臺灣花蓮地方法院民事判決111年度建字第16號原 告 洪明義訴訟代理人 彭首席律師被 告 劉紹錦訴訟代理人 曾炳憲律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國112年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣445,823元，及自111年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣445,823元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國109年4月2日簽訂合約書（下稱系爭契約），由被
告於坐落花蓮縣○里鎮○○段00000地號土地上興建房屋（下稱系爭房屋），約定按施工坪數以每坪新臺幣（下同）6萬元計價，並以建築師設計之尺寸為準，預計施作27.5坪，計價165萬元，另加計二樓欄杆3萬元，共168萬元，分5期按工階段給付，第一期款為30萬元，第二期30萬元，第三期為40萬元，第四期為40萬元，第五期於驗收後付款28萬元（下稱系爭工程）。000年0月間，被告前稱已施工完畢，然伊先行入住房屋後，發現有諸多瑕疵，伊委請第三人生光非破壞檢驗有限公司檢驗，發現有如無接地線、平面水平斜率過大、填縫不良、鋼筋外露、磁磚空鼓裂紋、老舊電線及戶外使用室內插座等19處問題，且伊指定浴室為乾溼分離設計，被告卻無此設計，反而請伊安裝浴簾，二樓也應為洗石子，被告卻以白漆替代，房屋正面處也缺少欄杆設置，二樓通往陽台鐵門由100cm擅更為90cm，廚房後門由100cm擅更為80cm等等（下稱系爭瑕疵）。系爭瑕疵，或與圖說不合之施作，伊前以存證信函，請被告於文到7日內與伊連絡修補上述瑕疵，或補正如圖說所示設置，並應於30日內修補完成或補正，另請被告提供無電弧爐爐渣出場證明、混凝土氯離子含量證明、無輻射鋼筋證明等文件，否則伊將另覓廠商修補瑕疵或補正，然被告迄今仍未完成修補上開瑕疵或補正與圖說不合部分。尤其平面水平斜率過大，連放寶特瓶在地上都會因地心引力而滾動，絕非微小瑕疵。另施工圖說擋土牆也未依約施作，亦應扣抵相當費用。依花蓮縣政府使用執照所載，建築樓地板總面積為83.65平方公尺，換算為25.3坪，依兩造約定每坪6萬元計算，總價應151.8萬元，原定價格165萬元係當初預定施作27.5坪，而今短少2.2坪，自應按實作項目計費，溢收工程報酬132,000元【計算式：(27.5坪-25.3坪)×6萬元】，即無法律上原因，被告應返還之；又工作物瑕疵擔保責任減少報酬部分，經花蓮縣建築師公會鑑定結果（下稱系爭鑑定結果）認系爭瑕疵相關修復、補正、施工費用合計應為303,823元；再被告並未施作草皮，其受領草皮施工費1萬元亦無理由。爰依民法第494條、第495條、第227條、民法第179條等規定，擇一請求判決被告應給付伊445,823元。
㈡兩造建屋合約書總價應以房屋使用執照上載之總面積83.65平
方公尺（約25.3坪）為準：系爭房屋登記謄本層次面積所標示之「一層:61.08㎡」、「屋頂突出物:21.33㎡」、「附屬建物(陽台):6.80㎡」，應是分別對應使用執照建物內容之「地上001層:57.29㎡」、「突出物001層:19:08㎡」、「地上001層之陽台:7.28㎡」，其中陽台部分均為竣工圖所示門口「陽台(法定空地)」處，二者所列記之範圍應為同一。至二者面積上之細微差異，應歸因於地政、建築法規就面積之認定方式不同，前者是以建物外牆之「外緣」測繪，後者則是以外牆之「中心線」計算，故二者間有些許誤差，當無可避免。兩造既已於原證合約書訂明「主建築（每台坪）陸萬元為新建房宅之費用，以建築師設計之尺寸為準」，且被告亦履堅稱係按圖施工，則本件系爭房屋計價面積，當應以建築師所製竣工圖說，及據以申請核發之使用執照為準，即總面積83.65平方公尺(25.3坪)。
