臺灣花蓮地方法院民事判決111年度訴字第341號原 告 邱美純
邱羿軒共 同訴訟代理人 邱劭璞律師被 告 楊弘基訴訟代理人 湯文章律師上列當事人間請求確認事實上處分權不存在等事件，本院於民國112年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○○街000號房屋（稅籍編號：
00000000000號）遷出，並返還予原告及全體公同共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項部分，於原告以新臺幣469,200元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,407,600元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：七、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者。查原告起訴時原係主張：㈠確認被告就系爭房屋應有部分三分之二之事實上處分權不存在。㈡確認原告甲○○就系爭房屋應有部分三分之一之所有權及事實上處分權存在。㈢確認原告乙○○就系爭房屋應有部分三分之一之所有權及事實上處分權存在。㈣被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予全體共有人。㈤被告應給付原告各新臺幣（下同）4萬元，及自111年11月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告各1萬元。㈥聲明第四、五項部分，願供擔保，請准宣告假執行。嗣於112年4月7日以民事更正狀變更聲明為：㈠確認被告就系爭房屋應有部分三分之二之事實上處分權不存在。㈡確認原告甲○○、邱奕軒就系爭房屋有事實上處分權各有應有部分三分之一存在。㈢被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予全體公同共有人。㈣被告應給付原告各4萬元，及自111年11月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告各1萬元。㈤聲明第三、四項部分，願供擔保，請准宣告假執行。核其變更，與前揭規定相合，應予准許。
二、就原告變更後訴之聲明第一項至第二項部分，核均屬確認原告或被告對於系爭房屋是否有所有權或事實上處分權存在，然原告既已於訴之聲明第三項請求「被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予全體共有人。」，則本院已需審酌原告是否為系爭房屋之所有權人，及被告是否為系爭房屋之事實上處分權人等前提，方能為此項聲明之定奪。而就上開前提，本院已為判斷並說明如上，是就原告訴之聲明第一項至第二項部分，原告並無再加確認之訴訟利益，是爰依法駁回之。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：緣門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○○街000號未辦保存登記建物（稅籍編號：00000000000號，下稱系爭房屋）為原告之父丁○○（歿）所起造，丁○○於生前即民國103年4月24日將系爭房屋之事實上處分權贈與原告二人及證人丙○○，並將其借名登記於其弟訴外人邱瑞慶名下之（即原告之叔叔）系爭房屋坐落土地（地號：花蓮縣○○鄉○○段0000○00地號，下稱系爭土地）由邱瑞慶以贈與為原因移轉登記應有部分各三分之一予原告二人及證人丙○○。而丁○○於103年8月31日過世後，即由原告二人與丙○○共同繼承系爭房屋之所有權。因原告等自102年起即旅居上海工作，取得系爭房屋所有權後，僅休假回台灣時會偶爾居住，並委託叔叔邱瑞慶、舅舅訴外人林期能占有、管理、修繕，且因證人丙○○亦有所有權，故丙○○亦能持有系爭房屋遙控器、鑰匙進出。詎料，於111年7月14日左右，原告受到訴外人邱瑞慶通知被告稱已購得系爭房屋並在進行更換系爭房屋鐵門鑰匙之舉動，並要求邱瑞慶將屋內物品取出，後經詢問證人丙○○才知道其為供其與被告間借款之擔保，已將其系爭土地所有權應有部分三分之一出售給被告。後經檢視丙○○與被告之契約，方知丙○○甚至於未經原告二人同意即將系爭房屋全部出售予被告，且因系爭房屋原始未辦理稅籍登記，被告遂自行將稅籍登記在其名下，後因丙○○遲延還款，被告遂將系爭房屋換鎖、更換鐵門遙控器。