臺灣花蓮地方法院民事判決112年度訴字第331號原 告 黃憶如訴訟代理人 林修平律師被 告 邱秀蓮訴訟代理人 駱城銘
簡燦賢律師簡雯珺律師上列當事人間返還價金事件，本院於中華民國113年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國112年9月21日簽訂系爭買賣係約書，約定原告以新臺幣(下同)800萬元買受被告所有花蓮縣○○鄉○○段000地號土地及坐落其上門牌花蓮縣○○鄉○○○街00號之建物，並於系爭買賣契約第17條第2項約定：「其鄰地267地號土地為退輔會所管之土地現由出賣人使用，於本約移轉完妥後一併無償將使用權交付予買方使用，若日後有相關衍生之權利義務均由買方自行負擔予賣方無關，若於移轉前有積欠使用費由賣方負擔，之後由買方負擔」，兩造並於系爭買賣契約內之地籍圖謄本上以綠色螢光筆畫出系爭契約被告應負移轉所有權及使用權之範圍，分別為系爭房屋45.39坪及被告主張得合法使用之相鄰退輔會土地285.1坪，並經兩造簽名確認。由系爭買賣契約可知，原告係買受系爭房地及系爭房地旁之花蓮縣○○鄉○○段000地號土地285.1坪之使用權。然被告於簽屬系爭契約後，表示要繼續居住○○段000地號土地上，並無法將同段267地號土地之使用權移轉予原告，嗣後又未能提出其合法使用同段267地號土地之權利證明，足徵被告主客觀均有不能依系爭買賣契約合法移轉同段267地號土地使用權予原告，被告自始即違法占用同段267地號土地，卻向原告詐稱能移轉該土地合法使用權，使原告信以為真，遂予被告簽訂系爭契約，足認被告有對原告施用詐術，原告以民事起訴狀向被告依民法第92條規定為撤銷受詐欺之意思表示，並於撤銷後依民法第179、184條之法律關係請求命被告同意原告領取已匯入履保帳戶之240萬元；倘法院認本件無詐欺之情事存在，因被告違反民法第350條之規定，原告乃依民法第353條、226條、256條、系爭契約第12條第3項規定解除買賣契約，再依民法第179條、259條之法律關係請求取回上項履保款項；若同段267地號土地非屬系爭買賣範圍者，原告另主張依意思表示錯誤而撤銷之，亦依民法第179條請求取回上項履保款項。並聲明：被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司取回存於台新商業銀行股份有限公司建北分行，帳號00000-000000000履約保證專戶內之2,400,000元；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭買賣契約第17條、特約約定事項第2點約定之真意，係將原本由被告無權占有之使用狀態移轉改由被告占有，原告就上情應係明知，並非如其主張有受詐欺之情形，上開約定僅規範將被告無權占有之狀態移轉予原告占有，並非約定被告有移轉合法使用權之給付義務，自無原告所主張之給付不能之情事，原告主張遭被告詐欺撤銷系爭買賣契約、或被告因給付不能解除系爭買賣契約，從而請求被告應同意原告領取已匯入履約保證專戶之240萬為無理由等語答辯，聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造協議簡化爭點如下：
(一)不爭執事項：
1.兩造就他方提出之文書真正不爭執。
2.花蓮縣○○鄉○○段000地號土地因被告於成立買賣契約時係無權佔用，退輔會就被告佔用上開土地係以收取補償金處理，被告與退輔會間無租賃、使用借貸或其他法律授權之關係存在，現實上無法由被告移轉任何法律關係予原告，僅能交付占有。
(二)爭執事項：
1.本件買賣契約是否有約定被告移轉花蓮縣○○鄉○○段000地號土地之「合法使用權」予原告?
2.若無，原告主張撤銷受詐欺或錯誤之意思表示有無理由?
