臺灣花蓮地方法院民事判決110年度重訴字第34號原 告 蘇明進
蘇鳳玲兼 共 同訴訟代理人 蘇鳳卿原 告 蘇明鑄被 告 蕭婉茹 住○○市○○區○○路○○段000巷00 號訴訟代理人 林國泰律師上列當事人間請求確認買賣關係存在等事件，本院於民國111年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告蕭婉茹於民國103年8月份起就將其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段0地號土地及其上同段48建號建物（下稱系爭房地）委託訴外人花蓮市大眾不動產經紀企業社(不動產經紀人魏明仁先生，以下簡稱大眾房屋)代售，委託總價訂為新臺幣（下同）2,670萬元，但實際開價為2,300萬元，當時伊等就曾向大眾房屋出價願以1,200萬元購買。嗣於109年10月間伊等人再約大眾房屋看屋，經分拆精算後於同年11月24日再向大眾房屋議價表示願以1,900萬元購買系爭房地。
嗣於110年3月7日被告透過大眾房屋魏先生主動邀約伊等至其投宿之逸心園民宿處(花蓮縣○○鄉○○路0段00巷00號，老闆羅先生)洽談系爭房地買賣事宜，被告並於前一日即110年3月6日與大眾房屋重新簽訂專任委託書，委售總價為2,600萬元。協談當日經伊等敘明取得系爭房地後願提供部分空間作為公益使用回饋鄉里，被告即刻同意以1,900萬元(含繳交土地增值稅22萬餘元但不支付仲介費)讓售系爭房地，雙方表示俟備妥相關資料後另行約定簽約日期。詎第3天(3月9日)被告以電話告知民宿老闆羅先生轉知大眾房屋魏先生表示系爭房地不賣了，因為過逝的老住持托夢給屋主表示不可賣。然本件買賣雙方除對標的物及價金必要之點達成共識之外，大眾房屋魏先生並特就房屋現況說明：房子已建築完成10餘年之久，近7年沒人居住、管理，屋況似有不佳，尤其3樓頂之地板、陽台因寒流關係地磚大部分凸裂，必須敲除重鋪設，另有多處供排水有滲漏堵問題，因 被告是出家人又遠居桃園市無法親自處理修繕事宜，雙方同意房屋僅以現況點交，且屋內所有的傢俱、家電、擺飾品等全部包括在買賣標的內(點交時以大眾房屋所拍照片為憑據)，即出售後賣方免再負維修家俱(電)及房屋瑕疵擔保責任。本件買賣契約依法顯已成立，伊等於同年3月13日又以存證信函通知被告及副本轉知大眾房屋魏先生，約定於3月25日10時30分於花蓮市大眾房屋營業處所簽訂買賣契約。當日伊等備妥簽約所需文件、價金等準時抵達，然被告卻遲遲未能協同辦理。爰依民法第153條、第345條及系爭買賣契約等法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠確認原告(蘇明進、蘇鳳卿、蘇明鑄、蘇鳳玲等四人，權利範圍各4分之1）與被告就系爭房地以價金1,900萬元(含傢俱等，現況點交)之買賣契約成立，其付款方式：
自備款900萬元及抵押貸款1,000萬元，並雙方交付履約保證專戶管理，點交方式：由仲介現況點交，無約定事項應依其他法律規定辦理。㈡被告應於原告給付1,900萬元扣除賣方應支付費用概算表所列金額之同時，將系爭房地（含屋內百萬家具如原證二卷第225頁所示）所有權移轉登記並交付予原告。
二、被告則以：㈠伊否認有在110年3月7日就系爭房地以1,900萬元出售之事實
，自應由原告負舉證責任。況依照原告之主張（伊否認之），雙方似僅就系爭房地即標的物與價金有共識而已，但對於原告所稱「事後如何提供部分空間作為公益使用回饋鄉里之具體內容」、「付款方法」、「稅負」、「點交」、「費用」及「違約」等重要事項，雙方均未約定，亦無相關書面可以佐證，即便原告主張為真（假設語），雙方訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約而已，屬於預約性質，雙方就系爭房地之買賣契約根本尚未成立。
㈡原告起訴狀所記載之原告僅「蘇鳳卿」一人，及原告所提大
雅郵局第66號存證信函之寄件人僅記載「蘇鳳卿」一人而已，且其在信函中自稱為「本人」，亦明顯可見原告一開始主張之購買房地主體乃為「蘇鳳卿」一人而已。惟原告嗣後又追加另外蘇明鑄、蘇明進、蘇鳳玲等三人為原告，並改稱其等四人共同與伊洽談購買，但原告與證人魏明仁均不否認當天「蘇明鑄」並未在場，且「蘇明鑄」亦未出具授權書予「蘇鳳卿」代理洽談本案共同購買系爭房地事宜。由上可見，原告主張就系爭房地與伊達成買賣合意之「契約主體」，已有疑義。伊確曾於110年3月6日就系爭房地與大眾房屋簽訂專任委託書，雙方約定「委託出售總價為2,600萬元，委託期限自110年3月8日至110年6月10日止，另該專任委託書第16條特約㈡復約定：「賣方（即伊）實收2,600萬元正。