臺灣高等法院花蓮分院民事判決 九十一年度上更㈠字第一二號
上 訴 人 美崙建設有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被上 訴人 丙○○訴訟代理人 張靜律師右當事人間請求履行債務等事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院八十七年度訴字第一０五號中華民國八十八年十一月二十二日第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，被上訴人並為訴之變更，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及更審前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用之外，補稱：㈠證人章正琛於原審證稱：「被告公司實際執行業務是甲○○，因治平專案被羈
押土城看守所，當時兩棟（海頓華廈Ａ、Ｂ兩棟）都停頓下來。甲○○在羈押之前要求我對這兩棟建物做財務支援，因為他週轉不靈，八十五年中我開始支援甲○○，讓他能繼續施工，．．．甲○○是八十六年十月七日被收押，那時使用執照已出來了，部分空戶也交屋了，當時土地有建築融資，在辦交屋時每位，．．．要按比例承受貸款，如果丙○○不要承受的話，其他空戶無法辦理過戶，丙○○對承受貸款辦理過戶之事，原先是同意，後來辦理過戶之後，卻不願承受貸款．．．。依當時情況美崙公司只好配合潘女去辦理，否則後續的過戶都無法辦理。至於他們有否做價格的談判，我就不知道了，後來我聽乙○○在說對方有在說簽協議書之事，但後來沒有簽」等語。參諸被上訴人於鈞院九十一年十二月十七日及九十二年一月十四日兩次開庭時之陳述，可知下列事實：
⑴被上訴人知悉上訴人公司之實際執行業務者為甲○○而非乙○○，乙○○並無權決定減價一事。
⑵系爭房屋過戶時間，係在甲○○無法親自處理房地過戶，而被羈押於看守所之際。
⑶因建築融資之問題，致若一戶不配合辦理承受貸款，將會導致全部無法過戶
之情事，被上訴人原先同意卻又嗣後反悔，上訴人為保障其他客戶權益，只好配合被上訴人辦理。
⑷就是否減價乙事，雙方原預定簽訂協議書，但後因故未簽，執此，雙方何來已有減價一百五十萬元之事實。
㈡被上訴人自與上訴人簽約後，至甲○○八十六年十月七日被誣治平流氓收押前
，其就系爭房地產所有交涉對象均為甲○○，且均明知上訴人之實際負責人是甲○○。而被上訴人在八十六年十一月十五日系爭房地產過戶以前，不論是對乙○○或甲○○都沒有談到減價的事情。亦未依約繳清房地款。乃於八十六年十一月十五日系爭房地產過戶以後，被上訴人趁上訴人實際負責人甲○○被臺北地檢羈押禁見時，也就是八十六年十二月底，與董經崙談減價的事，並且已決定金額十八萬元，而且是在被上訴人花蓮市○○街的店裡協商的。雙方本來要簽協議書的，後來被上訴人因房子業已過戶在其名下，有持無恐，而拒簽協議書。
㈢被上訴人所能提出唯一關於減價的證據只有八十七年二月二十一日由被上訴人
