臺灣花蓮地方法院民事判決114年度訴字第53號原 告 鄭景文訴訟代理人 陳清華律師被 告 陳冠宇訴訟代理人 曾朝誠律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國114年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應准許原告向台新國際商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、信託帳號00000-000000000帳戶領取新臺幣2,324,244元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告訴之聲明(卷105頁)：被告應准許原告向主文第1項所示信託帳戶領取2,587,824元。被告答辯聲明請求駁回原告之訴。兩造陳述及證據如附件所示。
二、兩造不爭執之事實(卷133、134頁)：㈠原告前於113年9月25日出售花蓮縣○○鄉○○段00地號土地(下稱
系爭土地)予被告，買賣價金共276萬元，兩造並簽訂土地買賣契約書(參原證2)，被告已依約將買賣價金全部276萬元匯入履約保證帳戶。
㈡系爭土地坐落於「花蓮縣新社列冊考古遺址」(下稱系爭遺址)之範圍內。
㈢系爭土地買賣契約書之標的物現況說明書(土地)，項次9「本
土地是否有禁建、限建之情形」、項次17「本土地出入是否須經他人土地(含公有地)」、項次19「本土地是否為「袋地」(袋地：本土地無對外聯絡道路)」及項次24「是否位屬山坡地範圍」，均勾選「是」(參卷33頁)。項次9經勾選「是」，但備註說明欄的說明並無記載任何事由。
㈣原告不論於簽約前，抑或是簽約過程中，從未提及系爭土地坐落於系爭遺址。
㈤原告113年11月12日有簽署被證4的切結書(卷93頁)，保證本
件買賣土地未曾遭受任何污染，且土地下方確無掩埋垃圾廢棄物、化學污染物或風俗民情不喜之物品。
㈥兩造所提證據形式上為真正。
三、兩造協商爭點(卷134頁)：原告依土地買賣契約第2條約定請求如其訴之聲明，是否有理？本院之判斷如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照)。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359條有明定。另按買受人對於出賣人，有交付約價金及受領標的物之義務，民法第367條規定甚明。系爭買賣契約第2條約定：「買賣總價276萬元。買方(被告)應於契約簽訂時給付簽約款56萬元，113年9月25日備證用印給付110萬元，113年11月15日給付完稅款110萬元。於產權登記完畢3日內支付。」(卷21頁)。
㈡經查：
1.系爭土地使用分區為風景區、使用地類別為農牧用地，面積4,511.48平方公尺，均載於系爭買賣契約內，為兩造簽訂買賣契約時所知悉，與土地登記謄本所載相符(卷41頁)；原告(出賣人）並於「標的物現況說明書」勾選表明系爭土地「有禁建、限建情形」、「為袋地」、「屬山坡地範圍」，然於買賣契約簽約前或簽約過程中，原告從未提及系爭土地坐落於系爭遺址之範圍內(上情為兩造所不爭)，系爭買賣契約亦未就此有所載明。
2.依證人即承辦兩造間系爭土地買賣簽約及過戶事宜之地政士呂孟翰到庭證稱：簽約當時其不知悉系爭土地坐落在系爭遺址範圍內，當時是簡易謄本，其上無記載相關資訊，當款項進入履約保證帳戶後，辦理地政過戶程序時，地政事務所審查才告知其該土地在遺址範圍內，我才發現有上開事實等語(卷165至168頁)。可見在簽約時以地政士專業承辦人員所調得之一般簡易土地謄本，均未能知悉系爭土地位於系爭遺址範圍內。
3.經被告聲請本院囑託不動產估價師就系爭土地因列入系爭遺址範圍內，相較於未列入遺址範圍內之情況，列入遺址範圍內因此導致土地價值減損之比例為多少乙事進行鑑定，張書銘不動產估價師事務所114年10月7日函檢附估價報告書記載鑑定結果為：以比較法推估勘估標的(系爭土地)因列入考古遺址範圍而導致土地價值減損之比例為9.55%(見外放之不動產估價報告書第3頁)，並進一步說明：「勘估標的位於豐濱鄉新社村，為都市計畫外風景區農牧用地，在花蓮縣新社列冊考古遺址範圍內，其開發利用需依區域計畫法、非都市土地使用管制規則、農業發展條例、考古遺址監管保護辦法、花蓮縣考古遺址監管保護自治條例、花蓮縣政府考古遺址試掘委託辦理要點等規範。」