臺灣花蓮地方法院民事判決110年度訴字第94號原 告 王崑雄訴訟代理人 吳順龍律師
黃佩成律師被 告 鍾清銅訴訟代理人 鍾詠淳
曾泰源律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於中華民國111年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣被告鍾清銅早年經營事業虧損，因此積欠原告王崑雄數百
萬元債務，被告前於民國92年1月10日與原告簽立不動產讓渡契約書，雙方約定被告以新臺幣（下同）350萬元，將現今門牌號碼花蓮市○○路○段000號房屋（下稱430號房屋）及坐落之土地讓渡予原告，此有兩造簽立之書面載明：「一、讓渡標的物：座落於花蓮縣市○○地段000○000○000○000地號面積1653.48平方公尺全部含地建築物，房屋地址花蓮中山路一段430號、430-2號、438號建物。二、讓渡價額：總價350萬元整。」於104年左右，被告趁原告至中國大陸工作，將上開房地無權占用迄今，爰依民法第767條第1項請求被告遷離上開房屋。
㈡系爭標的物於92年間經被告讓與原告，前揭不動產讓渡契約
書亦載明點交，且房屋占用之土地也是由原告向國產署承租；原告於94年間申請稅籍資料，並因被告同時將430號、430-2號房屋讓與原告，原告才以兩個房屋申請不同稅籍，並繳納房屋稅金以及土地租金長達數十年，該址並有申請電表；原告於96年間起戶籍即設於430號房屋。再依系爭讓渡契約第11條特約事項約定「乙方（鍾清銅）於合約成立一年内，願意以同等價格加計百分之50贖回，甲方無條件歸返，倘逾期，第3條約定無效。」該文義即爲若被告在一年內沒有用原告已給付價格加計一半之價金買回，該房地即如同先前簽約之狀態由原告取得所有權，可見原告早已取得該建物所有權，只是被告一年內得以贖回。又臺灣高等法院花蓮分院108年度上易字第49號判決亦採用王崑雄之陳述「鍾清銅有交付430號、430-2號房屋鑰匙，王崑雄始終都沒有438號建築物之鑰匙」，可見本件系爭建物早經被告點交予原告，後續被告趁原告長期在中國大陸工作而為無權占用。
㈢被告主張原告未給付讓渡書所載款項，實則原告給付讓渡契
約書所載之金額後，被告之債務破口變大，故被告另簽借據向原告借款，被告更在臺灣高等法院花蓮分院108年度上易字第49號案件證稱有欠原告錢；倘原告未曾付款，被告大可逕以讓渡書所載款項扣抵，顯見原告確有給付款項。原告於92年元月簽約時付第1期款，並於2個月後付完尾款，被告並將房屋點交給原告，原告隨即將其電機技師事務所遷至花蓮市○○路○段00000號，並同時顧著430號房屋。又430號房屋當時為空屋，當初被告說因清空房屋把鑰匙弄丟，僅給原告小鐵捲門鑰匙，是原告後來再更換大鐵捲門鑰匙，於95年間更曾租給別人開了小吃店半年。原告於97年7月至大陸工作僅偶爾回台，於105年7月間發現被告在430號房屋內設有辦公桌，原告詢問時，被告曾說「最近接土木工程二包需要個辦公場所，你就借我用一陣子反正你在大陸也用不到，等工程結束我就搬走」，隔年原告發現被告沒搬走亦要求被告儘速搬離，後因原告赴大陸工作而拖至今日。原告於108年間返台定居，所持遙控器鑰匙已打不開430號房屋，商請被告搬離，被告起先要求原告負擔搬遷費，後來又反悔不搬離，於法院現場勘查當日亦可看出房屋裡面為一張辦公桌及工程用雜物並無人居住。
㈣又原告與訴外人鍾清平就另筆房屋為爭訟，無論是當事人、
訴訟標的均不相同，並無爭點效之適用。㈤並聲明：被告鍾清銅應自目前門牌號碼現況為花蓮縣○○市○○路○段000號之房屋遷離。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於本院110年8月17日之言詞辯論筆錄載明請求權基礎為
民法第767條第1項及本於事實上處分權，然依最高法院之見解，事實上處分權究與物權性質不同，違章建築之事實上處分權人應不可主張民法第767條之所有物返還請求權。況事實上處分權最多只是占有的返還，時效僅1年，原告之主張在法律上顯無理由。
㈡本件讓渡契約訂立時間為92年間，如果原告主張依照契約請求，也已經罹於15年請求權時效。
㈢被告當時和原告談的是其中一間房子，有把該房子的鑰匙交
