臺灣花蓮地方法院民事判決111年度訴字第249號原 告 彭元梅訴訟代理人 曾泰源律師被 告 張振翔訴訟代理人 萬鴻均律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊於民國111年5月6日經由訴外人ＯＯ不動產仲介公司居間買受
被告所有坐落花蓮縣○○鄉○○段000○0地號土地，暨其上同段8**建號建物（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○○街00號，下稱系爭房屋，合稱系爭不動產），價金新臺幣（下同）1,350萬元（下稱系爭買賣契約）。惟伊於111年5月6日交付第一期買賣價金85萬元後，始發現：
⒈伊購買系爭房屋前就和房仲營業員洪Ｏ兟表示要有8間套房才
會購買，房仲告知伊是8間套房，被告也告知房仲有8間套房，然發現系爭房屋原始建築設計圖內係7間套房及1客廳，將客廳重新蓋矽酸牆及變動廁所門方向後才有8間套房（下稱系爭1樓前方房間）。一開始房仲以該屋有人承租為由，不方便伊進入該房間賞屋，同年5月6日簽約後至7月間才能入內檢視，當時伊有與房仲表示該房間非套房，僅是客廳，房仲表示會請被告將該房間變更為套房，被告稱請工人去看，要打掉廁所的門，工人以未經建管機關同意為由拒絕之，被告也拒絕，因為契約未載明並表示擔心房屋結構有危險，由房仲於本件起訴後自行出錢去修改系爭房屋，伊是要合法的8間套房，而非經違法改建的8間套房。
⒉頂樓靠後面房間的天花板亦有漏水之情形，本件依據伊在簽
約後的6月28日租屋的房客告知，該屋子在下大雨時還會漏水），經伊透過仲介向被告反應多次，被告置之不理，因此房仲店長還幫伊代擬一份存證信函欲通知被告。被告於現況說明書不實的勾選不漏水，影響伊購買意願與判斷。
⒊依照系爭房屋原始建築圖是7套房、1客廳、1廁所（無洗浴空
間），其頂樓屋突是一個逃生門，僅3.1278坪的通道，何來可做客廳或神明廳。而依一般認知，所謂1廳認知至少是客廳或餐廳，不會是神明廳，更遑論註明是「屋突」，是一個逃生門，小到如何成為1廳，依據法令必留的逃生門，如何可以成為所抗辯的「客廳」或「神明廳」，如果加以作他使用，堵住逃生，顯有安全危險責任負擔之問題。㈡兩造就系爭買賣契約必要之點不合致，契約不成立：
⒈本件被告出賣的標的物為「8房8衛1廳」，而不動產說明書封
面記載「8套房」，證人洪Ｏ兟亦證稱：有說賣八個套房，更可以證明伊就是要「八個套房」才要購買，否則契約必要之點不合致，而不成立。
⒉系爭房屋客觀存在事實，依照原始建築圖，所呈現出來的是
，「七套房、一客廳、一廁所（無洗浴空間），其頂樓屋突是一個逃生門，僅3.1278坪的通道，何來可做客廳或神明廳。而一般的認知，所謂一廳認知至少是「客廳或餐廳」，豈可能是神明廳當作廳，更遑論註明是「屋突」，是一個逃生門，小到如何成為「一廳」，依據法令必留的逃生門，如何可以成為所抗辯的「客廳」或「神明廳」，而其為出租他人之套房，如果加以作他使用，堵住逃生，顯然有安全危險責任負擔之問題，於「法令」或「客觀使用上」，被告抗辯顯然無法成立。此外，如客廳不改建成房間，即無任何可以為廳之處所。則在不動產說明書載明「無增違建及室內格局變更」，在此條件下客廳即不可能變更為「套房」，而如果強要增改建，那就把客廳變不見了，被告亦「不可能給付一廳」，兩造意思表示也「無法合意一致」。買賣契約既不成立，伊自得依據民法179條不當得利請求85萬元的返還。
㈢系爭買賣契約應為無效：
伊強調要合法安全的八套房才願成立買賣契約，而被告亦表示出售的是八房、八衛及一廳，如前述，再如何客觀上系爭標的物即不可能存在八房、八衛及一廳，或無增改建的合法安全套房，被告自無法補正。因此，賣方對於該瑕疵自始無法補正給付，從而，其既無法補正，依據民法不完全給付之準用「給付不能」，契約應為無效，伊自得依據民法179條不當得利請求85萬元的返還。
㈣被告施用詐術欺騙伊，使陷於錯誤，經伊行使撤銷（民法92條）買賣契約，契約無效：
⒈被告有主觀詐欺之意：其曾為仲介人員，知悉何事應據實勾
