臺灣花蓮地方法院民事判決110年度訴字第306號原 告 即主參加被告 高惠容訴訟代理人 吳明益律師被 告 即主參加被告 高惠貞訴訟代理人 許正次律師
鄭道樞律師主參加原告 許照子訴訟代理人 曾炳憲律師上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，本院於民國111年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告高惠貞應將花蓮縣○○市○○段0000號建物（門牌號碼：花蓮市○○街00號5樓）之所有權移轉登記為原告高惠容所有。
訴訟費用由被告高惠貞負擔。
主參加原告之訴駁回。
主參加訴訟費用由主參加原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告為被告之胞妹，兩造均為主參加原告許照子之女，緣
兩造父親於民國87年間，出資興建位於花蓮縣○○市○○街00號整棟建物（下稱系爭大樓），於興建之初即將各樓層分配予各子女及其與許照子居住，並以許照子、長子高俊榮、次子高榮越(以原名「高俊雄」為建物第一次登記）、被告(長女)、原告(次女，以原名「高子荏」為建物第一次登記)依序為系爭大樓1至5樓之原始起造人，嗣系爭大樓完工後，並辦妥建物第一次登記，原告已原始取得系爭大樓5樓(下稱系爭房屋)之所有權。
㈡因原告早年前往日本留學、工作，於87年間回國後，先於
北部工作，乃將系爭房屋暫給父母居住使用，後原告因出於孝心，回來暫居住於系爭大樓之「頂樓加蓋」(即5樓頂)，復因原告陸續積欠銀行信用卡債務，為免因個人債務導致系爭房屋遭拍賣易主致影響系爭大樓產權完整性，並進而影響居住系爭大樓其他樓層親屬之出入安全，遂於94年間將系爭房屋暫以買賣為登記原因，借名登記在之大嫂郭碧珠名下，嗣郭碧珠於98年間將系爭房屋登記返還予原告，其後原告於100年5月5日復因財務問題，而以買賣為登記原因將系爭房屋借名登記於被告名下。
㈢嗣原告將所有債務清償完畢後，請求被告將系爭房屋所有
權配合登記返還為原告所有，被告先以節省稅捐為由，表示之後會將系爭房屋登記返還在原告兒子名下，惟並未履行，反而未經原告同意，於108年12月25日與訴外人即兩造二哥高榮越簽立「不動產互換」之公證協議，約定被告以系爭房屋與高榮越之系爭大樓4樓房屋（為高榮越所有，惟登記在許照子名下）進行互換。嗣原告得知後，被告始依原告要求於109年4月15日向花蓮地政事務辦理登記內容為：「（限制登記事項)109年4月15日花資登字第71060號，預告登記請求權人：高惠容，內容：土地法79條之1第1項第1款規定未辦妥所有權移轉登記予預告登記請求人之前，不得移轉與第三人，義務人：高惠貞，限制範圍：全部，109年4月15日登記。」之預告登記(下稱系爭預告登記)，足見系爭房屋確實為原告所有，兩造間就系爭房屋確存在借名登記關係(下稱「本訴借名登記關係」)。㈣原告為保障權利，業於110年7月26日寄發花蓮中山路郵局0
00035號存證信函(下稱系爭存證信函)予被告，表明終止「本訴借名登記關係」之意，並請求被告將系爭房屋之所有權移轉登記為原告所有，惟為被告所拒。為此，爰依「本訴借名登記關係」及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠系爭房屋為母親許照子於87年間因原始起造而取得所有權。伊否認兩造間有「本訴借名登記關係」，當時係因原告長年在外積欠龐大債務，若未即時變更系爭房屋之登記名義人，恐系爭房屋遭受第三人強制執行，使實際所有權人許照子權益受損，伊以女兒身分受許照子所託擔任系爭房屋之登記名義人，使許照子免於受原告在外負債所累，殊與常情無違。今原告反僭越許照子真正所有權人之地位，稱其為系爭房屋所有權人，而與伊間有「本訴借名登記關係」云云，實無足取。
㈡伊並未同意原告就系爭房屋辦理預告登記，且預告登記並
無確認系爭房屋所有權歸屬之效力，今縱伊就系爭房屋辦理內容為「於辦妥所有權移轉登記予原告以前，不得移轉予第三人」之系爭預告登記，不過為伊暫時平息原告與許照子間就系爭房屋所有權歸屬之息訟手段而已，非謂原告即為系爭房屋之所有權人。