(報告書第37頁)、「依考古遺址監管保護辦法及花蓮縣考古遺址監管保護自治條例，列冊為考古遺址公告範圍內，花蓮縣政府應定期巡查列冊考古遺址，每月至少一次。營建工程或其他開發行為位於列冊考古遺址範圍內者，開發單位應先邀請考古學者專家，進行考古遺址價值及內涵調查評估，並將結果報縣府處理。營建工程或其他開發行為之進行中，發現疑似考古遺址，應即停止工程或開發行為之進行，並通知花蓮縣府。縣府應即進行調查，並送本縣考古遺址審議會審議，以採取相關措施，完成審議程序前，開發單位不得復工。上開法規常讓人誤解為一旦發現疑似考古遺址，就無法再繼續使用土地。實際上，依文化資產保存法施行細則第27條，在邀請考古學者專家、學術或專業機構進行會勘或專案研究評估後，文化資產主管機關在停止工程進行之外，還可以採取或決定數種措施來處理遺址保護與土地使用需求之間的問題。……經本所電詢花蓮縣文化局承辦人員經驗，以常見農業用地案例持平觀點而論，列冊考古遺址土地整個審議時程從開發單位委託專業機構進行調查至試掘、進行施工監看等一直到可交由地主進行開發，所需期程約在4至6個月內可以完成。」(報告書第58、59頁)、「本案勘估標的風景區農牧用地為袋地，依據農業發展條例第18條及相關興建農舍解釋函令，袋地尚不符合興建農舍條件，因此判斷本案標的應無所謂的營造工程開發行為。經電訪文化局人員，列冊考古遺址之農業用地進行一般農耕整地行為，仍須經通知主管機關，送審議會評估，但是一般多先採施工監看措施進行。除非農業用地業主已申請興建農舍建照而需進行土地開挖，此時為保護可能存有的考古文物，在開挖範圍內採行試掘的可能性會比較高。此次經檢視所蒐集列冊考古遺址農業用地買賣實例情況後(現況為農業使用/非興建農舍)，列冊考古遺址受相關法規約束帶來的不便利，判斷應已於上開所推估的價值減損率作出了反映。」(報告書第76頁)。
4.依上說明，足認系爭土地因列入系爭遺址範圍內，而有價值減損9.55%之瑕疵，依兩造約定買賣價金276萬元計算，價格減損金額為263,580元(0000000×9.55%＝263580)，被告依民法第359條規定請求減少價金在263,580元範圍內為有理由。
又被告依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經被告以意思表示行使，原告所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。亦即，原告於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(最高法院87年台簡上字第10號判決先例意旨參照)。準此，被告請求減少價金後，原告依兩造買賣契約第2條約定得請求之買賣價金為2,324,244元(0000000－000000＝0000000)。
㈢就原告主張其依民法第355條、第356條第2項規定不負物之瑕
疵擔保責任方面：按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條有明文。所謂契約成立時，知其物有瑕疵，係指明確知悉買賣標的物有何具體瑕疵存在；所謂因重大過失而不知有物之瑕疵，則指顯然欠缺普通人應盡之注意義務，如稍加注意即可知悉瑕疵而言。
1.被告在簽立買賣契約過程，依委託地政士提供之土地簡易謄本，無從知悉系爭土地在系爭遺址範圍內之事，已經證人呂孟翰證稱明確，顯見被告並無契約成立時明知或稍加注意即可知悉本件買賣標的有前述價值減損瑕疵之情形。原告所舉土地登記第一類謄本(卷41頁)雖有在下方註記「注意：本土地有下列類別之參考資料：古蹟、歷史建築、紀念建築及考古遺址相關資訊，請查閱土地參考資訊。(並標示土地建物參考資訊檔查詢網址)」，然此內容並未得使閱讀謄本者即得知悉系爭土地是位於系爭遺址範圍內之土地，再參酌證人呂孟翰亦證稱：一般民眾或代書(即地政士)都容易省略注意事項，只會注意謄本上面土地標示部及所有權部的記載事項(卷167頁)。故原告以土地登記第一類謄本前開「注意」欄內容，主張被告或其使用人(地政士)因重大過失而不知土地在遺址範圍內之瑕疵，其不負物之瑕疵擔保責任云云，並無可採。
