臺灣花蓮地方法院民事判決111年度重訴字第43號原 告 許乃文原 告 許文俐原 告 許文馨原 告 許文瓊 住○○市○○區○○路000巷0弄00號0樓 之0共同訴訟代理人 簡燦賢律師被 告 黃素容訴訟代理人 陳清華律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國112年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應准許原告向台新國際商業銀行建北分行領取價金履約保證專戶帳號00000-000000000號、金額新臺幣(下同)5,181,671元，並自民國111年8月10日起至准許原告領取之日止，按年息百分之5計算之違約金。
二、被告應准許原告向台新國際商業銀行建北分行領取價金履約保證專戶帳號00000-000000000號、金額37,839,433元，並自民國111年8月10日起至准許原告領取之日止，按年息百分之5計算之違約金。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告訴之聲明：①被告應准許原告向台新國際商業銀行建北分行領取履保專戶帳號00000-000000000號(下稱A帳戶)金額5,181,671元，並自111年8月10日起至准許原告領取之日止，按每日千分之0.5計算之違約金。②被告應准許原告向台新國際商業銀行建北分行領取履保專戶帳號00000-000000000號(下稱B帳戶)金額37,839,433元，並自111年8月10日起至准許原告領取之日止，按每日千分之0.5計算之違約金。主張：
(一)原告於111年4月10日簽訂不動產買賣契約，將所共有花蓮市○○段000地號土地(72平方公尺)以價金520萬元出賣予被告，及將所有花蓮市○○路000號房屋連同基地即花蓮市○○段000○000地號土地(以上買賣標的物合稱系爭房地)出賣予被告，總價金3,980萬元，約定上揭買賣價金分別存入A、B帳戶。上開買賣標的物均已於111年6月7日完成移轉登記予被告，並經點交被告後由被告繼續出租予「生活工場」營業中及由被告收取租金中。被告也確實將價金繳交前揭履約專戶，然被告應於111年8月10日前在A、B帳戶之「價金履約專戶明細暨點交證明書」之「買方簽章欄」簽名，原告方可依據買方即被告之簽名，扣除相關履保服務費、代書費、服務費後向A帳戶簽名領取價金5,181,671元，及扣除履保服務費、另二項服務費、代書費後，向B帳戶簽名領取價金37,839,433元。詎被告迄今仍未在上開證明書之買方簽名欄簽名，使得A、B帳戶迄今無法撥付總共43,021,104元，原告因而迄今無從領得買賣價金。
(二)兩造簽立之不動產買賣契約第十二條二約定「甲方(被告)若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方(原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至甲方完全給付為止。」該約定性質為懲罰性違約金。系爭不動產買賣契約固未明確約定被告須於何時支付所有買賣價金，然依民法第369條規定，原告本得在111年6月7日移轉登記予被告，且在此之前即已交付予被告收取生活工場租金之情形下，於翌日即111年6月8日起即得請求被告支付遲延違約金。然原證五既記載之日期為111年8月9日買方應簽章使原告取得買賣價金，則原告自得請求自該日翌日即111年8月10日起之遲延違約金。兩造已協商多次，被告均拿非原告責任之事由，再三推託要求減少價金，且要求減少之數額甚鉅，原告不得已才委請律師起訴。
(三)原告已依約履行系爭買賣契約：⒈兩造簽訂之不動產買賣契約固於第十七條第四項約定「雙方
約定本標的物應由乙方協助甲方申請合法房屋證明」，此條特別約定事項本即由代書李○○所書寫，其內容也是依被告所要求而記載，其上並沒有明確說明是必須在系爭契約所載買賣標的物移轉過戶前要先行申請，只是記載賦予原告協助申請之義務，何來原告未依約在「過戶前」協助被告申請房屋證明之說。