㈢系爭房屋係於110年6月15日竣工，同月28日完成使用執照申
領，伊則是於111年1月23日入住系爭房屋，入住僅不到月餘，即查系爭房屋尚有諸多瑕疵，隔月即委請驗屋公司為檢測。伊入住之初，天氣均晴朗未逢豪雨，故不論是伊又或是驗屋公司，自難及時查知滲漏水瑕疵。是被告辯稱伊入住多時均未查異狀，可認系爭房屋於交付時並無滲水瑕疵，應無理由。又臺灣為地震好發國家，建物工程於地基、鋼筋結構上多會特別加強，以應對此自然現象，是被告完成之工作物，理應符合一定耐震標準，始堪稱已交付無瑕疵之物。被告現稱該滲水瑕疵，或為天災所致，係毫無承攬人應提供健全工作物之自知，企圖掩飾其施工不良之疏失，難認可採。況花蓮固有於111年9月發生大地震，導致橋樑斷裂、民宅倒塌等情，然實係因該等建築多為20年以上建物，其建材、技術及耐震能力，本就較為落後，再加上經長年自然耗損，易受天災影響自符常情。而本件實為新成屋，伊更是尚未入住，結構上應屬最為堅實之時期，倘僅因一次地震即損及其內部結構，反更顯被告所交付之物，根本未達一般建物所應具備之通常效用標準，確有瑕疵存在。再者，伊亦曾於起訴後之111年6月份，發現鑑定報告所示漏水部位，疑有漏水痕跡，斯時不僅伊入住未及半年，該時間點更是早於被告前述所辯之大地震，可見鑑定報告所載之滲水瑕疵，確是因被告施工未當所致，與伊平常使用、天災現象毫無關聯。
㈣就被告答辯，回應說明如下：
⒈地坪斜率過大部分：先不論伊工地負責人係受被告強制掛名
，伊亦從未得知有此項設計，竣工圖面上也未有此狀，況且若是浴室因大量排水需求有此設計也罷，但本案地坪傾斜狀況係擴至客廳範圍，為一般日常生活常居之處，實無經常性排水需求，此傾斜瑕疵，反易造成居住者暈眩不適，遠悖於建築常理，被告此節說詞實屬荒謬無理。
⒉廚房排水管雜物部分：參伊原證3第20頁排水管內照片，可見
管內雜物為水泥殘留物，豈會有住戶自行將水泥倒入廚房排水孔之理？此項瑕疵理應為被告施工疏失所致，實與一般住家日常使用無關，無容被告事後砌詞卸責。
⒊一、二樓外牆現況為水泥粉刷漆部分：系爭合約書有寫明「
一切按圖施工」，而竣工圖面上也明確繪製出「一、二樓外牆均為洗石子」，被告未按圖施作，自屬瑕疵無疑。況本案既有監造人新成建築師事務所，為何還會有如此明顯之疏失，伊亦感疑惑。
⒋擋土牆部分：竣工圖面係標明擋土牆應有130公分高，但實際
上根本不足80公分，完全不符圖面規格，鑑定人吳金能建築師當場亦親眼觀之，故有記載是項施作費用。再者，系爭房屋監造人新成建築師事務所，前已有二樓洗石子未按圖施作之疏漏，可見其作業並非嚴謹。
⒌配電修復費用，並無重複請求之虞：鑑定結果㈢所列全室線路
抽換，係指為符合法定規範，全室重新規劃拉線，係整體線路更新，與鑑定結果㈠項所列之修復，係指以插座計數之個別接地線更換，實屬不同工程項目，縱使於施作時一併規劃處理，仍無礙此為兩筆不同開銷之事實等語。
㈤爰依民法第494條、第495條、第227條、民法第179條等規定
提起本件訴訟，擇一請求為勝訴判決等語。並聲明：被告應給付原告445,823元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張以建築師的設計來計算坪數，原證五的第4頁為74.8
9平方公尺，計算出也是22.65坪，若以這標準來看我們沒有短少施作，但契約書和圖說兩者互有出入，是因為施工在前，訂約在後所導致，被告並無故意短少給付的情事；又原告稱伊預定施作27.5坪，卻短少施作2.2坪云云，實與事實不合。蓋其漏列陽台面積6.8平方公尺，基此計算，伊施作的面積為27.4坪（計算式：83.65平方公尺+6.8平方公尺（陽台面積）＝90.45平方公尺）（90.45x0.3025＝27.36，小數點以下四捨五入）。若再加上二樓的屋簷（非屋突）1.28坪，已逾越27.5坪。而陽台、屋簷所以未記載於使用執照的建築面積內，係因建築技術規則建築設計施工編第1條第3款之規定。
