臺灣花蓮地方法院民事判決112年度重訴字第38號原 告 黎玉美 住臺東縣○○市○○路○段000巷00號被 告 李國盛訴訟代理人 陳憲政律師上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼花蓮縣○里鄉○○街000號房屋（系爭房屋）之所有權人，兩造於民國111年9月1日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定原告出租系爭房屋與同路段142-1號房屋給被告，期間自111年9月1日起至116年8月31日止，共5年，每月租金新臺幣（下同）15,000元，應於每月1日以前繳納當月租金，然被告以系爭房屋結構須修繕為由，要求原告降低租金，原告被動同意自111年10月起至112年2月止之租金以一半即7,500元計算，惟被告仍自112年3月起僅支付7,500元，且僅繳納至112年4月為止，112年5月以後之租金迄今均未給付，遲付金額已達2個月的租金總額，原告基於善意，已於112年5月2日將被告已繳納之租金、押金共計97,500元退還被告，欲求解除系爭租賃契約，但被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋，故原告於112年5月23日寄發存證信函給被告催告應於5日內給付遲付之2個月租金，被告仍未繳納，遂於同年5月30日以存證信函通知被告於同年6月29日終止系爭租賃契約，及給付原告已退還之租金、被告未付之租金，被告雖以原告未能修復系爭房屋之結構裂損問題主張同時履行抗辯，但兩造約定系爭租賃契約時，已約定「現況交屋」，意即系爭房屋之所有缺失均由被告修繕，原告也多次表示如果被告認為修繕費用太高可以無條件解除系爭租賃契約，被告執意要承租，不能一味要求原告負修繕義務，系爭房屋龜裂之狀態是被告承租系爭房屋時就有的，系爭租賃契約既已終止，被告即應返還系爭房屋及給付租金。
爰依系爭租賃契約及民法第767條、第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應給付原告119,000元，及自112年6月29日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告30,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租賃契約後，111年9月18日富里發生大地震，系爭房屋結構因而受損，迄今仍有多處牆壁龜裂，隨時有倒塌之可能性，均有卷內照片可證，因被告已投入大量資金裝潢，且係與花蓮縣政府共同籌設之親子館，無法接受原告無條件解約之訴求，原告無法提供合於租賃本旨之標的物，被告以同時履行抗辯為由拒絕給付租金難認無據，再原告雖主張系爭租賃契約於112年6月29日已終止，被告認為終止契約不合法等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、本院之判斷㈠原告為系爭房屋之所有權人，兩造於111年9月1日簽訂系爭租
賃契約，由被告承租系爭房屋，租賃期間為自111年9月1日起至116年8月31日止，每月租金為15,000元，而系爭房屋牆壁現仍有龜裂處尚未修繕完成，自111年10月起至112年2月止，兩造同意系爭房屋租金減半，而被告於112年3、4月仍給付一半之租金，112年5月後之租金即未給付，被告現仍持續使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約、LINE對話紀錄、照片等在卷可參，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告主張被告積欠2個月以上租金，經催告後仍未給付，遂於
112年5月30日以存證終止系爭租賃契約，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：⒈系爭租賃契約是否已終止？⒉系爭房屋目前是否仍有牆壁龜裂之情，致不能達租賃之目的？⒊原告主張依系爭租賃契約及民法第179條之規定，請求被告返還房屋及給付租金、不當得利，有無理由？⒈系爭租賃契約並未合法終止
①按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。為民法第440條第1、2項、第455條第1項前段所明文規定。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦定有明文。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（最高法院72年度台上字第283號裁判意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決參照）。
②經查，原告主張被告積欠112年3、4月租金各半、112年5
月租金，總計30,000元，已達2個月之租金總額，並以此為由催告被告給付租金而未獲置理，遂於112年5月30日寄發存證信函終止系爭租賃契約等情，事實部分經兩造不爭執，惟系爭租賃契約約定押金為2個月租額即30,000元，則被告積欠之上開租金，以押金抵償後，並未達2個月以上（計算式：30,000－30,000＝0，並未大於2個月之租金總額即30,000元），而原告雖片面將押金退還給被告，然此僅為原告個人行為，不能謂被告未給付押金，是被告積欠之租金經押金抵償後，尚未達2個月租金總額，依上開規定，原告催告被告給付租金及終止系爭租賃契約均難謂合法。
⒉系爭房屋牆壁仍有嚴重龜裂現象，顯已不能達租賃之目的
①按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院102年度台上字第1892號民事判決意旨參照）。
②查被告抗辯系爭房屋牆壁龜裂之情事，為原告所不爭執
，但原告主張牆壁龜裂之狀態為兩造簽訂系爭租賃契約時即已存在云云，然依照被告提出系爭房屋之現況照片（本院卷165-194頁），系爭房屋範圍內已有多處牆壁龜裂之情況，且裂痕寬度高達0.7公分，目測即有可能影響建築結構安全，得認系爭房屋牆壁龜裂狀況嚴重影響居住品質，顯已不能達租賃之目的，而原告亦不否認系爭房屋牆壁龜裂之危險性，並多次於LINE對話紀錄中提及如有疑慮可以解除契約等語，顯見系爭房屋牆壁龜裂狀況難以修復，顯已不合於約定使用、收益之狀態，而不能達租賃之目的。
⒊原告請求被告遷讓房屋及給付租金、不當得利，均為無理
由①原告雖主張被告已積欠2個月以上租金云云，然依土地法
第100條之規定，系爭租賃契約並未經合法終止，且原告未能提供合於租賃目的之系爭房屋，是原告既未舉證證明其已盡出租人之主要義務，而被告即承租人之支付租金義務，與原告之主要義務有對價關係，是被告行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，於法自屬有據，原告片面終止系爭租賃契約難謂合法。
②系爭租賃契約既尚未合意或依法終止，則原告主張依系
爭租賃契約、民法第767條、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金119,000元、自112年6月29日起至被告遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告相當於租金之不當得利30,000元，均為無理由。
四、綜上所述，原告請求被告依系爭租賃契約及民法第767條、第179條等規定，騰空遷讓房屋及給付租金、相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 邱韻如上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 陳禹瑄