⒉依第十七條第四項前揭記載，既稱協助自是由甲方(被告)申
請，而由乙方(原告)協助。事實上，許文俐於系爭契約之買賣標的物移轉即111年6月7日之前，甚至在同年5月間已經將資料交付李○○代書，此參該合法房屋證明核發日期為111年6月13日、核發對象為「許文俐」，即知應該早在過戶前即已提出申請(申請核發至發文事實上超過1個月以上)，可以證明是在移轉系爭契約買賣標的物之前。否則所權人已是被告，許文俐何有可能基於所有權人請求核發「花蓮市實施都市計畫前建物完成證明書」(下稱合法房屋證明)。是以原告不僅協助甚至超越被告契約上之要求主動申請。何況所有權移轉過戶、申請前開合法房屋證明，均是代書李○○所為，其期程如何安排，何時能取得合法房屋證明均是由李○○代書決定，事後將先後次序質疑原告，並無理由。
⒊依民法第348條規定，被告不但經移轉所有權，及將買賣標的
物出租予生活工場，並在111年7月6日提高租金後與生活工場簽訂租賃契約並在何叔孋公證人處公證租賃契約完竣，迄今已取得數月之租金，每月租金均是十萬元起跳。原告既已依法完成買賣標的物之移轉登記及交付，即已完成買賣契約，被告自應給付價金。
⒋系爭買賣契約之買賣標的物是原告繼承而來，且該房屋於86
年10月20日為第一次登記(保存登記)，遠在原告繼承登記即110年4月13日之24年前，原告根本不清楚系爭房地之由來及相關過程。系爭買賣契約第十七條特別約定事項第四項之「合法房屋證明」，原告無人知悉是為何物。既有意為買賣行為，被告之協助要求原告並沒有拒絕之理由，然既稱協助，且也沒有保證所謂「合法房屋證明」會和現有房屋面積相同，自非被告所稱「具有嚴重瑕疵」，其瑕疵性質為物之瑕疵或權利瑕疵，被告並未於書狀內加以說明。沒有合法房屋證明並不影響房地所有權之取得、房地之出租及使用，不符合權利或物之瑕疵，原告並未違反契約任何約定。
⒌系爭房屋是86年10月20日方為總登記，但系爭房屋老舊，依
原證十建物測量成果圖橙色線特別記載「本建物係都市計劃前完成建物」，至於原證十有關「使用執照」欄上明確記載「花蓮使用號」，並沒有建號，換言之，自測量成果圖即可見系爭房屋並無使用執照。即或沒有使用執照，本即可依原證九、3、(6)之機關測繪圖為所有權總登記，一經總登記即發生公示效力，其謄本上記載之建物面積即屬合法。
⒍被證二「花蓮市○○○市○○○○○○○○○○○0○○○○○○○0於000○0○00○○○○○○
○○○○○路000號LINE群組，且依代書李○○於111年6月20日之貼文也已載有「早上有跟買吳先生通過電話，但是他對合法房屋證明之面積有異議。」，是以早在111年6月20日之前被告既已知其要求原告協助申請之合法房屋證明，面積有爭執，但仍然在111年7月6日與承租人簽訂並公證租賃契約，卻在本件訴訟中主張同時履行抗辯，其既已登記為所有權人，且收取鉅額租金(依被告與生活工場公證租約，租金每月147,912元)，卻分文不付買賣價金，豈有公允可言，其所要求原告「同時履行」，究竟履行何時何事，令人不解。
⒎依照花蓮地政事務所網站五、建物所有權第一次登記申請須
知所載應備證件3所載「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所證明文件或實施建築管理機關前有關建物之下列文件之一：⑹或政府機關測繪地圖」。系爭房屋本即是老街，現也從事老街文化建築之商業活動，是屬實施建築管理前建造之建物，本即只要政府機關測繪圖即可辦理所有權保存登記，無須使用執照，嗣經原告委請他人取得當初辦理第一次登記時，花蓮地政事務所為建物測量成果圖(測量時間86年9月9日)，嗣即持之為第一次登記，並無違花蓮地政事務所之相關規定。況花蓮地政事務所建物測量成果圖，其建物面積即與現有建物完全一致，是為一幢二層建築、建物面積204.58平方公尺。
⒏被告於簽約時早已知悉系爭房屋沒有使用執照，仍然簽署系
