臺灣花蓮地方法院民事判決114年度簡上字第16號上 訴 人 文俐安被 上訴人 李玉卿訴訟代理人 湯文章律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，上訴人對於民國114年2月27日本院花蓮簡易庭113年度花簡字第441號第一審判決提起上訴，被上訴人提起追加之訴，本院於民國115年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣168,000元及自民國115年1月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
第二審（包含追加部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文，上開規定，依同法第436條之1第3項，於簡易訴訟程序第二審上訴程序準用之。
查被上訴人於第二審程序追加請求上訴人給付自民國113年4月起至6月止，共3個月之房屋租金，及自113年7月起至114年12月31日止，共18個月之相當於租金之不當得利。核其追加請求之基礎事實與原審主張相同，原請求之訴訟及證據資料，於後請求之審理得予利用，而得避免重複審理，並統一解決紛爭，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：兩造於112年6月28日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人將門牌號碼花蓮縣○○市○○○村0000號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自112年7月1日起至113年6月30日止，系爭房屋供住宅使用，約定租金每月新臺幣（下同）8,000元。詎上訴人違約作營業使用，被上訴人得依租約第15條第1項第2款終止系爭租約。又上訴人自113年4月起即拒付租金，經被上訴人以存證信函催告後仍未給付，被上訴人自得依租約第13條第1項約定、民法第455條規定請求其返還系爭房屋。另上訴人前於111年6月20日起亦有向被上訴人承租系爭房屋一年，斯時租約雖有約定營業使用（下稱第一份租約），但因系爭房屋坐落之土地係國有地，上訴人未去辦營業登記，後來第二年就重新議定租約而未繼續同意上訴人營業使用。爰依系爭租約第13條第1項之約定、民法第455條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。
二、上訴人則以：上訴人依民法第92條規定主張兩造間之第一份租約及系爭租約自始無效。上訴人自111年7月起承租被上訴人之系爭房屋，訂約時即約定要做營業門市及營業登記使用，然被上訴人拖延營業登記時間，且於112年10月26日阻止上訴人準備營業，被上訴人違背契約及誠信，將國有地轉租，上訴人已於113年4月間提告被上訴人及其子詐欺罪並經檢察官起訴，視租金給付給國有財產署或被上訴人，上訴人再付清，在此之前被上訴人無權要求上訴人遷出房屋。若被上訴人願意賠償上訴人整理清潔環境、修繕房屋隔間和水電裝修等費用，及給付承租系爭房屋後每月無法公開營業之損失，補償上訴人精神心理所承受之壓力，上訴人即刻遷出等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，主張：若非被上訴人以不實陳述出租系爭房屋予上訴人，上訴人亦不會因陷於錯誤承租而受有損害，是上訴人並無拒絕返還被上訴人系爭房屋之意思，僅係本件非單純爭執返還房屋之故等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
四、被上訴人答辯：上訴人於原審提出兩造間所定第一份租約及兩造間Line網路通訊軟體對話紀錄，雖可證明上訴人向被上訴人承租系爭房屋係約定要供其營業使用，惟尚無法證明被上訴人有故意示以不實之事實，欲使其陷於錯誤而為意思表示。又於上訴人另提起告訴之刑事案件中，檢察官公訴意旨於法應有違誤，因被上訴人僅出租系爭房屋而未出租土地，應無國有基地租賃契約第7條第2項之適用，且辦理營業登記僅需有合法使用房屋之證明即可，毋須提出房屋座落基地之權利證明等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
五、被上訴人另於二審追加主張：兩造間所訂系爭租約之租賃期間既由112年7月1日起至113年6月30日止，則上訴人自113年4月起至同年6月止未給付租金，即有積欠被上訴人三個月租金共24,000元（計算式：8,000元×3月＝24,000元）。又上訴人自113年7月起至114年12月31日止繼續使用系爭房屋，受有18個月相當於租金之不當得利共144,000元（計算式：8,000元×18月＝144,000元）。另上訴人所提之刑事告訴結果如何，與其應否繳納房屋租金係屬二事，且該刑事案件中，檢察官所指犯罪所得，係指上訴人承租系爭房屋第一年之房屋租金，與系爭租約無涉。爰依系爭租約第4條之約定及民法第179條之規定，提起追加請求等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人168,000元，及自115年1月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
六、上訴人就追加部分答辯則以：檢察官起訴理由已認定被上訴人收取之房屋租金係不法所得，而系爭租約係延續兩造間第一份租約，違法情形自有延續，是被上訴人向上訴人請求給付房屋租金應無理由等語，資為抗辯。並聲明：追加之訴駁回。
七、本院之判斷：㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之
意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之上訴，依同法第436條之1第3項規定亦準用之。本院審酌原審判決所記載之理由，核無違誤，茲引用原判決所載之理由，另針對上訴人之上訴理由補充如後，其餘部分本院不再逐一論述。
㈡上訴部分
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。
⒉經查，上訴人於113年3月間曾發存證信函給被上訴人，告
知其拒絕給付租金等情，有該存證信函在卷可參（原審卷第35至40頁），且上訴人迄今仍使用系爭房屋，並未繳付任何租金等情，亦未經上訴人爭執，堪信上訴人自113年4月起迄今占有使用系爭房屋並無給付任何租金等情為真實。
⒊上訴人既向被上訴人租賃系爭房屋，即有依照系爭租約給
付租金予被上訴人之義務，上訴人遲未給付租金，被上訴人得依上開規定終止租約，甚而系爭租約迄日為113年6月30日，至本件言詞辯論終結日時已到期，堪信兩造間租賃關係業已終止，自應返還系爭房屋。至上訴人雖主張系爭租約無效等語，惟若系爭租約無效，上訴人自始即無占有使用系爭房屋之正當權源，更應返還系爭房屋，上訴人拒不遷讓返還系爭房屋，難認有據。
㈢追加部分
⒈按民法上所謂詐欺，固不以積極之欺罔行為為限，然單純
之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，自不得以其單純緘默，遽指為隱瞞事實之消極詐欺（最高法院106年度台上字第1852號判決可參）。
⒉經查，第一份租約上固有記載「營業使用後所增加稅費由
承租人支付」等文字，惟僅能證明上訴人向被上訴人承租系爭房屋原約定要供上訴人營業使用等情為真實，上訴人未具體指出並舉證證明上訴人在法律上、契約上或交易之習慣上就能否辦理營業登記等事項負有告知之義務，且依據第一份租約或系爭租約之記載，並無隻字片語提及需以系爭房屋能辦理營業登記或取得營業執照作為租賃契約之條件，自難認兩造已就系爭房屋須能辦理營業登記或取得營業執照之特殊事項已有合意，則被上訴人並無明知有義務使系爭房屋取得營業登記而故意違反之不作為存在，揆之前揭說明，自不得遽指被上訴人為隱瞞事實之消極詐欺行為，上訴人主張系爭租約無效等語，難信為真實。
⒊又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
⒋上訴人自113年4月1日起至114年12月31日止仍使用系爭房
屋卻未給付租金等情，為上訴人未爭執，則被上訴人依系爭租約請求自113年4月1日起至113年6月30日止之租金及自113年7月1日起至114年12月31日止之相當於租金之不當得利，以每月8,000元計算，共計168,000元及法定遲延利息，為有理由。
八、綜上所述，被上訴人依系爭租約第13條第1項之約定、民法第455條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，原審判決並無不合之處，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人依系爭租約第4條之約定及民法第179條之規定，請求如主文第2項所示，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條。
中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 李可文
法 官 林佳玟法 官 邱韻如以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 王郁軒