臺灣高等法院花蓮分院刑事判決 108年度上易字第69號上 訴 人即 被 告 李佳秦選任辯護人 李文平律師
張照堂律師上列上訴人因詐欺案件，不服臺灣花蓮地方法院108年度易字第53號中華民國108年6月19日第一審判決（起訴案號：臺灣花蓮地方檢察署107年度偵字第4918號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決撤銷。
李佳秦犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日，緩刑貳年。未扣案之犯罪所得新臺幣壹拾陸萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
犯罪事實
一、李佳秦於民國（下同）105年5月間，經房屋仲介看過高佑禎（另經檢察官為不起訴處分）所有坐落在花蓮縣○○鄉○○路之房屋及土地（詳卷，下稱系爭房屋），經高佑禎及其鄰居轉知系爭房屋內曾發生原屋主燒炭自殺之事，自行以上開事由及自行買賣可省下仲介費為由，與高佑禎之○○羅奎麟，約定由賣方實拿新臺幣（下同）400萬元（即賣方不負擔過戶之稅捐等相關費用，只負擔半數之代書費）之方式買賣系爭房屋，於105年5月10日提前交屋，最遲應於105年8月5日前過戶完成，李佳秦在過戶期限前出售系爭房屋時，賣方需配合辦理，並由李佳秦先行交付130萬元。李佳秦即於105年5月12日委託中信房屋花蓮美崙真好加盟店（下稱中信美崙真好店）出售系爭房屋時，受理之曾心慈就「中信房屋不動產說明書現況調查表」（下稱現況調查表）所示各項問題口頭詢問李佳秦，依其回答勾選後，由李佳秦在委託人處簽名，嗣曾心慈覓得有意購買之張晏瑱後，由李佳秦於105年7月23日在中信美崙真好店以系爭房屋所有人高佑禎代理人名義與張晏瑱進行買賣簽約事宜時，李佳秦竟意圖為自己不法之所有，隱瞞系爭房屋原屋主在屋內燒炭自殺之事，致不知情之張晏瑱與之簽立不動產買賣契約書，以合於市價之452萬元購買系爭房屋，嗣高佑禎取得張晏瑱依約存入之價金3,453,385元後，扣除李佳秦應付之相關款項後，交付30萬元予李佳秦。
二、嗣張晏瑱於107年3月間，經鄰長及鄰居告知上開燒炭自殺之事，始知受騙。
理 由
甲、程序部分上訴人即被告李佳秦（下稱被告）及其辯護人均同意本判決下列引用之供述及非供述證據有證據能力（本院卷第92-95頁）。
乙、實體部分
一、認定犯罪事實所憑之證據及理由訊據被告固坦承知悉系爭房屋內有屋主燒炭自殺之事，且與告訴人張晏瑱簽訂買賣契約時未告知上情等事實，惟否認有何詐欺犯行，辯稱：我無詐騙之意圖，當初購買系爭房屋時，賣方跟我說她有去查過，雖然前屋主在屋裡燒炭自殺，但不是在屋裡斷氣，是在救護車送往醫院的途中死亡，因不是死在屋內，不是凶宅，所以售屋時就沒有跟買方說。房屋仲介曾心慈有就不動產說明書現況調查表所列的每一項問我，由我回答，由她勾選，最後一項關於產權持有期間是否曾發生兇殺部分，我有打電話問賣方高佑禎，高佑禎說沒有，我就跟曾心慈說沒有，在填寫該調查表之前，我就有聽高佑禎的先生羅奎麟說過前屋主在屋內燒炭自殺的事，我沒有跟曾心慈講這件事，我也不知道要跟仲介講這件事，曾心慈勾選完就讓我簽名。我購買系爭房屋是要自住，因貸款貸不出來才出售云云；辯護人則以：內政部對凶宅沒有定義，被告主觀上認為系爭房屋不是凶宅，才願買來自住，花了40多萬裝潢，後來貸款貸不出來才想要賣，被告所花成本超過452萬元的賣價，根本沒有獲利可言。被告願以原價買回，如果是詐欺犯，是不願意買回來的，被告沒有詐欺的主觀犯意，客觀上也沒有得到不法利益等語置辯。經查：
㈠系爭房屋之原屋主○○○（姓名詳卷）於99年7月5日23時20