㈢另參酌許照子於107年11月1日始將系爭大樓1樓房屋贈與高
榮越，被告始於108年12月25日與高榮越簽立「不動產互換」之公證協議，適足以反證包含兩造在內之4位兄弟姐妹，於87年間時根本並未與父親達成贈與協議而取得系爭房屋之所有權。又系爭房屋所坐落之基地即花蓮市○○段0000地號土地（下稱系爭土地），許照子於63年9月9日因買賣而登記為所有權人後，直至107年8月20日、107年11月1日及110年8月30日始將其持分各1/5分別贈與高俊榮、高榮越及伊，益見原告主張於87年間即因為系爭房屋所有權人並非事實，況原告長年來從未就系爭房屋為使用、收益，更與借名登記之法律要件相違。
㈣並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第114-115、122-123頁）：㈠高炎海與許照子為夫妻，生有高俊榮、被告、高榮越、原告等4名子女。
㈡系爭大樓之建築執照案號為花蓮縣政府86花建執字第115號
，原始起造的樓層為5層，該建築執照起造人欄載明為「許照子等5人」，即分別為許照子、高俊榮、高榮越、被告、原告。
㈢系爭大樓為5層樓建築，有頂樓加蓋，於87年3月4日辦理建
物第一次登記，1樓登記於許照子名下、2至5樓分別登記在高俊榮、高俊雄(即高榮越)、高惠貞、高子荏（即原告）名下。系爭大樓所坐落之系爭土地，為許照子於63年9月9日以買賣為登記原因登記為其單獨所有，迄至107年8月20日、107年11月1日及110年8月3日，始分別以贈與為登記原因移轉登記應有部分各1/5予高俊榮、高榮越及被告，許照子之應有部分則降為2/5。嗣許照子於107年11月1日將系爭大樓1樓，以贈與為登記原因，移轉所有權登記與高榮越。另系爭房屋目前為許照子與高炎海居住，頂樓加蓋部分則由原告居住。
㈣原告因財務問題，於94年4月28日將系爭房屋以買賣為登記
原因移轉登記予大嫂郭碧珠，後郭碧珠於98年9月3日以買賣為登記原因復登記予原告；其後原告再於100年5月5日以買賣為登記原因，移轉登記予被告。
㈤系爭房屋於109年4月15日為系爭預告登記，預告登記請求
權人為原告，義務人為被告，內容：土地法79條之1第1項第1款規定未辦妥所有權移轉登記予預告登記請求權人之前，不得移轉予第三人。限制範圍：全部。
㈥原告於110年7月26日寄發系爭存證信函告予被告，表明終
止兩造之「本訴借名登記關係」，請求被告盡速將系爭房屋之所有權移轉登記為原告所有。
㈦許照子自100年11月24日至105年5月20日止，為鈜景旺企業有限公司負責人。
㈧許照子現仍持有系爭大樓興建時之工程契約書、包商估價
單、94年及98年土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、契約條款書、地政規費徵收聯單、100年土地登記申請書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書、贈與稅免稅證明書及原告辦理系爭房屋第一次登記所提供之「高子荏」印鑑證明。
㈨本院卷一第457-460頁為原告與許照子間於109年4月13日之
對話錄音譯文（其內容除許照子訴訟代理人有如本院卷二第39-41頁之部分不同意見外，其餘對話內容均與此譯文相符）。而該次對話中被告與許照子間「未曾」提及「借名登記」之事。
㈩兩造及許照子110年6月29日之對話中，兩造及許照子均未
曾提及「借名登記」之事。而該次對話錄音譯文第12:55秒至13:40秒之內容如下：
高惠容：媽，我銀行都還清了，你要看證明，銀行都寄給我了，啊，清償證明。 許照子：啊我告訴你，你怎麼還的？二樓幫你還的，對不對。（註：二樓指長子高俊榮) 高惠容：不是二樓幫我還的。 許照子：我如果沒有猜錯是二樓幫你還的。 高惠容：我告訴你○○○不能賺錢嗎? 許照子：我跟你講啦，這厝是我起的啦（台語) 高惠容：你蓋的沒有錯，你要知喔，你生四個囝仔，一人一層。（台語） 許照子：ㄏㄟ，一人一層，ㄏㄟ、ㄏㄟ。（台語） 高惠容：我那層我錢還完了，我要將它過戶回來，我還有一個孩子.....如果我們發生什麼事情，我兒子有保障....。 ....(兩造三人交雜爭執)... 許照子：那你們為什麼不結婚。 高惠容：你們扯太遠了，東西是我的，我要把我的東西拿回來。 許照子：媽媽怕那個東西不見了，就這麼簡單。
