臺灣花蓮地方法院民事判決114年度訴字第80號原 告即反訴被告 王俐伶訴訟代理人 吳順龍律師被 告即反訴原告 林玲訴訟代理人 李佳怡律師上列當事人間確認事實上處分權存在等事件，本院於115年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將門牌號碼花蓮縣○○○○○00○0號房屋騰空返還反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣8,664元，及自民國114年4月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
反訴被告應自民國114年4月1日起至騰空遷讓返還主文第三項房屋之日止，按月給付反訴原告新臺幣722元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之92，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告於本訴訴訟辯論終結前，對於原告提起反訴，而反訴與本訴，均係針對原告是否有權占有使用坐落花蓮縣○○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）、系爭土地上之門牌號碼花蓮縣○○○○○00○0號房屋之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）之爭執，核與民事訴訟法第259條之規定相符，且無同法第260條各項所列事由，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告起訴主張其就系爭房屋有事實上處分權存在等語，為被告否認，則原告對系爭房屋事實上處分權存否之法律上地位有不安之狀態存在，而此不安狀態得以確認判決予以除去之，揆諸前開規定及說明，原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
貳、本訴部分：
一、原告主張：系爭土地為原告之父王○明之家族祖產，原所有權人為訴外人王○月，經本院110年度司執字第17803號強制執行事件（下稱系爭執行）拍賣後，由被告拍得，系爭房屋未併付拍賣，載明不點交。系爭房屋具獨立物權，屬於原所有人或事實上處分權人。王○明一直居住於系爭房屋，有管理、使用、收益及處分等排他性之事實上處分權能，實質上無異於所有權人，嗣將該事實上處分權能讓與原告，亦變更房屋納稅義務人為原告。原告對系爭房屋具有排除系爭執行之權利，且系爭執行未及於系爭房屋，被告僅取得系爭土地所有權，不因此取得系爭房屋任何權利。依房屋稅籍登記勾稽審認，原告對系爭房屋具有事實上處分權，與公示登記之所有權無異，被告因系爭執行拍得系爭土地，使原告對系爭房屋權利歸屬之法律上地位有不安之狀態，請求確認原告對系爭房屋具事實上處分權。其次，被告主張基於系爭切結書在系爭房屋外架設鐵桿圍籬，妨礙原告一家人使用系爭房屋，原告為事實上處分權人，爰依民事訴訟法第247條第1項、民法第962條後段或類推適用民法第767條第1項後段規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認系爭房屋之事實上處分權為原告所有；㈡被告不得有任何方式妨礙原告進入系爭房屋。
二、被告則以：被告於111年12月9日拍賣取得系爭土地所有權，彼時王○明主動聯繫被告，表示系爭房地為家族祖產，希望買回系爭土地，經雙方協商，王○明於112年1月3日提出其親自書立之被證1切結書（下稱系爭切結書），表明王○明取得系爭房屋全部事實上處分權，預計3年內籌措資金買回系爭房地，將系爭房屋事實上處分權移轉予被告以為擔保，並於112年1月14日再行簽立原證2協議書（下稱系爭協議書），約明系爭房屋買賣價金新臺幣（下同）301萬元及相關費用由王○明負擔、買回期間18個月、屆期協議失效、違約、罰則等，王○明為繼續居住於系爭房屋，另於112年1月4日簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），每月租金1萬元、租期為112年1月4日至113年7月4日，而王○明未於系爭協議書約定之113年7月14日前履行買回約定，依系爭協議書第3條，系爭協議書已失效作廢。況王○明與被告若無真正讓與合意，王○明本得以事實上處分權人之姿使用系爭房屋，何以出具系爭切結書、簽立系爭協議書後，再簽系爭租約，足證此揭文件之法律關係均為真。而系爭房屋權利移轉以為擔保，係指除由被告取得系爭房屋事實上處分權外，同時有擔保王○明應於約定時限買回系爭房地，否則系爭房地歸被告所有之意，與原告主張之通謀虛偽意思表示有別。至房屋稅籍無表徵私法權利功能，納稅義務人不當然為事實上處分權人等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠先位部分：王○明未依約給付租金，擅自將系爭房屋納稅義務