分許，被發現在系爭房屋內燒炭自殺，由救護車及救護技術員一路急救CPR，於翌日0時5分送至財團法人佛教慈濟綜合醫院（下稱慈濟醫院）急診，到院時無生命徵象，急救逾30分鐘，於99年7月6日0時40分許宣告死亡之事實，有花蓮縣警察局吉安分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書、慈濟醫院診斷證明書、現場圖、照片、相驗筆錄、相驗屍體證明書、檢驗報告書、相驗照片等存卷可稽。且被告與高佑禎簽約購買系爭房屋時，即知悉系爭房屋原屋主在屋內燒炭自殺之事，惟與告訴人張晏瑱（下稱張晏瑱）簽約出售系爭房屋時，並未向張晏瑱說明此事，業據被告供承不諱，核與證人高佑禎、羅奎麟、吳小妹、張晏瑱、蔡東宏等人證述相符。㈡被告向高佑禎購買系爭房屋時即知原屋主在屋內燒炭自殺之
事，並以此為由議價，且與高佑禎訂約時欲出售獲利，故特別約定如在過戶期限屆至時無法出售，再過戶至其名下，嗣在過戶期限之前，順利以合於市價之452萬元出售獲利。⑴證人高佑禎於102年7月5日間經法院拍賣程序購得系爭房屋
，被告經由21世紀房屋仲介看過系爭房屋後，因故得知原屋主在系爭房屋內燒炭自殺之事，嗣後被告自行找羅奎麟洽談，約好由羅奎麟實拿400萬元成交，並在代書吳沛育那裡簽約，被告說她購買系爭房屋之自備款不太夠，怕在北埔的房子賣不掉來不及付款，要試試兩邊（即北埔房屋及系爭房屋）哪個先賣掉，後來被告委請仲介賣掉系爭房屋，開支票支付訂金40萬元及第1筆款90萬元予證人高佑禎，事後房屋價金轉入證人高佑禎之帳戶後，經扣除應得之房屋款及手續費後，給了被告約3、40萬元。羅奎麟所提供手機翻拍當時與被告在吳沛育代書那裡簽的契約書中1頁，特約事項㈤之文字是吳沛育寫的，是同時寫的等情，業經證人高佑禎於原審結證明確。
⑵證人羅奎麟於原審結證稱：拍定系爭房屋後，在僱工整理系
爭房屋期間有聽到吳小妹及鄰居提到屋主燒炭自殺的事。我找21世紀仲介出售系爭房屋，其中一位仲介人員建議我先開價450萬元，被告有來看房子，因為價錢沒談成就離開了，後來被告知悉屋主燒炭自殺之事後，利用這個跟我講價，且提到私下找代書買賣房子，跳過仲介差幾十萬元，故以400萬元成交，我提供高佑禎與被告簽立之買賣契約書翻拍照片，是我請代書拍好傳給我的，買賣契約書會記載「賣方知悉買方為投資客買方再出售他人時，賣方需配合提供證件資料」，被告的意思是說如果她在約定期間沒賣出去，她會過戶到自己名下，她一開始就有講明要賣賣看。約定實價登錄價為495萬元，這是被告開的價格，因寫高一點，銀行貸款成數比較高，後來被告在期限內找到買主，特約事項都是代書擬的，被告想要整理系爭房屋出售，後面才補說賣不出去要有期限。被告當時有跟我提到她想買來轉賣賺錢，賣得出去就賣，賣不出去時間到了就過戶給她，我同意後，才寫在契約書。被告跟我說系爭房屋有發生燒炭自殺，多少折一點價給她，還說她沒有那麼多錢等語，並當庭提出買賣契約書翻拍照片彩色影本及收受被告款項之帳戶交易資料影本附卷。⑶證人吳沛育於偵訊證稱：105年間高佑禎打電話給我說有間
房屋要簽約，後來約在我的地政士事務所，簽約的當事人是高佑禎及被告，買賣標的是系爭房屋，因該案件流程沒有跑完，我就把合約書收回來作廢了，簽約當下有成立買賣契約，且有收取簽約金，每一期的條件都有約定，簽約當下之契約內容就如羅奎麟手機翻拍照片所示，我只有對第一次交付簽約金有印象等語。
⑷證人曾心慈於原審結證稱：被告委託我賣系爭房屋，簽委託
書時，我依公司規定將填表日期105年5月12日之現況調查表逐條問她，我依她的回答打勾，並由她親自在委託人處簽名，我受理委託後就PO上網，買方蔡東宏就打電話進來，後來以452萬元成交，這是合理的市價等語。復有房屋交易安全制度專戶收支明細表（賣方）、房屋交易安全保證書《賣方》、知卡宣公園旁○○○○（即系爭房屋）不動產說明書（下稱系爭房屋說明書）及現況調查表等影本附卷可稽。
