臺灣花蓮地方法院民事判決110年度重訴字第26號原 告 林季妍訴訟代理人 張照堂律師
李文平律師(兼送達代收人)被 告 林期能訴訟代理人 邱劭璞律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：①被告應給付原告新臺幣(下同)1400萬元，及其中200萬元自民國108年10月17日、500萬元自109年9月15日起、其餘700萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息百分之5計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
主張：
(一)本件簽約付款及爭議緣由：
1.本案簽約前108年9月20日，被告一再表示、承諾「變更設計可以在108年年底前完成，次年(109年)就可以馬上開工，11個月的工期時間，完工沒有問題的」(下稱系爭承諾)，一再要求原告能夠趕快簽約。原告遂於108年10月17日與被告簽訂花蓮市北濱段372-1等5筆土地合併分割後共34.8坪土地之買賣契約(下稱買賣契約)，並於108年10月18日簽立北濱段土地買賣及合建同意書(下稱合建同意書；兩份契約即系爭契約)。原告於108年10月17日給付簽約金200萬元，109年9月15日給付第二期款500萬元予被告。系爭契約性質為買賣契約及合建契約之混合契約。
2.雙方於買賣契約第5條約明，被告應於108年10月17日契約成立之日起，將有關證件(所有權狀、印鑑證明、稅單等)交付原告或交付雙方所委託之地政士。買賣契約第3條約定，在109年間，被告應陸續辦理建照執照設計完成(二期)、開工(三期)、二樓樓地板完成(四期)、至遲於110年1月30日前被告應該要將土地上之建築物興建完成，並將建築物及土地移轉登記給原告。簽約時，建照就約定申請展延僅到109年12月20日，當初因要辦理相關後續所以就約定至遲於110年1月30日前(加一個月辦理後續所有權登記及移轉等事宜)，被告應該要將土地上之建築物興建完成，並將建築物及土地移轉登記給原告(後來109年新冠疫情爆發，執照自動展延2年到110年12月20日，然此是雙方簽約時都不可能知道的事情，更無可能預先約定可超過109年12月20日)。然自前開簽約日後迄110年3月23日，長達約一年半時間，被告均未依契約約定交付相關證件辦理，且至110年5月房屋竟均未興建，顯已違約逾期，造成原告已支付700萬元款項卻毫無保障，嚴重影響原告權益。當時因被告一再主張已經有建照，只是變更建照時間很快，不會影響到施工，而且也可以邊做邊蓋邊申請建照，不會影響，原告才會同意，如果如被告所稱，當時就預知110年1月30日會來不及蓋完，根本不可能在契約上如此明確約定，且被告也不可能同意如此記載，被告所稱，顯與事實及契約不符。
3.系爭契約遲延履行可歸責於被告，依照買賣契約第7條：「違約責任：賣方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之5計算違約金予買方，經買方定5日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約，請求返還已付價金外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方，其已付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔。」(性質為損害賠償預定總額及包含懲罰性違約金)。原告於110年3月2日發函請被告依契約第5條履行並主張同時履行抗辯，於110年3月12日委請律師催告被告於函到後5日內依約辦理並於同日送達被告，然被告均置之不理，原告於110年3月23日再次委請律師為解除契約之意思表示並於同日送達被告。被告就其應處理部分均遲延未處理，甚至到109年11月9日才表示要依廠商報價完成議價，到110年3月31日才突然表示開挖地基，然一些相關細節也都沒有提供給原告，根本只是要敷衍之用。
4.原告已經合法解約。被告未依約將有關證件(所有權狀、印鑑證明、稅單等)交付原告或交付雙方所委託之地政士，亦未依約定興建完成建物，且距離興建完成(110年1月30日)迄今也已經將近數月，顯已遲延，原告已經催告，然均無法履約；被告經原告催告後才開始動工，然是否能於建照有效期日前完成亦有疑問，即使完成，也遲延一年，已與原告計畫有違。是原告依法及依約解除於系爭契約，得依買賣契約第7條、民法第259條第2款規定(擇一勝訴即可)請求被告返還原告已付價金700萬元，並依買賣契約第7條約定請求被告給付已付同額價款的違約金700萬元。
