臺灣花蓮地方法院民事判決111年度訴字第259號原 告 陳光華訴訟代理人 游家雯律師被 告 施素純即許啓敏之繼承人
許昭惠即許啓敏之繼承人
許怡芳即許啓敏之繼承人
許益彰即許啓敏之繼承人
許晋豪即許啓敏之繼承人兼上四人共同訴訟代理人 許晋瑞即許啓敏之繼承人上列當事人間請求終止租賃契約等事件，本院於民國112年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國102年11月14日經買賣取得坐落花蓮縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土地），與許啟敏（歿）間前歷多次訴訟，而經本院以本院104年度花簡字第383號民事判決、105年度簡上字第36號民事判決（下稱前案判決）、106年度再易字第1號判決認定原告就系爭土地與許啟敏間存有不定期之租賃關係（下稱系爭不定期租賃關係）。而許啟敏既已歿，則原告與許啟敏之繼承人即被告間應無存在上開不定期租賃關係之必要，亦即，依本件於許啟敏辭世後，且系爭土地現時情況亦未建屋之情形而言，實已不符修正前之民法第425條規定及租地建屋之契約本應解釋為至房屋不堪使用時為止之法規範保護目的；若本院認尚無終止不定期租賃之必要，也請按情事變更原則考量依申報地價3,680元總價年息10%調漲租金。爰：㈠先位依民法第227條之
2、類推適用民法833條之1之規定，請求終止原告就系爭土地與被告（許啟敏全體法定繼承人）間之不定期租賃契約。並先位聲明：原告與被告間就系爭土地之不定期租賃契約自本起訴狀繕本送達被告之全體法定繼承人之日起即終止。㈡備位依民法第227條之2、442條、土地法第105條、97條第1項請求准予調整系爭土地之租金為每年62,192元，並由全體被告自起訴狀繕本送達之日起連帶給付予原告。並備位聲明：①被告之全體法定繼承人應自本起訴狀繕本送達之日起，就系爭土地每年應連帶給付原告62,192元。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：依本院68年度訴字第801號民事判決及104年度前案判決，原告應交付系爭土地予許啟敏占有使用，並應同意許啟敏於系爭土地上興建房屋。原告係於102年11月14日經買賣取得系爭土地，且購買前即知其上有不定期租賃關係存在，卻仍於103年6月5日私自拆除土地上剩餘建物並架設圍牆，惡意阻止被告行使建屋之權利，還違法轉租於訴外人甲○○，租期為106年1月1日至110年12月31日。就原告先、備位請求答辯如下：
㈠就原告先位請求終止租賃契約部分，已有前案判決存在，應
有既判力，原告之訴違反一事不再理原則，應裁定駁回之；且系爭土地既經本院以前案判決認定其上有不定期租賃關係存在，現為被告申請強制執行中，而自原告102年取得系爭土地後，迄今約9年餘之時間，均未交付被告占有使用，當不得再以情事變更為由，主張終止不得再訴之確定判決，是請求按民事訴訟法第249條駁回其訴；又系爭不定期租賃關係並非地上權，應不得類推適用民法第833條之1；而許啟敏、被告均未有土地法103條第1項所列各款原告得收回系爭土地之情形，其未能建屋之原因係原告之侵權行為所致，原告主張情事變更實有違公序良俗及誠信原則，並違反民法第148條之規定。而原告違背法院判決，始終未交付土地於許啓敏，惡意拒絕履行契約之行為，係基於惡意、不當目的提起訴訟，按民事訴訟法第249條1項8款、249條2項，應駁回其訴。況且，本案土地係因分割成為實質上之袋地，無建築線因而無法申請建照，原告自取得土地所有權後，從未履行契約義務，亦未協助被告處理袋地問題，反而阻止被告使用土地。若要地盡其利，則需原告履行法院判決、收受租金並交付土地，被告始能請求袋地通行權並著手規劃建屋相關事項。
㈡就原告備位請求調漲租金部分，原告自前案判決以來，均拒
收租金且不斷違法阻止許啟敏、被告使用土地，只能將租金提存於法院，是許啟敏、被告既無法利用系爭土地取得經濟價值，亦無獲得任何利益，原告何來要求調漲租金之由；且被告既有持續提存租金，但又無從使用土地而受有損害，於原告遵守法院判決交付土地、同意被告興建房屋及負債務不履行責任之前，皆無違法收租之理由，更遑論調漲租金；況從許啓敏所建房屋燒毀後到102年此34年間，原地主皆按時收租，未曾調整過租金，顯見調漲租金於理不合等語。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地被告之占有權源係取得自被告之被繼承人許啟敏於6