⑸被告於偵訊供稱：我要買系爭房屋，但現金及貸款都不夠，
所以跟對方商量，對方給我時間讓我找人來買，後來對方要求賣400萬元，並指定要找吳沛育○○，所以在吳沛育○○那裡以400萬元做買賣，因我的現金及貸款不足無法過戶，所以用2、3個月讓我找仲介賣系爭房屋，我有付訂金及簽約金給高佑禎，但金額忘記了等語；其於原審供稱：在21世紀時因為價錢談不下來，我就離開，當時羅奎麟說要賣470萬元，過些時候我聽到一些訊息，才想說能否據此議價，也想確認一下，羅奎麟跟我說他有確認過，人是送去醫院才死的，我不是專業人士，沒有想那麼多，只是看能不能壓低價格等語。
⑹高佑禎與被告簽訂之買賣契約書特約事項，載有：㈠買賣雙
方議定成交價400萬元賣清。賣方不負擔移轉過戶費用及土地增值稅及其他因移轉過戶所產生之費用，但代書費雙方負擔。㈡雙方約定最遲於105年8月5日前過戶完成，105年5月10日提前交屋於買方。㈢因提高買賣價金所產生之稅費由買方負擔，無異議。㈣實價登錄為495萬元。㈤賣方知悉買方為投資客，買方再出售他人時，賣方需配合提供證件資料，無異議等內容，有羅奎麟提出之買賣契約書翻拍照片彩色影本存卷足憑。又被告提出付款人均為花蓮第一信用合作社、發票日均為105年6月10日、面額40萬元、50萬元之支票各1紙之支票影本，有「105.5.30與正本相符，簽收人：吳沛育代收」之記載，有上開支票影本附卷可參。又高佑禎之帳戶，在105年5月9日因本交票據存入40萬元、同年6月13日因本交票據存入90萬元；在同年8月19日匯入3,453,385元等事實，有羅奎麟提出之帳戶資料影本及有限責任花蓮第二信用合作社108年3月4日花二信發字第1080143號函檢送高佑禎帳戶往來明細在卷可按。
⑺被告雖辯以：購屋是要自住，才花錢整修，嗣因無法順利貸
款才出售云云。查被告與高佑禎約定105年5月10日提前交屋，並有最遲於105年8月5日前過戶、被告為投資客，再出售他人時，高佑禎需配合提供證件資料等約定，被告係於105年5月12日委託中信房屋仲介出售系爭房屋，而以452萬元出售等事實，已詳如上述，系爭房屋於71年2月27日建築完成，有系爭房屋說明書在卷可稽，距被告委託出售時屋齡已逾34年，觀諸被告提出日期為105年5月3日、總額為421,000元之系爭房屋整修工程估價單，可知整修之項目包含廚房及房間天花板、1-3樓之樓梯施作、2樓地板含置物空間、2樓套房整間施作含收納櫃，更新1-3樓管路電線、更換燈具、2間貼壁紙、鋁門五金更新、玻璃更新、1-3樓內部油漆、打掃清運雜物，是整修後將使系爭房屋賣相變好，易於出售並獲取較高之售價，實與一般買賣房屋之投資客做法相符，並非欲供自住才會花錢整修，自難執此作為被告欲購屋自住之認定。
⑻綜上可知，被告經由21世紀仲介人員帶看系爭房屋後，得知
系爭房屋有屋主燒炭自殺之事，即自行與羅奎麟聯繫，以此事由及不透過仲介買賣可省下仲介費遊說羅奎麟降低售價，嗣以400萬元成交，因欲轉售獲利，與高佑禎簽訂買賣契約時遂有過戶期限之約定，如未能於過戶期限內順利出售，則過戶至被告名下，如於期限內順利出售，高佑禎需配合辦理過戶事宜，被告並委由中信房屋曾心慈順利在過戶期限內以市價452萬元出售系爭房屋予不知該屋有發生燒炭自殺事件之張晏瑱等事實，堪以認定。
㈢查現行相關法令對於「凶宅」並無定義，且因個人信仰、心