選房屋狀況，卻明知房屋有增改建、出賣後也應增改建、根本有客廳就不可能增加一套房且房屋房客反應會漏水，卻蓄意隱瞞真實情況，而標示建物格局「8房8衛1廳」，無室內格局變更，無增改建且不會漏水。被告對於系爭房屋，客觀上在最重要不動產說明書為虛偽的勾選「無增改建、無漏水、不可能具有八套房一客廳」，且於仲介在斡旋出賣中，被告與仲介均未向伊據實說明，顯然隱匿重要資訊，兩者皆違反告知說明義務，讓伊陷於錯誤而為給付85萬元。再者，被告、仲介於買賣過程中，未陳明一廳是哪一廳，復未明確告知八個套房是要經過打結構牆、修改門的方向等應經申請花蓮縣政府建管處核准合法下，才能進行改建裝潢，才足以成為合法的第八套套房。仲介強調本房屋為合法安全的房子，然後來伊才得知，要打牆，且該部分是結構牆，有安全疑慮，而增加矽酸鈣板牆為隔間牆，亦無合法申請的未合法情事，倘若爾後發生災害，危險負擔將移轉給伊，被告無需負責，未來的風險管理如果地震、火災發生危險或人命，會變成伊需要負責，伊為一經濟弱勢恐無法擔待。
⒉從而，原本建築物最初設計僅七套一客廳，亦不是依據不動
產說明書記載無增改建、無漏水，最初提出不正確之格局圖與伊，欺騙伊，主觀上相信受騙，陷於錯誤以為真實才購買。伊對於最有爭議的一樓前方的空間根本未曾進入檢視，而皆相信仲介及提供的圖示，就因主客觀被賣家及房仲所蒙騙，致伊受騙陷於錯誤，交付85萬元，並訂下本買賣契約，因此，被告受有民法179條不當得利之金錢利益，依法即應返還。此外，仍舊存在漏水，卻不實的勾選不漏水，亦影響伊購買意願與判斷。
㈤伊亦可以民法第359條的解除權解除本契約：
在原本建築物最初設計，申請取得建築圖示，僅七套一客廳，非不動產說明書之八房八衛一客廳，乃至於八套，此為事實客觀存在而無法由被告再增建補正成為「八房八衛一客廳」，顯然是不完全給付而無法補正，而且是買賣契約之重大瑕疵，伊強調要八套房才願成立買賣契約，因此，無法補正，依據民法買賣瑕疵之解除契約請求權，以及原買賣契約書面之規定，可以解除契約，爰依第359條的解除權解除本契約，並依據民法179條不當得利請求85萬元的返還。此外，被告在與伊「賴」（應為通訊軟體LINE）的對話提及，如果伊不願意買受也可以的「要約」，伊亦可以選擇解除契約不買本棟房屋，惟因伊早於起訴前即一再的表示沒有八間套房，就不願意買受本棟房屋，並參前所提出的消保官申請調解書，明確表示請求解除契約之「承諾」。從而，此部分被告所為要約「伊可以解除契約不買之要約」，而本件伊既已向其表示不買受的意思表示，對於該要約，已為伊承諾不買解除契約的意思表示在申請消保官調解時送達被告，自亦達成合意解除本件買賣契約的規定，兩造契約既已解除，自得請求返還所交付的85萬元定金之不當得利。
㈥又仲介人員為賣方之居間代理人，所為仲介買賣行為的效力
及於被告等語。爰依民法第359條、92條、179條及給付不能等規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告850,000元及自起送狀繕本受達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠兩造就系爭房屋買賣契約必要之點均已合致而成立、生效，伊並無任何詐欺或隱瞞：
依原告所附「參證2」之網頁圖文可證，原告所稱之「廣告宣傳」，乃是「ＯＯＯＯ不動產」網頁（即ce***ry**.com.tw）所刊登，但原告係透過「ＯＯ不動產」花蓮ＯＯ加盟店之居間，而與伊簽立系爭房地買賣契約，此由原告所附之「參證1」之不動產買賣契約書及「參證3」之不動產說明書，其上均載「ＯＯ不動產」即可證明。原告提出之廣告宣傳內容，既非伊或本件委託之仲介（即ＯＯ不動產）所刊登，自與伊無關，原告此部分之主張並無理由。再者，系爭房屋確實有8間房間及8間衛浴，與伊在不動產說明書之「建物型態」中所載「格局：8房1廳8衛」相符。且原告前往看屋時，尚有7間房間在出租中，僅「3樓2房」未出租，故伊當時僅讓原告查看該房間及房屋其他各處，並於兩造所簽立之系爭買賣契約第六條買賣標的出租情形勾選『有』，並註記「賣方告知現有7間出租，依據現有之租賃契約書」，另於第十七條、其他約定事項記載「…③賣方告知現有7間出租予他人，買方同意繼續出租予原承租人…」。