四、本件爭點：（見本院卷二第115頁）㈠系爭大樓是否由許照子所出資興建？許照子與原告間、許
照子與被告間就系爭房屋是否有借名登記關係？㈡原告主張兩造間就系爭房屋有「本訴借名登記關係」，請
求被告將系爭房屋辦理返還移轉登記，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按依土地法所為之登記，有絕對效力，為該法第43條所明
定，是建物倘經辦理所有權第一次登記（即保存登記）後，即非屬「未經保存登記」之建物，即無以出資建築人為該建物原始取得所有權之人之理，倘出資建築人與建物第一次登記名義人間就該建物所有權歸屬另有借名登記之約定，自應由出資建築人負舉證責任，殊無由出資建築人舉證其出資建築之事實，即逕認其原始取得「已登記」建物之所有權。次按「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，乃雙方當事人一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，且雙方明確認知財產之最終所有權歸屬，並相互為合致之意思表示，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人地位，得請求經登記內容更正為所有權真正狀態（或請求移轉所有權）。
㈡系爭大樓由許照子及其子女共同擔任原始起造人，並已為
如前揭三、㈢所示之建物第一次登記，高惠容已因此取原始取得系爭房屋之所有權。
⒈系爭大樓之建築執照案號為花蓮縣政府86花建執字第115
號，原始起造的樓層為5層，該建築執照起造人欄載明為「許照子等5人」，即分別為許照子、高俊榮、高榮越、被告、原告。嗣於87年3月4日辦理建物第一次登記，1樓登記於許照子名下、2至5樓分別登記在高俊榮、高榮越、被告、原告名下等情，已如前揭三、㈡、㈢所述，足認原告為系爭房屋之建物第一次登記名義人，揆諸上揭說明，原告自因此而原始取得系爭房屋所有權。⒉被告及許照子雖主張系爭大樓為許照子原始出資建築，
故由許照子原始取得系爭房屋所有權云云。惟縱系爭大樓為許照子原始出資建築乙情可採，惟系爭房屋既已辦理建物第一次登記為原告所有，即非屬「未經保存登記」之建物，揆諸上揭㈠之說明，即無以其等所主張之許照子原始出資建築之情，即認定許照子為系爭建物原始取得人，是其等上揭主張自不可採。
㈢被告及許照子均未舉證原告與許照子間就系爭房屋有借名
登記關係，無由認定許照子為系爭房屋之實質所有權人。⒈許照子雖主張系爭大樓為其原始出資建築，系爭建物僅
係其借原告之名為建物第一次登記等語。惟查，系爭大樓縱可認為許照子原始出資建築，惟已分別由許照子及其子女各任一樓層之原始起造人辦理建物第一次登記，已如前述。此種由許照子提供資金，而由各子女擔任建物第一次登記名義人之性質，就資金供給層面，或為贈與、預作家族財產分配或為其他，惟就不動產登記層面，是否有借名登記關係，仍待當事人間有借名登記之約定，始足當之，要無僅以出資之事實而逕推論有借名登記關係存在。
⒉查原告與許照子間、兩造與許造子間於109年4月13日、1
10年6月29日之對話中，原告均主張其為系爭房屋之所有權人，並主張被告應將系爭房屋所有權返還登記予原告，惟被告與許照子均「未曾」提及系爭房屋為許照子借名登記予原告名下，許照子始為系爭房屋之實際所有權人等語。相反的，許照子於原告表示：「你蓋的沒有錯，你要知喔，你生四個囝仔，一人一層（台語）」、「你們扯太遠了，東西是我的，我要把我的東西拿回來」等語時，非但未加以反駁，反而回應以：「ㄏㄟ，一人一層，ㄏㄟ、ㄏㄟ。」、「媽媽怕那個東西不見了，就這麼簡單。」等語，已如前揭三、㈨、㈩所述，足認原告主張於87年間系爭大樓興建完畢辦理第一次登記時，已就各樓層分配其所有權歸屬，並由原告取得系爭建物所有權之情可採。被告及許照子徒以許照子不知「借名登記」之涵意，致有上揭對話云云置辯，惟此情已與許照子上揭對話中肯認各子女「一人一層」及恐原告任意處分系爭房屋，而拒絕原告取回等語相左，自不可採。