但賣方需配合仲介公司與買方議定之金額簽訂買賣契約，其溢出之金額為支付增值稅、仲介費代書費等」，顯見系爭房地之委託期限係自110年3月8日才開始，焉有如原告及證人魏明仁所稱在110年3月7日即雙方達成買賣價金合意之理？況該專任委託書之特約明顯以手寫非常明確，亦即「賣方（即伊）實收2,600萬元正。」，焉有可能在毫無其他書面證據佐證之下，伊願意降高達700萬元賠售之理？另原告於起訴狀主張：「…協談當天（指110年3月7日）經原告敘明取得該房地後願提供部分空間作為公益使用回饋鄉里，伊即刻同意以1,900萬元（含繳交土地增值稅22萬餘元，但不支付仲介費）讓售該系爭房地」等語，但原告竟於鈞院110年8月24日言詞辯論時改稱：「被告於109年11月24日同意以1,900萬元賣給我們」等語，對於原告主張伊就系爭房地願意以1,900萬元讓售之確切時間，原告之主張亦前後矛盾，顯難採認。
㈢再者，稽諸證人魏明仁之證詞（假設語），如伊已答應以1,9
00萬元（所有稅金都不付，要實拿1,900萬元）出售系爭房地者，焉有可能在原告離開逸心園後，經原告再次討價，希望伊吸收增值稅22萬餘元之狀況下（22萬餘元並非小數目），伊能不計較而輕鬆應允之事，顯見證人魏明仁此部分之證詞，與常情顯不相符。況在證人魏明仁作證完畢後，鈞院請原告表示意見，原告蘇鳳卿竟然自承：『3月7日當天沒有提到出價，被告沒有說出價多少，我也沒有說要買多少，可見被告見面之前就知道1,900萬元這個價金，在之前就出了』等語，顯見原告蘇鳳卿自承110年3月7日兩造並無就系爭房地買賣價金為相關之洽談，誠與證人魏明仁所證稱之內容，大相逕庭，故證人魏明仁之證詞，顯與原告自承之事實並不相符。又依照被證一之已生效之「專任委託書」與證人魏明仁之證詞（即「仲介費減半收費」），伊仍須負擔成交價2%之仲介服務費，亦與原告起訴狀所載「民國110年3月7日被告透過為先生主動邀約原告至逸心園民宿處協談系爭房地買賣事宜，…，被告即刻同意以1,900萬元（含繳交土地增值稅22萬餘元，但不支付仲介費）讓售系爭房地」等語之主張事實不符。
㈣伊與大眾房屋就系爭房地簽訂的專任委託書是在110年3月6日
，委託期限是從110年3月8日才開始，伊如何能透過大眾公司在同年3月7日與原告達成買賣價金的合意。關於這點抗辯，原告蘇明鑄又主張兩造成立契約並非來自該專任委託書，而是同年3月7日兩造有就系爭房地與價金的買賣重要之點等達成協議，而認為兩造間就系爭房地成立買賣契約，但蘇鳳卿在鈞院前次證人開庭對於證人所述意見是表示3月7日並沒有出價，是在3月6日就已經講好，原告這部分的主張顯然跟客觀事證不符，亦不符合常情，如果伊有在3月6日就原告提出1,900萬元的金額答應賣出系爭房地的話，為何要跟大眾房屋簽訂專任委託書。根據原告當庭所提賣方應支付費用概算表也可以證明原告前後所述互相矛盾，因為原告在起訴狀、存證信函明確表示伊同意以1,900萬元出售系爭房地（含繳交土地增值稅22萬餘元，但不支付仲介費），為何在當庭的概算表，又將地價稅、房屋稅、水電費、仲介費2％等計算在伊應負擔的款項之內，顯見雙方根本不可能在3月7日就任何一方應該付的款項責任有明確的協談與合意，因此原告的主張除了有互相矛盾外，亦與常情不符。原告主張在109年11月24日經過他們的專業就系爭房地為概算之後的價金應為1,900萬元，這也是他們今天主張的買賣價金，但原告的計算是他們片面的計算，伊委託大眾房屋的價金是實拿2,600萬元，而且110年3月6日專任委託書也沒有提到屋內家具包括在內等等事項的記載，雖然原告又主張原證二103年屋況說明書是110年3月26日專任委託書的延續，但伊並沒有在110年3月7日就屋內的相關家具是否包括在內一併出售的事情與原告協議，況且原告是主張兩造間的合意並非來自專任委託書的仲介，而是雙方在110年3月7日單純就價金及標的達成合意所為的主張，所以原告一方面主張本案契約成立與專任委託書無關，一方面又拿專任委託書的內容來主張買賣標的包括屋內家具及被告應依照專任委託書的內容負擔2％仲介費用，如此主張前後矛盾等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張兩造間就系爭房地已達成以1,900萬元出售之合意，本件房地買賣契約已成立，被告應依約辦理系爭土地所有權移轉登記云云，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應予審究者厥為：系爭房地之買賣契約是否經兩造合意而成立？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，