人變更為反訴被告，現由反訴被告使用收益系爭房屋。然反訴原告已因系爭切結書成為系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋兩側圍籬且設置寬鬆，非完全無法進入，則反訴被告從系爭房屋後門進入，屋內均為其私人物品，未經反訴原告同意，無權占用系爭房屋，受有占有系爭房屋之利益，致反訴原告受有損害，請求反訴被告騰空遷讓返還系爭房屋。反訴原告前向王○明請求112年9月至113年3月共7個月之租金，經臺灣士林地方法院（下稱士林地院）以113年度司促字第4999號支付命令（下稱系爭支付命令）核發確定在案，此後既由反訴被告使用收益系爭房屋，則反訴原告請求反訴被告給付113年4月至114年3月止共12個月相當於租金之不當得利，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋日止，按月給付1萬元租金予反訴原告。爰依民法第179條、第184條第1項前段、第962條等規定，提起反訴，並請求擇一為勝訴判決等語。先位聲明：⒈反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還反訴原告；⒉反訴被告應給付反訴原告12萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊反訴被告應自114年4月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付反訴原告1萬元。
㈡備位部分：倘認反訴原告非系爭房屋事實上處分權人，惟反
訴原告為系爭土地所有權人，反訴被告現以系爭房屋無權占用系爭土地，請求反訴被告拆除系爭房屋，將系爭土地返還反訴原告，並請求相當於租金之不當得利12萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋日止，按月給付1萬元租金予反訴原告。爰依民法第767條、第179條之規定，提起反訴備位訴訟等語。備位聲明：⒈反訴被告應將系爭土地上如花蓮縣○○地政事務所114年9月4日114年○法測字012000號土地複丈成果圖所示斜線部分即系爭房屋（建物0000-0、面積130.61平方公尺，雨遮0000-0、面積83.14平方公尺，共計213.75平方公尺）拆除，並將該部分土地交還反訴原告；⒉反訴被告應給付反訴原告12萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊反訴被告應自114年4月1日起至遷讓返還第一項所示土地之日止，按月給付反訴原告1萬元。
二、反訴被告則以：㈠先位部分：爭執系爭切結書之文意真正，僅形式外觀之權利
人讓渡予反訴原告，未有無償贈與系爭房屋之意思合致，該切結書及物權處分行為無效，反訴原告不能取得系爭房屋之事實上處分權。反訴原告未能舉證系爭房屋由反訴被告占有管領，且反訴原告將系爭房屋圍起來，反訴被告無法進入使用，沒有占有事實，無法騰空系爭房屋返還，反訴原告依民法第962條提起反訴，向非系爭租約當事人之反訴被告要求未使用系爭房屋時之不當得利，並無足採。
㈡備位部分：反訴備位訴訟為拆屋還地，與本訴確認系爭房屋
事實上處分權，僅偶然事實上之牽連，不符提起反訴要件。拆屋還地訴訟中，須原告主觀上認定被告具拆除之處分權能，始符當事人資格，反訴原告就系爭房屋事實上處分權應有訴訟上自認。系爭房屋於系爭執行中既未併付拍賣、不點交，反訴原告自始僅取得系爭土地，系爭房屋對系爭土地成立民法第425條之1法定租賃權而已，非無權占用。租金應以土地法規定之方法計算等語，資為抗辯。
㈢並答辯聲明：⒈反訴先位之訴及備位之訴均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項
一、系爭土地為原告之父王○明之家族祖產，經本院110年度司執字第17803號強制執行事件即系爭執行拍賣後，由被告於111年12月9日拍得（原因發生日為111年11月27日），系爭房屋納稅義務人現在為原告（稅籍號碼：00000000000），未併付拍賣，載明不點交，其位置及面積範圍如花蓮縣○○地政事務所114年9月4日114年○法測字012000號土地複丈成果圖之測量結果（本院卷第33至35、163，41、157、311、368頁）。
二、王○明於112年1月3日親自書立被證1之系爭切結書、同意書，系爭切結書上載王○明於111年12月26日取得系爭房屋全部權利，於112年1月3日將系爭房屋所有權利轉讓給被告，預計3年內買回系爭房地，並由江○廷簽名見證等內容（本院卷第83至89頁）。
三、王○明於112年1月14日與被告就坐落系爭土地上之系爭房屋簽立被證2、反原證3之住宅租賃契約書即系爭租約（地號、門牌號碼記載於第1條第1項租賃住宅標示），每月租金1萬元、租期自112年1月4日至113年7月4日、房租收付款明細欄簽收至112年8月（本院卷第91至97、147至155頁）。嗣被告向士林地院請求就王○明積欠系爭租約自112年9月至113年3月共7個月之租金核發系爭支付命令，經該院核發如被證3、反原證5之系爭支付命令，並於113年6月27日確定在案（本院卷第101至102、159至161頁）。