現因認丙○○出售系爭房屋之行為屬無權處分，故被告並無取得系爭房屋所有權，係屬無權占有人，而系爭房屋之所有權應為原告二人與證人丙○○所公同共有，爰依民法第767條第1項前段、第821條請求被告將系爭房屋返還全體共有人；並依民法第179條請求被告給付自111年7月16日起至111年11月16日止，原告每人4萬元（即每月1萬元），及自111年11月16日起至返還系爭房屋之日止，原告每人每月1萬元相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠確認被告就系爭房屋應有部分三分之二之事實上處分權不存在。㈡確認原告甲○○、邱奕軒就系爭房屋有事實上處分權各有應有部分三分之一存在。㈢被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予全體公同共有人。㈣被告應給付原告各4萬元，及自111年11月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告各1萬元。
㈤聲明第三、四項部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠000年0月間丙○○向被告表示為了償還外債，願意系爭房屋及
其系爭土地應有部分予被告，並表示系爭房屋為其所有，且有稅籍登記可證，被告方買受，並於107年7月12日交付買賣價金予丙○○，並簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約），辦妥系爭土地應有部分1/3之所有權移轉登記，於簽立契約後丙○○即將系爭房屋大門遙控器、鑰匙交付。而系爭房屋出售予被告時，仍由丙○○直接占有，並無出借予他人情形，因買賣時丙○○與被告商議得於2年內買回，被告才讓其繼續居住，惟2年到後丙○○無力買回，且到111年時，被告發現屋內物品堆積越來越多，才因而換鎖，請丙○○將屋內物品搬離，惟原告隨後就提起本件訴訟。
㈡而由系爭房屋稅籍登記觀之，原始設定人為丙○○，權利範圍
為1/1，是系爭房屋應係丁○○生前贈與給丙○○，被告並善意信賴此權利外觀；況原告二人自陳從102年起就旅居上海，故系爭房屋主要使用人也是丙○○，以此推論丁○○將系爭房屋贈與給丙○○使用，也符合一般生活經驗。
㈢承㈠所述，因系爭房屋自買賣後持續居住之人為丙○○，所以原告主張由邱瑞慶、林期能等人管理屬虛構。
㈣被告因與丙○○之買賣，已取得系爭房屋事實上處分權，則原告雖為所有權人，也不得依民法第767、821條請求返還。
㈤而系爭房屋雖不能辦理保存登記，但仍得以稅籍登記、交付
等方式判斷，故應得類推適用動產占有之善意取得規定，是被告就此主張善意受讓。
㈥就原告主張相當於租金之不當得利部分，因屬公同共有債權
之行使，原告起訴時未列全體公同共有人為原告，有當事人不適格之情形等語置辯。
㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（卷155頁）㈠丁○○於103年8月31日過世。繼承人即為原告二人與丙○○。
㈡邱瑞慶於103年4月24日以贈與為原因將系爭房屋坐落土地之所有權移轉登記予原告二人及丙○○。
㈢丙○○於107年3月12日與被告簽立原證二土地房屋買賣契約書
，並於107年4月16日移轉登記坐落花蓮縣○○鄉○○段0000○00地號（權利範圍3分之1，即系爭房屋坐落土地）之土地予被告;107年3月20日由訴外人丙○○申報契稅買賣移轉系爭房屋稅籍予被告。
㈣系爭房屋現由被告占有使用。
㈤系爭房屋起造人為丁○○。
四、至原告主張被告應將系爭房屋返還予全體共有人，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本案之爭點厥為：㈠原告二人及丙○○是否自丁○○處繼承系爭房屋之所有權，而於
未辦理遺產分割前屬於公同共有之狀態？㈡丙○○將系爭房屋之事實上處分權移轉予被告是否屬無權處分
？被告是否得據此向原告主張其對系爭房屋有合法占有權源？㈢被告得否就其取得系爭房屋主張類推適用動產善意取得規定
民法801條、948條？㈣原告依不當得利向被告請求相當於租金之不當得利是否合法
？若是，請求金額為何？
五、本院之判斷：㈠系爭房屋現由原告二人及丙○○公同共有：
⒈按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權
，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而取得者，須依民法第758條規定經登記始取得其所有權者不同（最高法院85年度台上字第100號判決意旨參照）；次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，亦為民法第1151條所明文。
⒉查就系爭房屋之起造人為丁○○乙節，為兩造所不爭執，已如
前述，且證人丙○○亦到庭證稱：系爭房屋大概在80年初由丁○○所蓋，當時系爭土地是爺爺的，但系爭房屋確實是丁○○所蓋的等語（卷153頁），由是可知，系爭房屋確屬丁○○所起造，其原始取得所有權並無疑問。