打電話給上訴人法定代理人的錄音帶。然錄音帶的譯文並不能證明上訴人已答應系爭房地產價金無條件減價一百五十萬元，且由譯文之內容可知，此減價附有但書，亦即如果面積不足如被上訴人所說的、如果上訴人之父甲○○的確尚欠被上訴人丙○○亡夫一百萬元未還的話，上訴人請被上訴人與甲○○面談確認建物面積及是否尚有欠款後，由被上訴人與甲○○直接商議，才有可能減價。實則，錄音帶主要的是談權狀交付事宜，被上訴人以詐騙的手法欺騙晚輩，已騙得產權，想再將上訴人手中唯一的談判籌碼即權狀，騙走轉手圖利。更何況系爭房地產在被上訴人未繳清房地款之前，即已完成過戶。按一般房地產交易習慣，在賣方移轉產權予買方之前，買方應開立未繳價金同額之商業本票予賣方。被上訴人買賣不動產頗有經驗，卻趁上訴人因公司實際負責人甲○○不能視事之際，欺負手忙腳亂的晚輩，故意不開立本票。而上訴人法定代理人為營救被誣在押之父親甲○○，又不懂建築業的行規且深怕父親再被告詐欺、對長輩間的金錢往來不清楚、怕其他尚在過戶之客戶無法完成房屋貸款等等，乃受上訴人之詐欺與脅迫才在錄音帶中為上開表示。因此，依刑事訴訟法第一百五十六條有明文規定，錄音帶是在脅迫的情形下錄製，在法律上也不能做為證據。
㈣被上訴人固主張因建物面積問題而要求減少買賣價金一百五十萬元云云，然經
鈞院訊問被上訴人，其自陳公證書內之建物面積與過戶予被上訴人之建物面積相符，且經被上訴人親自簽名用印無誤，則被上訴人再以建物面積問題而要求減少買賣價金為無理由。更證實上訴人唯一之證物即錄音帶譯文「潘：你就是說明天八十七年二月二十一日要給我權狀，這是你答應的。那你坪數不夠呢？就是坪數不夠我才要給你少的。董：難道權狀給妳妳還要減價？」「潘：坪數不夠我才減一百五十萬。董：我已經減了」等語，不僅不能證明上訴人無條件答應減少買賣價金一百五十萬元，而且被上訴人的話：「坪數不夠我才減一百五十萬」，在上訴人提出證物花蓮地方法院公證書證明面積無誤後，上訴人唯一之證物錄音帶譯文要求減價更無證據力。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：㈠土地房屋預定買賣契約書面積及權狀面積對照表一份、㈡美崙建設有限公司之有限公司變更登記事項卡一紙、㈢經濟部公司執照一紙、㈣協議書一紙、㈤抵押權部分塗銷同意書二紙、㈥同意辦理抵押權塗銷登記之不動產清冊一份（均為影本），並聲請訊問被上訴人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用之外，補稱：㈠查上訴人法定代理人乙○○確有同意減價一百五十萬元，此可參兩造所不爭之
錄音譯文，被上訴人問乙○○：「你當初就答應要減我一百五十萬。」乙○○答：「嗯、對、對。」被上訴人再言：「你當初答應要減一百五十萬嗎（按：此應當是「嘛」而非「嗎」）！」，乙○○也再應：「對、對、對。」被上訴人又言：「我那個房子，我們當初約定五百萬嗎（應是「嘛」）。」乙○○又答：「對、對、對。」乙○○並對被上訴人稱：「．．．我沒有不給你權狀呀！」「我明天就給你。」「對呀！明天就給你。」「我就說明天給你，沒有什麼怎麼樣。」被上訴人復問：「我們當初都講好好的，對不對？」乙○○復答：「對！本來是講好好的。」針對乙○○之父甲○○，被上訴人稱：「我不知道你爸爸又要為難我什麼？」乙○○則答：「那是他（甲○○）的事，我們是公司（上訴人）的事。」被上訴人另問：「．．．你有答應一百五十萬對不對？」乙○○又答：「我沒有說不給你權狀，我說我明天給你。」被上訴人復問：「你現在就是一百五十萬有答應對不對（按：意指現在有同意要減價一百五十萬）？」乙○○復答：「我沒有要再減你什麼價錢了，現在很單純，你明天來我聽一下，我就會給你。」被上訴人再追問：「你說一百五十萬。」乙○○再答：「你聽清楚，明天你來和我父親談完，你們當初是六百萬買還是五百萬買，現在大家有誤會，但我不管怎麼樣，我權狀一定給你，明天談就算我吃虧。」被上訴人另表明：「當初就講五百萬要少一百萬。」乙○○也聽後表明：「如果是我爸直接和你談，那事情就不是這樣，現在是因為是由我乙○○和你談，由我和你處理。」被上訴人嗣再聲稱：「坪數不夠我才減一百五十萬元。」乙○○也聲明：「我己經減了。」被上訴人另稱：「．．．現在減一百五十萬我給你三百五十萬也是沒有錯。」乙○○也稱：「我沒有與你爭這個。」又稱：「但我如今都不談都不計較。」「潘小姐我公司因你都快倒了，我能不答應嗎？」。