(二)對被告抗辯之回應：
1.被告聲稱原告為本案變更建照主導者，與契約及事證不符。①原證7是當時被告請賴怡芳畫好變更設計的圖案，原告對被
告為系爭承諾，然而，其後變更設計時，因為審查有不同的要求，所以要求更改，原告只是被動式的被告知確認，並沒有影響進度之進行，原告就是業主，如果與原來被告的設計不同，本來就需要提供給原告確認，此為被告原本的義務，原告也沒有在變更的部分多加刁難，遑論會影響建造之進度。
②原證8為兩造與賴怡芳相關line的對話整理，被告以被證1
、2主張原告是主導變更系爭房屋建照之人，與事實不符。
③在土地買賣簽約前，被告於107年已請領建照，原建照規劃
為9間房，分1樓1戶，2-4樓1戶共1棟。買賣土地經議價合意後，照雙方同意變更建照分A、B戶兩棟民宿各8間房共16間房進行規劃，並約定變更設計後依建照合併5筆土地再分割為A、B兩棟持分土地，因要配合簽約在土地買賣前，被告由賴怡芳進行土地規劃。
④108年9月4日相約下午兩點與被告、賴怡芳面談土地規劃初
步圖如原證7，被告告知若無問題可於星期一或星期二確定下來(108年9月9日或9月10日)即可約簽約日期。
⑤108年9月10日確認平面稿定案，於是請賴怡芳依擬分割並報價及註明設計付款流程圖。
⑥108年9月20日被告告知原告系爭承諾，原告相信才同意簽約。
⑦直到108年12月11日，當初被告告知年底前可完成建照變更
，因日期將屆至今還未收到整份送照圖面，故原告主動催促，卻改回覆農曆年前才完成建照變更。
⑧之後原告就是被動通知，如被退件，也是被動告知，原告
未主動變更圖面，只是因為要配合審查變更，且有變更均非原告要求，原告是配合同意，且都第一時間就了解並同意，並無因變更而導致時間遲延。
⑨直到109年9月7日賴怡芳才表示執照領到，然由相關事證，
均可以得知取得建照變更之遲延與原告無涉，亦非原告所導致。
2.依原證9，被告辯稱在建照變更設計完成後，原告有再詢價導致有拖延之情事，與事實不符。
①被告109年10月12日估價單傳來，請原告就估價內容提供意
見，11月以前原告有口頭告知，建議被告多間比價營造廠商，其他的部分就建議以總價承攬的方式進行議價程序，工期上有最大利益。(原告就合建同意書上內容早先同意配合賣方，提供參考意見不影響賣方進行工程議價程序)。
②109年11月4日，在11月初被告傳來各項報價的差異，告知
進行最後最有利的議價，至此被告僅傳來一間的報價，而後都未傳來其他間報價的金額。先前原告有跟被告說公司平常配合的工作範圍，鋁門窗及水電這兩部分工程原告可以另外詢價，所以11月4日在LINE上告知說有在詢價，被告電話回覆合約估價內容鋁門窗部分可備註依業主挑選，多退少補，鷹架工程掛防塵網有建議想更改為帆布，被告也說明可以在備註依業主挑選，多退少補，水電部分被告未提供水電圖說及估價細節無法詢價，原告也有告知如果工期可以縮短，也可以給原本的承包商做。
③109年12月24日，被告傳來工程契約書，顯然並沒有等待原
告估價，也根本未影響被告進度，且此時離被告承諾完工也只剩1個月6天的時間，被告早已遲延。
④110年1月4日，因為在之前的工程估價單上，未有圍籬費用
，而此次傳來工程契約書修正版，卻加上了這項費用，原告電話告知就估價內容圍籬部分為地上買賣前原有地上財產物，質疑合約內容。
⑤110年1月11日，被告傳來工程契約書修正版，未調整原告
質疑的部分，也未會同原告簽約，工程合約上未有原告的名字，原告未有任何實質上的保障，加上此時離被告承諾完工也只剩不到20天的時間，被告顯已遲延無法完工，被告已無法信賴原告，原告也考慮是否解約或自己估價處理。
⑥綜上，被告遲延根本與原告正常詢價無涉，被告明知其早
已遲延，且將已存在之圍籬又加入費用，卻將責任推諉給原告，然均不影響其已遲延之事實。
3.被告以110年2月16日及110年2月26日之錄音譯文主張原告當時有脫口說，我只是不想蓋。查，被告一再違約、遲延進度，且不提出過戶證件，原告擔心血本無歸。再者，不知被告主張此部分訴求為何，當時被告已經違約，依照契約及法令規定，原告可以選擇不解約繼續履行，請求遲延之損害賠償或請求解約返還價金並請求損害賠償。雙方本來約定被告要在蓋好的時候將另外一半出售給原告，後來被告以契約稱當初是約定「得」出售並非一定要出售，又有不同主張，加上被告一直遲延，不願意依約履行契約，原告認為被告顯無履約之誠意，依法催告請被告履行契約，然被告仍置之不理。被告主張契約明確約定之提供義務為附隨義務，此部分顯違反契約明確規定，亦與附隨義務不符，且相關權狀文件，係雙方履約之重要文件內容，原告已支付700萬元，均未有任何保障，而被告未依約將相關證件提出，如被告將土地移轉他人一地二賣或另為他用，原告日後將求償無門，是原告才會提出假扣押之執行，被告稱此未達違約程度，與契約明顯不符，亦違反一般經驗法則。