四、本院之判斷：
(一)按解釋契約，不能拘泥於契約之文字，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷基礎。如可確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有訂定而漏未訂定，致無法圓滿達成契約目的而出現漏洞者，非不得斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，依誠信原則就契約進行補充性之解釋（最高法院110年度台上字第3204號民事判決）。
(二)本件買賣契約未約定被告應移轉花蓮縣○○鄉○○段000地號土地之「合法使用權」予原告，惟仍被告負有將其占有上開土地之現狀一併與買賣標的物移交予原告占有使用之義務：
1.依兩造於112年9月21日簽訂之「不動產買賣契約書」第一條「不動產標示及買賣權利範圍」所載內容，本件買賣之標的僅限於花蓮縣○○鄉○○段000地號土地及坐落其上門牌花蓮縣○○鄉○○○街00號之建物，亦即於價金之計算上不包含非出賣人即被告所有之光輝段267地號鄰地。。
2.本件買契約書第17條特別約定事項加記之第2項「其鄰地267地號為退輔會所管之土地現由出賣人使用，於本約移轉完成後一併無償將使用權交付予買方使用」內容，固含有出賣人負有一併無償交付非其所有之鄰地予買受人使用之契約義務，惟依證人方慧娟即經手本件不動產交易之房仲人員結證表示：「特別約定事項第2項是賣方與買方討論好之後寫上去的。賣方一開始要求代書記載上去的。代書照賣方寫上，買方也同意加上特約事項。」、「賣方有說明這個地不是賣方的，是無權占有。土地是由退輔會所管理的，賣方會把無權占有狀態給買方，日後發生的事不負責。賣方有說明清楚，買方亦知道這些情況。」等語（卷第186頁），因此可推知上開特約事項第2項約定之目的在於賣方於移轉買賣標的之同時，願意一併於買賣標的以外，無償將占有之狀態移轉予買方，而使買方得以繼續占有使用。其中所謂「使用權」中關於「權」字之用語，應係屬文字上的誤用，此可依證人即代書姚湘瀅所結證：「退輔會土地被告有在使用，只是單純將使用狀況給買方。」、「（原告訴代：特約條款裡的使用權，為何如此字眼？）我們認為是被告在使用的範圍內有使用權。」等語（卷第189頁），可知上開「使用權」用語係代書擬稿時之誤用，不應拘泥於其所用文字。由於被告現實上就鄰地沒有任何法律上之占有使用權源，亦即其就上開鄰地不存任何「權利」，甚至連可得讓與之「法律關係」也沒有。占有是一種事實狀態，使用是一種事實行為，這些都不屬於權利，因此被告已很小心謹慎地說明其不是合法占有鄰地，但願意一併將目前占用之鄰地交付予買方，並要求代書將此事項記明於特約事項，以防止日後發生紛爭，故被告既已表明其占用為不合法，則不可能承諾將其不具有之鄰地「合法使用權」移轉予原告，而仔細透過締約過程及當時可知之客觀情狀，合理探求當事人之真意，本件契約所謂「於本約移轉完成後一併無償將使用權交付予買方使用」之真意，應僅指出賣人願將其無權占用鄰地之現狀移交予買受人，讓買受人得接續其管領支配狀態而享有現實上之使用利益，不涉及讓與具合法占有權源之法律關係或權利。
3.又依社會通念，為促進買賣順利成立，每每有所附加之「贈品」為誘因，此即證人方慧娟所述：占有使用鄰地之利益雖未計算在買賣價金內，「但附加價值有促成買賣的誘因」等語，說明本件出賣人承諾將占用鄰地之現實利益，一併無償轉交買受人，已當成一種促進交易所附加之「贈品」性質。而此依約交付贈品之義務，亦成為買賣契約之一部，係屬契約之重要附隨義務，而出賣人應受拘束，必須依約履行給付，買受人亦有請求給付合於債之本旨的「贈品」之權利。
