臺灣花蓮地方法院民事判決114年度簡上字第32號上 訴 人 林梁祖即契合不動產企業社被上訴人 陳榮昌上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國114年5月23日本院玉里簡易庭114年度玉簡字第36號第一審判決提起上訴，本院於115年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、㈠上訴人(原審原告)起訴主張被上訴人(原審被告)簽立不動產專任委託銷售契約、不動產專任委託銷售契約協議書(下稱系爭契約)委託原告銷售花蓮縣○里鎮○○段0000000地號土地及其上0000建號房屋(門牌玉里鎮福安街00之0號；下稱系爭房地)，委託期間113年10月10日至114年10月10日止，然被告於114年3月4日以激動表示如不解約不如死一死，致原告在壓力下同意雙方合意解除契約，然第二天被告就與第三人完成系爭房地交易過戶，依系爭契約第12條第2款約定，請求被告給付佣金195,000元、違約金26萬元。㈡原審不經言詞辯論判決駁回原告之訴(故無被告之答辯)。上訴人不服提起上訴，兩造二審聲明、陳述及證據如附件所示。
二、兩造不爭執之事實(本院卷170頁)：不動產專任委託銷售契約協議書(原審卷23至25頁)為真正。兩造協商爭點為：上訴人依不動產專任委託銷售契約第12條第2款規定，請求佣金195,000元、違約金26萬元，有無理由？
三、本院之判斷：㈠按民事訴訟法第199條第2項規定，審判長應向當事人發問或
曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此為審判長(或獨任法官)因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，最高法院98年度台抗字第918號裁定意旨參照。準此，倘依當事人起訴事實，法院如不明瞭其應受裁判事項及事實上陳述之真意時，審判長即應依上開規定行使闡明權，俾當事人不因不熟悉法律，致喪失接受裁判之機會，此在非委由律師代理之事件，尤應為適當之闡明。原告起訴主張「雙方解除契約之原因係被告於114年3月4日與原告會面，當場以情緒激動方式表示若不解除契約，將面臨無法生活、查封執行，甚至說出『不如看我死一死』等語，原告恐懼真正發生，基於善意同意解除契約」、「原告處於上開處境及立場且於壓力下同意解除契約」(原審卷15、17頁)，原審法官未踐行其闡明義務，對原告發問曉諭其敘明或補充上開陳述之真意為何，逕以原告自承兩造合意解除系爭契約為由，依民事訴訟法第249條第2項第2款規定，不經言詞辯論，認原告主張在法律上顯無理由，而判決駁回原告之訴，依據前述說明，原審訴訟程序即有重大瑕疵，且因維持審級制度認有必要，本應將本件廢棄發回。然兩造均同意願由第二審法院為裁判(本院卷110、168頁)，依民事訴訟法第451條第1、2項規定，本院應自為判決。
㈡兩造約定專任委託系爭房地銷售期間為1年自113年10月10日
至114年10月10日止，有兩造均不爭執之不動產專任委託銷售契約協議書可參(原審卷23至25頁)，被上訴人辯稱兩造口頭約定只有專任1個月、其保管之不動產專任委託銷售契約上並未記載至何時止(本院卷173至175頁)，並無可採。
㈢兩造已經於114年3月4日合意終止專任委託銷售契約書(原審
卷25頁)，上訴人主張其遭脅迫、錯誤為意思表示，依民法第92條、第88條規定撤銷解除契約之意思表示云云。經查：
1.按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判決先判可參）。意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。所謂「錯誤」，則係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。惟表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確之動機錯誤，若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，應無影響(最高法院104年度台上字第909號判決意旨參照)。按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段有規定。惟主張其意思表示內容有錯誤或被詐欺之人，依民事訴訟法第277條前段規定，應就此有利於己之事實負舉證責任。
2.上訴人主張其遭到被上訴人「不如看我死一死」等語脅迫而為解除契約之意思表示，然為被上訴人所否認；依據前述說明，上訴人就此應舉證證明。然上訴人僅提出張菊妹書面證詞為據(原審卷31至33頁、本院卷137至143頁)，且上訴人陳明並無聲請傳喚張菊妹到庭作證(本院卷112頁)，而被上訴人否認張菊妹之書面證詞(本院卷169頁)。經核張菊妹上述書面證詞並無民事訴訟法第305條第2、3項或第313條之1規定情形，難認有證據力而得採信；此外，上訴人亦未舉其他事證以實其說，則其主張遭脅迫依民法第92條規定撤銷解除契約之意思表示，難認有理。
