臺灣花蓮地方法院民事裁定114年度執事聲字第4號異 議 人 陳素紅上列當事人間清償票款強制執行事件，異議人對於民國114年4月8日本院司法事務官所為之113年度司執字第2994號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用新臺幣1,000元由異議人負擔。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國114年4月8日所為之113年度司執字第2994號裁定(下稱原裁定)於114年4月11日送達於異議人，異議人於114年4月18日具狀異議，有原裁定、送達證書及民事強制執行聲明異議狀在卷可稽，本院司法事務官認異議人之異議無理由而送請本院裁定，核與前揭規定相符，合先敘明。
二、異議意旨略以：花蓮縣○○鄉○○村○○○街00號（下稱系爭房屋）係坐落於花蓮縣○○鄉○○段0000○○○○○○○0000地號上（下以地號稱之），依土地法第104條第1項規定，僅需房屋所有人出賣房屋時，基地之出租人即有優先承買權，並無限制基地上房屋須承租基地面積多少，基地所有權人才能行使優先購買權，原裁定認系爭房屋承租面積不足1坪否准異議人之優先承買權，顯係增加法明文所無之要件，已有違誤。且原裁定所執理由將導致系爭房屋及其坐落之1025地號、1028地號均分屬不同人所有，反而加劇產權不一之情形，顯與土地法第104條立法意旨有違。況且，由地籍圖圖資網絡便民服務系統所查空照圖，已可見系爭房屋有占用1025地號土地之情事，拍定人於拍定前應已可預知本件除1028地號土地所有人外，聲明異議人亦應有優先承買權，仍自行決定承擔有他人行使優先購買權之風險購買系爭房屋，即無保護之必要，是聲明異議人行使優先承買權尚無侵害拍定人之自由決定權，亦無損合理公平原則，故聲請撤銷本件拍定程序等語。
三、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」、又「按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」，土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定甚明。是依前開規定，當房屋座落之基地與房屋分屬不同人所有，且房屋所有權人對於該土地並有地上權、典權或租賃關係存在，於座落其上之房屋出賣時，基地所有人對該房屋始具有優先承買權。又按對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決，是優先購買權存在與否，非執行法院所得審究（最高法院78年度台抗字第40號、77年度台抗字第10號裁判意旨參照）。是強制執行程序中對於執行標的物主張有優先承買權者，執行法院僅得就形式上予以審查其優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權。
四、經查，本件債權人和潤企業股份有限公司聲請執行債務人所有之系爭房屋，並於113年12月28日經拍定人楊政諺拍定在案；而本院於113年12月23日送達於異議人，異議人於113年12月25日具狀異議向本院執行處具狀聲明優先承買系爭房屋等情，經本院核閱113年度司執字第2994號卷宗無訛。異議人雖有於時限內向本院聲明優先承買，並提出系爭土地之土地租賃契約影本等件，以證明債務人具有占有系爭土地之正當權源，非屬無權占有，惟異議人所提上開土地租賃契約之租賃期間，係自110年12月5日至115年12月5日止，然系爭房屋之起課年月為59年11月，房屋總面積共計113.31平方公尺，主要坐落於1028地號土地上，占用1025地號土地僅2.68平方公尺，衡情興建時無可能會為此占用面積與第三人訂定土地租賃契約，而房屋現況牆壁油漆剝落、水漬裂痕、木條朽、鐵皮及棚架鏽蝕，由債務人自住使用，何以於110年突生土地租賃情事？準此，依異議人提出之證據資料，執行法院無從依形式外觀判斷異議人是否確有土地法第104條或民法第426之2第1項規定之適用，而得為適格之優先承買權人。
依首揭說明，本件乃屬實體上之問題，應由異議人另提起確認優先承買權存在之訴，方可解決，要非聲明異議所得救濟。從而，原裁定駁回異議人優先承買之聲請，核無不合，異議意旨猶執前詞指謫原裁定不當，為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 12 日
民事第一庭 法 官 陳雅敏以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 114 年 5 月 12 日
書記官 胡旭玫