爭買賣契約，而迄今被告猶未主張沒有使用執照或合法房屋證明面積不足是屬於物之瑕疵或權利瑕疵或主張並不明確。既在簽約時被告已知系爭房屋無使用執照，契約復未訂立沒有使用執照屬違約或保留任何權利瑕疵之請求權，依民法第351條規定，顯然即或系爭房屋沒有使用執照，原告不負權利瑕疵之任何擔保責任。被告雖未主張合法房屋證明面積不足是屬物之瑕疵，但即使被告主張物之瑕庛，系爭買賣標的物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。被告主張「不符契約預定之效用，且有嚴重瑕疵」，卻未主張契約預定之效用為何？復未主張為何有嚴重瑕疵，其主張乃屬空言而不可採。苟被告無法主張因合法房屋證明面積不足有何「減少其價值之瑕疵」，即屬沒有減少其價值之瑕疵或減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，被告不能主張物之瑕疵。
(四)證人陳芊卉之證述顯然事前已與被告充分溝通，再加上其為買方即被告仲介，自然基於熟識及成交佣金等因素，其證詞難免偏頗。證人吳○○為被告丈夫，一再強調買賣系爭房地很重視使用執照，但在簽約時並沒有使用執照，其竟然沒有要求延期簽約或不簽買賣契約或已簽的買賣契約解除，甚至沒有在買賣契約上記載任何要補使用執照之特別約定，其證述恐非事實。況被告在書狀中已明確表明當場以合法房屋證明取代使用執照，且證人吳○○心裡想簽約不算，但沒有主張，雙方所簽訂之契約合法有效。況迄今被告也沒有積極主動說明應如何處理，只是不願意原告領取數千萬元價金，足見所謂使用執照只是刁難之藉口。
(五)被告主張其使用執照是要內部裝修加盟7-11經營之用，然：⒈依被證七之建築物室內裝修管理辦法第23條第1項第3款，申
請室內裝修沒有前次核准使用執照，得以經開業建築師簽證符合規定之現況圖替代之。是以即或系爭房屋因建築法適用前已存在，其為總登記不必使用執照而以現況圖即可裝修。⒉依建築法第96條第1項規定，建築法施行前，非供公眾使用之
建物，其所有權人得申請核發使用執照或不申請核發，再依原證九在建物第一次總登記時，應備證件欄3、⑹之記載，依圖說即可為建物所有權之登記，根本不必使用執照。
⒊建築法第5條所謂供公眾使用之建築物，依內政部64.8.20台
內營字第642915號函訂定；內政部99.3.3台內營字第0990801045號令修正發布，於99年4月1日生效之函示，就超級市場方面必須是樓地板面積達500平方公尺以上，方屬供公眾使用建築物。是以系爭房屋為總面積只有204.58平方公尺，不屬供公眾使用建築物，即使經營超級市場，亦無須請領使用執照，得申請亦得不申請。沒有使用執照並沒有妨害其裝修及經營超級市場之使用。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回。辯稱：
(一)原告原將系爭房地出租予生活工場作為營業店面使用，被告因投資理財規劃，計畫日後將系爭房地出租為店面使用，而坊間諸多連鎖加盟店，例如7-11、屈臣氏、康是美、全家便利商店及補習班等，均會要求店家提供店面之使用執照，確認店面得作為商業使用之後，才會簽約，並進行裝潢整修(建築物室內裝修辦法第23條第1項第3款、短期補習班設立及管理準則第8條第1項第4款)。有鑑於此，被告在磋商系爭房地買賣事宜之初，即已表明系爭房地日後規畫經營7-11、屈臣氏等加盟店或設立補習班，並向原告強調，必須提供系爭房屋使用執照，否則不會購買，在111年4月6日、7日即簽約日前之Line對話中被告有此表明。嗣原告仲介於簽約前，曾回報被告仲介剛取得原告郵寄辦理使用執照之資料，刻正辦理使用執照中，市公所申請合法房屋證明也刻正進行中，簽約時可備妥被告所需使用執照或合法房屋證明。詎料111年4月10日簽約當日，原告卻未依約提出使用執照或合法房屋證明，原告女性仲介表示「申請合法房屋證明仍需一段時間」，當時被告夫婿吳○○認口說無憑，要求在特約事項中註明，以杜爭議，此刻原告男性仲介勃然大怒，質問吳○○「為何一定要使用執照，你到底要使用執照做什麼？」，並作勢毆打吳○○，經眾人攔阻，並將該男性仲介帶離現場，現場氣氛僵硬，吳○○本想打退堂鼓，拒絕簽約，但考量原告自臺中、臺北前來，且斡旋金已轉成定金，如被告拒絕購買，違約未提供使用執照者為原告，經承辦代書居中協調，建議以合法房屋證明取代使用執照，雙方各退一步，因此仍同意簽約購買系爭房地。故兩造特別在系爭買賣契約第十七條特約事項四約定：「雙方約定本標的物應由乙方協助甲方申請合法房屋證明」(因申請合法房屋證明需原始起造人提供設計圖說等原始興建房屋資料，故該約定之真意為原告負有提供合法房屋證明之義務)。當時兩造預估111年8月9日以前可順利取得合法房屋證明，因此約定於111年8月9日支付尾款。