而且1樓1房之租約期限至111年6月30日止，但兩造係於同年5月6日簽立系爭買賣契約，當時1樓1房之租約尚未到期，故伊未經承租人之同意，無法讓原告入內查看，伊所述均係事實，並無任何隱瞞。況原告在看屋時，伊已向原告表示，如果要看其他7間出租中之房間，會協助聯繫承租人配合，而原告於簽約後亦有請伊提供房客聯絡資訊，並請房客加原告之LINE，伊依原告請求提供並通知房客後，原告亦與房客聯繫，陸續相約看房時間，甚至在看房後，與各房客討論要為渠等更換房內家具（如化妝台、化妝鏡、電風扇、床箱＋床、床頭櫃、電視櫃、衣櫥等）。原告主張伊故意隱瞞，不讓原告查看房間云云，均非事實。至於原告指稱樓上租客曾反應有漏水問題，伊並未告知該瑕疵，而有詐騙原告之虞，並非事實。因原告所稱滲水問題，乃係頂樓排水孔滲水，而伊已採打防水針方式修繕完畢，該滲水問題已經解決，並非瑕疵，伊未隱瞞或詐騙原告。
㈡系爭買賣契約僅約明「現況交屋」，並未約定不能有增改建之情事：
⒈系爭房屋係96年1月3日建築完成，而伊於100年間向前手購買
系爭房屋後，至與原告簽立系爭買賣契約前，伊未曾就系爭房屋進行任何改建或增建，換言之，原告前述所稱一樓前方房間原為一樓客廳及浴室，被以矽酸鈣版隔間隔開而獨立成一房一衛，及系爭房屋需由隔壁33號房屋之一樓共用通道上二樓，而將原有一樓牆壁打掉切開成一個通道口等現況，均是伊向前手購買時既已存在之現況，伊並未變動。因此，伊在住商不動產人員查調「標的物現況」時，就「是否有違建、改建、增建或禁建之情事？」表示「否」，確為事實，並無隱瞞。
⒉況且，兩造所簽立之系爭買賣契約第一條第一款已載明「本
買賣標的包含現有未依法申請增建（外推）之違章建築物…，區域在：…依現況」；另第十七條、其他約定事項亦載明「①現況交屋。…」。可見，兩造就系爭買賣契約之合意內容，係以系爭房屋之現況（包含違建）為交易。原告稱兩造當時約定要有「八套八衛」才願意購買為契約必要之點，然遍觀條文內容，均未見有原告所稱之相關約定，原告亦未舉證以實其說，已難採信。
⒊再者，既然系爭房屋買賣契約僅約明是「現況交屋」（包含
違建），則伊只需將原告看屋及簽約時既已存在之房屋現狀（即8房1廳8衛）交予原告，即符合契約之約定。至於現有之一樓往二樓通道隔間及一樓廁所開門位置變更，乃是兩造簽約後，原告要求伊所增建及改建，此由系爭買賣契約第十七條、其他約定事項載明「…⑤買方同意一樓往二樓的通道用矽酸鈣版輕隔間。…」及原告向伊表示「...廁所門請改到面對房間的方向。請靠床尾的方向。這樣廁所的味道才不會直沖床頭。」之對話截圖，以及伊依原告要求增改建後之一樓照片等，均可證明伊是在兩造簽約後，配合原告需求而增改建，如今原告卻反過來指責原告有增改建，顯然違反誠信原則。
㈢原告以受詐欺為由撤銷系爭買賣契約，並請求伊返還所交付之價金85萬元，顯無理由：
⒈兩造從未約明必須有「八套房」，僅約定以「現況交屋」，
而「現況」即「8房1廳8衛」（包含違建），此乃兩造契約所約定必要之點，故兩造意思表示已合致而成立、生效，伊並無任何隱瞞或詐欺，業如前述。既然原告看屋時已知系爭房屋有增改建之現況，且知系爭房屋若要獨立進出，就必須將一樓以隔間牆隔出獨立通道，故雙方於契約第十七條特別載明「買方同意一樓往二樓的通道用矽酸鈣版輕隔間」。且兩造簽約後，伊即按原告要求以矽酸鈣版隔間完成一樓獨立通道，隨後又按原告要求將一樓前方房間之廁所門位置變更。由此在在可證，原告主張伊漏未告知有增改建及無八套房云云，均非事實。
⒉另系爭房屋頂樓滲水之問題，經伊修繕後，未再滲漏，並非
瑕疵，伊確實未欺騙原告。是伊並未對原告施用任何詐術，使原告陷於錯誤而交付價金之情事，則原告主張伊漏未告知有增改建、無八套房及有漏水為由，認其意思表示係受伊詐欺，而依民法第92條第1項撤銷該意思表示，請求伊回復原狀返還交付之價金85萬元及法定利息；復認系爭買賣契約縱成立生效，但系爭買賣契約已因撤銷而溯及無效，伊收受該85萬元，係無正當理由，而依民法第179條請求返還該85萬元之不當得利云云，均屬無理由。