給原告，不知道為何最後會變成三間，被告並未曾交付系爭違章建築鑰匙予原告占有使用，原告不曾取得系爭房屋之事實上處分權，雖然原告事後變更稅籍登記名義人，惟亦不能證明已經取得事實上處分權或房屋之所有權。又花蓮縣○○市○○段000地號土地及坐落其上建物（即門牌號碼花蓮縣○○市○○路○段000號房屋）之事實上處分權人為被告之弟鍾清平，原告亦曾以系爭讓渡契約主張受讓438號未保留建物而遭敗訴，再以相同事由對被告為主張亦屬無稽，且足以證明兩造所定的契約是有疑義的。又依經驗論理法則，如果被告當年有交付系爭房屋之鑰匙給原告，或曾為原告占有系爭違章建築，則被告又如何可能自始迄今，仍然居住在系爭房屋內，且相關水電費均由被告所繳納，即足以證明原告所為主張與事實不符。㈣系爭讓渡契約可以看得出原告只付了簽約金，被告簽名的地
方亦只有記載給付了20萬元，而被告只有交付430號房屋（應指門牌號碼430-2號房屋）的鑰匙給原告，因為原告沒有履行契約，被告才沒有全部交付標的物。系爭房屋（應指門牌號碼430號房屋）自始至終未曾交付給原告，更遑論交付鑰匙給原告。從而，原告並未曾取得系爭房屋的事實上處分權。
㈤稅籍登記名義人不足做為所有權人的依據，國有財產署的出
租並沒有十足認定房屋事實上處分權人是誰，相關書面證據不足以確認原告的主張。430號房屋坐落於花蓮市○○段000地號土地，並非原告所承租之同段560、561-2、562、563-1地號土地，又561地號土地前由被告前手廖中恕承租，廖中恕於88年7月間就430號、430-2號建物（被告受讓時為1筆建物，後由被告整理為2建物）達成買賣合意，將該等建物及該基地承租權一併移轉予被告，由被告自88年底起向國財署承租系爭土地，並繳納租金。原告利用被告之不知情，私自前往稅捐機關登記其為系爭房屋之稅籍名義人，固然稅籍登記（94年9月設立）為原告，然本院107年度訴字第361號判決亦查明非原告取得事實上處分權，而認鍾清平是事實上處分權人，亦足證明。且由花蓮縣地方稅務局函覆系爭違章建物辦理稅籍登記之申請書及相關資料可知，該機關未實質審認系爭違章建物及現懸掛門牌號碼花蓮市○○路○段00000號之建物之歸屬，該機關僅由原告切結即認系爭違章建物為其興建所有，則該設籍課稅切結書為原告自行製作，自無從為有利原告之認定。即令系爭房屋坐落之土地為原告向國有財產署所承租，惟原告非占有使用土地之權利人，本來就不得向國有財產署承租系爭房屋坐落之土地，要不足以其以非法手段向國有財產署承租到系爭土地即證明其為系爭房屋之事實上處分權人。且原告雖主張其自91年起即繳納補償金，實則91至92年底之補償金係由被告所繳納，縱於雙方讓渡契約簽署後被告亦繼續繳納土地使用補償金，原告本件主張與事實不符。㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠兩造於92年1月10日簽立不動產讓渡契約書，載明：「一、讓
渡標的物：座落於花蓮縣市○○地段000○000○000○000地號面積1653.48平方公尺全部含地建築物，房屋地址花蓮中山路一段430號、430-2號、438號建物。二、讓渡價額：總價350萬元整。」等語，系爭現今懸掛門牌花蓮縣○○市○○路○段000號之未經保存登記之房屋，目前為被告占有使用中等事實，為兩造所不爭。原告主張其已因上項不動產讓渡契約書之法律關係，自被告受領上項系爭房屋之占有，而取得事實上處分權，卻於104年間出國工作期間，遭被告無權占用，乃基於系爭房屋之事實上處分權，請求被告返還系爭房屋等語；被告則否認已依上項不動產讓渡契約書交付系爭房屋予原告，而始終為系爭房屋之占有人，原告不得主張事實上處分權而請求被告返還系爭房屋等語。
㈡按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765條、第758條第1項、第761條第1項前段、第767條第1項前段分別定有明文。房屋為建築改良物，為不動產，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人。然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以類似動產之交付占有方式而為事實上處分權之讓與，其受讓人因受領占有房屋而取得對房屋之事實上處分權，事實上處分權人對於房屋得行使之權能，較之所有權人之權能，實屬無異，法理上應得類推適用所有物返還請求權，對侵奪其房屋之無權占有人請求返還占有或排除、防止侵害。反之，當事人間固有債權契約之約定，而使債務人負有交付房屋予債權人而讓與未經登記房屋事實上處分權之義務，惟倘債務人尚未實際交付房屋予債權人占有而為讓與行為者，債權人無從僅依債權契約之存在而取得房屋之事實上處分權。