4.被告解約並不合法。①被告違約在先，不能主張解約。退步言之，被告被證6並未
合法送達，原告是透過陳惠珍代書傳LINE才有該函。被證9存證信函並未依法寄給原告，原告地址為海濱路61-1號，被告是寄到69-1號，原告無法收到。被證9回執非原告所簽收，余梅珍並非原告員工，原告也未收到，依法均不生解約效力。
②被告被證8、被證9提出2份存證信函，均係載110年4月21日
寄發；依被告主張，一份主張願將系爭土地設定抵押權給原告，一份則主張終止(存證信函寫解除)契約，兩份存證信函主張互相矛盾，且原告已經在110年3月23日合法解約，被告何能在遭原告解約後，110年4月21日又片面主張解約，其解約既非適法，竟已將系爭土地違約出售給第三人，更足證被告應負違約責任。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。辯稱：
(一)兩造所約定者實際上為買賣土地與合建房屋之混合契約，兩造實際上並未約定110年1月30日應完成建築。退步言之，即便認為簽約時兩造有應於110年1月30日完工之真意(假設語)，工程遲延亦不應歸責於被告。
1.被告為花蓮縣花蓮市北濱段372-1、373、373-1、373-2、374地號土地(下稱系爭土地)所有人，原擬自行在土地建築兩棟建築物作為住宅自用或經營民宿，並於107年完成設計取得建築執照。其後原告有意購買系爭土地，但因原告資金不足，遂改為購買一半土地，並與被告合作共同興建後取得其中一棟房屋及土地之產權。故兩造於108年10月17日在陳惠珍地政士事務所簽訂原證2之買賣契約，原證2後附合建同意書係由兩造於Line上討論議定相關條文後，於108年10月18日或19日另行簽訂，兩份契約主要約定：
①由被告擔任起造人，原告以每坪80萬元向被告購買系爭土
地之半約34.8坪，共計2,784萬元，雙方各自支出建築費用，並約定原告得挪用(借用)被告於花蓮第二信用合作社之1,600萬元貸款作為建築之用，但應負擔該挪用部分之貸款利息。
②於建築完成後，被告負將完成之房屋(下稱系爭房屋)及系
爭土地之半之所有權過戶給原告之責任(買賣契約第3條尾款之給付條件)。
③合建同意書第5條約定完工後被告「得」以土地每坪85萬元
，建坪每坪10萬元之價格，出售予原告。第2條，雙方均負該合建同意書第1條「以興建房屋為目的」之協力義務(包含配合建築師辦理變更設計、營造廠簽約、給付款〈應指給付建築相關款項〉、驗收至申請使用執照之相關程序)。如一方經通知後不配合而延遲，則應負違約賠償責任。
2.因簽約時被告已經取得建築執照，而原告的職業為室內設計師，對房屋外觀、室內配置均另有想法，故兩造約定，原告於簽約時先給付第一期200萬元之簽約金予被告，其後由原告主導變更設計，原告應給付被告之第二期款500萬元則於建照變更設計完成時給付。其後於開工時，原告再給付第三期款700萬元，第四期款於二樓樓地板完成時給付，尾款於房屋興建完成後，被告將土地、房屋一併移轉登記至原告名下時給付。至於給付之日期，因雙方給付之時期為「條件式約定」，故付款日期並未實際約定，契約上之付款日期均由地政士陳惠珍擬約時所填寫，被告當時有向陳惠珍反應應來不及於110年1月30日前建築完成，但陳惠珍表示買賣契約習慣上開始付款跟尾款都會押一個日期，且兩造簽約之真意係合建契約，土地買賣契約之付款日期僅為參考用，所填寫之日期不影響買賣契約效力，重要者為付款條件，被告不疑有他，兩造遂於契約上簽名。
3.因原告對房屋外觀、室內配置均另有想法，故變更系爭房屋建照一事之後由其主導。因原告要求變更設計之幅度甚大，甚至更動樓層數目及梁柱位置，故被退件甚為多次，直到109年9月7日才領照，原告也遲至109年9月11日始支付給被告房屋之第二期款。
4.兩造於建照完成變更設計後，分別開始找營造商詢價以挑選營造商，被告一直積極詢價，但原告則僅稱「有在詢價」，但實際並未提供任何詢價之資料，且對被告詢價之報價單一直不置可否，直至市場上鋼筋價格大漲，因原物料價格持續漲價，建築成本持續拉高，被告無法等待原告繼續拖延，故於110年1月11日先行以保留使用材料決定權之方式，與承包商議約，原告遲至當日仍然主張要自己找人估價，卻無正當理由仍未提出任何詢價、議價資料，又不與被告擇定之承包商簽約，原告之行為已違反雙方合建同意書第2條，系爭房屋工程進度緩慢顯然應歸責於原告。