㈣系爭1樓前方房間於兩造簽約時之格局，即有獨立房門及獨立衛浴，伊從未隱瞞或欺騙原告：
⒈伊於100年間向前手購買系爭房屋時，系爭房屋之現狀與原告
看屋時之現狀相同，原告於購買系爭房屋後，未曾增、改建，故原告在「標的物現況」調查表第12項表示無增建、改建情事，與事實相符，伊並無隱瞞。其次，兩造簽立之系爭買賣契約第1條第1款已載明「本買賣標的包含現有未依法申請增建（外推）之違章建築物…區域在：…依現況」，買方已確實知悉該權利之限制即有被拆除之風險…」、第17條「其他約定事項」第1款及第5款亦載明「①現況交屋。…⑦買方同意一樓往二樓的通道用矽酸鈣板輕隔間。」既然原告於簽約前已親自查看系爭房屋，並瞭解系爭房屋係共用33號一樓通道通行，以及各樓層之共同壁有打通情事之「現況」，卻仍願意與伊簽約購買，可見兩造立約之真意為「現況」交屋，原告也同意購買包含違建「現況」之系爭房屋甚明。況兩造簽約時，系爭1樓前方房間本有獨立之房門及衛浴，而原告也知悉該房間格局，只是對於廁所門向有意見，希望伊改向，伊遂於簽約後按原告要求變更。足見，一樓房間之格局，不論變更前或變更後，均屬獨立房間及衛浴，伊從未欺瞞原告，此有變更前後之房間格局及照片可憑。
⒉至於原告所稱系爭1樓前方房間應屬系爭房屋之客廳，伊將之
改為房間係違建，不能算房間云云。然兩造簽約前原告就已知悉該部分現做為房間使用，且看屋時該房間仍在出租中，縱認該房間屬於違建，依系爭契約第1條第1款及第17第1款之約定，原告也已同意按違建之「現況」交屋，伊並無任何欺瞞。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告就系爭買賣契約主張得撤銷、無效或不成立，均無理由：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。次按建築物室內裝修應遵守下列規定：供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任，由內政部定之，建築法第77條之2第1項第1款、第4項定有明文；內政部乃依上開規定授權訂定建築物室內裝修管理辦法，其中第2條規定：「供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理。」由上開規定觀之，建築物室內裝修管理辦法乃規範有關供公眾使用建築物者，及非供公眾使用建築物，經內政部認有必要者，除此之外，並非建築物室內裝修管理辦法之規範範圍。
⒉經查，系爭房屋乃非公眾使用建築物，原告復未舉證證明系
爭房屋曾經內政部認定有必要申請審查許可，是原告此部分主張，已屬無據；又系爭1樓前方房間多了1道隔間牆，及廁所門向改變等情，均係原告在111年5月6日簽約前要求的乙節，業經證人洪Ｏ兟到庭結證在卷（卷322頁），復有原告向被告表示「…廁所門請改到面對房間的方向。請靠床尾的方向。這樣廁所的味道才不會直沖床頭」等語之LINE對話截圖可佐（卷189頁），參以原告提出之系爭房屋格局圖，亦顯示有8間套房，且原告亦自陳於簽約前之同年月1日即收到上開格局圖等語（卷329至330、361頁），復參兩造簽訂之系爭買賣契約書第1條第2款已載明「本買賣標的包含現有未依法申請增建（外推）之違章建築物…」等語（卷47頁），兩造甚且在第17條「其他約定事項」以手寫文字載明：「①現況交屋…⑦買方同意一樓往二樓的通道用矽酸鈣板輕隔間…」等語（卷57頁），且原告在其與仲介公司之協調會中亦稱其「就是要8套房才買」、「我一開始就跟你說，我是要八大套房」等語，此有原告提出之對話錄音譯文可參（卷247、369頁），全未見原告有何要求改建系爭1樓前方房間間須合法之要求與聲明，即原告僅表示要「8套房」，並非「合法8套房」。本院並審酌原告在簽約前已親自查看系爭房屋，甚至與被告討論系爭1樓前方房間之廁所門改建情事，應認兩造立約之真意並非完全合法之8間套房，實為「現況」交屋甚明。被告既已依現況交付系爭房屋，兩造就系爭房屋買賣契約必要之點均已合致而成立、生效，原告復未就被告有何施用詐術使其陷於錯誤之情事，舉證以實其說，原告此部分主張自屬無據。
