臺灣花蓮地方法院民事判決113年度訴字第106號原 告 鍾來吉訴訟代理人 吳順龍律師被 告 王千琪訴訟代理人 許正次律師
張家樂律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落花蓮縣○○市○○段000000○000000地號土地上，如花蓮縣花蓮地政事務所民國113年5月28日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示之地上物（門牌號碼：花蓮縣○○市○○路000巷0號、占用面積合計41.66平方公尺）拆除，並將前開土地騰空返還予原告及全體共有人，由原告代為受領。
被告應給付原告新臺幣（下同）44,835元，及自民國112年10月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國113年3月27日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告395元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行；但被告如以44,835元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)花蓮縣○○市○○段000000○000000地號土地係國私共有土地，原告(權利範圍四分之一)、訴外人中華民國(權利範圍二分之一)、張秀美(權利範圍四分之一)。被告無法律上權利，亦未經原告及其他全體共有人同意，擅自於系爭土地上興建建物(門牌號碼：花蓮縣○○路000巷0號，房屋稅籍納稅義務人為被告王千琪，木石磚造房屋，面積為60.8平方公尺，下稱系爭建物)，被告自102年10月起不法占用原告所共有之系爭土地，致原告等全體共有人無法對所有物為使用、收益之全能，侵害土地所有權能甚鉅，爰依民法第767條第1項、同法第821條之法律關係，提起本件訴訟。
(二)被告以系爭建物長期不法占用系爭土地，原告以各年度當期之土地申報土地價額(公告地價)乘年息百分之5作為年租金之標準，計算被告所受相當租金之利益，詳如附表所示，爰依民法第179條之法律關係，提起本件訴訟。
(三)並聲明：1.被告應將坐落於花蓮縣○○市○○段000000○000000地號土地如複丈成果圖所示房屋(門牌號碼：花蓮縣○○市○○路000巷0號)及占用面積41.66平方公尺之地上物清除，並將前開部分土地騰空返還予全體共有人，由原告代為受領，暨自113年3月27日起至返還前開所示土地之日止，按月給付395元；2.被告應給付原告44,835元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
(四)並補充：被告自承系爭建物之電表係於112年新設，原電表於102年即終止，再依系爭房屋稅籍登記面積為60.8平方公尺，與附圖(花蓮縣花蓮地政事務所113年5月28日113年花測字第134700號土地複丈成果圖)測量結果43.83平方公尺明顯減縮，可證系爭房屋係被告未經系爭土地所有權人同意而擅自搭建；被告未就其有合法占有權源為舉證。
二、被告則以：原告於民國66年12月12日因土地重劃取得原花蓮市○○段000000地號土地，嗣於69年3月4日分割出系爭556-25地號土地，系爭建物於67年8月3日已有裝錶供電之紀錄，顯於69年間之土地分割前，系爭房屋即已存在，原告亦為分割前之花蓮市○○段000000地號土地之共有人，分割前之花蓮市○○段000000地號土地分割時，共有人顯然知悉系爭建物存在，並協議就系爭房屋坐落土地之利用關係為相應之安排而有分管契約存在，原告應受拘束，又被告係自前手受贈取得系爭建物，其占有土地之地位係繼受既有建物之利用關係而來，並非無權占有；系爭建物之坐落位置與系爭土地之界址幾乎完全一致，足見當時土地分割之界址劃定係依既存建物之實際位置或利用現況為重要參考因素，後土地再為分割，應係土地所有權人與當時房屋之所有權人或事實上處分權人達成某種協議或為分管約定，或為提供基地興建永久性之房屋，系爭建物係有權占有系爭土地，原告訴請拆屋還地係無理由等語為答辯，聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及第821條定有明文。系爭未辦理保存登記之房屋（門牌號碼花蓮縣○○路000巷0號）坐落於原告共有（應有部分4分之1）之花蓮縣○○市○○段000000○000000地號土地上，經本院勘驗及囑請花蓮地政事務所測量，有筆錄、照片及複丈成果圖在卷，為兩造所不爭。被告登記為系爭房屋之納稅義務人，其稅籍係輾轉自訴外人楊木森、簡月嬌移轉登記而來，有花蓮縣地方稅務局函可明，故被告應為系爭房屋之事實上處分權人，且為上項土地之占有人。原告主張被告以系爭房屋無法律上權源而占有其共有之上項土地，係屬無權占有，自應由被告負起證明其有合法占有權源之舉證責任。
(二)被告雖抗辯系爭土地分割時已有分管契約或繼受占有權源云云，惟按分管契約為債權契約，僅於共有人間具有約束力。所謂分管協議，係指共有人間就如何管理或使用共有物而成立之契約，其契約當事人必為共有人，被告非系爭土地之共有人，自無可能基於分管協議而占有之。又雖按民法第425條之1第1項前段，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。然被告並未能說明及證明系爭房屋係由與系爭土地曾同屬一人所有之事實，難認有上揭規定之適用。再者，原告受讓取得系爭房屋之事實上處分權，並未同時受讓其他得合法使用占有系爭土地之債權（例如使用借貸），亦難認有何合法占有權源可言。
(三)再者，無論是基地租賃或使用借貸，其本旨都以地上物即房屋可使用之合理年限為其存續期間，然系爭房屋依原告起訴前所拍攝之照片，顯示已經有大幅之重建或修建的情事，則其上述契約性質之使用權源縱使曾經存在，基於契約本旨不可能讓占有狀態可以因房屋之不斷重建及修建而永久延續，故原告主張縱使系爭建物曾有何契約性質之占有使用權源，亦因房屋老舊而完成其使用目的，於未經土地所有人同意下的擅自修建行為，應不發生使契約繼續延長其效力之作用，始符合誠實信用原則。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。本院審酌系爭土地坐落花蓮市區，交通及生活機能尚可，原告主張以申報地價年息百分之5計算（原告應有部分4分之1），尚屬允洽。經核算被告應給付起訴前之不當得利金額為44,835元；及自113年3月27日起算之每月不當得利為395元（詳見附表計算式）。被告無法律上原因受有占有使用原告共有土地之利益，使原告受有損害，原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。
四、綜上所述，被告未能具體說明其享有事實上處分權之系爭房屋有何合法占有原告共有土地之法律上權源。從而，原告請求拆屋還地予土地全體共有人，併請求返還相當租金之不當得利，乃有理由，應予准許。又主文第1項部分一旦假執行即無從回復，不適合以供擔保方式宣告假執行，原告此部分之聲請應予駁回。至於主文第2項部分，因所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，定被告預供擔保得免為假執行之金額。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 2 日
民事第二庭 法 官 沈培錚以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 2 日
書記官 陳良瑋附表占用日期 (民國年月日) 申報地價基期 (年月) 公告地價 (元/每平方公尺) 占用面積(平方公尺) 年息率 每月相當租金之利益(新臺幣) 經歷月數 應繳金額 (新臺幣) 102.10－104.12 10201 2,700 41.66 8% 749 27 20,223 105.01－106.12 10501 6,300 41.66 8% 1,749 24 41,976 107.01－113.02 10701 5,700 41.66 8% 1,583 74 117,147合計 179,341 返還歷年相當不當得利租金（原告權利範圍1/4部分） 44,835 月租金（1/4部分） 395