2.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條明文可參。該條將買賣標的物事實上所具有之瑕疵，以發現之難易程度，分為二類以區別買受人檢查通知義務之不同。在該條第1項所謂可即時發現之瑕疵，乃指買受人受領時，依通常檢查程序即可發現之瑕疵，對於此種瑕疵，不論係由於買受人不履行通常之程序，檢查所受領之物，以致未發現瑕疵，或買受人雖已作檢查，但仍未發現該瑕疵，依同條第2項規定，皆視為買受人承認其所受領之物，即承認其符合契約所約定之品質要求，而不具有同法第354條所稱之瑕疵。而第356條第3項所謂不能即知之瑕疵，即買受人受領時無法即行查知之情形，而依通常檢查程序無法發現之瑕疵，買受人於日後始知悉者，應於「知悉」，亦即發現瑕疵時，立即通知出賣人，若怠於此通知義務，亦視為承認其所受領之物，從而喪失本來可享有物之瑕疵擔保請求權。又所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言(最高法院96年度台上字第1277號判決參照)。查：系爭土地為花蓮縣政府「新社列冊考古遺址」範圍內，屬減少其價值之瑕疵，為被告受領原告交付土地及辦理所有權移轉登記時無法依通常檢查程序發現之瑕疵。被告因地政士呂孟翰告知而知悉系爭土地有坐落考古遺址範圍之情，於114年2月20日經全國地政電子謄本系統查得確認(被證1)，於114年2月24日以存證信函催告原告應於7日內塗銷列冊考古遺址之註記(被證2)，被告於發現瑕疵立即通知出賣人原告，自無怠於為通知義務視為承認所受領之物。原告此部分主張難認有理。
㈣就被告主張系爭土地價值減損應包含試掘費用308,400元方面
：前開不動產估價報告書未將試掘費用計入價值減損率內，已經詳述理由為「列冊考古遺址土地開發可能依個案條件情況不相同而使審議會作出不一樣之決議或採行不同必要措施，因此可能發生的費用仍具有不確定性，此為不動產估價無法有效掌握，本次不將上述所謂試掘費用等計入本次價值減損率內，若日後勘估標的如有上述費用產生，仍應以實際所生費用為主。」(報告書第77頁)。系爭土地為風景區之農牧用地且為袋地，被告於買受時經原告委任之仲介人員告知土地只能做農作使用不得做其他使用(卷167頁證人呂孟翰證詞)，且告知土地限建、禁建，被告明知上情而購買，雖因其後得知系爭土地為系爭遺址範圍內而有價值減損之瑕疵，然依前揭估價報告書所載，系爭土地因為袋地應無所謂營造工程的開發行為，即無試掘費用產生之可能，且是否將來可能產生此項費用之支出既不確定，自不能將之列為系爭土地價值減損因素之一並計為價值減損金額範圍。故被告辯稱系爭土地價值減少為138萬元或至少為571,980元云云，難認有理。
四、從而，原告依買賣契約約定請求如主文第1項，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，在此說明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
民事第二庭法 官 楊碧惠上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
書記官 汪郁棨【附件】原告主張 被告答辯 被告於113年9月25日向原告購買花蓮縣○○鄉○○段00地號土地(系爭土地)，價金276萬元，惟原告將土地過戶登記給被告後，被告卻以土地坐落「花蓮縣新社列冊考古遺址」範圍內開發受限為由，拒絕原告自價金履保專戶中領取買賣價金。土地列入系爭遺址範圍，被告調閱土地登記謄本稍加注意即可發現，被告竟不予調閱檢查致未發現瑕疵，具有重大過失，原告不負物之瑕疵擔保責任。另依民法第356條第2項規定，應認被告已視為承認受領系爭土地，原告不負擔保責任。依買賣契約第2條約定請求買賣價金276萬元，經扣除代付各項費用後，原告尚得領取2,587,824元。 系爭土地有民法第354條使用上受有限制之瑕疵，被告得依民法第359條請求減少買賣價金之一半138萬元。原告負返還義務與被告應給付剩餘買賣價金138萬元之義務間，被告主張民法第264條同時履行抗辯。依鑑定報告書結論「導致土地價值減損之比例為9.55%」即263,580元，加上花蓮縣文化局發包委託遺址試掘評估計畫平均價格308,400元，土地價值應至少減損571,980元。 證據： 原證1.土地所有權狀(17頁) 原證2.買賣契約書(19-38頁) 原證3.價金履約專戶明細暨點交證明書(39頁) 原證4.土地登記謄本(41頁) 原證5.空拍照片(43頁) 原證6.調解委員會通知(45頁) 證據： 被證1.土地建物參考資料(71頁) 被證2.存證信函(73-79頁) 被證3.郵件回執(81頁) 被證4.切結書(93頁) 被證5.興建農舍審查要件(119-129頁)