4.本件附加之贈品並不是合法之使用權，而係無權占有可得之利益，依證人方慧娟之證述，兩造已講明在先，原告應明知被告所交付者僅為其現實上對鄰地之管領狀態，而非「合法使用權」，被告苟現實交付移轉占有狀態予原告，即已履行上述契約義務，並無「給付不能」情事，故應無適用民法第226條及第256條之問題。又無償移轉鄰地占用利益之狀態，並非買賣債權或其他權利，而僅為一種物之管領狀態之移轉，被告依約僅負有移轉物之管領予原告，供原告現實上使用，但未負有讓與權利或其他具合法占有權源之法律關係，自不應涵攝適用民法第350條所稱「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在」之規定，故亦應無同法第535條之適用餘地。
(三)本件被告尚未達應履行點交買賣標的物及一併移轉鄰地占有之契約階段，尚無違約可言：
1.依本件買賣契約書第11條「房地移交」第1點約定：「本件買賣標的物占有之移轉（即交屋），買賣雙方約定應於買方將尾款給付賣方」（卷第39頁），亦即點交標的物係應與給付尾款同時履行，因此附隨義務性質之鄰地占有移轉，亦依特約事項第2點一併與買賣標的物點交時為之。然依代書姚湘瀅證述：「（目前合約履行到何階段？）增值稅和契稅已核發，完稅款付了。已經到付尾款，買方後續不願意進行，因為他不願意配合銀行（貸款）付尾款。下一步買方要配合銀行對保，才可以與移轉所有權同時設定抵押權。」、「目前是買方不履行」等語（卷第190頁），故被告因原告尚未履行貸款對保，亦未提出其他尾款給付方案，自尚未達「房地移交」之階段，被告自無違約情事，原告應不得主張契約第12條第3項解除契約。
2.被告因尚於鄰地上建有一間地上物（接有合法水電之未辦保存登記房屋），而就此地上物是否應一併移交予買方，確實契約未有明文定，被告雖曾於簽約後有所爭執，但據證人方慧娟所述，這項爭議已於兩造調解時解決，被告同意於「房地移交」時一併將上述地上物移交，是原告不願繼續履約，尚難認被告有何違約問題。
(四)原告不得主張受詐欺或意思表示錯誤而撤銷本件買賣契約，進而亦不合於民法第179條或第184條之請求權成立要件：
1.依「標的物現況說明書」關於「有無占用他人土地之情形」，係勾選「否」（卷第55頁）及所附地籍圖上明白分別本件買賣標的土地與退輔會管理之鄰地，即將系爭鄰地排除於買賣標的範圍。復依證人等所證述，被告就其無權占有退輔會鄰地使用，目前沒有支付租金，日後可能會來討占用費用等情形，於簽約前均明白告知原告，沒有隱瞞或誤導原告之情事，尚難謂被告有何詐欺行為。
2.民法第88條規定：意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。本件買賣所「附贈」移交鄰地之占用現狀，固於契約文字上有用語不精準之情形，但原告應明瞭被告無償移交之鄰地乃退輔會管理之國有土地，且被告與退輔會之間沒有任何契約關係，否則應會約定契約轉讓之事宜。兩造契約本意僅約定「交付買方使用」，乃雙方締約前皆知悉被告就其占有系爭國有土地沒有合法權源，難認原告有何「若知其事情即不為意思表示」之情形，亦無物之性質方面之誤認，故原告主張依上揭規定撤銷買賣意思表示，乃屬無據。
3.原告依「價金履約保證」契約，與被告、合泰建築經理股份有限公司成立三方契約關係，而將買賣價金匯入履保帳戶，乃有契約上之依據，且查無有何因侵權行為致為上項價金給付之情事，原告主張民法第179條及第184條之請求權，與成立要件未合，乃無理由。
(五)綜上所述，本件原告之解除權或撤銷權行使，均不合法，兩造間系爭不動產買賣契約關係仍然存在及有效。從而，原告依不當得利返還請求權等法律關係，請求命被告同意原告向合泰建築經理股份有限公司取回存於台新商業銀行股份有限公司建北分行，帳號00000-000000000履約保證專戶內之2,400,000元，與法不符，不應准許，應併其假執行之聲請予以駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事庭法 官 沈培錚以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 丁瑞玲