本件系爭房屋目前既係由被告占有中，且被告否認曾依上開動產讓渡契約書之債權契約約定將系爭房屋交付原告，故本件原告就系爭房屋有無其所主張之事實上處分權乙節，其首要爭點厥在：被告有無依兩造間上項不動產讓渡契約書，將其系爭房屋交付原告占有而讓與系爭房屋之事實上處分權予原告？㈢當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條就舉證責任之分配原理有所明定。原告主張已於92年間自被告受讓系爭房屋占有而取得系爭房屋事實上處分權，其所憑證明方法，除兩造間之不動產讓渡契約書外，主要無非如下：
1.原告於94年間向稅務局申請登記稅籍為系爭房屋之納稅義務人，並繳納房屋稅至今之間接事實。
2.原告於96年間起戶籍即設於系爭430號房屋之間接事實。
3.原告於94年10月21日向國有財產署提出承租國有非公用不動產申請書，而就花蓮市四維段560、561-2、562及563等土地訂定租賃契約，就同段561地號土地列管為占用人而繳付之補償金等間接事實。
4.系爭房屋之用電申請人目前係原告之間接事實。㈣惟查：
1.原告主張被告於92年間簽立系爭不動產讓渡契約書後，即將系爭房屋及另一門牌430之2號房屋鑰匙給伊而完成交付系爭房屋之占有及讓與事實上處分權等語，乃其片面之主張，既經被告否認，復未有就此事實足以證明之證據提出（前案臺灣高等法院花蓮分院108年度上易字第49號民事判決理由中僅表示係「上訴人（本件原告）自承」而未認定係本件被告證述之詞，故亦屬原告於前案之片面主張），無從認定原告上述主張為真實。另原告固陳述其如何取得系爭房屋占有後復遭被告侵奪而喪失占有之過程，但依其所述，原告未如一般人於發現自己房屋遭人侵奪之際，通常會有所反應，例如採取報警、發函或起訴要求返還等措施，反而長期置之不理，有違常理，被告既為否認，自應由原告就其所述情事真正，負證明之義務。
2.兩造間92年1月10日簽訂之系爭不動產讓渡契約書內約定讓渡總價為350萬元，並約定標的物移交係應於價款交付完畢時移交，惟由此契約書第三條之付款辦法所載，僅表示原告於契約成立時先付定金20萬元，其餘價款分三次給付，但其給付總額全部加起來僅120萬元，尚有230萬元應於何時給付及是否已給付，難由此契約書面中得知，故無從由此契約書之私文書來證明，原告已依約付款完畢，進而難憑此文書形式上之推認力來證明被告已履約而交付系爭房屋及讓與事實上處分權予原告。且由原告取得現懸掛門牌430之2號房屋占有卻未能占有系爭房屋之事實來看，確實不能排除因原告未依約定給付全部價金350萬元，故而被告未將系爭房屋交付及讓與事實上處分權予原告，係因原告未給付全部價金，於經驗及論理上存有高度概然性。
3.復由系爭不動產讓渡契約書之約定內容，竟將非被告有事實上處分權之門牌438地號房屋及非被告占有或承租之土地一併讓與原告，足見此文書內容並非依照現實狀態所擬，而兩造簽立時亦明知其內容與事實不符，被告就契約內部分不動產無處分權，致自始即無完全依約履行之可能性，卻仍然簽立此約，基於此種簽約時主觀上所持「與事實不符也無妨」之散漫心態，換句話說，不排除兩造間之契約存有「當事人間有可以只履行讓與其中一間房屋而不必全部履行其他部分的共識」之可能性，故而此文書所載內容既非必然真實，也非必然會履行，則就「雙方已依約履行之事實」之證明力，即非無疑，難以盡信，不具上述主要爭點事實之推論力。
4.系爭房屋與現懸掛門牌430之2號房屋係原告於94年9月15日委任第三人林伽珊向花蓮縣稅捐稽徵處提出稅籍申請，有花蓮縣地方稅務局111年5月6日花稅財字第1110108990號函所附登記資料可稽。依申請資料之附圖及所附房屋照片，系爭房屋當時係懸掛門牌「花蓮市○○路○段000○0號」，而目前門牌430之2號房屋則懸掛門牌「花蓮市○○路○段000號」，兩間房屋申請時之門牌與現今懸掛之門牌係私下對調。然由申請書所載內容，原告係以「新建」上開房屋而提出稅籍申請，所附資料主要係由原告自行提供之「房屋設籍課稅切結書」、新建位置圖、房屋照片及門牌證明書等，而系爭房屋於申請時所附照片中所懸掛「430之2號」門牌，係92年3月13日始初編，則何以成立於92年1月10日之系爭不動產讓渡契約書內已有上開門牌出現於讓渡標的物之列，不無疑問。惟由上述稅籍申請內容可知，系爭房屋門牌430之2號房屋之稅籍，均係由原告片面向稅捐機關以切結方式表示為其所「新建」而成為房屋所有人，而非採如申請書說明欄第1點「買賣請檢附契約書影本及契稅繳納收據影本」方式辦理。易言之，即係向主管機關表示此房屋並無前手，並非由前手「讓與」而取得事實上處分權，而避開了提供由前手出具讓與證明之資料。又稅捐機關依申請人之切結而核准設立稅籍，並無實質查證其產權歸屬之程序，因此尚難以此稅籍登記之間接事實來推認兩造間就系爭房屋確有交付占有及讓與事實上處分權之行為。