(二)詎嗣後原告並未依約在過戶前協助被告申請合法房屋證明，反而是被告在過戶之後，由被告委託代書及買方仲介協助向花蓮市公所申請，且根據「花蓮市實施都市計畫前建物完成證明書」之記載，系爭房屋「面積40.60+50.20平方公尺、數量一幢一層」，與建物登記謄本記載「總面積204.58平方公尺，一層131.44平方公尺、二層56.71平方公尺，騎樓16.43平方公尺」，明顯不同，合法房屋證明之面積僅有90.80平方公尺，不及房屋總面積204.58平方公尺之一半，不符契約預定之效用，具有嚴重瑕疵。證人陳芊卉之證詞可證當時雙方均認合法房屋證明面積會與建物登記謄本面積相符，因此未針對合法房屋面積特別約定。許文俐曾以通訊軟體向原告提出減少買賣價金40萬元之解局方案，被告截圖存證後旋又收回，依民法第354條、最高法院72年台上字第4916號、107年台上字第1496號判決意旨，系爭房屋之合法房屋證明面積嚴重短少，難認係依債之本旨提出給付，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕給付，並以書狀繕本送達作為催告原告應於1個月內補正系爭房屋合法房屋證明面積嚴重短少之瑕疵，若原告逾期未補正，系爭買賣契約即行解除，不另通知，依系爭買賣契約第十二條違約責任之約定，原告應加倍返還已付買賣價金，以為違約損害賠償之意思表示通知。系爭買賣契約第十二條第二項違約金之約定，性質上為損害賠償預定額之違約金。若鈞院認為被告應負違約金責任，該違約金約定金額過高，請依職權酌減。
(三)兩造於111年4月10日簽約時，即於系爭買賣契約第十七條特別約定事項三、約定「租金自111年5月10日起即由甲方收取」，而系爭房屋之合法房屋證明則為111年6月13日核發，由此觀之，兩造約定自111年5月10日起，由被告收取租金在前，知悉合法房屋證明面積嚴重短少則在後，被告依約於111年5月10日收取租金，與111年6月13日後，始知悉合法房屋證明面積嚴重短少無涉。況原告未對被告收取租金提出異議，乃原告不主張其權利，不等於被告接受合法房屋面積嚴重短少之瑕疵，遑論不得行使同時履行抗辯權。
三、兩造不爭執之事實：
(一)兩造於111年4月10日簽署原證一之不動產買賣契約書(卷19至25頁)，由被告向原告購買花蓮市○○段000地號土地，權利範圍全部，總價金為520萬元。另同時簽署原證二之不動產買賣契約書(卷27至39頁)，由被告向原告購買花蓮市○○段000○000地號土地，權利範圍全部，及其上花蓮市○○路000號建物，總價金為3,980萬元。
(二)前揭被告向原告所購買之不動產業於111年6月7日全部移轉登記予被告完竣。被告將應給付之花蓮市○○段000號土地總共費用5,201,560元買賣價金及買方履保費，存入A帳戶如原證五證明書所示(卷51頁)。另被告將購買系爭房屋及基地之買賣價金、履保服務費、服務費、代書費等，總共39,819,542元，存入B帳戶如原證五第2項所示(卷53頁)，但迄今被告並未允許原告領任何上揭價金履約專戶之履約價金。
(三)原證二有關系爭房屋及其基地之不動產買賣契約書第十七條第四項載有「雙方約定本標的物應由乙方(原告)協助甲方(被告)申請合法房屋證明。」，許文俐也於111年6月13日向花蓮市公所申請「花蓮市實施都市計畫前建物完成證明書」(即合法房屋證明；卷85頁)交付予被告，上揭合法房屋證明面積只有45.60+50.20平方公尺。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處應在於：原告依原證一、二不動產買賣契約書第四條買賣價金、第十二條第二項違約責任之約定請求如其訴之聲明，是否有理？本院之判斷如下：