㈡從上述之錄音紀錄可知，不但是當初八十七年一月十二日被上訴人與乙○○一
起去花蓮中小企業銀行（下稱花企），由被上訴人交付現金一百五十五萬元予乙○○（即上訴人）之前，上訴人即已第一次答應減價一百五十萬元，兩造才可能一起去花企，被上訴人才可能交付一百五十五萬元；且復於八十七年二月二十日當天，被上訴人與乙○○通電話時，乙○○又以上訴人法定代理人身分再次同意減價一百五十萬元。而且，從章正琛建築師於八十七年一月十二日當天也在花企自行借了九十萬元予上訴人，總計二百四十五萬元，由上訴人清償原先向花企之貸款二百四十五萬元，花企開出抵押權部分塗銷同意書（即清償證明）給上訴人觀之，被上訴人於八十七年二月二十日電話中屢次表明：「．．．你說章建築師說這樣的價錢合理．．．」「你說這個價錢有問章正琛，章正琛說（是）合理的價錢。」、「你去找章正琛，章正琛說這價錢合理。」乙○○對此等言詞也都未曾反駁，足徵乙○○確以上訴人法定代理人之身分同意對被上訴人減價一百五十萬元。至於八十七年二月二十日被上訴人於電話快結束前，依錄音譯文所載，曾講：「不是不計較當初我說要減一百五十萬時你不答應」云云，遭最高法院判決發回意旨所質疑。惟經 鈞院於九十一年十月一日當庭勘驗播聽錄音帶，已證實實際上此句話之後還有後言，被上訴人固然曾陳稱：「不是不計較，當初我說要減一百五十萬元時，你不答應」，但旋即緊接著繼續說：「你去找章正琛，章正琛說這個價錢合理。」亦即被上訴人全言是：「不是不計較，當初我說要減一百五十萬元時，你不答應，你去找章正琛，章正琛說這個價錢合理。」意思是被上訴人原先向乙○○提出要減一百五十萬元之要求，乙○○最早確未曾同意，但乙○○旋即去找章正琛問過後，就答應了被上訴人之要求。但因上訴人所提之譯文，就此被上訴人一口氣的一段連續話中，因乙○○中間曾插話：「對不起那都是在辦過戶之後的事」且因雙方同時發言，致原審上訴人之訴訟代理人張秉正律師為譯文時，將乙○○之插話載入其間，致被上訴人之一段話硬被分成二段話，被上訴人之前一段話因而失真，以致造成誤會，此有當日勘驗筆錄可稽。其實雙方在電話中毫未就減一百五十萬元價金這件事，存有任何爭議，所以乙○○曾說：「我沒有與你爭這個。」乙○○所爭執的，完全是針對價金究竟是否六百萬元還是五百萬元此事，另對第二天（八十七年二月二十一日）同意交付系爭房地之所有權狀原本予被上訴人，也同樣沒有任何爭執，故上訴人也不得就此再為同時履行之抗辯。
㈢又查被上訴人雖曾於八十八年九月二十八日在原審法院供稱：「我要求減一百
五十萬，他（乙○○）說要跟大老板章正琛商量，後來他同意減價．．．」而章正琛亦於同日證稱：「他們有否做價格談判，我就不知道了，後來我聽乙○○說雙方有在談簽協議書之事，但後來沒有簽。」但上訴人法定代理人乙○○確曾於當時問過章正琛（即與章正琛商量）減價一百五十萬元是否合理，此由前揭錄音譯文即可證之，故章正琛雖證稱其不知道兩造之間後來有否做價格談判，甚至證稱雙方後來未簽協議書之事也與被上訴人之主張無違，因上訴人終究至少曾兩度同意減價一百五十萬元，一次在八十六年十一月十五日過戶之後迄八十七年一月十二日兩造去花企之前，一次即為八十七年二月二十日打電話之時。至上訴人九十一年六月四日準備書狀謂其自籌五萬元，向章正琛借得九十萬元，加上被上訴人之一百五十五萬元，果真如此，三者相加是二百五十萬元，而非二百四十五萬元，故其自籌五萬元之說純屬虛構。又所謂被上訴人詐欺乙○○乙事，非但毫無其事，此從上揭錄音帶全部內容即可得知，甚且也早已逾民法第九十三條之一年除斥期間，自不足採。