㈡伊前有依原告指示修補其主張的瑕疵，諸如油漆修繕、螺絲
鎖固定、填縫不良處理、浴室天花板鋼筋外露、H型鋼裸露修繕、門框刮傷清潔、清除排水管雜物、玻璃髒汙處理等：伊前有依原告指示修補其主張的瑕疵，諸如油漆修繕、螺絲鎖固定、填縫不良處理、浴室天花板鋼筋外露、H型鋼裸露修繕、門框清潔、清除排水管雜物，此有修補當時拍攝的照片可佐，並無置之不理之情。縱依系爭檢驗報告第15頁右下角處的查驗缺失照片，也僅是記載「建議」使用等語，佐以檢驗報告第3頁亦表明電氣箱並無過熱現象，再加上依台灣電力公司新增設用戶用電設備檢驗要點第5條第3項規定可知，倘若新增設用戶用電設備不符合規格，也不可能通過台電人員的檢驗，未通過台電查驗，即無電可用，惟原告新屋並無無電可用之情。準此，尚難僅憑檢驗報告的建議事項，即逕認係屬瑕疵。至於原告另主張浴室為乾濕分離、二樓也應為洗石子等情，皆未舉證以實己說，要難憑採。伊也無擅自變更廚房後門以及二樓通往陽台的鐵門寬度。另新屋落成後，須向主管機關申請勘驗，通過後方能取得使用執照。此流程所需的文件包括竣工報告書、廢棄物管制卡、氯離子檢測證明、鋼筋無輻射證明、施工日誌等。原告主張之上開文件，均屬申請建築物使用執照之時，必須提出予主管機關並供其查驗，否則，無法取得使用執照。
㈢就系爭鑑定報告表示意見如下：
⒈全部無配置接地線：無意見。
⒉地坪斜率確實過大：此項鑑定分析固記載「地坪斜率確實有
過大之現象」，惟並未提出據以認定斜率過大之具體規範或比對基準，而當初會如此設計就是為了讓水可以順利的流動至廚房排水孔俾讓打掃清洗時能順利排水，此點，身為工地負責人之原告本人清楚知悉。
⒊廚房排水管有雜物，未清理乾淨：原告已使用系爭房屋多時，客觀上無法排除排水管內的雜物係因伊所致。
⒋擋土牆：原告起訴主張伊未於系爭房屋後方施作擋土牆云云
，關於此點，伊親至承辦系爭房屋設計監造之新成建築師事務所詢問此事，建築師事務所表示工程必須按圖施工，所以不可能出現有圖卻沒有牆之未設置擋土牆的情況，並提出當時設置擋土牆的施工照片數幅予伊，已足認定伊上開主張，並無理由。而且，鑑定報告書第6頁標題九、鑑定分析⑷也記載「後方地界依圖說及使用執照登載設置擋土牆，長度6.43m，高度1.30m，面積8.36㎡」，未言及伊有未設置擋土牆之情。至於刊載擋土牆設置費用，經伊訴訟代理人電話詢問本件鑑定人吳金能建築師，其表示「會記載此項費用是因為法院的來函中有詢問擋土牆的施作費用，法院有問的都會做回覆」。
⒌房屋內配電裝置不符合「用戶用電設備裝置規劃」：無意見。
⒍房屋2樓外牆現況為水泥粉刷漆油漆：原告主張系爭房屋2樓
外牆應選用洗石子材質云云，惟兩造簽訂合約書第1條第4項係記載「洗石子（前、後）一樓」，伊並無違約之情。
⒎全修復成接地型之配電、一樓水平斜率過大之修復、廚房排
水管雜物清理合計6萬2,254元：修復配電2萬7,500元：經詢問民間水電行，此種情形大約1萬元即可處理好，此部分鑑價顯逾市場行情。再者，既已有施作全室線路抽掉與更換，此項目業已包含上開的修復配電。換言之，「施作全室線路抽掉與更換」同時會解決「修復配電」問題，倘若同時准許原告請求此二項目，即有重複請求問題，自無法准許。
⒏系爭房屋配電裝置合計14萬3,000元：經詢問民間水電行，此
種情形至多約2萬元（材料加上工錢）即可處理，此部分鑑價已顯逾市場行情。
⒐水平斜率過大修復33,554元、廚房排水管雜物清理1,200元、
擋土牆施作費用合計55,788元、2樓選用洗石子材質2萬1,881元：金額部分無意見。
㈣就花蓮縣建築師公會回函表示意見如下：