5.復據財政部國有財產署北區分署花蓮辦事處111年5月9日台財產北花三字第11103042880號函所附辦理土地承租契約之資料，原告於94年10月21日向該署申請承租國有非公用土地時，係以切結方式表示門牌430號及438號房屋為其向被告承購，而該署亦僅憑此切結而准予出租四維段560、562及563地號土地予原告。又該署花蓮辦事處110年11月25日台財產北花三字第11003109870號函則表示，係憑原告所檢具之房屋稅籍證明書、門牌證明書等為審查而准予出租，但出租範圍未包括當時懸掛「430之2號」門牌之系爭房屋，亦未將系爭房屋所坐落之561地號土地出租予原告。再由另案鍾清平與原告間之請求確認土地占有存在等事件（本院107年度訴字第361號）之確定判決可知，原告並未取得門牌438號房屋之事實上處分權卻能依其申請而取得門牌證明及稅籍證明，進而申請承租國有土地，可見國產署於准予出租之決定時，並未實際查證上述房屋之權利之實際歸屬，僅憑申請人之切結而已，而整個申租程序中均無被告為讓與系爭房屋事實上處分權意思表示之相關資料，自尚難以此承租國有土地之間接事實來推認兩造間就系爭房屋確有交付占有及讓與事實上處分權之行為。
6.由本院勘驗時所見系爭房屋與門牌430之2號房屋之建造結構觀之，被告現占用中之系爭房屋結構採C型鋼，原告占有之目前懸掛門牌430之2號房屋，則採H型鋼為樑柱，二建物構造不同且從外觀上判斷應非同時建築完成。此觀原告92年間申請房屋稅籍證明時所附之照片，亦呈相同情形。又花蓮市戶政事務所109年2月17日花市戶字第109000525號函表示，門牌430號最早係於54年前既有建物，查無初編申請書，門牌430之2號則為92年3月13日始初編，二建物為東西走向，無門牌更正及互換紀錄在案等語。並附門牌430之2號「初編定門牌登記申請書」，其上係由被告於92年3月13日所申請，位置圖則呈現「430之2號」係在「430號」之西側，可見目前系爭房屋所懸掛之門牌，與上開申請時所懸掛之門牌不同，於正式官方資料上系爭房屋門牌應為「430之2號」而非「430號」。系爭房屋之初編門牌「430之2號」係由被告於92年3月13日才申請，可見原告96年間起設戶籍之「430號」門牌房屋不是戶政資料上實際為「430之2號」之系爭房屋，故不能以原告戶籍登記之間接事實來推認兩造間就系爭房屋確有交付占有及讓與事實上處分權之行為。
7.另系爭房屋目前使用之電表（電號00-00-0000-000）係88年6月1日新設供電，92年7月24日由被告單獨過戶，原告於109年6月29日又單獨辦理過戶其使用人，被告於110年4月16日又單獨過戶，110年9月16日原告再辦單獨過戶等情形，有被告提出之台灣電力公司花蓮營業處函可明，電表之使用人既可片面申請單獨過戶，則其登記使用人未必與實際用電人相同，易言之，電表之用電申請不足以用以推認兩造間就系爭房屋確有交付占有及讓與事實上處分權之行為。況且依被告所提出之繳費資料，可見92年至109年間原告未為系爭房屋所設電表之實際用電人，此反證適足以動搖原告曾於上開期間受讓房屋占有及事實上處分權之事實。
8.綜上所述，兩造間固有簽立系爭不動產讓渡契約書，且被告有交付其中一間房屋予原告之行為，但目前由被告占有使用中之系爭房屋，並無具相當證明力之證據可以證明曾經由被告交付占有及讓與事實上處分權予原告之情事，依舉證責任分配之原理，自難為有利原告主張之認定。
四、從而，原告依未經登記不動產事實上處分權類推適用所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還戶政上認為係門牌「花蓮市○○路○段000○0號」卻目前懸掛「花蓮市○○路○段000號」門牌之系爭房屋，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 111 年 6 月 10 日
民事庭法 官 沈培錚上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 13 日
書記官 黃慧中