㈣上訴人九十一年七月一日準備書狀（三）之（貳）提及契約土地面積六．二五
坪，每坪單價為五六萬元，權狀土地面積為八．七七坪，超出二．五二坪，土地部分應加收一四一萬餘元云云。惟查兩造既簽訂土地房屋預定買賣契約書，上訴人即應依約履行，不得違約，被上訴人既從未曾主動要求增加土地面積二．五二坪，上訴人焉可強行要被上訴人收受？因之，上訴人衹要依法能收回該
二．五二坪土地，被上訴人樂觀其成，但被上訴人依法依約並無義務主動為之，而上訴人依法依約也更不可強行加收一四一萬餘元。蓋消費者買屋均有預算，都有價額上之考量，焉可能讓建商上下其手，說多就多，說少就少。尤其消費者購屋居住或從事商業用途，在意的是房屋的大小，有幾房幾廳，夠不夠幾個家人住，或店面是否足敷營業所需，無人關心土地坪數大小，衹要土地產權清楚，土地坪數多少，是沒有實際意義的事，就算書面上再多十坪，又怎樣？被上訴人還是無法用來居住或營業！更何況系爭土地面積之所以會增加，涉及上訴人之變更設計，而此純係出諸上訴人單方面之作為，上訴人在變更設計之前，從未曾與被上訴人有任何協商，甚至從未曾告之被上訴人此事並徵求被上訴人之同意，現怎可霸王硬上弓算在被上訴人頭上？對被上訴人而言，上訴人如斯主張本即違約，爰請上訴人自行恢復原狀。此部分更進一步之答辯，可參原審判決第二十三頁至第二十八頁被上訴人陳述（十三）至（十五）所述。另原審判決第四十九頁至五十頁載有上訴人曾在原審答辯謂土地持分增加一．一四坪，也不轉嫁到客戶身上云云，如今卻變成二．五二坪，還強行轉嫁至被上訴人身上，此非但有違誠信原則，也與兩造契約之約定有違，自不足採。
㈤上訴人之法定代理人為乙○○，並非甲○○，乙○○代表公司所為營業上之一
切事務，對外即生法律上之效力，並無需全體股東之「背書」或同意，即縱其公司股東有異議者，此亦為其公司內部之間之爭議，不得對抗善意第三人之被上訴人，此可參公司法第一百零八條準用第五十七條、第五十八條之規定即明。至上訴人公司之業務即縱是由法定代理人乙○○之父甲○○實際運作，亦非上訴人公司對於董事代表權所加之限制，蓋代表公司之董事本可充分授權其經理人（甲○○為上訴人公司總經理）執行業務，而從上揭電話錄音譯文中亦可知，乙○○確係公司之代表人即法定代理人，而且以此身分答應被上訴人減價一百五十萬元，是上訴人九十一年七月一日準備書狀（三）之（參）、九十一年八月十三日準備書狀之二及九十一年十月一日準備書狀（五）三、１之上訴理由均顯無理由。
㈥茲因上訴人於八十九年五月九日在鈞院前審曾陳稱所贈送之十大家電價值約十
萬元。而為避免最高法院判決所質疑將來能否就此為強制執行，被上訴人爰已於九十一年十月一日當庭撤回此部分之起訴，並變更主張上訴人應給付十萬元，而不再請求上訴人給付此十大家電，且以此之十萬元列入上訴人違約之一部分，而不再單獨請求此十大家電部分。蓋本件訴訟，假設鈞院最終若認定上訴人並無同意減價一百五十萬元，則被上訴人於原審主張上訴人違約必須給付被上訴人之違約金及損害賠償部分，就必須加總至少有一百五十萬元，而以此一百五十萬元主張抵銷免於再給付原應給付上訴人之價金。申言之，被上訴人就此十萬元家電部分，現改主張列入上訴人違約之損害賠償請求之一部分，而不再單獨另行請求，並以之為抵銷抗辯。至上訴人九十一年八月十三日準備書狀之四、六，認被上訴人已免除其贈與債務或拋棄其請求權云云，則殊屬無據，因被上訴人所言：「你說要送我十大家電，我說沒關係，那個慢慢講」，顯無拋棄或免除之意思，亦為原審判決所是認，乃上訴人之主張殊不足採。
