邀約要看這個房子，他自己先來看，第二次帶先生來，第三次帶兩個女兒來看。(問：最後成交價額多少？)1050萬元。(問：成交的時間？)10月31日早上通完電話，劉敏枝早上跟我通電話，過程中有確定願意購買，但是劉敏枝有提出說房屋二樓有漏水的問題，劉敏枝請我跟屋主溝通，看能不能由屋主處理。(問：在110年10月31日前你有沒有聽過被告跟你說要終止委託銷售契約？)沒有。(問：卷91頁10月31日下午10時8分的訊息是何人的發言？)這個應該是李二姐李梓靜，我都叫李梓靜二姑姑。(問：這句話「今天下午好不容易達成共識，所以才打電話給你說先不要賣了，沒想到晚上就接到你的電話，這下又要頭痛了」是什麼意思？)10月31日早上我先跟買方通完電話之後，因為有買方要處理漏水問題的訴求，所以我在下午直接打電話給李梓靜，跟他講說買家有想要跟他商量二樓漏水的部分，這個價錢他們基本上會買，但是是不是漏水的部分由我們賣家處理，當下第一通電話跟李梓靜討論這件事情，他跟我說要跟家人討論，第二通電話，他回撥，他說姑婆(即被告)的意思是指二樓的部分他們沒有要處理，有說但我們現在不想要賣這個房子了。因為我當下跟他提說我們的客人現在已經有出價，所以我想說漏水的部分我再跟買家溝通看看，等到晚上我有打電話給李梓靜說漏水的部分可以由他們買家處理，價錢就是1050萬元。晚上10點他傳這個訊息給我之後，我當下不太瞭解他們的意思是不要賣這個客人還是怎麼樣，所以我隔天有請我們的主管在接近中午的時候打電話給李大姐(李紫晶)，當時這兩位都在一起，我們當時開擴音，我請我主管詢問我們客人達價了，為什麼不賣，你是要跟我們解除契約嗎？李大姐回說我沒有要解除契約，但是我們不賣。所以當下我們有點矛盾，我們達價，但是他們不解除契約，但為什麼又不賣(卷184至186頁)。證人許濬為所稱買家劉敏枝確有其人，此經劉敏枝到庭證稱可參(卷257至263頁)，然劉敏枝證述其出價沒有附帶類似修繕或其他條件(卷260頁)，此部分與證人許濬為之證詞不符，而許濬為既曾就此項條件與李梓靜溝通為明確證述，應以許濬為之證詞為可採(即買家出價1,050萬元，且要求要被告修繕二樓漏水)。③按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬，民法第568條第1項有明定。兩造簽立系爭契約，被告以總價1,180萬元(被告實拿1,000萬元)委託原告銷售系爭房地。原告雖覓得買家劉敏枝於110年10月18日簽立不動產買賣意願書、權益確認書、要約書並支付斡旋金5萬元(卷75、77、190、260頁)，惟劉敏枝上開要約購買金額為950萬元，並未達到被告委託銷售價格；嗣劉敏枝同意提高價格至1,050萬元，並於110年10月31日簽立契約內容同意書(卷57頁)，但其承買條件要求被告修繕二樓漏水事宜，且此條件經許濬為通知被告(代理人李梓靜)後經被告拒絕，顯見原告媒介之買方所提出之買賣條件雖為1,050萬元，但要求被告修繕二樓漏水需支出修繕費用，如扣除該漏水修繕費用後，實際承買價格即低於1,050萬元，並不符合被告委託原告銷售之條件而不能成立買賣契約。而上述劉敏枝出價、簽約支付斡旋金情形，在被告終止契約前，原告均未告知被告，亦未交付所收受之斡旋金予被告，被告顯然並未能知悉上情，則其終止契約之意思表示到達原告，並不能認為係「不利於他方之時期」終止契約(民法第549條第2項)，故系爭契約已經被告合法終止，原告不得依民法第549條第2項為請求。
⒊兩造間系爭契約第6條約定：「甲方(被告)同意自本契約簽訂
後，不得以任何理由終止本契約，如違反規定，甲方願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金」，契約第5條約定服務報酬為實際成交價百分之4(卷15頁)。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照)。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高(最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照)。
①系爭契約第6條後段之約定，核其性質應屬損害賠償總額預
定之違約金，應以原告實際所受損害為準，審核該項違約金是否過高。原告並未完成居間媒介符合被告委託售屋條件之買主，已如前述，其請求以被告委託售價1,000萬元之4%即40萬元違約金，顯屬過高。審酌原告受委託後在售屋網站、更生日報刊登售屋廣告13則，及就可能之買主帶看系爭房屋(卷23至55頁)等一切情狀，認應酌減為原告得請求被告給付違約金10萬元為適當。
②兩造既已在系爭契約第6條後段約定損害賠償總額預定之違
約金，其再依民法第226條第1項請求損害賠償21萬元即有重複請求情形，且被告亦非屬可歸責事由致給付不能，故原告依民法第226條第1項規定請求損害賠償不應准許。
六、從而，原告依系爭契約第6條後段約定請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法第389條第1項第5款及被告聲請宣告假執行及免為假執行，逾此部分之請求，為無理由，應併原告假執行之聲請予以駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 26 日
臺灣花蓮地方法院民事第一庭
法 官 楊碧惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 26 日
書記官 吳琬婷