3.上訴人固主張其因誤信「不解除恐使被上訴人發生自傷或自殺等危險」而表示同意，此非真意，意思表示有錯誤云云(本院卷119頁)，惟此僅為其在意思形成過程中，對其決定解約之事實認識不正確之動機錯誤，依據前述說明，並不影響其解約意思表示之效力。況上訴人自承在114年3月4日以前即查知行濟不動產有刊登系爭房地售屋廣告，亦明知被上訴人在與上訴人為系爭契約簽立前曾委託其他仲介業者刊登售屋廣告(本院卷111頁)，應知被上訴人急需資金而售屋心切，然其在與被上訴人簽立系爭專任委託銷售契約後，自113年10月10日至114年3月4日前，均未能完成被上訴人委託出售系爭房屋事宜，而在被上訴人請求之下兩造合意解除系爭契約，上訴人應已全盤衡量其履約過程之勞力付出及被上訴人急切欲出售房地之情而同意解約，自不能於解約後因見系爭房地順利出售，而反認被上訴人違反誠信原則違約。故上訴人主張其意思表示錯誤依民法第88條規定撤銷解約之意思表示，自屬無據。
四、綜上，系爭專任委託銷售契約書已於114年3月4日經兩造合意解除，應堪認定。系爭契約既經兩造合意解除，即溯及既往失其效力。從而，上訴人依系爭契約第12條第2款規定請求被上訴人給付佣金195,000元、違約金26萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，在此說明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
民事第二庭審判長法官 楊碧惠
法 官 陳雅敏法 官 沈培錚以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
書 記 官 汪郁棨【附件】上訴人 被上訴人 上訴聲明(本院卷115頁)：原判決廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人佣金195,000元及違約金26萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 上訴理由： 被上訴人於114年3月4日解除契約，翌日114年3月5日即完成與第三人買賣，顯然該買賣文件早已備妥，足證被上訴人於專任委託期間與行濟不動產協商並擬定買賣程序，依廣告截圖可證被上訴人早已於114年2月20日即轉委託他仲介刊登廣告，明顯違反系爭契約第12條第2款及民法第148條誠信原則，構成脫法規避仲介費之惡性行為，本件最終由行濟不動產完成簽約、公契及成交過戶。其解約僅為形式遮掩，非自由合意，構成意思瑕疵，上訴人是受被上訴人「如不解約就要死」、「遭查封將無法生活」等語脅迫，非出於自由意思，符合民法第88條、第92條構成要件，我要撤銷遭脅迫及錯誤而解除契約之意思表示，應認為解除契約自始無效或得撤銷。依系爭契約第12條第2款請求，該款約定之違約金性質為損害賠償總額預定的違約金，是否有民法第252條違約金酌減的問題請鈞院為認定。我在受被上訴人委託期間，由我本人帶客戶看屋至少7組以上，被上訴人在場就有4次以上；當初我跟他簽立契約書之前他已經委託其他仲介業刊登過，為什麼一直賣不出去，因為屋況為壁癌、油漆剝落、電燈毀損、髒亂，致使不動產無法售出，在我接任委託契約時，雙方言明在先，我願意先支付118000元作為房屋修繕費用，修繕完畢後我已將修繕款交付施工單位，被上訴人完全無金錢能力，此為簽訂專任委託契約書的原因之一，房屋修繕時我也在場監督工作。 證據：〈原審卷〉 1.不動產專任委託銷售契約(21-22頁) 2.不動產專任委託銷售契約協議書(23-25頁) 3.估價單(27-28頁) 4.承攬油漆工程領據(29頁) 5.證人張菊妹書面證言切結書(31-33頁) 6.張菊妹身分證正反面影本(35頁) 7.土地、建物登記謄本(37-44頁) 8.花蓮縣政府函、契合不動產企業社申請登記准許函、不動產經紀人證書、不動產經紀營業員證明(45-51頁) 〈二審卷〉 1.行濟不動產廣告(25-31頁) 2.契合不動產廣告(33-39頁) 3.證人張菊妹書面證言及補充說明切結書(137-143頁) 4.房屋修繕照片(145-163頁) 答辯聲明(卷110頁)：上訴駁回。 答辯理由： 我如何脅迫他，他說我不解約我就要死、遭查封將無法生活，我根本沒有脅迫他的意思，我的說法是如果不解約頂多淪為法拍。不動產專任委託銷售契約及協議書為真正。上訴人在原審所提估價單即修繕費用118,000元，在雙方解約時我已經還給上訴人。 我與上訴人口頭約定專任委託只有1個月，但我知道在不動產專任委託銷售契約協議書上記載期間到114年10月10日，我有簽名，所以後來我去找上訴人要求解約。我認為專任契約1個月，上訴人拖到5到7個月都賣不出去，所以我告訴上訴人我能不能跟我的親朋好友或找其他仲介來賣，上訴人回答我可以，那時候行濟不動產就找上我，上訴人看到行濟不動產刊登售屋廣告就來電告知我，他說契約期間內我怎麼可以跟其他人刊登廣告，我當下聽到後隨即打給行濟叫他下架，因為上訴人一下說可以一下又說不行，搞得我莫名其妙。我的房屋售出金額為650萬元。 證據： 〈二審卷〉 不動產專任委託銷售契約(173-175頁)