四、王○明於112年1月14日與被告簽立原證2、反原證2協議書即系爭協議書，其上約定因王○明欲購回其母所遺留系爭房地，淨付被告301萬元，並負擔稅金、過戶及其他開支、費用，由王○明先於協議成立日起3個月內至○○○公所完成系爭房屋之建物登記更名於被告名下，再於112年1月14日至113年7月14日18個月內，完成系爭土地變更為建地、系爭房屋取得合法建號，以便辦理銀行貸款（附帶約定申貸期限展延2個月），逾期未完成上述事項，依違約罰則處理，系爭協議書並屆期失效，王○明立即清空搬離系爭房地，原告之弟王聖廷並開立20萬元本票作為違約罰則保證，擔任系爭協議書之保證人（本院卷第37至39、143至145頁）。
五、系爭房屋之屋外設有如原告113年8月27日民事聲請調解暨起訴狀附圖所示之鐵桿圍籬（本院卷第27至31頁）。
六、對卷內證物形式真正不爭執（本院卷第364、368頁）。
伍、本院之判斷
一、本訴部分㈠按未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋
稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，房屋稅條例第4條第4項定有明文。是稅捐機關有關未辦建物所有權第一次登記之房屋稅籍資料，所記載之納稅義務人，非必為所有權人，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕認其為房屋所有權人（最高法院111年度台上字第502號判決意旨參照）。依上，因稅籍登記僅為行政上課徵稅捐之依據，尚難僅憑稅籍登記資料，逕認未辦保存登記房屋之稅籍登記人，為房屋所有權或事實上處分權人，亦即原告雖為系爭房屋之稅籍登記人（納稅義務人），仍不得據此認為原告係系爭房屋之事實上處分權人。
㈡經查，原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人，係以花蓮
縣地方稅務局房屋稅籍證明書為證（本院卷第41頁），然房屋之稅籍登記人不等於事實上處分權人，已如前述，自不得以此認定原告主張為真實。而參以系爭土地之土地建物登記資料、異動索引、王○明之戶籍資料-親等關聯(二親等)、王○明之兄弟姊妹王○月、王○明之同意書等證據資料（本院卷第85至87、383至389頁、不公開卷），及王○明於另案（臺灣士林地方法院113年度湖簡字第1705號）之證述：系爭房屋為弟弟王○良蓋的，沒有辦理所有權登記，系爭土地原為母親張○鳳所有，母親於105年逝世後，土地後來分割繼承給王○月，系爭房屋本來要登記給王○明，但王○明說不要，就放在我這邊，但稅籍登記沒有改成我的名字，只是三個人有說好等語（本院卷第344至345頁），可推知系爭土地、系爭房屋原均為王○明等人之母親張○鳳所有，並因張○鳳於105年間逝世，由王○明、王○月、王○明繼承系爭土地所有權與系爭房屋之事實上處分權，系爭土地分割繼承給王○月，系爭房屋則由王○月、王○明讓與事實上處分權予王○明，且王○明於112年1月3日以系爭切結書讓與系爭房屋之權利予被告，堪信系爭房屋事實上處分權人已變更為被告。
㈢證人王○明雖於本院證稱：系爭切結書係被告稱土地與房屋歸
於同一人所有方便貸款，沒有要移轉系爭房屋權利給被告等語，然王○明於112年1月14日又與被告簽訂住宅租賃契約書（本院卷第91至99頁），約定租賃系爭房屋與系爭土地之期間為112年1月4日至113年7月4日，倘王○明無移轉系爭房屋權利予被告之意思，實無須另行簽訂租賃契約書，並在其上記載租賃範圍包含系爭房屋與系爭土地，至原告主張該租賃契約書約定每月租金10,000元，依行情應只有租賃房屋基地即系爭土地之價值等語，惟王○明簽立系爭切結書及與被告簽立系爭協議書，其目的係為使土地及房屋歸於同一人，並便於王○明一次將系爭土地與系爭房屋買回，本與一般租賃需求不同，自不能以一般行情待之，該租賃契約內既以明文記載租賃範圍包含系爭房屋與系爭土地，即難以原告或王○明事後主觀認知不同而有異，否則將有危害交易安全之可能，是原告主張王○明與被告間移轉系爭房屋權利之行為屬於通謀虛偽意思表示，難認有據。
㈣至原告主張被告於反訴備位請求自認原告為事實上處分權人
等語，然被告於反訴係提起客觀預備合併之訴，而按客觀預備合併之訴，其先位聲明與備位聲明雖應為相互排斥而不能並存，惟訴之客觀合併之目的在使相同當事人間就私權紛爭，得以利用同一訴訟程序辯論及裁判，節省當事人與法院勞費，避免裁判發生矛盾，達到訴訟經濟及統一解決紛爭之目的。又民事訴訟法並未限制客觀訴之合併之型態及種類，基於處分權主義之原則，應尊重當事人有關行使程序處分權之意思，對其所提起客觀合併之訴之型態、方式及內容，儘量予以承認，以符合現行民事訴訟法賦予訴訟當事人適時審判請求權之精神。是在先位聲明與備位聲明，並非相互排斥，即學說上所稱之「不真正預備合併」，依現行民事訴訟法之精神，應許提起（最高法院97年度台上字第1458號民事判決參照），是本件被告於反訴先位主張其為系爭房屋之事實上處分權人，僅於法院認為反訴無理由時，始備位主張原告為系爭房屋事實上處分權人而請求拆屋還地，並非等同自認原告主張為真實，原告此部分主張應有誤會。