(一)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第348條第1項、第367條規定甚明。被告於111年4月10日與原告簽立買賣契約購買系爭房地，原告已於111年6月7日將系爭房地所有權移轉登記予被告，並交付系爭房地與被告使用，被告亦依買賣契約第十七條特別約定事項三承接出賣人即原告與生活工場之租約並收取租金，此為兩造所不爭，並有買賣契約、建物及土地登記謄本、被告所提公證書為憑(卷19至49、221至226頁)，堪信屬實。依建物登記謄本記載，花蓮市○○路000號房屋為住商用、鋼筋水泥加強磚造蓋鐵皮，層次2層，總面積204.58平方公尺(卷43頁)，此登記謄本所載內容，與系爭買賣契約約定買賣標的相符(卷27頁)，被告亦已取得該建物所有權(卷43頁)，即得就此建物登記謄本所載房屋為處分、收益及使用，且業將該屋出租予生活工場為收益。依民法第348條第1項規定，原告已履行出賣人應負交付其物並使買受人取得該物所有權之義務。
(二)被告固辯稱原告依買賣契約第十七條特別約定事項四所申請合法房屋證明之面積，與建物登記謄本面積不符，房屋有嚴重瑕疵等語，惟查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照)。
⒉系爭買賣契約第十七條特約事項四記載：「雙方約定本標的
物(即系爭房屋)應由乙方(原告)協助甲方(被告)申請合法房屋證明」(卷31頁)。被告自承因原告在111年4月10日簽約時未提出房屋使用執照，經承辦代書居中協調，雙方同意以合法房屋證明取代使用執照，因此在契約上載明上開特別約定事項(卷134頁)。
⒊經本院詢問被告所稱合法房屋證明應由何單位出具始符合上
開契約約定，被告稱「必須有如被證二建物完成證明書且面積要跟系爭房屋保存登記面積相同，即跟建物登記謄本上記載的面積相同」(卷200頁)，而原告已申請提出由花蓮市公所出具之合法房屋證明(被證二；卷85頁)交付被告，記載系爭房屋「面積40.60＋50.20平方公尺，數量一幢一層，備註欄：僅作補領使用執照之用」。
⒋系爭房屋已辦理保存登記，有建物登記謄本可參，依民法第7
58條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更，須經登記方生效力，建物登記謄本登記之公示性足供表徵及特定該建物所在、位置、範圍及所有權歸屬；系爭房屋為都市計畫前完成之建物，於86年9月間辦理建物測量(卷113頁建物測量成果圖參照)，據以於86年10月20日辦理保存登記(卷43頁建物登記謄本記載登記日期86年10月20日)，自屬合法建物，原告已經依買賣契約約定交付該屋給被告使用、收益，並無不具備物之價值、效用或品質之物之瑕疵。該房屋雖無使用執照，然兩造在簽約時已知悉上情，合意以合法房屋證明即花蓮市公所出具之「花蓮市實施都市計畫前建物完成證明書」取代使用執照，既如前述，而原告既已申領前開合法房屋證明交付被告，縱使合法房屋證明所載房屋面積與建物登記謄本所載不符，然此並無滅失或減少該房屋通常交易上之價值、通常效用或品質，依據前述說明，不能認為該買賣標的物具有物之瑕疵。至於證人陳芊卉所證稱簽約時雙方認為合法房屋證明的面積要跟建物登記謄本的面積相符(卷266頁)，然此為證人陳芊卉個人之認知，既未明載於系爭買賣契約上，並不能認為兩造當時就合法房屋證明之內容有此項約定，故亦不能憑此認為系爭房屋有不符合契約預定效用之瑕疵。
⒌被告固稱其購買系爭房屋預定作為連鎖超商或加盟店或補習