㈡原告主張頂樓後面房間的天花板有漏水情形，主張解除契約，為無理由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時
無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前開規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依前開規定為通知後5個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第354條第1項、第356條第1項、第359條、第365條第1項分別定有明文。是買受人主張物之瑕疵擔保權利解除契約者，其前提必為物交付時有減少價值之瑕疵等情事。物之出賣人依民法第354條第1項規定，所應負之瑕疵擔保責任，以其物依同法第373條規定危險移轉於買受人，亦即其物交付於買受人時，為其成立要件。如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保責任之問題（最高法院83年度台上字第2223號民事裁判參照）。而所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當，有失平衡者而言，最高法院96年度台上字第2498號民事判決參照。故買受人是否得依民法第359條規定解除買賣契約，須衡量解除契約對出賣人所生損害及物品瑕疵對買受人造成之損害而定。又因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。
⒉經查，原告就系爭房屋業已交付原告乙節，應舉證以實其說
，惟原告並未證明系爭房屋業已交付，揆諸上開說明，自無物之瑕疵擔保之解除契約權；況原告主張頂樓後面房間的天花板有漏水乙節，雖據提出其與承租人之LINE對話截圖為據，惟承租人僅表示房間天花板會漏水、被告之前有做防水、現在比之前好、雨大還是會漏水等語（卷229頁），然未提出現場照片為證，已難率信為真實，亦難認被告有何詐欺情事；退步言之，縱認該房間確有漏水情形，然系爭房屋房間數多達8間，僅其中1間房間漏水，且尚有承租人居住使用中，原告主張解除契約即有顯失公平之情形，而原告就此亦未舉證加以說明，揆諸前揭說明，本院自無從逕依職權改為命被告減少價金之判決。又系爭買賣契約既未經解除，被告受領系爭第一期買賣價金85萬元，即非無法律上原因。故原告此部分主張，亦屬無據，不應准許。
㈣關於神明廳部分：
按被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文；惟所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示而言；另主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、56年台上字第3380號、44年台上字第75號判例參照）。原告自陳被告與仲介於買賣過程中未陳明一廳是哪一廳等語（卷411頁），即難認被告有何故意之詐欺行為，且原告於簽約前已親赴系爭房屋查看，其與仲介公司之協調會亦稱其「就是要8套房才買」，最終並達成以現況交屋之合意等情，業經本院認定同前，則該一廳究係何廳，顯非原告是否購買系爭房屋所考量之點，且被告既未有何隱匿相關資訊、欺瞞原告之積極行為，更難認原告有何陷於錯誤之情事，被告自不該當詐欺行為甚明。故原告以此主張撤銷締約之意思表示，或主張契約不成立云云，均非可取。
四、綜上所述，原告主張系爭契約無效、不成立，及依民法第359條、92條、179條及給付不能等規定，擇一請求被告返還已付之價金85萬元云云，均屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
民事第二庭 法 官 李可文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 25 日
書記官 陳姿利