㈦查被上訴人係以五百萬元購置系爭房地，為上訴人所不爭，而被上訴人除已繳
付一百七十七萬元自備款外，還另已給付現金一百五十五萬元，已如前述，總計即為三百三十二萬元，又上訴人原已同意給付被上訴人十八萬元違約金，故被上訴人實即等於已給付三百五十萬元。不過，因上訴人同意減價一百五十萬元，被上訴人才同意違約金以十八萬元計算，故如上訴人如今不同意減價一百五十萬元，違約金也就不可能僅衹計算十八萬元，而應依實際之違約金計算。緣上訴人系爭房屋之建築開工日係八十三年六月二十五日，依系爭契約第七條約定，上訴人應自建築開工日起四百個工作天內，取得使用執照，而上訴人取得使用執照日為八十五年十月十二日，合計八百四十一日，扣掉八十三年有四十七日半星期例假日、八十四年有九十五日半星期例假日、八十五年有七十四日星期例假日，合計為六百二十四日，逾期二百二十四日始取得使用執照，即屬違約。另上訴人依系爭契約第七條應於取得使用執照後一百天內將系爭房地交付被上訴人，故自八十六年一月二十一日起，上訴人迄今遲未交付系爭房地，此時已無工作天問題，其逾期早已超過一千日，茲以一千日計算違約金，被上訴人應支付上訴人之違約金即為與自備款相同金額之一百七十七萬元。
㈧再查系爭房屋原應為三九．一八坪，契約價定為一百五十萬元（另三百五十萬
元為土地價），除建物權狀上短少一．○八坪外，另灌水面積即實際短少面積共有一樓陽台三．七六坪、騎樓六．八三坪、二至五樓陽台及地下室共二．○三坪，合計一二．六二坪，不足之坪數加上灌水坪數合計一三．七坪，但尚應扣除（一樓）陽台、騎樓部分應歸被上訴人持有之公設部分○．四坪，實際短少一三．三坪，契約價即為五十萬九千一百八十八元（0000000÷39.18×13.3＝509198），依消費者保護法第五十一條請求損害額三倍之違約金即為一百五十二萬七千五百六十四元，加上十大家電價值十萬元及前述違約金，合計為三百三十九萬七千五百六十四元，此尚不包括被上訴人在原審所主張之其他公共設施之缺失所生之損害賠償在內。惟因被上訴人既已經上訴人之同意減少價金一百五十萬元，而不必再為給付此一百五十萬元，被上訴人才未起訴請求上訴人給付上揭違約金及損害賠償。乃退萬步言，縱然上訴人並未同意減少價金一百五十萬元，亦因上訴人違約，應給付被上訴人之違約金及損害賠償即高達三百三十九萬七千五百六十四元以上，被上訴人得主張抵銷而有餘，自亦不必再為給付，故上訴人以同時履行抗辯，亦無理由。
三、證據：援用原審所提出之證據。理 由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款分別定有明文。經查本件被上訴人起訴時，請求上訴人應將被上訴人所有土地坐落花蓮市○○段三十四之二號之８６花土字第二○五七九號土地所有權狀原本，暨其上建築改良物門牌號碼為花蓮市○道路五五─七號，建號為一六九六號之８６花建字第七二八七號建築改良物（以上簡稱系爭房地）所有權狀原本交付被上訴人，並交付該建築改良物，以及交付電視、冰箱、冷氣、烤箱、電話、電磁爐、熱水器、衣櫃、掛壁式吹風機及床組予被上訴人。嗣經被上訴人於本院為訴之變更，請求上訴人交付系爭房地之所有權狀併交付建築改良物。核被上訴人所為乃減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，為法之所許，先此敘明。
