臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度訴字第46號原 告 吳瑞蘭
吳菊妹吳佩珍吳鳳嬌
吳秀珍
吳庭茹共 同訴訟代理人 陳清華律師被 告 賴鳳蘭訴訟代理人 林政雄律師
劉佳盈律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將花蓮縣○○鄉○○段000○0地號土地上如附圖所示之門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路0段00號房屋（面積約131.13平方公尺）拆除，並將該占用土地部分返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾肆萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：花蓮縣○○鄉○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）原為原告之父吳阿露所有，吳阿露在生前將系爭土地出租予被告使用（下稱系爭租約），約定租金為每年2包花生，被告則於系爭土地上興建門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路0段00號之未辦保存登記建物（占用系爭土地之位置如附圖紅色斜線所示，占用面積為131.13平方公尺，下稱系爭房屋）。原告娘家與系爭房屋相鄰，近在咫尺，約莫20年前左右，被告即搬離系爭房屋，不知去向，並已長達近15年之久，欠繳租金，系爭房屋目前閒置荒廢已久，年久失修。吳阿露死亡後，原告於98年4月23日因分割繼承而取得系爭土地所有權，擬收回系爭土地，然均因被告不知去向，原告姊妹又分散各地，各有家庭，無疾而終。109年8月18日原告寄發存證信函主張系爭房屋已年久失修，不堪使用，依法終止租約，縱令該屋尚未達不堪使用之程度，然被告已欠繳租金長達15年之久，依土地法第103條第4款及民法第440條規定，同步催告被告於5日內清償積欠租金，逾期不理，系爭租約即行終止，不另通知，惟均遭退件。原告改向本院聲請公示送達上開存證信函，並由本院以109年度司聲字第106號民事裁定准許，並確定在案。系爭租約已依法終止。故原告自得依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭房屋，並將占用土地部分返還原告。另否認被告所辯吳阿露有免除被告租金等情。退步言之，本件縱認系爭租約已變更為無償使用系爭土地之法律關係，原告計畫收回系爭土地供作養老之用，併主張依民法第470條第2項、第472條第1款規定終止系爭土地使用借貸契約，及請求被告拆屋還地等語，並聲明：被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將該占用土地部分返還原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於40年代向系爭土地原所有權人吳阿露承租系爭土地，用以作為興建系爭房屋之基地，租金約定為每年2包花生。系爭房屋興建完成後，被告一家大小均居住其內。系爭土地租金被告數十年來均有繳付，約於95年間吳阿露基於4、50年鄰居情誼，並考量被告已繳租金長達數10年，年事已高，且無其他工作收入，乃向被告表示免繳系爭土地之租金，是雙方租賃契約內容已變更為被告得無償使用系爭土地之法律關係，原告既為吳阿露之繼承人，除繼承系爭土地外，亦當繼承系爭房屋及土地間之法律關係。被告因身體日漸老邁衰老，其女兒不放心被告獨自一人於系爭房屋老家生活，始往返居住苗栗女兒住處及系爭房屋，期間吳阿露過世，被告與其子女較不熟識，彼此亦無往來，且原告等人又分居各地，被告每年雖有數次返回花蓮整理查看系爭房屋，仍未曾遇見原告等人，故被告並非如原告所述不知去向、不聞不問。再者，若非系爭土地原所有權人免除被告繳付租金之義務，以租金每年2包花生之數額顯非鉅額而言，被告豈需甘冒欠租未繳而遭出租人終止租約之風險，況若如原告所述，被告積欠租金長達15年之久，原告早於98年間取得系爭土地所有權登記，何以遲至109年間始寄發存證信函催告被告應清償租金，此與常理不符。又查系爭房屋為2層樓磚造建築物，縱經建造4、50年，已產生正常之耗損毀壞，然該屋仍有遮風避雨，提供居住之功能，非達不堪使用之程度，原告僅憑被告未居住系爭房屋即斷然推論系爭房屋閒置荒廢多時已不堪使用云云，顯屬無據。綜上，被告既經出租人免除租金繳付義務，應得無償使用系爭土地，原告本件請求，並無理由等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項（見本院卷第157至158頁、第197至198頁）：
㈠系爭土地為原告所有，系爭房屋為被告所有，該屋為未辦保存登記建物。
㈡系爭房屋占用系爭土地之面積為131.13平方公尺，即如附圖所示。
㈢系爭土地原為原告之父吳阿露所有，原告為姊妹關係，原告
因分割繼承取得系爭土地所有權。吳阿露在生前有將系爭土地出租與被告使用，租金為每年兩包花生，雙方至少於49年7月前就此成立基地租賃契約。
㈣吳阿露與被告就系爭土地成立之上開租賃關係，吳阿露部分
之權利義務關係由原告繼承。
四、原告主張被告因欠繳租金、系爭房屋已不堪使用等，已依法終止系爭租約，並依民法第767條第1項規定請求拆屋還地。