(二)原告就工程於其主張之完工期限後，仍然有意願付第三期款項即開工款，且直到110年2月底以後原告始主張工程逾期，顯然自始無完工期限之約定，或無意履行該約定。
1.被告因原告拒不配合，無奈下僅能與承包商於110年1月22日先行簽約並告知原告，並定於110年2月8日開工，及請陳惠珍地政士轉知原告應給付被告第三期款。
2.其後原告於110年2月16日19時22分電話聯絡被告，先是質疑業經結構技師簽證之建物安全性，復於同日19：38分來電，重提要購買被告並未出售給原告另一半系爭土地之事，並稱被告不賣就是違約。因合建同意書並未約定被告有出售義務，又地價、原物料均有上漲，故被告並未答應，原告此時脫口而出稱：「我只是不想蓋」。此時已經逾原告主張應完工之110年1月30日半個月之久，原告卻完全未提到房屋逾期興建完成，並依此主張被告違約，由是可知兩造並無約定完工期限之真意甚明。
3.被告於是於110年2月22日發被證6存證信函予原告，催告其給付第三期款(開工款700萬元)，原告於110年3月2日發被證15之存證信函以「被告未依兩造買賣契約第5條之約定將應交付之土地所有權狀、印鑑證明等交付陳惠珍代書，主張被告先違約，另主張同時履行抗辯」，然雖買賣契約第5條有約定應交付土地移轉登記應備之物，但該條款係陳惠珍地政士提供之定型化契約，被告簽約時並未注意，漏未刪除，且本案土地於建築完成前尚無法在不影響建造執照之狀況下分割過戶，故兩造於合建同意書第4條有約定：「本土地買賣暫時無法及時分割過戶下依現有合約按簽約、建照申請、開工、分期付款執行」，綜觀契約意旨，被告於房屋完工時始負土地分割、移轉之義務，故兩造實際並無受買賣契約第5條約定拘束之意思。且陳惠珍地政士所擬該條約定目的本在於確保土地買賣契約被告移轉登記義務之履行，屬契約之附隨義務，既然被告於房屋建築完成前尚毋須將土地及房屋移轉登記，該附隨義務即未發生。故被告雖未於契約簽訂後立即將相關證件交付地政士(且印鑑證明僅有3個月效力，在本案事先交付亦無意義)，是否立即交付對於契約之目的並無影響，亦未達違約程度，原告不得據此主張被告違約，反而原告消極不履行協力義務、拒絕給付開工時應給付之第三期款，為可歸責原告之給付遲延。
4.被告於110年2月26日14時42分接到原告來電，通話內容為告知被告其尚未收到存證信函，另繼續要求被告出售尚未出售之另一半土地。於該通電話5分59秒及7分23秒處，始提及購買前，有向賴怡芳(即跑照之建築師事務所助理)確認如不及於一年建築完成，建照過期有無影響。繼於9分45秒處，又提到此一年之限制，然其提及建照一年時間限制之目的在於以一年未完工為由，欲說服被告將剩餘一半土地出售，仍然未提及被告有來不及建築完成屬違約之主張。
5.電話結束後之110年2月26日15：59分，原告以Line告知被告同意給付土地買賣契約之第三期款(但其後未給付)，至此時原告仍未主張被告已逾完工期限。原告直至110年3月12日始委託李文平律師發函，主張被告並未交付土地移轉登記應備之物予原告或地政士，及被告已逾完工期限，應負違約責任。
6.被告於110年3月24日及4月21日發存證信函予原告，告知願將系爭土地設定抵押權予原告之意向，但原告並未至陳惠珍地政士處辦理，且未給付買賣契約第三期款。被告無奈下遂於110年4月21日委由律師發函予原告終止契約。
7.由上可知，兩造直至110年2月26日仍有應依約履行之認知，顯然均無應於110年1月30日完工之意思，且被告一直依誠信原則及契約精神履行被告應盡義務，係原告拒不配合，且交付土地移轉登記應備之物雖在兩造買賣契約第5條有約定，但該條款之約定目的在於確保土地買賣契約被告移轉登記義務之履行，屬契約之附隨義務，然依兩造之相關契約，於兩造房屋建築完成前，被告尚毋須將土地及房屋移轉登記，故被告雖未於契約簽訂後立即將相關證件交付地政士，亦未達違約程度，原告不得據此主張被告違約。原告業已聲請假扣押，被告尚有系爭房屋之工程款待付，原告假扣押已經造成被告部分困擾，被告只能提供反擔保撤銷假扣押。
(三)原告執不完整對話內容主張110年1月30日應完成建築為斷章取義。