民事訴訟法第277條有明文規定；又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。次按「（Ⅰ）當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。（Ⅱ）又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」；「（Ⅰ）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。（Ⅱ）當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第153條、第345條固分別定有明文。惟民法第345條第2項所謂「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」之規定，應係指買賣雙方當事人只對買賣契約「必要之點」亦即買賣標的物及價金有所表示而已，至於買賣契約之其他要素則未明白表示，此時，因買賣雙方對買賣之標的物及價金意思表示互相合致，契約即告成立，否則，如當事人除對買賣標的物、價金有所表示外，另對於契約之其他條件已有明白表示時，則該其他條件仍須意思表示一致時契約始能成立。復按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約之訂立僅發生日後得否請求對方訂立本約之問題，不得逕依預定之本約內容請求履行。且不動產之買賣，為求慎重，買賣契約（本約）是否成立，應著重當事人之意思，不動產買賣契約之當事人通常除就買賣標的及價金總額為約定外，尚就價金繳納方法、不動產移轉登記、履約時程、稅賦及因此所衍生之費用負擔等事項加以議定，上揭事項雖非契約必要之點，惟當事人若僅就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，應屬買賣預約，不得因此謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例參照）。不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院80年度台上字第1883號裁判意旨參照）。
㈡本件原告主張兩造間之買賣契約已經成立，無非係以被告於1
10年3月7日當場表示願以1,900萬元出售系爭房地為據。然查，證人即大眾房屋不動產經紀人魏明仁到庭證稱：「…因為被告是出家人，並要求在場原告脫下口罩讓她看面相後，說好，願意用1,900萬元出售，並說，所有的稅金被告都不付，要實拿1900萬元」、「原告當天要坐火車離開花蓮，我送原告到逸心園的停車場時，原告又請我回去與被告協商，增值稅22萬多元，請被告能吸收，我又回去跟被告談此（事），被告很乾脆的說沒有問題，願意吸收增值稅的部分…」，有言詞辯論筆錄可按（卷236頁），是若證人之證詞可採，則在原告尚在場時，兩造當場就價金之約定係被告實拿1,900萬元，然依原告於本件最後言辯期日之陳述（即訴之聲明），則係主張原告應給付之金額為1900萬元扣除賣方應支付費用概算表所列之費用（卷329頁），其中包括裁判費、地價稅、房屋稅、水、電費、仲介費及土地登記費等，此有原告當庭提出之賣方（被告）應支付費用概算表可佐（卷357頁），然原告於起訴狀係記載「被告即刻同意以1,900萬元(含繳交土地增值稅22萬餘元但不支付仲介費)」等語（卷17頁），經核原告上開所述應扣除之項目並不相同，其主張能否採信，已非無疑；且經扣除後，被告實拿之價金將不足1,900萬元，此亦為原告當庭是認在案（卷330頁），要與證人所稱被告表示要「實」拿1,900萬元之證述相違悖。是原告就系爭房地買賣價金之約定，究係被告實拿1,900萬元或尚應扣除上開何等費用？除與自己之陳述矛盾外，復與證人之證詞不符，而原告迄未舉證加以說明，其主張兩造就價金此一必要之點達成合意云云，已不足採；又證人魏明仁證稱兩造當場有談到付款方式分為四次，簽約一次，雙方備證完成一次，稅單核發再付一次，交屋過戶完成付尾款，也談到原告要貸款1,000萬元，自備款900萬元等語（卷237頁），此為原告所不爭執（卷328頁），堪認就其他涉及系爭房地有關稅負、點交、費用及違約等重要事項，隻字未提，顯然兩造並未就此等必要之點達成合意，而原告亦未舉證加以說明，揆諸前揭最高法院判決意旨，要難謂已成立買賣契約。
四、綜上所述，原告就兩造間有成立買賣契約乙事未能提出證據加以說明，難認原告主張兩造間就系爭房地買賣已經達成合意，買賣契約已經成立為真實。從而，原告依民法第153條、第345條及系爭買賣契約等法律關係，請求判命如訴之聲明所載，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 26 日
民事第二庭 法 官 李可文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 26 日
書記官 陳雅君