臺灣花蓮地方法院民事判決112年度訴字第207號原 告 楊于靚訴訟代理人 鄭明豊
湯文章律師被 告 林沛妘訴訟代理人 吳育胤律師
吳明益律師上 一 人複 代理人 彭鈞律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國113年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠被告以其母即證人李桔娜借名登記於其名下之花蓮縣○○鄉○○
段00000○00000地號土地及其上000建號即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街00號房屋，向花蓮第二信用合作社（下稱花蓮二信）設定新台幣（下同）200萬元第一順位抵押權及向訴外人彭福德設定200萬元第二順位抵押權，嗣因積欠之借款無法償還，被告遂於民國106年11月1日以423萬元將上開房地出售予原告，雙方簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）約定由原告給付被告現金13萬元、支票10萬元，前述第一、二胎抵押貸款由原告承擔。惟上開房地始終未辦理所有權移轉登記，而於110年2月25日時雙方復簽訂買賣協議書（下稱系爭買賣協議書，卷一29頁），雙方約定上開房地仍繼續以被告名義登記，暫緩辦理所有權移轉登記。
㈡又由於上開房地於興建之初，即有兩張建照執照，原告遂向
地方稅務局辦理稅籍分割，增列門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街00號房屋，並向地政事務所申請另外增加分割000建號，使原先000建號即00號房屋坐落於000-0號土地上，增加分割的000建號即00號房屋則坐落於000-0地號土地上（此部分下合稱系爭房地），其中00號房屋及000-0地號土地，原告已於000年0月00日出售予訴外人田忠義。
㈢依系爭買賣協議書第4條約定「賣方(即被告)願意繼續提供為
登記名義人。期限至112年2月28日止」，並於112年3月2日增列第8條「林沛妘需於民國112年4月2日之前，辦理過戶移轉00號及其他相關所有事宜。」，惟被告屆期不配合辦理所有權移轉登記，幾經催告仍置之不理，爰依系爭買賣契約、系爭買賣協議書請求被告將系爭房地移轉登記予原告等語。並聲明：㈠被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠對於系爭買賣契約不爭執，但否認原告所述被告與李桔娜間
有借名登記法律關係，也否認有同意讓原告辦理門牌、建物分割。另就系爭買賣契約部分，被告欲請求原告依約履行辦理過戶，惟原告為求規避稅金，一再拖延而拒不辦理，本件因原告長期蓄意違約，並因嚴重受領遲延，已屬給付遲延，蓋本件被告已依契約本旨提出適當之給付而履行債務，並已提出移轉系爭房地必要之文件、印鑑、印鑑證明、身分證予原告，原告基於系爭買賣契約有債權人受領、協助履行之義務，卻違約、多次拖延、無理拒絕移轉登記，而未能依限受領，被告更因此受長期損失與波折，是依系爭買賣契約第9條規定「買方不依約履行本契約所定各項義務即為違約，賣方得限期催告履行，逾期不履行，賣方得自解除契約，並將已收價金全數沒收」。而被告已於109年10月29日委託卓壹聯合法律事務所去函催告，並於000年00月間交付新的印鑑證明給原告以利繼續辦理系爭房地移轉事宜，更於110年1月7日委請李文平律師以律師函再次催告請求原告盡速履行，並表示於函到15日內若未履行則被告依約解除系爭買賣契約，惟原告屆期仍置之不理，被告則依系爭買賣契約約定及上開催告函之內容解除買賣契約，並沒收已收價金。是本件契約既經解除，原告依系爭買賣契約請求被告履行，自無理由，被告亦無履行移轉另筆非屬系爭買賣契約所約定之系爭房地之移轉登記義務。
㈡又系爭買賣協議書部分，係證人李桔娜於未取得被告授權之