⒊嗣於丁○○過世後，因其已離婚，是其繼承人為其直系血親卑
親屬即原告二人與證人丙○○，此有丁○○之個人資料可參（本院卷證件袋），亦為兩造所不爭執，故系爭房屋之所有權於丁○○過世後依法即由原告二人與證人丙○○所繼承，而按財政部北區國稅局花蓮分局112年3月25日北區國稅花蓮營字第1122238806號函（卷185頁）可知，原告二人與丙○○確實尚未申報遺產也未分割，是於其等未辦理分割繼承登記前，按前揭法條意旨，系爭房屋即為其三人所公同共有，自不待言。⒋從而，系爭房屋之所有權現即為原告二人與證人丙○○所公同共有。
㈡丙○○將系爭房屋之事實上處分權移轉予被告屬無權處分，被
告不得據此主張為系爭房屋事實上處分權人或對系爭房屋有合法占有權源，原告二人得請求被告將系爭房屋返還予全體公同共有人：
⒈按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始
生效力。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第118條第1項、第828條第3項、第767條第1項前段、第828條第2項準用821條定有明文。
⒉查系爭房屋之所有權為原告二人與丙○○所公同共有之事實，
業已詳述如前，是依民法第828條第3項之規定，丙○○將系爭房屋事實上處分權移轉予被告，即應得全體共有人同意，使得為之，否則即屬無權處分，並需經原告二人同意，始生效力。又本件原告既已起訴請求被告應將系爭房屋遷讓返還予系爭房屋全體共有人，則應可視為原告二人對丙○○移轉系爭房屋事實上處分權之行為不予承認，是丙○○移轉系爭房屋事實上處分權予被告之行為，自屬無效。
⒊從而，系爭房屋之事實上處分權既未合法移轉予原告，則原
告對於系爭房屋並無合法占有權源，其與丙○○間所訂立之系爭買賣契約亦因債之相對性而無從拘束原告，是原告二人依民法第828條第2項準用第767條第1項前段之規定請求被告返還系爭房屋予全體共有人，自屬有據。
㈢被告不得就其取得系爭房屋主張類推適用動產善意取得規定民法801條、948條：
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因
信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1固有明文，然民法所謂不動產登記，係指地政機關將物權取得、設定、喪失及變更之事項，登載於其所掌之土地登記簿而言（最高法院86年度台上字第574號判決意旨參照）；又未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院101年度台上字第923號判決要旨參照）。揆諸此登記推定力及信賴保護規定之立法意旨，應在於建立地政機關不動產登記之公示效力及公信力，並賦予不動產交易安全之簡易判斷方法及保護範圍，而系爭房屋屬未辦登記建物，已如前述，即無法直接適用民法第759條之1之規定。又善意受讓制度中，不動產物權之變動係以「登記」為其公示方法，與動產物權以「占有」為公示方法未盡相同（民法第758條、第761條及土地法第43條規定參照）。
⒉查系爭房屋係由被告向丙○○買受之未辦保存登記之房屋，則
該未經登記之不動產能否類推適用動產善意取得之相關規定，分述如下：
⑴不動產之交易價值原則上均較動產之交易價值為高，不動產
物權變動如僅以「占有」為公示方式，使交易相對人藉由「占有」即認定無權處分人為有權處分，而發生善意受讓之效果時，則交易相對人僅需審視是否外觀上有占有情形而付出較低之交易成本，卻使原則上應受保護之真正權利人蒙受交易價值較高之不動產物權之損失，此項損失尚需另向無權處分人請求侵權行為或不當得利等以資補償，真正權利人蒙受之財產損失相對於交易相對人付出之交易成本顯然不成比例。反之，動產之交易價值原則上較低，如動產物權變動需以「登記」為公示方式，則交易相對人必須審視該動產是否經過有權機關之登記，耗費相當之時間精力而付出較高之交易成本，有礙市場交易流通，卻僅能取得相對價值較低之動產物權，亦不符合善意取得制度以保障交易安全促進市場發展之目的。要言之，不動產物權變動與動產物權變動所以分別採取「登記」及「占有」之公示方式，在於交易價值較高之不動產物權，其變動與實際情形不同時，需由交易相對人付出較高之交易成本始受善意保護；而交易價值較低之動產物權，其變動與實際情形不同時，僅需交易相對人付出較低之交易成本即可受善意保護，以資平衡真正權利人之「靜態性財產保護」與交易相對人之「動態性交易安全」間之利益。⑵未經保存登記之不動產，如類推適用動產善意取得之相關規