理因素及社會風俗觀念不同而有認知差異。惟為避免建物於產權持有期間發生非自然死亡案件，影響承購人作成交易決定，內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之附件「建物現況確認書」規定，除應揭露本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然死亡之情事外，並將產權持有前，賣方是否知悉曾發生上開情事列為選項，但內政部對於「凶宅」尚無定義等情，有內政部108年4月3日內授中辦地字第1080113116號函附卷可按。且內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」附件一「建物現況確認書」第7項有「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然死亡之情事：⑴於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。⑵於產權持有前，賣方□確認無上列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上列情事。」之內容，有上開成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項附件一「建物現況確認書」在卷可參。又被告自承在21世紀仲介時因價格談不下來而未成交，之後因獲悉屋主在系爭房屋內燒炭自殺之事，即據此與羅奎麟議價，看能否壓低價格，已如上述。依此，交易之房屋內有無發生自殺情事，實為一般人決定購買與否及價格之重要判斷資訊，係屬於不動產交易時賣方應揭露之事項至明。
㈣按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而
交付財物，亦可成立詐欺罪（最高法院87年度台非字第100號判決要旨參照）。曾發生非自然死亡事故之房屋，就一般社會大眾而言，在心理層面上，多對能否安穩居住該屋發生疑慮，對該屋亦多為負面評價，與無該因素之相同條件房屋相較，其交易價格有低落之常態，係屬影響交易價格之重要因素。查證人曾心慈依被告之回答而在現況調查表上關於「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」一欄係經勾選「否」之事實，業據被告供承在卷，核與證人曾心慈證述相符，並有現況調查表在卷可稽。又被告與張晏瑱簽立之不動產買賣契約書內重大瑕疵要點說明中記載：「c.兇宅◎指該標的之主建物、附屬建物（不含公共設施）有自殺或兇殺致死之情事；◎發生於所有人持有期間或所有權人事先已明知者皆應據實告知，若為兇宅買賣雙方同意無條件解除買賣契約」；契約第9條擔保責任部分亦載明：「六、乙方（賣方）保證本買賣標的主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共用部分）於乙方所有權期間，絕無自殺或兇殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方（買方）。否則，甲方得主張解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔」，有該買賣契約書在卷可參。佐以被告與張晏瑱簽約時，被告有看過買賣契約書內容，並由被告簽名一節，亦據證人曾心慈證述在卷。依上，被告與張晏瑱簽約時，既負有告知張晏瑱系爭房屋內曾發生燒炭自殺事件之義務，竟隱匿而不告知，致張晏瑱陷於錯誤，以452萬元之市價購買系爭房屋，並交付買賣價金，足認被告主觀上確有詐欺之故意，客觀上亦有詐欺之行為甚明。
㈤被告雖辯以：買賣系爭房屋並未獲利，且被告願以452萬元