伊就金額部分無意見。惟原告已入住系爭房屋多時，均未曾聽聞其反應有滲水之情，且其當時私請驗屋公司亦未驗有滲水現象，已可初步認定系爭房屋興建完畢後、交付原告之初，未存有滲水之瑕疵。特別是，系爭房屋自108年4月起建至今已逾四年，期間歷經多次大小不一之地震，更於111年9月18日發生芮氏規模達6.8級、深度僅7公里之淺層大地震，造成系爭房屋所在地之玉里鎮之橋樑斷裂、學校受損、民宅毀壞、路面塌陷等災情，此屬週知事實，且有相關新聞報導可查，足徵系爭房屋現有之些微滲水現象或係因地震所致，而地震、颱風、豪雨等天災係自然現象，屬不可抗力之因素，則原告斷言滲水係因施工瑕疵所致，應無理由。另系爭房屋一樓水平斜率較大以利排水為原告洪明義本人知悉，為兩造所得共識。
㈤建築師公會鑑定系爭房屋有缺失之修補金額為303,823元，其
中系爭房屋2樓外牆洗石子之修復費用為21,881元，伊主張此項目不應計入，理由如下：契約第四條固約定「以建築師設計之尺寸為準，追加部分由建築師核准才可施工，一切按圖施工以免建照無法取得」，且建築師設計圖說也有二樓洗石子之註記，惟契約第一條第四項卻另約定「請先預付金額，新台幣肆拾萬元整（洗石子（前、後）一樓，鋁門窗裝配、水電、完成面、第四期」，致有不一致之情，揆上說明，審諸「契約第四條之真意在於按圖施工以順利取得執照，當事人側重之點在於執照的取得，而非不影響執照取得之洗石子與否之約定」、以及「本件新建房宅係施工在前，簽訂契約書在後，且契約中明確約定洗石子的位置為一樓」、還有「契約中並未有關二樓洗石子的計價約定」等由，足見雙方立約之真意應未包括二樓洗石子，則伊主張此項目不應計入，應有理由。又建築師公會鑑定系爭房屋有缺失之修補金額為30萬3823元，惟仍懇請鈞院審酌系爭房屋係基於親情考量，以低於市場行情的每坪6萬元興建，伊所得利潤微薄，然後參以最高法院相關民事判決，以限於修補必要之費用，本於衡平法院的立場檢視鑑定報告書所認之修補費用。
㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告就系爭工程溢收報酬132,000元，依不當得利法律關係請求返還，為有理由：
⒈按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文
；次按公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度，公寓大廈管理條例第56條第3項定有明；復按建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、建物以其外牆之外緣為界，地籍測量實施規則第273條第1項第1款亦有明定；又設置於地面層之陽臺依據其平臺版構造應分別標示為「陽臺」或「陽臺(法定空地)」故竣工平面圖標示為「陽臺(法定空地)」者，屬法定空地之範圍，與標示為「陽臺」者構造並不相同，其與上開規則所規定應載有「陽臺」尚屬有間，應不得以附屬建物辦理建物所有權第一次測繪登記，內政部100年8月24台內營字第1000806661號令釋亦可供參；再按「主建築（每台坪）6萬元為新建房宅之費用」、「以建築師設計之尺寸為準，追加部分由建築師核准才可施工，一切按圖施工以免建照無法取得」，系爭契約訂有明文（卷一19頁）。
⒉經查，依花蓮縣政府花建使照字第110C0212號使用執照所載
，系爭房屋總面積為83.65平方公尺（卷一59頁），經換算為25.3坪，與系爭房屋登記謄本記載之含陽台總面積89.21平方公尺，固有不符（系爭鑑定報告第20頁），然依前揭公寓大廈管理條例之規定，牆壁顯然列入不動產之登記面積範圍內，參以一般交易現況，房屋面積均以建築改良物所有權狀或地政機關建物登記簿所載之面積為準，另由系爭契約文義觀之，系爭工程之造價應以「主建築」每坪6萬元計價，即以系爭房屋登記第一類謄本所載之一層及屋頂突出物合計總面積82.41平方公尺為準，陽台部分因設置於地面層，且標示為法定空地（卷67頁），依上開說明應不得以附屬建物辦理建物所有權第一次測繪登記，故不計入。本院審酌原告係主張以建築師之尺寸即83.65平方公尺（即25.3坪）為準，大於上開之82.41平方公尺（24.9坪），即主張被告施作完成之面積較大，而有利於被告，故其依不當得利之法律關係，而請求被告返還工程款差額132,000元【計算式：(27.5坪-25.3坪)×6萬元】，自屬有據，應予准許。