情況下，自行與原告簽立，事前、事後均未告知被告，也從未曾見過該份協議書，係直至原告起訴後才知悉，故被告自毋須就該協議書負責。
㈢另於本案攻擊防禦方法上，預備合併主張系爭買賣契約之簽
訂有無效情形，因原告身為不動產仲介經紀，卻於接受被告委託時，利用業務上之優勢，未以被告之利益作打算，以「回殺」之方式賺取差價，違反不動產經紀業管理條例第7條第6項、第19條，不動產仲介經紀業倫理規範第2條、22條、23條，公平交易法第24條，並合乎民法第71條、第72條、第148條之構成要件，是系爭買賣契約有自始無效情形；又因原告上開行為，造成被告受詐欺始為締約之意思表示，被告有意思表示不自由情形，自得依民法第92條之規定撤銷意思表示，並依民法第184條請求廢止原告因侵權行為取得之債權等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（卷○000-000頁）㈠兩造於106年11月1日簽立系爭買賣契約（卷一19-24頁）。被
告以423萬元將花蓮縣○○鄉○○段00000○00000地號土地及其上000建號即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街00號房屋出售給原告，雙方約定被告向二信之200萬元貸款及向彭福德之200萬元貸款債務由原告負擔。被告並於簽約當日即收受現金13萬元及支票10萬元。
㈡系爭買賣契約標的確實有包含現在門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街
00號（原先並未標示門牌）之建物範圍，系爭買賣契約記載的建物面積包含現在為花蓮縣○○鄉○○○街00○00號建物相加之範圍。
㈢原告已於107年8月7日清償被告對彭福德之貸款並塗銷抵押(卷一25頁)。
㈣原告已於109年6月29日清償被告對花蓮二信之貸款並塗銷抵押。
㈤坐落花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地及其上門牌號碼○○○街00
號房屋已於110年9月22日以被告之印鑑證明（卷一589頁）及相關土地移轉登記文件（卷○000-000頁），以買賣為原因移轉登記予訴外人田忠義。
四、本件之爭點：㈠李桔娜與被告間就系爭房地是否存在借名登記法律關係？系
爭買賣協議書是否係由被告授權李桔娜所簽訂？又是否有構成表見代理之情形？㈡原告是否有受領遲延之情形？系爭買賣契約是否已解除？原
告主張因被告有未交付與印鑑證明相同之印鑑章予原告，導致無法辦理移轉登記而不符合被證10第（四）點之解約事由，有無理由？㈢系爭契約有無因民法第71條、第72條無效之事由？或被告得
否依民法第184條第1項後段、第2項廢止原告依系爭契約對被告所主張之債權？本件有無違反誠信原則？
五、本院之判斷：㈠李桔娜與被告間並無借名登記法律關係；系爭買賣協議書並未經被告授權李桔娜簽訂，亦無表見代理之適用：
⒈原告所提證據尚不足證明李桔娜與被告間就系爭房地有借名登記法律關係存在：
⑴按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產
以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照）。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院106年度台上字第1157號判決要旨參照）。申言之，主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決要旨參照）。
⑵查原告固主張李桔娜與被告間就系爭房地有借名登記法律關