⒊至被告及許照子雖均主張系爭房屋之權狀一直以來均由
許照子保管，以佐證許照子始為系爭房屋之實際所有權人云云，惟此情業為原告所否認。本院審酌原告因財務問題，於94年4月28日將系爭房屋以買賣為登記原因移轉登記予大嫂郭碧珠，後郭碧珠於98年9月3日以買賣為登記原因復登記予原告；其後原告再於100年5月5日以買賣為登記原因，移轉登記予被告等情，已如前揭三、㈣所述；再參酌許照子於63年9月9日取得系爭大樓所坐落之系爭土地後，迄至107年8月20日、107年11月1日及110年8月3日將應有部分各1/5分別贈予高俊榮、高榮越及被告，現應有部分仍有2/5等情（見前揭三、㈢所述），已足認許照子之債信良好，並無為避免債權人強制執行致有借他人名義為財產登記之必要等情。從而，倘系爭房屋僅係許照子借名登記在原告名下，則許照子於原告債信發生問題時，大可要求原告逕將系爭房屋返還登記於其名下，何致於有原告可得取得許照子保管之系爭房屋所有權狀，並持以先移轉登記於郭碧珠，再移轉登記予被告之情？參以系爭大樓共5層樓，核與許照子夫妻及其子女人數相符，又兩造及許照子均不否認許照及其他3位子女現均為系爭大樓1至4樓之登記名義人，倘被告及許照子所辯借名登記情節為真，何以獨對原告為差別待遇？益徵被告及許照子主張不可採，故許照子與原告間就系爭房屋無借名登記關係，已堪認定。
⒋綜上，被告及許照子未證明許照子與原告間就系爭房屋
有借名登記關係。從而，自無理由認定許照子為系爭房屋之實質所有權人。㈣兩造間就系爭房屋有「本訴借名登記關係」，原告請求被告將系爭房屋辦理返還移轉登記，為有理由。
⒈本件被告並未主張對系爭房屋得對原告主張何權利，僅
辯稱系爭房屋原係許照子借名登記在原告名下，嗣經許照子所託而借名在被告名下云云。惟此情既為本院認定不足採信，已如上述；再參酌原告為系爭房屋之建物第一次登記名義人，僅因財務問題致有前揭三、㈣所示之所有權移轉登記；暨系爭預告登記內容已載明：被告未依土地法79條之1第1項第1款規定辦妥所有權移轉登記予原告前，不得將系爭土地移轉予第三人之旨（見前揭
三、㈤所述）。綜上，是兩造間就系爭房屋有「本訴借名登記關係」，已堪認定。
⒉又原告於110年7月26日寄發系爭存證信函告予被告，表明終止兩造之「本訴借名登記關係」，請求被告盡速將系爭房屋之所有權移轉登記為原告所有等情，已如前揭三、㈥所述。是被告於「本訴借名登記關係」終止後，已無繼續登記為系爭房屋所有權人之法律上原因，從而，原告依「本訴借名登記關係」及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋辦理返還移轉登記予原告，自屬有據。
六、綜上所述，原告依「本訴借名登記關係」及不當得利之法律關係，請求被告辦理系爭房屋返還登記予原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
七、本訴事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與本訴判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、主參加訴訟部分：
甲、程序方面：按就他人間之訴訟，對其訴訟標的全部或一部，為自己有所請求，或主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於第一審或第二審本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條第1項定有明文。查主參加原告為本訴兩造之母親，主張系爭大樓為其出資興建，當時基於稅捐、理財等規劃與考量，分別借用兒女名義登記為各樓層所有權人，不影響其為真正所有權人，本訴原告高惠容主張系爭房屋為其所有，僅借用本訴被告高惠貞名義登記，並已於110年7月26日寄發存證信函向本訴被告高惠貞表明終止「本訴借名登記關係」，請求將系爭房屋之所有權移轉登記為本訴原告高惠容所有，則本訴之訴訟結果將侵害伊權利，乃以本訴之兩造為共同被告，提起本件主參加訴訟，並對本訴兩造間之訴訟標的為自己有所請求，經核與民事訴訟法第54條第1項之規定並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、主參加原告起訴主張：㈠伊為兩造母親，系爭大樓為伊於87年間，靠標會、貸款、
