臺灣高等法院花蓮分院民事判決 94年度上易字第49號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 劉秀真律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 王丕衍律師當事人間請求給付房屋租金事件，上訴人對於中華民國94年08月17日台灣台東地方法院93年度訴字第 127號第一審判決提起上訴，本院於94年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣伍拾捌萬零伍佰玖拾肆元本息部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：訴外人大道行銷股份有限公司（下稱大道公司）邀同上訴人為連帶保證人，向被上訴人承租被上訴人所有坐落臺中市○區○○段 ○○○○號土地上同段4785建號即門牌號碼為臺中市○區○○路4段176號之房屋一棟共三層樓（下稱系爭房屋），約定租期自民國（下同）91年08月01日起至92年07月31日止，每月租金新台幣（下同）十二萬元，嗣92年07月31日租期屆滿，大道公司及上訴人亦不依約遷讓交還系爭房屋，被上訴人自租期屆滿時起至93年02月20日法院強制執行交還系爭房屋時止，被上訴人有相當於租金之損害，被上訴人曾先對承租人大道公司，請求相當於6個月租金即七十二萬元之損害，已獲台中地院發給支付命令確定在案，此部分並已查封拍賣留置於系爭房屋內之物品，其中本金五萬九千四百零六元已抵銷而清償，尚餘六十六萬零五百九十四元未獲清償，上訴人為連帶保證人，自應負連帶清償責任。再依租約第7條第1款約定，承租人應負擔水電費及稅捐，被上訴人已代償大道公司積欠之水電及管理費共十九萬四千二百零五元；又租約第7條第2款亦約定承租人遷出時，如遺留傢俱物品不搬者，視為放棄，任由出租人處理，其處理所支付之費用，由承租人負擔，被上訴人僱人處理系爭房屋裝潢拆除及清運共費十三萬五千元；另被上訴人為拍賣大道公司之留置物品，而支出動產鑑定費一萬六千五百九十元，均可向承租人請求清償。末依租約第6條約定，大道公司不於租期屆滿時交還系爭房屋，應給付違約金一百萬元。
綜上被上訴人得請求之金額再與保證金三十六萬元相抵，尚餘一百六十四萬六千三百八十九元，被上訴人自得本於連帶保證之法律關係，請求上訴人給付。
二、上訴人則以：大道公司於租期屆至後已遷出系爭房屋，且也沒有阻礙被上訴人取得系爭房屋鑰匙，被上訴人隨時可取回系爭房屋，訴外人葉奉忠邀同上訴人投資大道公司後，即以高於市價行情之月租十二萬元向被上訴人承租系爭房屋，被上訴人與葉奉忠為好友，自可隨時取回系爭房屋鑰匙或直接強制執行，若有損害，則被上訴人就損害之發生與擴大均與有過失。且租約第 6條約定，應該是違約損害賠償總額的預定，自不能再按月另計違約金，再被上訴人請求一百萬元違約金金額太高了，且損害賠償的範圍，應依實際所受損害金額為準，請求鈞院依此予以酌減，又依租賃契約被上訴人負有返還保證金三十六萬元予大道公司之義務，上訴人自可據此主張抵銷違約金。再依租約第7條第2款約定，遺留物已視為放棄，被上訴人自可自行處理，有關裝潢拆除清運費部分，由執行卷內勘驗照片可知沒有多餘裝潢需要拆除，且不需找室內設計公司處理，被上訴人既已承受大道公司留置之動產，其運送係運送己有之物，與上訴人無關。末依租約第7條第3款約定，連帶保證的範圍僅為租金違約金而已，並不及於水電及管理費等部分等語，資為抗辯。
三、本件原審判決上訴人應給付被上訴人九十六萬九千二百零五元及法定遲延利息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其不利部分上訴，求為廢棄原判決不利於上訴人部分，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭之事實：下列事實為兩造所不爭執，並有有土地登記謄本、建物登記謄本、房屋租賃契約、公證書、郵局存證信函、郵政掛號郵件收執回執、支付命令、支付命令確定證明書、債權憑證等件附卷可稽，且經原審依職權調取臺灣臺中地方法院93年度執字第4236號卷宗（併該院93年度執字第14460號、92年度促（一）字第5023號、93年度促字第1108號卷宗）查閱屬實，堪予認定：
（一）本件訴外人大道公司邀同上訴人為連帶保證人，於91年07月04日與被上訴人訂立房屋租賃契約，約定以每月十二萬元之租金承租被上訴人所有系爭房屋，租期自91年08月01日起至92年07月31日止。
（二）大道公司於承租系爭房屋時交付被上訴人保證金三十六萬元。
（三）被上訴人對於大道公司之損害賠償債權已因查封拍賣留置於系爭房屋內之物品，而抵銷獲得清償本金五萬九千四百零六元。
（四）系爭租約第 6條約定，大道公司不於租期屆滿時交還系爭房屋，應給付違約金一百萬元。
五、本件之爭點及本院判斷
（一）大道公司是否違反系爭租約第6條之約定？即大道公司是否於租期屆滿時交還系爭房屋？被上訴人得否請求大道公司給付違約金一百萬元？１按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物予出租人，民
法第 455條定有明文。而所謂返還租賃物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言，而依民法第 946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力，如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定於債權人遲延後之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度臺上字第4363號判決參照）。
２上訴人雖辯稱：大道公司已於92年07月中旬租期將屆滿前
