臺灣高等法院花蓮分院民事判決 97年度上字第28號上 訴 人 庚○○
戊○○己○○丁○○
4之2號丙○○
25號4樓共 同訴訟代理人 廖學忠律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○訴訟代理人 簡燦賢律師複代理人 吳秋樵律師當事人間請求返還定金事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院中華民國97年5月23日96年度訴字第429號第一審判決，提起上訴，本院於97年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由：
一、被上訴人起訴主張：伊於94年4月11日，經由邱延壽代書介紹購買花蓮市○○段456-17、456-3地號兩筆土地，買賣標的物共361坪，總價金新台幣（下同）2,800萬元，該地為上訴人及訴外人葉瑞月共有。簽約前，庚○○告以除葉瑞月未告知外，其餘共有人均同意出售，過戶文件也均交予庚○○，並委任庚○○全權處理買賣過戶事宜簽約時，庚○○交出土地共有人權狀正本予伊影印，伊亦交付第一期買賣價金100萬元之支票（票號：QY0000000、N0000000）。惟當伊欲給付第二期價款時，庚○○竟以不清楚456-17地號土地已捐贈予花蓮縣政府為由，要求同年4月25日再商議。伊發現系爭土地原屬綠地，上訴人及葉瑞月等共有人為使456-3地號土地變更為建地，早於90年將456-17地號土地無償捐贈予花蓮縣政府。因買賣標的物相差70坪，價金相差540餘萬元，伊要求庚○○應給合理交待。94年4月25日，伊至邱延壽代書事務所，與庚○○及訴外人陳新深協調，另行簽訂買賣契約，買賣價金變更為2,700萬元。簽約後，陳新深以契約欲得其他共有人簽名為由，將契約取走。但陳新深不僅未令葉瑞月簽署2,700萬元之契約，更以葉瑞月欲行使土地法第104條共有人優先購買權為由，拒絕歸還伊簽名之契約及已給付之100萬元，嗣後共有人更將系爭土地出售予他人，致伊受到損害，爰以起訴狀之送達為解除買賣契約之意思表示，依據買賣契約第8條第1款Ｂ之約定：「解約時乙方（指上訴人）應將已收價金全部退還甲方（指被上訴人），並應賠償已付價金同額之賠償金予甲方。」求為判決上訴人等應連帶給付伊200萬元，其中100萬元自94年4月12日起，其餘100萬元自起訴狀繕本送達翌日起均至清償日上，均按年息5%計算之利息；暨准供擔保之假執行宣告。
二、上訴人則以：庚○○於94年4月11日以自己名義出售上開全部土地，價金2,800萬元，訂約前庚○○已告知被上訴人其中456-17地號土地，已無償贈給花蓮縣政府，及若無法取得全體共有人同意，本約無條件解約等情，但於契約書內將土地之捐贈部分，誤載為若需興建建築物，得無償捐贈指定之公有機構等語。其他共有人發現特約事項之記載有誤，乃於94年4月14日擬定一份特約事項⑵改為「乙方已告知甲方，本標的物中之花蓮市○○段○○○○○○○號土地業已為回饋承諾，無償捐贈與花蓮縣政府在案。」其餘條件包括價金依舊之契約，全體共有人同意並均簽妥姓名，以此內容與被上訴人訂立系爭土地買賣契約，詎被上訴人不同意，此有94年4 月14日之買賣契約可證。94年4月25日之契約，因葉瑞月認為被上訴人減少100萬元毫無理由，不同意出售而拒絕簽名，依特約事項第6條第3款約定，賣方無法取得全體共有人同意，本契約無條件解約。被上訴人於94年4月11日及94年4月25日與上訴人簽訂之買賣契約，均因未得全體共有人之同意出售，依該二份契約之特約條款第3款約定，兩造均排除土地法第34條之1適用，而不得以多數同意出售系爭土地，故依民法第819條第2項規定，上開兩份契約均無效。又系爭契約之無效非屬可歸責於上訴人之事由，被上訴人以可歸責於上訴人之事由，致未履行契約而加倍請求返還100萬元，即屬無據等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人200萬元，其中100萬元自96年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人勝訴部分於被上訴人以70萬元供擔保後得為假執行，但上訴人如以200萬元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。
四、上訴人聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分及假執行之宣告均廢棄。（二）被上訴人在原審之訴駁回。其陳述如下：