向張晏瑱原價買回，並無詐欺之故意云云。惟投資行為本存有風險，無法保證獲利，被告因未如實告知張晏瑱系爭房屋有發生燒炭自殺事件之重要交易訊息，致不知情之張晏瑱以合於市價之452萬元購買並交付價金，已該當於詐欺取財犯行，已如上述，縱被告買賣系爭房屋扣除投入之整修費用等相關費用後，未能如願獲利，亦無解於已成立之詐欺取財犯行。另張晏瑱購買逾1年後，因故獲悉系爭房屋有發生燒炭自殺事件，循法律途徑對被告提出告訴及民事訴訟後，被告始表明願以原價買回，無從執此為有利於被告之認定。
㈥綜上所述，被告所為之辯解，顯不足採。本件事證明確，被告之犯行洵堪認定，應予依法論科。
二、論罪之理由核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
三、撤銷改判之理由㈠被告犯後業已與張晏瑱達成和解，被告以466萬元購回系爭
房屋，張晏瑱已取得足額款項，原審未及審酌，即有未洽。㈡被告以高佑禎代理人身分將系爭房屋以452萬元售予張晏瑱
後，價金轉入高佑禎之帳戶後，高佑禎給了被告約3、40萬元，業據證人高佑禎證述明確，核與被告供述相符，依罪證有疑利於被告之原則，應認被告實際之犯罪所得為30萬元，原審認被告犯罪所得為356,749元，亦有未合。
㈢被告上訴否認犯行，固無理由，惟原判決既有上開可議之處，應由本院撤銷改判。
四、科刑之理由㈠爰審酌被告未能以誠信之態度與告訴人進行交易，僅為求能
順利託售系爭房屋，竟隱匿交易上足以影響購買意願或交易價值之重大事項代理高佑禎出售該屋，致張晏瑱因而陷於錯誤購入系爭房屋之犯罪動機、手段、目的，及犯罪所生之危害，並考量被告業與張晏瑱達成和解，由被告以466萬元購回系爭房屋，張晏瑱已取得足額款項之犯後態度，及張晏瑱請求給予被告自新之機會，兼衡被告自陳高中畢業之智識程度、從事工地工作、月收入約2萬多元、須扶養3名子女之家庭生活經濟狀況等一切情狀，量處有期徒刑6月，並諭知易科罰金之折算標準。
㈡被告未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有前案紀錄
表在卷可稽，其因一時疏忽，誤觸刑章，犯後業已與張晏瑱達成和解，由被告以466萬元購回系爭房屋，張晏瑱已取得足額款項，並請求給予被告緩刑宣告，有告訴人出具之刑事告訴陳報狀附卷可憑，被告經此偵、審程序當知所警惕，信無再犯之虞，本院認前所宣告之刑，以暫不執行為適當，爰併予宣告緩刑2年，以啟自新。
㈢沒收部分
被告雖以400萬元向高佑禎購買系爭房屋，而以452萬元出售系爭房屋予張晏瑱，惟因被告購買並未辦理過戶，故張晏瑱應付之價金係匯入高佑禎之帳戶，而高佑禎扣除相關款項後，僅交付被告30萬元，因而被告之犯罪所得為30萬元，業經本院認定如上，而被告上訴後已與張晏瑱和解，以高出原售價14萬元即466萬元之價格向張晏瑱購回系爭房屋，是扣除被告與張晏瑱和解而賠償之14萬元後，被告尚有犯罪所得16萬元，雖未扣案，且沒收該犯罪所得並無過苛之虞，仍應刑法第38條之1第1項前段、第3項規定宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
丙、適用之法律刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299條第1項前段。
本案經檢察官李超偉、蘇聖涵提起公訴，檢察官施慶堂到庭執行職務。
中 華 民 國 108 年 11 月 27 日
刑事庭審判長法 官 張健河
法 官 李水源法 官 林慧英以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 27 日
書記官 郭怡君附錄本案論罪科刑法條：
中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。