1.建照變更設計之部分，因原告於簽約前認為原本之設計圖不敷其使用，欲將其購買部分房屋原本之設計圖房間數變更為八間，因此被告於兩造簽約前有委請賴怡芳協助，作成變更設計之草圖(即原告所提原證8兩造於108年9月4日討論事項)，如依當時賴怡芳之草圖，應可在年底前完成變更設計，故被告於9月20日向原告為系爭承諾，但雙方當時尚在議約階段，被告上開言詞也僅在表示工期約11個月，原告從事建築相關行業，應知即便變更設計完成，也尚有比價挑選承攬商、建築材料等相關程序應執行，始能掌握完工日期，故兩造當時實際並未約定應於110年1月30日完工，且簽約後原告就賴怡芳所畫草圖並不滿意，故原告後來並未採用賴怡芳設計之草圖，而將變更設計一事交由原告就職於統鉦營造之朋友協助處理，再由賴怡芳整理圖面後送審(此部分亦可側面證實原告其實並未在意原告所主張之期限)，但因原告該朋友之設計圖不符要求，故兩造於108年12月11日左右重新請求賴怡芳依原告之要求，協助設計及整理圖面(被證1，108年12月12日11：34賴怡芳對被告重新報價：「之前是說林小姐自己設計，設計完我整理圖面是700，現在我設計加檢討全部」)，此對話即可證明原告一直主導設計，其後賴怡芳依原告之構想變更設計圖，一再遭遇退件，原告大幅變更設計皆為主要原因，顯與原告有關。
2.被證10賴怡芳與原告之Line對話訊息截圖可以看出，因原告要求調整設計圖面積，賴怡芳於109年3月12日要求與原告會面做細部確認。於5月25日原告因認為設計圖與其意思有出入，故與賴怡芳約見詳談。5月26日將其對設計圖之意見，拍照給賴怡芳請再為修改(原照片因Line內圖片有儲存期限已經無法下載原圖，然就截圖仍可看出照片內平面圖上有用筆加註意見)。5月27日，賴怡芳請原告確認立面圖時，同時提到「林先生(即被告)早上來過了、一直說我們在拖他的時間」，顯見被告當時對原告及賴怡芳變更設計圖進度緩慢甚感困擾。
3.原告於簽約前有電話詢問過賴怡芳建照期限之問題，賴怡芳告知原告可展延或重新申請執照沒問題，此事原告亦曾在被證7之電話中向被告自承，原告之後決定與被告簽約應係基於此原因，兩造也確實未就建造期限有約定，僅於合建同意書第3條約定：「建築執照及使用執照若無法展延申請及完成合約附件如圖說參閱之8間房，可依約取消全額退款。(含申辦所衍生之所有費用)」，該條之真意，即指如建築執照或使用執照無法展延或重新申請，導致無法建築完成時，兩造之契約得撤銷，被告應全額退款並負擔。有此條之約定，係因原告考量現在建照有效時間內無法完成建築(本案建照依法本得展延1年至109年12月20日，無不能展延問題)，而主動要求訂立。此亦可證明雙方並未約定完工期限，否則雙方在合建契約書上直接約定未於建照完工期限完成建築，被告即應負賠償責任即可，何須畫蛇添足增加此一條款。
4.原告至109年9月7日完成設計圖變更並領照，其後於9月11日給付被告契約約定之第二期款，此時距110年1月30日僅餘四個半月，即便開工亦不及於110年1月30日完工，如兩造確實如原告所述有約定應於110年1月30日完工(假設語)，原告大可於此時終止契約，向被告請求損害賠償，何需依約繼續給付買賣款項。且原告一直至110年2月之前，不管在對話群組中，或與被告之私人對話，均未向被告表示會來不及於建照到期前完工之憂慮或提及已經超過契約約定之完工期限，亦能佐證本案完工期限本即不在原告考慮之中。
5.原告於109年9月15日於陳惠珍代書處，給付原告第二期款時，曾向被告請求希望系爭建物延後一年再蓋，為被告所拒絕：被證7的電話內容明顯能看出原告後來反悔不想繼續完成系爭房屋，另被告與陳惠珍代書於被證11即110年3月5日之line對話亦有提到此事，顯見原告確實有向被告提議一年後再開始系爭建物之建築，原告自始至終並無應於110年1月30日完工之意思。
6.觀原告所提出之完整對話紀錄(陳證2-1)，綜合被告所提出之被證2、被證3、被證4、被證5、被證7等對話紀錄，兩造全未就完工期限有任何商討，顯見買賣契約所約定之付款日期僅為參考用，付款日期應以工程進度為主。
7.綜上，由兩造履約並無應於110年1月30日完工之約定，應係110年1月建築材料大漲後，原告反悔不想於此時支出建築費用，而藉口被告違約而欲解約，且即便有完工期限之約定(假設語)，系爭房屋建築遲延亦不能歸責於被告。
(四)原告稱其未合法收受被證6、被證9存證信函並非事實。
1.被告於110年4月21日委由律師發函予原告終止契約(被證9)，被告被證6、被證9之存證信函雖將原告住址誤載為花蓮市○○街0000號(實際無此地址，僅有海濱街69號、71號，然2月時郵差於送達被證6之存證信函，發現地址記載錯誤後，改將郵件送往原告所經營門牌號碼花蓮市○○街0000號之「微藍海岸旅宿」〈收文章為「蒂芬尼海岸旅宿」，為微藍海岸旅宿之原名，上有收文地址〉）。原告先前所經營之「微藍小餐館」登記於花蓮市○○街00號、55-1號，之前原告與被告談論簽約時亦曾約在該民宿見面(原告陳證2-1，108年8月17日對話紀錄中「約蒂芬尼」即是)，故原告確實有收受，否則正常狀況，郵差將以「查無此人」退回。被告有詢問北濱區郵差，郵差稱原告契約所留住址即花蓮市○○街0000號事實上無人居住，故郵差若見到原告應收受信件，都會轉到海濱街55-2號原告經營的民宿有櫃檯接待員收交原告。