二、本件被上訴人主張伊向上訴人購買系爭房地，總價金五百萬元，伊已依約給付價金一百七十七萬元。嗣因該房屋有諸多瑕疵，上訴人同意減價一百五十萬元，又因遲延完工，上訴人亦同意給付伊違約金十八萬元。經計算後，伊又給付現款一百五十五萬元與上訴人，則系爭房地之買賣價金已悉數給付。詎上訴人竟拒絕不履行契約，爰依據買賣契約之法律關係請求上訴人交付系爭房地之所有權狀以及房屋。上訴人則以兩造並未達成減價一百五十萬元之協議，被上訴人既尚未給付全額價金，其自無交付系爭房地所有權狀以及房屋之義務等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張伊向上訴人購買系爭房地，總價金五百萬元，已給付自備款一百七十七萬元，另交付現金款一百五十五萬元，且上訴人已經移轉系爭房地所有權於伊，並同意給付違約金十八萬等情，業據其提出買賣契約、土地及房屋登記簿謄本為證，並為上訴人所不爭執，足信為真。被上訴人另主張兩造已達成減價一百五十萬元之協議，並提出電話錄音帶及譯文為證，惟為上訴人所否認。經查：
㈠上訴人自陳因建築融資之問題，致若一戶不配合辦理承受貸款，將會導致全部無
法過戶之情事，被上訴人原先同意卻又嗣後反悔，上訴人為保障其他客戶權益，只好配合被上訴人辦理。並且表示：「‧‧‧當時房子已經好了要交屋，銀行要催辦抵押權塗銷，所以我才去找她。辦理塗銷都是一批一批辦理，剛好那批裡面有丙○○，所以我就去找她。我找她辦理塗銷是在八十六年十月、十一月間，辦理塗銷日期是在八十七年一月十六日，所以我找她的時間應該是在辦理塗銷日期之前。」、「（問：當時丙○○有提到坪數不足，要求你減價？）剛開始沒有，八十六年十一月十五日房子過戶以前都沒有談到減價的事情。是我找她辦塗銷的時候，他有跟我提到減價的事情，時間是在過完戶以後，塗銷抵押權之前。」而被上訴人亦表示：「‧‧‧如果他沒有同意減價一百五十萬元的話，我就不會去市農會借款一百五十五萬元出來辦理塗銷。當初我本來告訴他我不要買了，但是他說他也沒有辦法退錢給我」。對此，上訴人則表示：「當時她如果沒有辦理塗銷的話，房子整批抵押權沒有辦法塗銷，所以當時我一點辦法也沒有。」（以上均見本院九十二年一月十四日準備程序筆錄）由此可知，上訴人為使其房屋過戶順利，乃要求被上訴人配合辦理抵押權塗銷登記，被上訴人則以減價一百五十萬元為條件而同意配合，並至花蓮市農會提領一百五十五萬元以為辦理。而上訴人所興建之房屋確實已經塗銷抵押權登記，此有抵押權部分塗銷同意書以及同意辦理抵押權塗銷登記之不動產清冊附卷可稽。則上訴人興建之房屋既已塗銷抵押權登記，已足證其應已同意減價一百五十萬元，否則被上訴人斷無再增加自己之貸款負擔，以配合辦理抵押權塗銷之理。
㈡再證諸本院當庭勘驗兩造並不爭執之電話錄音帶內容，當被上訴人詢問乙○○：
「你當初答應減我一百五十萬。」，乙○○答：「嗯、對、對、對」（此問答重複二次）；被上訴人又問：「我那房子當初約定五百萬嗎？」，乙○○亦答：「對」；乙○○並對丙○○稱：「我沒有不給你權狀呀。．．明天就給你」；另關於被上訴人主張上訴人已同意減價一百五十萬元部分，當潘女跟乙○○說：「坪數不夠我才減一百五十萬。」時，乙○○則稱：「我已經減了」。由此對話內容，益證兩造於先前確實已達成減價一百五十萬元之協議。