定，亦即使交易相對人僅需審視外觀上是否有「占有」之情形即可受善意保護者，將使前述採取不同公示方法之立法目的及利益衡量遭到破壞，因此，未經保存登記之不動產與動產之變動間不具有可資類推適用之相同基礎，解釋上應不得相互援引。再者，從法律解釋方法而言，例外情形應從嚴解釋，善意受讓制度在立法上業已構成財產權保護之例外情形，立法者既已創設「登記」與「占有」為不動產物權及動產物權變動之公示方式，如將未經保存登記之不動產再予類推適用動產之相關規定而受善意保護，即屬例外之情形再為例外之解釋，與前述例外情形從嚴解釋之解釋方法明顯相違，在無其他更進一步符合利益衡量之理由存在情形時，不應作此類推適用而為例外解釋。
⑶再者，系爭房屋之稅籍證明書（卷59頁）已由稅捐機關載有
「僅供參考，不做產權及他項權利證明之用」之文字，顯見稅籍登記之公信力並無法等同於地政登記，而稅籍證明書上亦清楚提醒民眾勿將稅籍證明逕作為產權證明；況系爭房屋之「初始」稅籍設立登記係於106年8月（卷165頁），並於107年3月20日即申報契稅買賣移轉予被告，且於107年3月21日始由花蓮縣地方稅務局首次命丙○○繳納房屋稅（卷172頁），在此之前則全未有納稅之紀錄，顯見丙○○係為將系爭房屋之稅籍移轉予被告始會去將系爭房屋之稅籍名義人初始設立為自己，益彰以稅籍登記做為善意取得之憑據會產上規範上之重大疏漏而不可行。
⒊從而，即使原告係善意與證人丙○○訂立買賣契約而取得占有
，亦不能依「交付」、「稅籍登記」並主張類推動產善意受讓之規定而受保護，是其此部分之抗辯，並無理由。
㈣原告依不當得利向被告請求相當於租金之不當得利有當事人不適格之情形，並不合法：
⒈當事人適格為訴權存在之要件，且屬法院應依職權調查之事
項。又以公同共有之財產為訴訟標的之訴訟，依民法第828條第2 項規定，應得公同共有人全體之同意始得為之。若無事實上無法得全體公同共有人同意之除外情形，而未得全體公同共有人同意逕行起訴者，自難謂其當事人適格要件無欠缺（最高法院88年度台上字第1486號判決要旨參照）。按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產為公同共有，為民法第1151條所明定。部分繼承人未經他繼承人同意而占有繼承之公同共有不動產，構成不當得利，其債權仍屬於全體繼承人公同共有。他繼承人請求債務人履行此項債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831 條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為請求（最高法院104年度台上字第2124號判決意旨參照）。
⒉查系爭房屋係屬丁○○之遺產，於遺產分割前應由丁○○之全體
繼承人公同共有已如前述，其相當於租金之不當得利債權仍屬於全體繼承人公同共有。揆諸前揭說明，原告請求被告返還不當得利，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，並無民法第821條規定之準用，仍須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為請求，其當事人之適格始無欠缺。是原告既未得其餘公同共有人之同意，亦未證明有何事實上無法得其餘公同共有人同意之除外情形即起訴請求相當於租金之不當得利，無論係本於所有權人或事實上處分權人之地位，均不具當事人適格，其關於此部分之請求，洵無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告主張依民法第767條、第821條請求被告將系爭房屋返還予全體共有人，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免予假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額而准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。又因原告係請求被告遷讓返還系爭房屋全部勝訴，而系爭房屋之課稅現值為1,407,600元（卷167頁），是擔保金額即以該金額作為標準分別酌定。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。附言之，本件訴訟費用部分，原告訴之聲明除第三項部分雖均被駁回，然主因係訴之聲明第一、二項部分無確認利益；第四項部分原告則係請求相當於租金之不當得利，本即不併算訴訟標的價額。故就前開部分，原告之請求雖遭本院駁回，然其請求被告遷讓系爭房屋部分之主要請求既然獲全部勝訴，爰不令其負擔訴訟費用。中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
民事第一庭 審判長 法 官 陳雅敏
法 官 楊碧惠法 官 蔡培元上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
書記官 周彥廷