㈤原告既非系爭房屋事實上處分權人，原告請求確認之訴及被告不得妨害原告進入系爭房屋，即屬無據。
二、反訴部分㈠按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物
不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。
㈡經查，反訴原告即被告自112年1月3日起為系爭房屋之事實上
處分權人等情，業經本院前述認定，而反訴被告即原告目前占有使用系爭房屋等情，亦經反訴被告於本院至現場履勘時坦承在卷（本院卷第285頁），又兩造間無其他契約關係得認定反訴被告係有權占有系爭房屋，應認反訴被告為無權占有，是反訴原告依民法第184條第1項前段請求反訴被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈢另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨可資參照）。
㈣再查，本件反訴被告於反訴原告取得系爭房屋之事實上處分
權後，無法律上原因占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致反訴原告無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，是反訴原告主張反訴被告受有相當於租金之不當得利，即屬有據。反訴原告雖主張應以其與王○明間之租賃契約租金每月10,000元為計算基準，惟該租賃契約包含系爭土地與系爭房屋之租金，本件反訴原告僅請求對於反訴被告占用系爭房屋相當於租金之不當得利，自不應以租賃範圍涵蓋系爭土地之租賃契約租金為據，且反訴被告並非該租賃契約之當事人，自不應受該租賃契約之拘束。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率10%為限，土地法第97條第1項定有明文。系爭房屋為加強磚造未辦保存登記之建物，位於花蓮縣○○○，坐落總面積為130.61平方公尺，而系爭房屋於113年度房屋課稅現值為173,200元等情，有花蓮縣地方稅務局房屋稅證明書、花蓮縣○○地政事務所複丈日期114年11月21日土地複丈成果圖、系爭房屋照片在卷可憑。本院審酌系爭房屋位於花蓮縣○○○，為非供營業使用之建物，暨其坐落位置、附近工商繁榮程度、反訴被告利用系爭房屋部分所受利益等一切情狀，認應以系爭房屋部分價額之週年利率5%計算反訴被告應返還之不當得利價額，依此標準計算，反訴原告得請求反訴被告按月給付相當於租金之不當得利數額為722元（計算式：173,200元×5%÷12＝722元，元以下四捨五入）。又反訴被告不爭執其自113年4月起占用系爭房屋之事實，是反訴原告請求113年4月起至114年3月止相當於租金之不當得利即8,664元及自114年4月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付722元，即屬有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件反訴原告對反訴被告之相當於租金之債權，屬無確定期限之給付，反訴原告對反訴被告提起之民事反訴起訴狀繕本，已於114年4月1日送達反訴被告（本院卷第169頁），反訴被告已受催告仍未給付，依上開規定，應負遲延責任。是反訴原告請求反訴被告給付自起訴狀繕本送達反訴被告翌日即114年4月2日起，按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據，應予准許。
陸、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條第1項、民法第962條後段或類推適用民法第767條第1項後段規定，請求如本訴訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。反訴原告依民法第184條第1項前段、第179條之規定，請求如主文第3至5項，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又反訴原告提起客觀預備合併之訴，以先位之訴有理由時，作為備位之訴之解除條件，本院既認反訴原告先位之訴為有理由，其備位之訴自毋庸審究，併此敘明。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 邱韻如以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
書記官 蔡承芳