縱認兩造間就系爭土地成立使用借貸法律關係，原告亦已依民法第470條第2項、第472條第1款規定終止系爭土地使用借貸契約，及依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地等，為被告所否認，並以上詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠兩造間就系爭土地有無成立使用借貸法律關係？㈡承上，若無，兩造間就系爭土地所成立之租賃契約是否已終止？㈢原告依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，有無理由？茲分述如下：
㈠兩造間就系爭土地有無成立使用借貸法律關係？
被告抗辯系爭租約於95年間因吳阿露基於4、50年鄰居情誼，並考量被告已繳租金長達數10年，年事已高，且無其他工作收入，乃向被告表示免繳系爭土地之租金，是雙方租賃契約內容已變更為被告得無償使用系爭土地之法律關係。原告既為吳阿露之繼承人，除繼承系爭土地外，亦當繼承系爭房屋及土地間之法律關係等節，此為原告所否認，被告就此並未提出任何證據證明之，是被告所辯吳阿露與被告間就系爭土地已成立使用借貸法律契約並於吳阿露死亡後由原告繼承等節，自不足採。
㈡承上，若無，兩造間就系爭土地所成立之租賃契約是否已終
止？
1.按表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。民法第97條、第440條、土地法第103條第1項第4款定有明文。又建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例意旨參照）。再按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，如催告人非因自己之過失不知相對人之居所者，僅得準用同法第97條，依民事訴訟法公示送達之規定，向該管法院聲請以公示送達為催告之通知，始生催告之效力（最高法院41年台上字第490號民事判例意旨參照）。
2.經查，原告之父吳阿露生前有與被告就系爭土地成立為租地建屋性質之系爭租約，原告因繼承取得吳阿露所有之系爭土地，且吳阿露與被告就系爭土地成立之上開租賃關係，吳阿露部分之權利義務關係亦由原告繼承等節，已如上述，故原告自得就上開租賃法律關係行使權利，請求被告給付租金。另原告主張因被告欠繳租金達2年以上，依法以存證信函催告被告於5日內繳納，逾期未繳，系爭租約即自行終止。惟遭退件。復向本院聲請公示送達上開存證信函，並經本院以109年度司聲字第106號民事裁定准許等語，並提出上開存證信函及遭退回之郵件資料、本院裁定書各1份為證（見本院卷第27至31頁、第61頁）。查吳阿露係於97年11月29日死亡，有原告提出之遺產稅免稅證明書可佐（見本院卷第185頁），而依被告上開所述，其至少於吳阿露死亡後即未再繳納任何租金，故迄今確實已超過2年以上。又原告以被告欠繳租金2年以上為由以存證信函催告被告於5日內繳納，逾期未繳，系爭租約即自行終止等節，就送達部分，因被告戶籍地址自35年10月1日起迄今均設址於花蓮縣○○鄉○○路0段00號之地址，有其戶籍謄本1份在卷可參（見本院卷第63頁），原告又非因自己之過失而不知悉被告現在苗栗住址，故原告聲請本院為上開公示催告而為送達上開存證信函予被告，自屬合法有效，依本院調取之上開卷宗所附之公示送達證書（見該卷宗第55頁），該裁定及存證信函應係於110年1月3日發生送達被告效力。被告雖未於期限內即110年1月8日前清償所積欠租金，但依上開規定及說明，承租人因未繳租金達一定金額而出租人依法得因此終止租約時，出租人應先催告承租人繳納，如未繳納時，出租人始得再以終止租約之意思表示送達承租人而為終止租約，並不得同時催告承租人需依限繳納欠繳租金，如不繳納，即生終止租約之效力。故上開存證信函之終止租約之意思表示並不生效力，系爭租約並未於110年1月8日終止。然原告係於110年2月3日提起本件訴訟，主張兩造間之系爭租約已為終止，請求被告拆屋還地等語，有原告所提之起訴狀及其上所蓋本院收文章戳可佐（見本院卷第11頁），故可認原告係以起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，另被告陳稱係於110年3月初領取起訴狀繕本等語（見本院卷第81頁），是以，被告既欠租總額達2年以上，原告以上開方式終止租約，應屬合法，系爭租約應已可認於110年3月初終止。
㈢原告依民法第767條第1項規定請求被告拆屋還地，有無理由
？
1.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
2.查系爭租約已經合法終止，且兩造間就系爭土地亦無使用借貸關係存在，業經本院認定如上，故被告以系爭房屋占用系爭土地並無合法使用權源，原告依上開規定，請求被告將系爭房屋拆除並將占用土地部分返還原告，為有理由，應予准許。
五、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求判如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
民事第二庭 法 官 鍾志雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
書記官 黃添民