收租及積蓄，出資興建並原始取得所有權，當時基於稅捐、理財等規劃與考量，分別借用兒女名義登記為各樓層所有權人，不影響伊為真正所有權人，此觀伊實際占有使用系爭房屋至今、保管系爭房屋所有權狀、長時間負擔、繳納相關稅捐及水電費、系爭大樓所座落之土地仍登記為伊所有自明。
㈡系爭房屋於87年9月5日辦理建物第一次登記，並以主參加
被告高惠容為登記名義人，後因高惠容有負債等問題，伊才將系爭房屋於94年先過戶到郭碧珠名下，再於98年回復至高惠容名下，100年再過戶到主參加被告高惠貞名下（主參加原告主張將其系爭房屋登記在「高惠貞」名下之借名登記關係，下稱「主參加借名登記關係」），該過程及相關契稅費用皆由伊決定、主導並支付，也保留相關買賣、移轉所有權等資料，皆足以彰顯伊確為系爭房屋實質權利人。
㈢伊對高惠貞、高惠容間就系爭房屋所為之系爭預告登記並
不知情，高惠貞並非系爭房屋真正所有權人，其所為預告登記之舉已逾越借名登記之受任權限，充其量僅屬高惠貞、高惠容間之約定，無足以此作為系爭房屋確屬高惠容所有，及與高惠貞、高惠容間有「本訴借名登記關係」存在的認定依據。
㈣爰以本件主參加訴訟狀繕本之送達作為終止伊與高惠貞、
高惠容間之借名登記契約之意思表示，伊與高惠貞間之「主參加借名登記關係」契約既已終止，高惠貞即無法律上之原因繼續為系爭房屋之登記名義人，爰提起本件主參加訴訟，請求依民法第541條第2項、第179條、第767條第1項前段等規定擇一為有利於伊之判決，命高惠貞將系爭房屋所有權移轉登記與伊。並聲明：高惠貞應將系爭房屋之所有權移轉登記為主參加原告所有。
二、主參加被告之答辯：㈠高惠容則以：
⒈同本訴訟之原告主張。
⒉如高惠貞未經主參加原告之同意，而逾越委任權限自行
辦理系爭預告登記，則高惠貞已涉嫌刑法背信、侵佔之罪嫌，亦未見許照子出面澄清？是主參加原告及高惠貞主張就其2人間有「主參加借名登記關係」，無足採信。
⒊並為答辯聲明：主參加原告之訴駁回。
㈡高惠貞則以：陳述均同本訴訟之答辯。
三、兩造不爭執事項：同上揭壹、三。
四、本件爭點（見本院卷二第115頁）：㈠同前揭壹、四、㈠。
㈡主參加原告主張「主參加借名登記關係」存在，依民法第5
41條第2項、第179條、第767條第1項前段等規定，擇一請求高惠貞將系爭房屋辦理返還所有權移轉登記，有無理由？
五、本院之判斷：㈠主參加原告主張與高惠貞間就系爭房屋有「主參加借名登
記關係」存在，據以請求高惠貞應將系爭房屋辦理返還所有權移轉登記，為無理由。
⒈高惠容為系爭房屋之建物第一次登記名義人，其與高惠
貞間有「本訴借名登記關係」；另高惠貞與主參加原告並未證明與主參加原告與高惠容間就系爭房屋有何借名登記關係等情，已如上揭壹、所述。是主參加原告主張其為系爭房屋之實質所有權人，即屬無據。
⒉主參加原告既非系爭房屋之實質所有權人，自無理由與
高惠貞就系爭房屋成立「主參加借名登記關係」。從而，其請求高惠貞應將系爭房屋之所有權移轉登記為主參加原告所有，即無理由。
六、綜上所述，主參加原告主張為系爭房屋之實質所有權人，並依民法第541條第2項、第179條、第767條第1項前段，請求高惠貞應將系爭房屋之所有權移轉登記為主參加原告所有，為無理由，應予駁回，爰判決如主文第3項所示。
七、主參加訴訟之判決基礎事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響主參加訴訟判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、主參加訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 2 日
民事第二庭 法 官 李立青以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 7 日
書記官 林政良