㈢至於上訴人雖辯稱電話錄音帶為非法取得，不得為證據云云。然於前開錄音帶二
人對話之內容中，乙○○曾稱：「你不用錄音，我也有錄，明天就會把權狀給你。」足見其二人該次對話之錄音，係在對方知悉之情形下所為，則對話之當事人既已知悉錄音之事實，並無意思扭曲或受他方誘導之嫌；且民事訴訟法並無如刑事訴訟法，為保障人權，使被告免於受強大公權力之不正當侵犯，而定有證據證明力之排除及禁止公權力機關以不正當之方法取得證據之規定（排除證據能力之規定）。又民事訴訟係採當事人進行主義及辯論主義，證據之蒐集及提出，均屬當事人之義務，苟對當事人私下所取得證據排除其證據能力，對當事人憲法上之訴訟權利，將無由保障。故被上訴人提出之錄音帶及其譯文為有證據能力之證據，得為本件認定事實之證據。上訴人所為辯解，顯無理由，不足採信。從而，依前述證據綜合觀之，已足證被上訴人主張上訴人同意減價一百五十萬元及交付所有權狀等情，可信為真實。
四、上訴人雖又抗辯其實際負責人為甲○○，並且負責與被上訴人之銷售事宜，乙○○僅為掛名之負責人，對於系爭房地之買賣無法決定減價與否云云。然被上訴人指陳其乃與甲○○的太太即訴外人邱蘭瑛簽約，並且由訴外人李尚達到家裡來收錢，並非僅與甲○○接洽系爭房地之買賣等情，上訴人亦無爭執（見本院九十一年十二月十七日準備程序筆錄）。且乙○○為上訴人之法定代理人，依法對外代表上訴人為意思表示，縱其權限受有限制，亦非被上訴人所得明知，自非得執以否認其對於被上訴人所為減價之承諾。又雖上訴人提出臺灣花蓮地方法院公證書，以證明系爭房地並無坪數不足而須減價之情形，惟縱認系爭房地並無坪數不足之情形，然上訴人之法定代理人乙○○既已與被上訴人達成減價一百五十萬元之協議，且由前揭電話錄音帶譯文內容觀之，亦無從得知兩造有以「坪數不足」為減價之停止條件之合意。上訴人所為辯解均無足採，則被上訴人主張兩造以達成減價一百五萬元之合意，應可採信。
五、系爭房地買賣總價金為五百萬元，經減價一百五十萬元，以及上訴人同意給付違約金十八萬元後，被上訴人所給付之價金一百七十七萬以及一百五十五萬，即已全額清償買賣價款。被上訴人自得依據買賣契約，請求上訴人交付系爭房屋，以及將系爭房地之所有權狀。從而，被上訴人請求上訴人交付坐落於花蓮市○○段四十三之二號、權利範圍一萬分之三六六、編號（８６）花土字第二○五七九號之土地所有權狀原本，暨其上建築改良物門牌號碼為花蓮市○道路五五─七號、建號為一六九六號、編號（８６）花建字第七二八七號建築改良物之所有權狀原本，以及交付上開建築改良物，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如上開訴之聲明，並依聲請為假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，不再予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十五 日
審判長法官 吳 鴻 章
法官 張 健 河法官 林 慶 煙右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
法院書記官 陳 萬 山中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十六 日附註：民事訴訟法第四百六十六條之一( 第一項、第二項 )：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。