臺灣花蓮地方法院民事判決111年度訴字第205號原 告 曾立芳訴訟代理人 吳明益律師
闕言霖律師被 告 林思伶
歐陽百洲共 同訴訟代理人 鄭秀珍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、同條第2項分別定有明文。本件原告起訴時聲明原係請求：「一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）122,000元，及自民事聲請調解暨起訴狀送達翌日起至清償日止，依法定利率計算之利息。二、被告應連帶將承租原告所有坐落花蓮縣○○市○○路00號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告。」嗣於民國111年7月18日以民事準備狀變更訴之聲明為：「一、被告應將系爭房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告124,000元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自111年7月15日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告31,000元。」核與前揭規定相符，且被告無表示異議並為本案之言詞辯論，是原告訴之變更應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，原告與被告林思伶於109年11月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定原告出租系爭房屋給被告林思伶，期間自109年11月15日起至113年11月14日止，共4年，每月租金31,000元，應於每月15日以前繳納當月租金，並由被告歐陽百洲擔任連帶保證人，然被告自111年3月15日迄今均未給付租金，原告於111年4月23日寄發存證信函給被告催告給付遲付之2個月租金，被告仍未繳納，遂於同年6月22日以存證信函通知被告終止系爭租賃契約，但被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋及繳納未付之租金，被告雖以原告未能修復系爭房屋之漏水問題主張同時履行抗辯，但被告不配合原告修繕，不能歸責於原告，系爭租賃契約既已終止，被告即應返還系爭房屋及給付租金。爰依系爭租賃契約及民法第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應給付原告124,000元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自111年7月15日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告31,000元。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租賃契約後，系爭房屋屋內、天花板與樓梯間即陸續發生嚴重漏水現象，時至今日仍持續漏水，均有卷內照片可證，原告雖有請人修繕漏水問題，但都無法修復，現在系爭房屋因為之前修繕工人進行到一半就停止，仍有一部分像是工地的狀況，且修繕工人表示如果需要修繕，需要將系爭房屋四樓一半的天花板打掉，根本無法居住，因被告已投入大量資金裝潢，儘管難以居住也只能繼續忍受，原告卻只願意補償一個月的租金，令人無法接受，原告無法提供合於租賃本旨之標的物，被告以同時履行抗辯為由拒絕給付租金難認無據，再原告雖主張於111年6月22日寄送存證信函給被告表示終止系爭租賃契約，但該存證信函的收件人名字並非被告，被告也未曾簽收，難認原告終止系爭租賃契約之意思表示已到達被告，系爭租賃契約仍未終止等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷㈠原告為系爭房屋之所有權人，兩造於109年11月1日簽訂系爭
租賃契約，由被告林思伶承租系爭房屋，被告歐陽百洲擔任連帶保證人，租賃期間為自109年11月15日起至113年11月14日止，每月租金為31,000元，而系爭房屋現在有漏水現象仍未修繕完成，被告自111年3月15日起即未給付租金亦持續使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約、LINE對話紀錄、照片等在卷可參，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告主張被告積欠2個月以上租金，經催告後仍未給付，遂於
111年6月22日以存證終止系爭租賃契約，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：⒈系爭房屋目前是否仍有滲漏水之情，致不能達租賃之目的？⒉原告主張依系爭租賃契約及民法第179條之規定，請求被告返還房屋及給付租金、不當得利，有無理由？⒈系爭房屋仍有嚴重漏水現象，顯已不能達租賃之目的
①按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院102年度台上字第1892 號民事判決參照）。
②查被告抗辯系爭房屋存有漏水之情事，為原告所不爭執
，但原告主張漏水之狀況不影響居住，且係被告未積極配合修繕云云；然依照被告提出系爭房屋之現況照片（本院卷145-157頁、第177-179頁），已有多處天花板、樓梯間因漏水產生壁癌、發霉等情況，得認系爭房屋漏水狀況嚴重影響居住品質，顯已不能達租賃之目的，而原告於111年6月22日存證信函提及「原告已積極進行漏水修繕，...漏水修復時間，及修繕期間造成損失之補償方案，目前因工程複雜度、被告困難配合修繕工程時間及需要配合天氣檢核修繕成果，無法依被告要求提供完成修復時間」等語（本院卷第87-89頁），並於本院言詞辯論程序亦稱：原告希望收回房屋修繕等語（本院卷第200頁），顯見系爭房屋漏水狀況難以修復，然如要被告配合修繕，被告勢必得暫時搬離系爭房屋，原告卻未能提供合理之補償方案，對於被告而言，難認公允，是系爭房屋漏水迄今無法修復之情，實無可歸責於被告。
③綜上，系爭房屋現因有嚴重之漏水現象，顯已不合於約定使用、收益之狀態，而不能達租賃之目的。
⒉原告請求被告遷讓房屋及給付租金、不當得利，均為無理
由①原告雖主張被告已積欠2個月以上租金，且經原告於111
年4月23日催告後仍未給付，故以111年6月22日存證信函作為終止系爭租賃契約之意思表示等語，然原告未能提供合於租賃目的之系爭房屋，是原告既未舉證證明其已盡出租人之主要義務，而被告即承租人之支付租金義務，與原告之主要義務有對價關係，是被告行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，於法自屬有據，原告自不得主張因被告自111年3月起迄今積欠租金已達2個月以上、催告被告給付未果而終止系爭租約。
②系爭租賃契約既尚未合意或依法終止，則原告主張依系
爭租賃契約、民法第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金124,000元、自111年7月15日起至被告遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告相當於租金之不當得利31,000元，均為無理由。
四、綜上所述，原告請求被告依系爭租賃契約及民法第179條之規定，騰空遷讓房屋及給付租金、相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 邱韻如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
書記官 張芝瑜