2.原告曾於收受被證6由被告催告原告給付第三期款之存證信函後，就被證6存證信函內容於110年3月2日以存證信函回覆，其內容主張略以：「被告未依兩造買賣契約第5條之約定將應交付之土地所有權狀、印鑑證明等交付陳惠珍代書，主張被告為先違約者，故主張同時履行抗辯。另主張被告發包工程未說明承攬金額且未經原告同意」，顯見原告確實有收受被證6之存證信函。
3.被證9之存證信函回執僅有員工簽名，因此被告委託友人代向微藍海岸民宿Facebook網頁詢問4月時櫃臺員工，微藍海岸表示員工姓名為「余珍」。被告再以「余珍」之姓名於Facebook搜尋，尋獲「余珍」之帳號，並與其對談，「余珍」表示其姓名實際應為「余梅珍」，並承認於109年4月時，於原告所經營之「微藍海岸旅宿」工作，並有代為簽收被證9存證信函，故被證6、被證9之存證信函，原告均合法收受，並無送達不到之情形。
4.之後原告再以錯誤之花蓮市○○街0000號寄送掛號信予原告，此次為原告自行簽收(被證18)，可知即便地址記載錯誤，但因該地區郵差非常敬業，熟知住戶姓名，因此仍能依正確地址為送達。
(五)被告解除契約之意思表示已經合法通知及送達，原告應負給付違約賠償金之責任。
1.原告就被告應依買賣契約第5條之約定將應交付之土地所有權狀、印鑑證明等交付陳惠珍地政士及被告遲延完工之主張既屬無據，且拒絕於開工時給付第三期款，經被告催告(被證6)至今仍未給付，被告以此為由解除契約(被證9)，且均經合法送達，兩造契約業已由被告合法解除。
2.雖原告主張被證8、被證9同日寄出之兩封存證信函內容矛盾，然被證8係陳惠珍地政士於原告尚未解除契約前代被告寄出，陳惠珍不知被告已經打算解約，被告委託張建鳴律師於110年4月21日以被證9解除契約，並無矛盾。
3.即便該函未合法送達，被告亦已於答辯時將存證信函附於書狀後，已將解除契約之意思表示通知原告。
4.買賣契約第7條違約金約定應屬懲罰性違約金。兩造買賣契約第7條第3、4項均係規定買方或賣方不於適當時期，或不依適當方法履行債務(不完全給付)即須支付違約金，故應屬懲罰性違約金。
三、兩造不爭執之事實：
(一)本案簽約前108年9月20日，被告於LINE表示「變更設計可以在108年年底前完成，次年(109年)就可以馬上開工，11個月的工期時間，完工沒有問題的」。
(二)兩造於108年10月17日在陳惠珍地政士事務所簽訂花蓮市北濱段372-1等5筆土地合併分割後共34.8坪土地之買賣契約，並於108年10月18日簽立合建同意書。原告於108年10月17日、109年9月15日已分別支付200萬元及500萬元共計700萬元予被告。原證2(卷19至27頁)形式上為真正。
(三)被告自簽立108年10月17日買賣契約書之日起至110年3月23日止，未將有關證件(印鑑證明)交付原告或雙方所委託之地政士，也未興建完成建物。
(四)原證4、5存證信函、掛號郵件收件回執(卷33至54頁)、被證8存證信函(卷435至439頁)、被證15存證信函(卷531至535頁)形式上為真正。
(五)於109年9月7日完成變更建築執照並領照。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處應在於：
(一)原告依雙方契約(原證2)第7條、民法第259條第2款規定(擇一勝訴即可)請求原告給付700萬元，是否有理？
(二)原告依雙方契約第7條約定請求被告給付違約金700萬元，是否有理？
五、本院之判斷：
(一)兩造於108年10月17日在陳惠珍地政士事務所簽訂原證2之買賣契約及合建同意書(作為土地房屋買賣契約第12條「特約事項」之附件，約定：
1.由被告擔任起造人，原告以每坪80萬元向被告購買被告所有系爭土地之2分之1約34.8坪共計2,784萬元，土地辦理合併分割為兩戶(買賣契約第1、2條；卷19)，雙方各自支出建築費用(合建同意書第1條)，被告原花蓮二信之1,600萬元貸款同意作為興建地上物之工程款，利息由原告支付至完成結案為止但應負擔該挪用部分之二信利息(買賣契約第12條；卷23頁)。
2.原告之付款方式：108年10月17日簽約金200萬元，第二期500萬元(建照變更設計完成)，第三期700萬元(開工時支付)，第四期600萬元(二樓樓地板完成)，110年1月30日前尾款784萬元(完成產權登記至原告名下同時支付)。(買賣契約第3條；卷21頁)。合併分割及建物保存登記由被告負擔(買賣契約第12條；卷23頁)。