係存在，李桔娜事實才是系爭房地之所有人云云。然原告於本件訴訟中，並未提出系爭房地為李桔娜出資購買之相關證據，亦未就李桔娜乃實際管理、使用、收益系爭房地之人為舉證；又本院於準備程序時依當事人訊問程序訊問被告時，其到庭結稱：與彭福德間的借款借到後是我使用，用來整修房屋還有償還債務。系爭房屋整修時有做水電、鐵門還有房屋內的微整修，因為我住在高雄，所以是授權給媽媽李桔娜去找廠商。花蓮縣○○鄉○○段00000○00000地號土地是我跟姚美玉在103年的時候買的，當時跟二信借款200萬元，自備款90萬元分兩次給付。土地的管理則都是委託媽媽，地價稅、房屋稅、水電費也因為信件都是寄到他那邊所以由他繳交。系爭買賣契約第10條的條件我都知道，簽約時我也都同意，但系爭買賣協議書則不是我簽的，我認得出上面的筆跡是我媽媽李桔娜簽的，我並沒有授權他簽系爭買賣協議書，他事前事後也都沒有取得我的同意，更沒有當場打電話聯絡我，系爭買賣協議書上所載的10萬元、12萬元也都不是我拿的。
我是原告起訴後才知道系爭買賣協議書的事，我還與李桔娜爭執吵架，因為我不知道也不同意這件事，房子的買賣過程110年前的我都知道，但之後都不知道等語（卷○000-000頁），並輔以被告手寫予訴外人之字條「To 大哥：這印章是我辦二信（一胎）的印鑑章，那剩下再麻煩妳了！3Q 如果房子賣掉，我名下的債務①一胎②二胎③信貸（新光）有任何消息再聯絡，二胎彭先生電話：（詳卷）」（卷二231頁）有談到其名下賣房、二胎予彭福德、被告名下債務等與兩造買賣過程相關情事之事實，應堪認定系爭房地之所有人應確為被告；⑶又輔以證人李桔娜到庭證稱：系爭房地前屋主是姚美玉，因
為我沒有錢，我叫被告去貸款200萬元買下系爭房地，另有90萬元自備款是被告自己、被告父親、被告奶奶共同出資的。另外系爭房地當時委託出賣的價格是500萬元，我是簽約當天才知道變成423萬元，所以我當場打電話給被告，被告本來不同意，後來我跟他說把債還掉比較重要，因為二胎利息壓力很大，且一直威脅要送法拍，所以被告才在電話裡同意等語（卷○000-000頁），可知被告應確係系爭房地所有權人而非僅係出名人無疑，否則李桔娜又何須在簽約當下因為原告砍價還緊急致電徵求被告同意降價。是以，本件原告主張李桔娜與被告間就系爭房地為借名登記法律關係，應屬無據。
⑷至證人即辦理不爭執事項㈤移轉登記之代書劉惠美固有到庭證
稱：因為李桔娜有表示房子是他的，被告只是他的借名人，有時代理人會表示他才是所有人，因為李桔娜帶的證件齊全，我就相信他，且簽約當下李桔娜有與被告通電話確認具有代理權云云（卷二14頁）。然查，證人雖證述李桔娜已表示其為系爭房地實際所有人，卻也表示在締約時李桔娜有打電話給被告確認代理權，顯見被告與李桔娜間是否為借名登記法律關係還是係代理關係，證人其實並不清楚，其所述顯有所矛盾而難認可採。
⑸從而，原告主張李桔娜與被告間就系爭房地有借名登記法律
關係一事，其所提證據既未能使本院達到確信其存在之程度，揆諸首揭最高法院見解，自不能認原告所述為真。
⒉系爭買賣協議書並未經被告授權李桔娜簽訂，亦無表見代理之適用：
⑴查就系爭買賣協議書並非被告所簽立，亦無授權李桔娜簽代
簽名之事實，除上開被告到庭結稱之內容外，亦據證人李桔娜到庭證稱：系爭買賣協議書是在三泰不動產企業社簽的，因110年2月25日當天原告訴代鄭明豊叫我去三泰不動產企業社，是證人廖學章載我去的，當天在場的有我、廖學章、原告、鄭明豊。系爭買賣協議書上被告的名字是我簽的，後面的指印也是我蓋的，原告及鄭明豊有親眼看到我蓋指印，他們說我是被告媽媽可以蓋，但我去三泰不動產企業社前及簽系爭買賣協議書前都沒有告知被告。我知道沒有經過被告同意簽名又蓋指印會構成偽造文書，但是原告叫我先簽再跟被告溝通，溝通不來再協調。系爭買賣協議書上所載10萬元、12萬元則是我跟鄭明豊間另外的金錢關係等語（卷○000-000頁），核與證人廖學章到庭證稱：系爭買賣協議書上「廖學章」的簽名是我本人簽的，鄭明豊跟我說我是做見證，當天在場的人有我、李桔娜、鄭明豊、原告，我知道系爭房地是被告的，當天在場沒有人有直接連絡或打電話給被告，被告也不知道要簽系爭買賣協議書等語（卷○000-000頁）大致相符。是依上開證人所述，應足證明原告稱李桔娜簽署系爭買賣協議書時有打電話給被告取得授權云云乃原告臨訟杜撰之詞，被告實際上確實不知道李桔娜有與原告簽立系爭買賣協議書，也無授權李桔娜簽立，故被告自不需就系爭買賣協議書所載內容負履行之義務。