㈡原告依系爭鑑定結果請求被告給付瑕疵修補費用303,823 元，為有理由：
⒈按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失
價值或不適於通常或約定使用之瑕疵；工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用；工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用；因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償，民法第492、493、494、495條分別定有明文。
⒉經查，原告上開主張，業據提出系爭鑑定報告為據，足堪採
憑；被告雖辯稱洗石子部分應以一樓為限云云，然系爭契約已明載「以建築師設計之尺寸為準…一切按圖施工以免建照無法取得」（卷19頁），參以系爭鑑定報告復記載：系爭工程之建築師設計圖說「正向立面圖及雜項工作物詳圖」就系爭房屋2樓外牆採用洗石子材質等語（系爭鑑定報告第8頁、本院卷一69頁），是爭工程之建築師設計圖說既已明確表示爭房屋2樓外牆亦採用洗石子材質，則被告此部分所辯自不足採；又被告另主張花蓮縣建築師公會進行本件鑑定時，並未事先通知被告到場云云，然未具體陳明上開情事對系爭鑑定結果之作成有何影響，參以被告對系爭鑑定報告之形式真正沒有意見（卷二37頁），應認此部分主張乃係對花蓮縣建築師公會之建議，併予敘明。㈢原告主張被告並未施作草皮，依不當得利之法律關係請求被告返還1萬元，為有理由：
原告主張曾於110年5月13日匯款1萬元草皮施作費用予被告，但被告並未施作乙節，業據提出新成建築事務所全區配置圖（卷一64頁）及系爭鑑定報告第16頁編號13、14照片為據，堪信為真實；被告就受領1萬元雖不爭執，惟提出被證2照片主張已施作完成云云（卷一109、382頁），然由被證2照片觀之，該草地係位於系爭房屋隔壁土地上，核與原告所提出之全區配置圖將草地繪於系爭房屋前、後空地不同，被告所辯實難採憑。故原告此部分主張，即屬有據。
四、綜上所述，原告主張依民法第494條、第495條、第227條、民法第179條等規定提起本件訴訟，擇一請求判命被告給付給付原告445,823元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件所命給付未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定相當擔保金額諭知被告得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述；又被告雖於112年11月30日提出兩造某年2月1日之對話簡訊，聲請再開言詞辯論（卷二49頁），然核上開證據最晚於本件言詞辯論終結日前約11個月即已存在，被告卻遲未提出，且法院就調查證據之方法原可衡情取捨，不受當事人聲明所拘束（最高法院112年度台上字第1101號裁定意旨參照），為免延滯訴訟終結，本院認無再開辯論之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第83條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
民事第二庭 法 官 李可文上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日
書記官 胡釋云