3.合建同意書第1條：本案土地買賣簽約後買方需配合賣方依法完成共同基地上興建房屋之相關法定程序，配合建築師辦理變更設計、營造廠簽約、給付款、驗收至申請使用執照後之二工完成，雙方均應配合並及時提供相關資訊、證件以利代書、建築師依序完成各項事宜，其申辦費用除特別約定外，均以A、B棟建坪數個自負攤繳交(卷25頁)。第4條：本土地買賣暫時無法及時分割過戶下，依現有的合約按簽約，執照申請，開工，分期付款執行(卷27頁)。
4.依前開契約約定可知，兩造就被告所有土地分割將其中約34.8坪出售予原告、價金2,784萬元部分，成立買賣契約，並就兩造各自出資、由被告擔任起造人在系爭土地上興建房屋部分，成立合建契約；房屋興建完成後，土地合併分割及建物保存登記由被告負責，並負將房屋、土地移轉登記至原告名下之義務。兩造所簽契約性質上為買賣契約及合建契約之混合契約。
(二)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋私人之契約應在通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之(最高法院92年度台上字第1583號、88年度台上字第1671號判決意旨可資參考)。原告主張兩造約定被告應於110年1月30日將房屋建築完成並將房屋及土地移轉登記予原告，係以買賣契約第3條記載「110年1月30日前尾款784萬元，完成產權登記至原告名下同時支付」，暨簽約前108年9月20日，被告於LINE表示「變更設計可以在108年年底前完成，次年(109年)就可以馬上開工，11個月的工期時間，完工沒有問題的」為據，惟為被告所否認，並提出對話內容，及聲請傳喚證人賴怡芳、陳惠珍為證。經查：
1.兩造在簽約前被告即已取得建造執照(卷29至31頁)，並簽約前即畫好變更設計草圖(原證7，卷227至231頁)，此為兩造所不爭。
2.證人賴怡芳到庭證稱：我是建築師事務所的承辦人員。兩造建築的北濱段的建案，我是協助申請變更設計建築執照。(問：請詳細說明你在協助申請變更設計建築執照，做了哪些事情？)基本上是從設計圖、法規檢討，結構的部分，送件給縣政府審查。(問：就你的記憶，雙方在案子的角色為何，誰負責主導跟你談論設計變更的事項？)是由林期能要我跟林季妍討論設計圖的部分。(問：就變更設計建築執照這件事情，雙方有沒有設定期限？)沒有。(問：如果沒有設定期限，這件建築變更設計原本預計要完成的時間大概是什麼時候？)沒有一定的時間。(問：如果建築執照過期，但是房屋沒有建築完成，是不是有什麼不良後果？如果過期，你們實務上到底都怎麼做？)實務上都是補一個建築執照復(恢復)照的程序。(問：就你的專業來看，這個案子如果說建築執照過期會有問題嗎？)不會有問題。被證10(卷303至311頁)是我跟林季妍的LINE對話紀錄。(卷582至586頁)。可證賴怡芳確為協助兩造申請變更設計建照之建築師事務所人員。
3.證人陳惠珍證稱：我的職業是地政士。(問：你擬定原證2買賣契約書當事人林季妍、林期能，他們達成交易的主要目的是什麼，是合建還是要土地買賣？)應該是委任客製幫林季妍蓋。(問：雙方有沒有約定說什麼時候應該把土地過戶？)這個日期是他們雙方寫的，卷21頁這日期就有寫。所以尾款給付應該那時候所有權就要過戶，契約第3條有寫。(問：就你的印象，雙方是不是有約定什麼時候應該把房屋建築完成？)一定有約定，不然怎麼付款。(問：他們是約定要房屋建築完成才付款，還是要在約定的日期付款？)應該這個案件重點是在蓋，一般正常邏輯就是蓋到哪裡付到哪裡。(問：你擬的契約約定，林期能應該在什麼時候把辦理過戶的文件交給你辦理過戶？)文件在簽約當下，一般就是要備證，真正要過戶的時候，備證不代表過戶，依照他們的金錢跟承諾，他們要蓋到哪裡，再銜接到過戶所有權移轉。我講的過戶之前的證件只有印鑑證明還有印鑑章，是在都處理好才辦理過戶。(問：你說文件在簽約當下一般就是要備證，備證是備什麼東西？)權狀正本、身分證影本、印鑑證明書、印鑑章，就後面兩個印鑑證明及印鑑章，坊間都在金錢到一定流向才交給代書作業辦理所有權移轉。(問：原證2買賣契約尾款給付時間上面記載是在110年1月30日前，這個日期是何人提出？)雙方約定的。應該是賣方居多。(問：1月30日前這個時間是否你所概括提出的？)不會是我。(問：契約第5點，乙方應於契約成立日內，將有關證件、所有權狀、印鑑證明、稅單交給甲方或雙方委託之地政士，所以在108年10月17日簽約後，賣方是否應該交付上開文件？)對。(問：原證11第2頁即卷571頁，這是原告跟陳惠珍的對話內容，當時林季妍是否有約定要給付第三期款，並且要求代書跟林期能收權狀，但代書表示林期能未交付權狀，配合不理想？)這是我跟林季妍的LINE對話，確實有這種情形。(問：所以在110年2月28日林期能仍未交付所有權狀嗎？)是。(問：這件林期能只要要過戶的時候把權狀還有印鑑、印鑑證明交給你就不算違約？)權狀正本、身分證影本要先給，其餘兩樣可以到付款狀態。因為印鑑證明有期限，且款項要付到一定的比例。(卷587至592頁)。