⑵按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。查本件被告未授權李桔娜簽定系爭買賣協議書，也不知李桔娜曾表示為其代理人並代簽系爭買賣協議書之事實，業經本院審酌證人之證述及卷存證據後判斷如前，且參酌被告委任李桔娜代理出售瑞穗鄉○○○街00號房屋（瑞良段000-0、000-0，含分割後系爭房地）之代售期間為106年8月10日至106年11月10日止，而系爭買賣契約係於106年11月1日簽訂等情，有房屋出售委任書在卷可佐（卷177頁），應可堪認被告授權予李桔娜代理出售系爭房地之時間點至106年11月10日後即行終止；又於此期間後卷內則無任何證據顯示被告有持續授權或再次售權之情形，故被告並未曾以自己之行為表示授權予李桔娜簽立系爭買賣協議書，於本件起訴前也不曾知悉李桔娜曾表示為其代理人，是此情形當不符合民法第169條之要件，被告對系爭買賣協議書自不負授權人之責而無表見代理之適用。㈡原告有受領遲延情事，系爭買賣契約已經由被告以110年1月7
日110平律字第1100019001號函（下稱系爭存證信函）解除契約；又被告並無未交付印鑑證明、印鑑章之情形，是其解除契約之意思表示既已送達原告，則被告抗辯系爭買賣契約已合法解除而原告不得據以請求被告移轉系爭房地，為有理由：
⒈原告就系爭房地有受領遲延情事，而系爭買賣契約業經被告以系爭存證信函合法解除：
⑴按系爭買賣契約第9條第1款約定「買方不依約履行付款或本
契約所定各項義務者，即為違約。賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約賠償，但以不超過房地總價百分之十五為限。」、第10條其他約定第5款載明「賣方同意配合過戶期間至民國107年3月1日止」（卷一22頁），是依上開條款約定，兩造於106年11月1日簽約後，原告應於107年3月1日將系爭房地之移轉登記事宜辦妥以完成買受人受領系爭房地之契約義務，始符系爭買賣契約之特別約定事項，若逾期未辦理系爭房地之移轉登記事宜，經被告即賣方限期催告履行後，逾期仍不履行，則得由被告解除系爭買賣契約。
⑵查被告於110年1月7日以系爭存證信函說明欄三、㈣「…亦請楊
女於函到後十五日內辦妥系爭房地所有權移轉登記，前楊女要求本人為借名登記協議，本人已拒絕，楊女至今仍拒不辦理過戶，是在此為最後催告，請於函到後十五日內與李文平律師聯繫相關移轉過戶事宜，逾期不理，本人則依約解除買賣契約沒收已收價金，解約之意思表示爰以此函為意思表示，不再另行通知」，有系爭存證信函存卷可憑（卷○000-000頁），是依前揭說明，被告因原告遲未依系爭買賣契約第10條第5款於107年3月1日前辦畢移轉登記，故依系爭買賣契約第9條第1款約定於110年1月7日以系爭存證信函催告原告於文到十五日內履行辦理移轉登記之受領義務，然原告並未於催告之十五日內履行，而係於110年2月25日未經被告同意私下與李桔娜簽定系爭買賣協議書，復於110年9月22日始將系爭買賣契約部分標的（即不爭執事項㈤）移轉予田忠義，系爭房地部分則至原告起訴前均未辦畢移轉登記。準此，原告既確有經被告催告後仍未於期限內履行買受人受領義務之情事，自屬受領遲延無疑，被告依系爭買賣契約催告後解除契約，於法自無不合，故系爭買賣契約確實已經解除。
⑶次查，本件兩造既有上開107年3月1日即應辦畢移轉登記之特