1年間向訴外人乙○○買受之○○路000號房屋，並承繼不定期租賃契約。
㈡系爭土地相關糾紛業經本院68年訴字第801號、前案判決判決
確定被告有不定期租賃之權利，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係。
㈢系爭土地自每年之租金係經臺灣高等法院花蓮分院68年度上字第52號民事判決調整為每年18,636元。
㈣原告表示願意出售系爭土地予被告，被告表示不願意購買。
㈤系爭土地曾由原告及訴外人丙○○共同建有鐵皮圍牆，至110年本院強制執行時拆除。
㈥系爭土地現為袋地。
四、至原告先位請求終止系爭不定期租賃關係、備位請求調漲租金，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告請求終止系爭不定期租賃關係，是否有理由？㈡原告請求增加系爭不定期租賃關係之租金至每年62,192元，是否有理由？㈠原告請求終止系爭不定期租賃關係，並無理由：
⒈按民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利
益，或以損害他人為主要目的」，固揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。（最高法院108年度台上字第1752號判決意旨參照）。
⒉查本件原告固主張依民法第277條之2、類推適用民法833條之1之規定，請求終止系爭不定期租賃關係，惟：
⑴查系爭土地自原告於102年9月13日買受後，因兩造就系爭土
地是否由被告被繼承人許啓敏占有使用有爭議，旋陷入前案訴訟之爭執，並持續爭訟至106年間始確定。而自106年1月1日起，原告將系爭土地出租予證人甲○○，並將租約公證，約定租金為每年60,000元，租期至110年12月31日止，此有本院所屬民間公證人公證書為證（卷263-265頁）。而證人甲○○亦到庭證稱：當初我租系爭土地是想要先租後買，目的是要當我放機具、工具還有停車場使用，我要放的時候沒有路，所以我只有放一個貨櫃屋在那邊，現在也還在系爭土地上等語（卷433-434頁），而此現況核與本院執行處111年9月1日之執行筆錄暨現場照片部分相符（本院執行處111年度司執字第11584號卷宗第41-42頁、48頁），由是觀之，原告自買受系爭土地之日起，應確無將系爭土地交付予被告占有使用，而係交由第三人甲○○占有使用中無訛。
⑵次查，於前案判決確定後，許啓敏於000年0月間以本院110年
度司執字第1971號案件聲請強制執行，惟於110年12月13日至現場後，卻發見現場有前開貨櫃屋，而甲○○在現場即稱：
租約終止後，我也不願意把土地交給債權人使用，貨櫃屋是我所有，並未出賣等語（本院執行處110年度司執字第1971號卷宗第101-102頁），致本院司法事務官僅能諭知將債務人對第三人之租賃物返還請求權讓與債權人，待租約到期後，第三人如不願將執行標的物返還，必須另行起訴才能執行。而此債權人難已執行本院確定判決之窘況，令本院不得不懷疑係原告於明知法院已判決系爭不定期租賃關係存在之情形下，蓄意與第三人合謀訂約以規避執行之脫法行為；⑶又承上所述，於102年原告買受系爭土地起至許啓敏聲請執行
時之110年此長達約8年之時間，原告不僅未交付予許啓敏占有使用，反而於長期爭訟結束受敗訴判決後，另尋管道阻撓債權人執行法院判決之權利，顯係對於我國司法審判結果之不尊重。然如今原告又起訴欲利用本院之判決終止系爭不定期租賃關係，於判決不利時不予尊重，有需要時又回頭攀附，是否僅係將法院判決做為遂行其法律上目的工具之一？此等行為，實難謂合於誠信；⑷末查，原告於本院準備期日時陳稱：我是連同前面鄰近大馬
路的鄰地一起買的，因為當初賣方堅持我要兩塊土地一起買。原本賣家張先生沒有跟我說清楚他跟被告之間有訴訟上諸多糾紛，張先生叫我跟許啓敏用錢來解決不定期租賃就好了等語（卷446頁）。由是可知，原告於102年買受系爭土地時，本即知悉系爭土地上有系爭不定期租賃關係，其也未改變主意而買受，是其本即應承擔因系爭不定期租賃關係所生之一切權利義務；又原告既身為系爭土地之出租人，本即應善盡出租人之責任，將系爭土地交付予承租人，有耐心地等待、觀察承租人是否有在合於系爭不定期租賃關係框架下利用系爭土地，若承租人在交付後有怠於利用或產生任何足以變動雙方權利義務關係之行為時，再依法行使權利，應為較妥適之做法。