4.兩造於108年10月17日簽約後，即與賴怡芳以LINE聯繫建照變更設計事宜，有被告提出對話紀錄可憑(卷71至137、303至311、327至343頁)，直到109年9月7日完成設計圖變更並領照(此為兩造所不爭)，原告於109年9月15日依買賣契約第3條給付「建照變更設計完成」應付之第二期款500萬元，其時距離原告所稱兩造約定被告應建屋完成辦理房地移轉登記之110年1月30日僅有4個半月時間；參酌兩造所簽合建同意書第1條約定，在建築師辦理變更設計後，尚須進行營造廠簽約、給付工程款、驗收、申請使用執照等程序，而兩造是約定各自負擔房屋建築費用，被告在找營造廠詢價過程，持續與原告聯繫確認，原告亦於109年11月4日稱有在詢價(卷129頁)，於110年1月11日被告告知原告確認工程承攬合約簽約完成，原告仍表示要自己找人估(價)(卷130頁)，是時已將屆原告所主張兩造約定日期110年1月30日；至110年2月26日原告尚表示開工在年前三天，已通知代書付第三期款並辦理相關流程(卷131、145頁)。
5.從上述事證可知，兩造所簽訂之契約性質上為買賣及合建之混合契約，雙方委任之地政士即證人陳惠珍雖證稱系爭契約第3條尾款給付期限110年1月30日前是雙方(原告、被告)約定而寫，然斟酌立約當時情形，被告雖已取得建造執照，但兩造約定合建房屋之建照圖說尚需辦理變更，兩造與賴怡芳就建照變更事宜直至109年9月7日才完成，原告也在109年9月15日才依約給付第二期款，之後就營造廠訪價簽約至110年1月間始完成；探求兩造真意、系爭契約經濟目的、交易習慣及誠信原則，兩造顯然並未以110年1月30日為約定被告應建屋完成移轉房地所有權之日期；且系爭契約的主要目的在於「委任客製幫林季妍蓋(屋)」(證人陳惠珍證詞)，契約第5條雖約定被告應於契約成立日將有關證件(所有權狀、印鑑證明、稅單等)交付雙方委託之地政士，然此係與被告應負移轉房地所有權義務之履行有關，且「款項要付到一定的比例」(證人陳惠珍證詞)，原告僅支付價款至第二期款，被告履行移轉房地所有權之契約義務尚未屆期，原告以被告未交付上開證件為由主張同時履行抗辯拒絕支付第三期款進而主張被告違約，難認符合兩造契約目的、交易習慣，自屬無理。
(三)依買賣契約第7條約定「違約責任：賣方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之5計算違約金予買方，經買方定5日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約，請求返還已付價金外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方，其已付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔。」(卷23頁)。兩造契約並未以110年1月30日作為被告興建房屋完成、移轉房地所有權登記之約定期限，且原告僅給付第二期款即以被告未交付證件為由認為被告違約拒絕付款亦無理由，已如前述，則原告主張被告至今尚未興建房屋，已逾110年1月30日約定期限，經催告後解除契約(卷33至54頁)，難認有理，其解除契約並不合法，並不生契約解除之效力。故原告依買賣契約第7條約定解除契約，並依該條約定及民法第259條第2款規定請求被告返還已付價金700萬元，及請求被告賠償已付價款同額之違約金700萬元，難認有理。
六、從而，原告依買賣契約第7條、民法第259條第2款規定請求如其訴之聲明，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，在此說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事第一庭
法 官 楊碧惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 吳琬婷