別約定，顯然原告依約準時受領係兩造達成意思表示合致之契約重要之點。然原告既未依約準時受領，還於兩造無任何約定之情況下，持用以辦理移轉登記之相關文件、身分證明，於所有權人仍登記為被告之情況下，卻未經被告同意、分割之相關文件亦顯非被告所親簽（卷○000-000頁）之情況下私自辦理不動產分割，此由本院卷內書狀被告之簽名即可比對；況卷內亦無證據顯示被告有同意授權原告辦理分割，是原告顯然係將被告出於買賣雙方信賴所交付之辦理移轉登記相關文件證明用於非系爭買賣債之本旨之目的上，對於被告而言，顯然有身分、文件遭偽冒盜用之風險存在，危害難謂不大；又因原告遲不辦理移轉登記，被告尚需負擔每年需繳納之不動產相關稅費，更難謂係無損失，是於此情況下，被告雖已受領本件價金，然於上開不利之情況下，其依系爭買賣契約明定之約款主張解除契約，本院認無違反誠信原則之虞，附此敘明。
⒉原告主張被告並未交付辦理移轉登記系爭房地所必須文件、
證明、印鑑證明、印鑑章等文件，致其無法辦理移轉登記，故被告解除契約並不合法，為無理由：
⑴查原告固主張：被告未提供印鑑章、印鑑證明致原告無法辦
理移轉登記，是被告以系爭存證信函解除契約並不合法云云。惟查：
①系爭買賣契約標的中之坐落花蓮縣瑞穗鄉瑞良段000-0地號土
地及其上門牌號碼○○○街00號房屋已於110年9月22日以買賣為原因，移轉登記予訴外人田忠義（兩造不爭執事項㈤），而該筆賣賣所使用之印鑑證明（下稱系爭印鑑證明）為109年12月22日所申請，乃系爭存證信函寄發之前（110年1月7日），有系爭印鑑證明影本在卷可稽（卷一589頁）；又輔以原告於本院言詞辯論期日當庭自認系爭印鑑證明係被告申請完後馬上就給原告（卷○000-000頁），且於準備程序時經本院詢問此圓形印鑑章是否109年時就已提供給原告？原告也未否認此事，並表示：確實為同一個章，不然不可能辦理移轉等語（卷二100頁），足證被告應有於109年即寄發系爭存證信函前就將辦理移轉登記之相關文件、印鑑章、印鑑證明都一併交予原告，否則原告不可能可以於110年時辦理兩造不爭執事項㈤之移轉登記。
②再查，原告辦理兩造不爭執事項㈤之移轉登記時，所使用之被
告身分證影本係109年12月22日所換發之身分證，與系爭印鑑證明係同一日辦理，有蓋有玉里鎮地政事務所申請案件騎縫章之身分證影本資料存卷可憑（卷一591頁），復依花蓮○○○○戶政事務所112年12月12日花市戶字第1120004272號函說明欄所示（卷一305頁），被告於109年12月22日換發身分證後，係至系爭買賣契約解除後之112年10月30日才於高雄○○○戶政事務所換領新的身分證，更堪認定被告至少於109年12月22日時就有將辦理移轉系爭房地過戶所需之所有相關文件均交予原告，而無原告所述被告不提供印鑑證明、印鑑章、蓄意換發身分證等情事導致無法辦理移轉過戶之情形存在。
⑵是以，原告主張被告解除契約並不合法云云，自不可採。
㈢從而，本件被告既已合法解除系爭買賣契約，而系爭買賣協
議書又不拘述被告，則本件原告依系爭買賣契約、系爭買賣協議書請求被告將系爭房地移轉登記，自屬無據。
㈣就本件爭點三部分，經本院當庭詢問被告訴訟代理人是否為
攻擊防禦方法之備位，是否僅請求就其攻防方法擇一為有利於被告之認定？被告訴訟代理人答以：是。就爭點三所有的法條依據都是與爭執事項第二點擇一（卷二101頁），是本院既已認定系爭買賣契約業經被告合法解除、系爭買賣協議書並無拘束被告之效力，於原告無請求權基礎請求被告移轉系爭房地之情況下，被告既已受有利之認定，本院自毋庸贅加審酌爭點三之其餘攻防方法，附此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約、系爭買賣協議書請求被告移轉系爭房地，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。至原告聲請傳喚證人彭福德部分，因彭福德與系爭買賣契約是否合法解除、系爭買賣協議書是否拘束被告之本件爭點並無關聯，爰不予傳喚，特說明之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事第一庭 審 判 長 法 官 陳雅敏
法 官 沈培錚法 官 蔡培元上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書 記 官 周彥廷