臺灣花蓮地方法院民事判決112年度訴字第217號原 告 劉鳳嬌訴訟代理人 曾泰源律師被 告 王致傑上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段000號（稅籍編號：00000000000號）、門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段000號房屋（稅籍編號：00000000000號）遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣310,000元，及自民國112年4月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國112年4月9日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣459,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣310,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，得假執行；但被告如每期以新臺幣10,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告於民國110年1月15日與原告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），承租原告所有門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段000○000號房屋（下合稱系爭房屋），約定租賃期間自110年1月15日起至113年1月14日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，於每月15日前給付該期租金，被告繳納押租金18,000元。嗣因系爭房屋前之道路長期施工致被告無法進出，故雙方協議於111年2月起，調整租金為每月10,000元。
惟自110年3月起，被告即未再依約繳納租金，累計積欠逾2個月租金，原告即向臺灣臺北地方法院聲請對被告為公示送達，催告被告於31日期限內繳納積欠之租金，如未依限繳納即終止租賃契約，經臺灣臺北地方法院以111年度司聲字第1675號裁定准許。上開裁定於112年2月16日登報，惟被告迄今仍未給付。原告嗣再以本件起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。兩造間之系爭租約既經終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。又系爭租約終止前，被告積欠原告之租金共計310,000元【計算式：（110年3月起至111年1月止，共11月）×18,000元/月＋（111年2月起至112年2月止，共13月）×10,000元/月－押租金18,000元＝310,000元】。另被告迄今仍占有系爭房屋不返還，自應給付原告相當於租金之不當得利。爰依民法第455條、第179條規定及系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告310,000元，及自民事聲請調解暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年3月1日起至系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告10,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠經查，原告主張之前揭事實，業據其提出系爭租約、存證信
函、臺灣臺北地方法院111年度司聲字第1675號裁定及太平洋日報等件影本為證（卷27至30、43至51、53至55頁）。而被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認。是本院依上開證據調查結果，堪認原告主張之事實為真。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦設有明文。此係民法租賃條款之特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院102年度台上字第833號判決意旨參照）。經查，系爭租約第5條約定，被告應於訂約時，交予原告押租保證金18,000元，此即屬土地法第100條第3款所定擔保金之性質，應於扣除此一擔保金後，欠租仍逾租金額2個月以上時，原告方可定相當期限催告被告繳租，並於被告未於期限內繳付時終止租約。本件被告自110年3月起即未繳納租金，原告於被告欠繳租金扣除擔保金已逾2個月之租金額後，對被告聲請公示送達花蓮府前路郵局第000170號存證信函（卷43-47頁），催告被告於31日期限內繳納積欠之租金，並於未依限繳納時終止系爭租約，經臺灣臺北地方法院以111年度司聲字第1675號裁定准予公示送達（卷41頁），並於112年2月16日登報，經20日於同年0月0日生效，惟被告仍未於31日期限內繳納租金，有上開裁定及太平洋日報影本在卷可憑。則原告終止系爭租約，合於民法第440條第1項、第2項及土地法第100條第3款之規定，依上揭說明，系爭租約已於112年4月8日終止。
從而，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。
㈢又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段設有
明文。查依系爭租約第3條約定，租金每月原為18,000元，嗣兩造自111年2月起，協議調整租金為10,000元。系爭租約終止前，被告積欠原告自110年3月起至112年2月止共24個月之租金，則依上開約定之數額計算，被告積欠之租金共計310,000元【計算式：（110年3月起至111年1月止，共11月）×18,000元/月＋（111年2月起至112年2月止，共13月）×10,000元/月－押租金18,000元＝310,000元】，原告基於系爭租約之法律關係，請求被告給付310,000元，亦屬有據。㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484號判決意旨參照）。查系爭租約業經原告於112年4月8日（自112年3月31日起算31日）終止，被告即應將系爭房屋返還原告，然其迄今仍未返還，受有相當於租金之不當得利。又系爭租約終止時，約定之租金原為每月10,000元，揆諸前揭說明，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月10,000元為妥。是以，原告主張被告於系爭租約終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金10,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則原告自得依民法第179條請求被告自系爭租約終止後，即112年4月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月以10,000元計算之相當租金之不當得利。至原告逾上開期間（即112年3月1日至同年4月8日之期間）相當於租金不當得利之請求，則非有據，不能准許。
四、末按給付定有期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第203條及第233條第1項分別定有明文。本件原告請求被告給付積欠租金，係以支付金錢為標的，並定有給付期限，原告請求被告給付自民事聲請調解暨起訴狀繕本送達被告翌日即112年4月23日（卷71頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第179條之規定及系爭租約之法律關係，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就主文第1項部分，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；就主文第2、3項部分，所命給付金額在50萬元以下，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。又因原告請求被告遷讓返還系爭房屋全部勝訴，而系爭房屋之課稅現值為459,200元（卷59、61頁），是擔保金額即以該金額作為標準酌定之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件原告之請求雖非全部勝訴，然本院審酌原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付過去已發生租金之訴，全部經本院准許如前。又原告之請求有關相當於租金之不當得利部分，雖經本院駁回部分請求，但此部分依同法第77條之2第2項規定並不併算計入本件訴訟標的價額，則應認訴訟費用由被告負擔較為適當。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 陳雅敏
法 官 楊碧惠法 官 蔡培元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 周彥廷