⑸綜上，原告固依民法第277之2條、類推適用同法第833條之1
之規定起訴主張「終止系爭不定期租賃關係」，然於其買受後至今約10年餘之時間，其既未讓承租人即被告方有占有使用系爭土地之機會，復將系爭土地出租予第三人占有使用，於被告有持續繳付、提存租金並表示欲使用系爭土地之情況下（卷269-273頁），其請求終止系爭不定期租賃關係此權利行使之行為已違反誠信原則；倘本院准原告終止系爭不定期租賃關係，將使被告此約十年間取得前案確定判決併勞心勞力聲請執行所盡之努力化為烏有，而本院前案判決、司法所生之公信力、強制力亦蕩然無存，顯非法治國家所應有之現象，是原告此部分之主張，應予駁回。
㈡原告請求增加系爭不定期租賃關係之租金至每年62,192元，並無理由：
⒈由上揭說明可知，原告自102年11月14日購得系爭土地前即已
知悉土地上有系爭不定期租賃關係，但卻從未交付土地給承租人，且在前案訴訟期間將系爭土地轉租給甲○○並公證，使被告爾後雖為強制執行仍無法行使權利；原告在許啓敏一再循正當法律程序提起訴訟主張權利並獲得勝訴判決之情況下，仍違法轉租土地、不遵循本院執行命令交付土地，以各種方式阻礙債權人許啓敏及其繼承人依勝訴確定判決應得之權利，而許啓敏及其繼承人為符合土地法第103條規定，只能在未獲原告交付土地之情況下，單方面履行給付租金之義務（卷269-273頁），以免因有土地法第103條第4款事由遭原告終止租約，是若本院若仍調整租金，對於遵循正當法律程序主張權利之被告自不公平；⒉況原告既已自承與甲○○簽約以來從未收取租金，而甲○○亦到
庭證述如上，則更可證明系爭土地現在之租金對於原告而言其實並無需調整情事，否則原告應不會以此不收取租金之無償方式將土地持續交予甲○○占有使用。
⒊基上，原告提起本件訴訟請求調整租金，其權利之行使顯然
違反誠實信用原則而不值得保護，而系爭土地之地價雖因時間經過而提高，然許啓敏及其繼承人在原告百般阻撓、不從本院確定判決既判力之情形下，從無一日得使用系爭土地，原告也無一日有履行兩造間系爭不定期租賃關係之交付土地義務，故系爭不定期租賃關係應無民法第277條之2、第442條規定情事變更之情形，原告請求調整租金系爭土地為每年62,192元並無理由，不應准許。㈢至原告提出若被告願意終止系爭不定期租賃關係讓原告以總
價約兩千萬元之價格將系爭土地出賣予甲○○後，依三七五減租條例之精神給予被告八百餘萬元之利潤之提議，被告拒絕接受，認系爭土地應要賣至少三千五百萬以上之價格，且其需分配到兩千三百餘萬以上之金額始可，而原告與訴外人丙○○即系爭土地同段00000號土地所有人僅能各分配到公告現值（參本院卷446頁）各約六百萬元，致兩造最後賣地分配利潤之協商無從成立。本院認原告提出之解決方案，有相當程度之互惠互利，不失為解決系爭土地長期爭議之方法，然被告卻仍要求分配超過三分之二價金，似有藉其不定期租賃關係承租人之身分，過度要求之情；且自70年至102年此30餘年間，許啓敏也怠於建屋居住，僅將系爭土地荒置或做柴魚加工使用，致系爭土地於轉手後持續長期爭訟，迄今均無法妥善發揮其經濟價值，而所有權人之實質權能亦被架空，甚為可惜；兩造若能再理性溝通妥善之解決方案，相信能對雙方帶來更大之利益。而所謂「不定期租賃關係」是否亦應修法明確其期限，使所有權人或欲購買土地之人能明確知曉權利受限之期間，俾利完整化所有權人對於土地權能之利用，並促進土地之交易價值，應為使市場回歸交易常態秩序上較為妥適之做法。
五、綜上所述，原告先位依民法第227條之2、類推適用民法833條之1之規定，先位聲明請求終止系爭不定期租賃關係，為無理由，應予駁回；備位依民法第227條之2、442條、土地法第105條、97條請求自111年7月21日起調整系爭不定期租賃關係之租金亦無理由，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第一庭 審判長 法 官 陳雅敏
法 官 楊碧惠法 官 蔡培元上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
書記官 周彥廷