班，進行室內裝修時依建築物室內裝修辦法、短期補習班設立及管理準則規定須檢附使用執照始得進行等語(卷186頁)，然兩造簽約時被告已知悉系爭房屋無使用執照，雙方合意以合法房屋證明取代使用執照，已於前說明甚詳，被告自不能再以系爭房屋無使用執照主張有物之瑕疵。再經被告聲請函詢花蓮縣政府有關系爭房屋無使用執照能否進行室內裝修事宜(卷214、281至289頁)，花蓮縣政府112年6月1日函覆表示：依建築法第96條、第77條之2第1項第1款、建築物室內裝修管理辦法第3條規定，系爭房屋就本府已登錄有案之建築管理資訊系統查詢，尚無執照申請資料，如僅就來文所附資料內容判斷，該建物非屬供公眾使用建築物之範圍，亦非內政部指定之非供公眾使用建築物，爰無建築物室內裝修管理辦法之適用(卷327至335頁)。可見被告所執系爭房屋無使用執照、合法房屋證明所載面積與建物登記謄本不符影響其未來室內裝修申請之准否等語，難認有理。
⒍綜上，被告辯稱買賣標的房屋有嚴重瑕疵，不符合契約預定
效用，並無理由。其以書狀催告原告1個月內補正上開瑕疵及稱逾期即不經通知解除買賣契約(卷137頁)，自屬無據。
(三)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段明文可參。原告已依約、依民法第348條規定履行出賣人應負之義務，被告以買賣標的物有瑕疵為由為同時履行抗辯拒絕給付買賣價金，難認有理。被告自承「當時兩造預估111年8月9日以前可順利取得合法房屋證明，因此約定於111年8月9日支付尾款」(卷79頁)，原告已於111年6月間提出並交付合法房屋證明給被告，被告自應於111年8月9日支付尾款即應簽名同意原告領取履約保證專戶即A、B帳戶內之5,181,671元、37,839,433元，故原告依買賣契約第四條約定請求被告應准許原告領取
A、B帳戶內之上開款項，自屬有理。
(四)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第1、2項定有明文。系爭買賣契約第十二條第二項約定「甲方(被告)若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方(原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至甲方完全給付時為止。」此項約定應係屬損害賠償額預定性質。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條有明定。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。故契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。原告已於111年6月間履行系爭買賣契約所約定之出賣人應履行之義務，被告於111年6月7日登記為系爭房地之所有權人，於111年7月6日辦理系爭房屋租賃契約公證(租期自111年7月21日至112年7月20日止，租金每月147,912元；卷223頁)，自斯時起即享有系爭房地所有權人之使用、收益、處分之利益，卻拒絕給付買賣價金尾款，顯有違約，應依上開契約約定給付違約金予原告。然系爭房地每月收益約十餘萬元，如依契約所定違約金，被告須按月支付的違約金高達68萬餘元〈(0000000＋00000000)×0.5÷1000×365÷12＝684375)，顯已過高，再審酌被告所應履行者為買賣價金尾款即金錢給付義務，認以法定利率即年息百分之5(民法第203條規定)計算違約金為適當，故依社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益等，酌減被告應給付之違約金如主文第1、2項所示。
五、從而，原告依買賣契約約定請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已明，被告尚聲請函詢花蓮縣政府建設處有關系爭房屋裝修申請事宜(卷357、358頁)，核無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，在此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 7 月 14 日
民事第一庭法 官 楊碧惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 14 日
書記官 汪郁棨