遷出系爭房屋，就沒有使用系爭房屋，也沒有阻礙被上訴人去拿系爭房屋鑰匙，又通常房東都有房屋鑰匙（見原審卷第69頁），且租期屆滿後上訴人就沒有繼續占用，被上訴人得隨時取回系爭房屋等語（見原審卷第98頁），縱使屬實，亦可見大道公司於租期屆滿時雖遷出系爭房屋，但並沒有將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人，即並未交還系爭房屋予被上訴人，且上訴人與大道公司也未向被上訴人表示欲拋棄對系爭房屋之占有，而被上訴人亦無受領遲延之事實，則大道公司即不得免其「交還系爭房屋」之義務。３證人即大道公司職員葉奉忠證述其於租期屆滿後之93年某
日，在未經上訴人或大道公司授權下，自己將系爭房屋鑰匙交給出租人之弟朱耀新等情明確（見原審卷第131頁至
132 頁），益足佐證大道公司和上訴人於租期屆滿時並未交還系爭房屋。
４被上訴人於93年02月20日，始因台中地院執行處查封行為
將系爭房屋交其保管，才取得對系爭房屋事實上管領之力（見該院93年度執字第4236號卷附查封筆錄），而上訴人既自承租期屆滿後沒有繼續占用，被上訴人得隨時取回系爭房屋已如前述，則依民法第946條規定，即有觀念交付之適用，因此大道公司交還系爭房屋予被上訴人之日期，應認定即為93年02月20日。
５綜上所述，本件大道公司於系爭房屋租期屆滿後直至法院
強制執行之93年02月20日前，並未履行交還系爭房屋予被上訴人之義務，上訴人抗辯被上訴人隨時可取回系爭房屋，如不為此而受有損害，亦與有過失云云，尚無足採。從而被上訴人依系爭租約第6條之約定，自得請求承租人大道公司給付違約金一百萬元。
（二）系爭違約金的性質如何，是否視為賠償總額之預定？又其金額是否過高而得減至相當之數額？１按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第 250條定有明文。又所謂懲罰性之違約金，依民法第250條第2項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定（最高法院70年度臺上字第4782號判決參照）。本件系爭房屋租賃契約第 6條僅載：「乙方即大道公司如違約不於租賃期滿時交還房屋，或違反第4條第2款之規定者，甲方即被上訴人得請求乙方給付違約金新台幣壹佰萬元。」等語（見原審法院93年度促字第5045號卷附房屋租賃契約書），依上說明，自無從解為屬於上開懲罰性違約金之特別約定，是應認系爭租約違約金之約定，為賠償總額之預定，自屬當然。
２又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固
為民法第 252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度臺上字第2747號判決參照）。本件系爭房屋位處臺中市○區○○道公司租用一至三樓三層房屋需支付月租十二萬元，被上訴人於租期屆滿後因大道公司債務不履行致被上訴人無法使用收益達八個月，所受損失極大，則約定違約金一百萬元即屬相當，此外被告復無法舉事證以實其說，空言違約金過高，請求酌減云云，自不足採。
３查損害賠償總額預定性違約金之約定，乃係當事人為避免
就損害之發生及損害額之多寡等事項之舉證困難，而預先將賠償額約定，一方面確保債務之履行，一方面如債務不履行時，損害賠償之請求亦屬簡單易行，也可避免紛爭，故債權人只要證明債務人有債務不履行之事實，即可請求預定之違約金，不論實際損害額是否大於或少於賠償預定額，是類此賠償總額預定性違約金，即屬民法第 216條所謂契約另有訂定之例外約定，上訴人抗辯應依實際損害額酌減云云，與契約之約定不合，自不足採。至被上訴人實際損害多少，亦毋庸一一認定，無論其實際損害額多於或少於，均可且僅可請求預定之損害賠償總額，於本件被上訴人得請求之預定損害賠償總額，即為前述一百萬元之違約金。被上訴人於前述一百萬元違約金外，自不能再重複請求已預定在賠償總額內之相當於租金之損害金、水電及管理費、系爭房屋內舊裝潢拆除及廢棄物清運費及系爭房屋內留置動產鑑定費，自屬當然。
（三）被上訴人得否主張以本件損害賠償債權抵銷應返還大道公司之保證金三十六萬元？前述被上訴人對於大道公司之損害賠償債權已因抵銷而獲得清償之本金五萬九千四百零六元，應否扣除？１按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項亦有明定。本件被上訴人主張以前述三十六萬元保證金扣抵上開損害賠償金額，雖用語不同，惟其真意應為抵銷甚明，被上訴人就此為主張抵銷，顯然已放棄大道公司尚未完全履行義務，致不能主張抵銷適狀之利益，是被上訴人主張應返還三十六萬元之保證金予以抵銷，即屬有據，自應予以抵銷。
２本件損害賠償總額預定為一百萬元，已如前述，則被上訴
人因抵銷而獲得之本金五萬九千四百零六元，該部分之損害賠償債權已因抵銷而消滅，當然要予以扣除。
３綜上，被上訴人得請求之部分為違約金一百萬元、扣除抵
銷之保證金三十六萬元及本金五萬九千四百零六元，是被上訴人得請求之損害賠償金額為五十八萬零五百九十四元。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃及連帶保證之法律關係，請求上訴人給付五十八萬零五百九十四元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。至被上訴人逾此部分之請求為無理由。原判決關於命上訴人給付超過五十八萬零五百九十四元部分，，尚有未洽，上訴人就此部分上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如
主文第一、二項所示。至於被上訴人請求在五十八萬零五百九十四元範圍以內部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴人就此部分上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他之主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 10 日
審判長法 官 吳鴻章
法 官 林慶煙法 官 蔡勝雄以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
書記官 陳有信中 華 民 國 95 年 1 月 10 日