（一）被上訴人於94年4月11日向上訴人庚○○購買系爭兩筆土地所有權全部，未經共有人中之訴外人葉瑞月同意，系爭之土地買賣契約，仍然成立。至於是否有效，固有不同見解，即使上訴人認為無效不足採，惟已成立之系爭契約，亦經解除而溯及無效。
（二）依系爭契約第6條第3款規定：「若乙方 (即庚○○)無法取得全部賣方出售必備文件，本約無條件解除，乙方返還全部價金」。上開約定所指之全部賣方，應為系爭土地全體共有人；所指出售必備文件，應為土地所有權狀正本、印鑑證明書正本及印鑑章等，辦理系爭土地所有權移轉登記，必備之文件。
1、被上訴人向花蓮地方法院檢察署申告上訴人等人背信及申告陳新深背信兩案件，經該署95年度偵字第631號對上訴人不起訴處分，另對陳新深提起公訴。於不起訴處分書之第一點記載中，本件告訴意旨略以：「庚○○並將除戊○○、葉瑞月外的共有土地權狀及印鑑證明書交付代書，…」等語 (見上證1號)，並於起訴書第1頁陳新深之犯罪事實第1點第12、13行，亦有相同之記載 (見上證2號)。被上訴人已坦承庚○○並未取得戊○○、葉瑞月之土地所有權狀及印鑑證明書。
2、被上訴人稱庚○○業已取得戊○○、葉瑞月以外共有人土地所有權狀影本乙節，該土地所有權狀影本，亦非出售必備之文件。故被上訴人稱已取土地所有權狀、印鑑證明書等出售必備文件，應負舉證之責。
3、故系爭契約因第6條第3款規定庚○○無法取得賣方全體之出售必要文件而解除。
（三）倘被上訴人否認系爭契約有第6條第3款之解除事由，但被上訴人於原審陳稱：庚○○與被上訴人於94年4月11日簽訂系爭買賣契約後竟以不清楚買賣標的物民勤段456-17土地已捐贈於花蓮縣政府為由，要求被上訴人於同年4月25日再商議，被上訴人則因上開土地之捐贈花蓮縣政府，使買賣標的物相差70坪，買賣價金相差540餘萬元，要求庚○○應給付合理公平交待。於94年4月25日雙方合議由被上訴人與庚○○當場簽訂2700萬元契約共8份等語，已記載於原判決書事實欄壹. 原告方面二. 陳述之 (一)(二)( 三)點內。是以被上訴人亦認為系爭契約因買賣標的物民勤段456-17地號土地已捐贈花蓮縣政府，土地面積短少，因而價金亦應減少等情，而與上訴人協議解約，然後於94年4月25日另訂以價金為2700萬元之土地買賣契約，同時被上訴人將94年4月11日支付之第1期價金1百萬元轉為94年4月25日之第1期價金，有上證3號即被上訴人起訴狀所附證7號之不動產買賣契約書末頁簽收欄之記載可證。
兩造對於相同標的物之系爭土地，分別於94年4月11日及94年4月25日簽訂兩份買賣契約，兩份契約之效力不可能併存，故兩造於94年4月25日之簽約，足以證明系爭之契約已經解除。
（四）共有人葉瑞月以上訴人於94年4月25日出賣系爭土地應有部分6/8部分與被上訴人之買賣契約，依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，被上訴人回頭要求上訴人履行94年4月11日之系爭契約，有給付不能之情形，並無可歸責於上訴人。
1、被上訴人早已知悉訴外人葉瑞月對於上訴人與被上訴人間於94年4月25日簽訂以總價2700萬元之系爭土地買賣，依土地法第34條之1第4項規定，行使優先承購權。有被上訴人在原審之起訴狀第4頁第8行起內載：葉瑞月欲以總價2700萬元執行土地法第104條 (應為土地法第34條之1第4項)共有人優先購買為由，拒絕返還其與上訴人所訂立契約等語，又有起訴狀之證7號「變更後契約影本乙份」，在該契約之末頁有註記「共同所有權人持分2/8的葉瑞月聲明決定優先承購」等語可證。
2、按優先承買權之主要內容，乃賦與先買權人以有條件之形成權，因此先買權人附有條件之形成權之行使，使權利人與義務人之間，成立義務人與第3人所訂立同樣條件之買賣」，最高法院60年度台上字第2438號著有判決。又按「出賣人因其他共有人依同樣條件主張優先承買，致出賣人無法對買受人履行契約，則出賣人應不負違約責任」，有上證4號之最高法院78年台上字第2509號有判決可資參考(資料來源：最高法院刑事判決選輯第10卷4期345頁)。
3、被上訴人於94年3月27日向原審提出之「民事言詞辯論準備狀」第4頁至第5頁第1行有「原告 (即被上訴人)所簽署之2份契約(94年4月11日及94年4月25日)除葉瑞月之外，原告與被告等悉已簽署，契約均屬成立，生效」等語，葉瑞月為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定自得對上訴人出賣與上訴人之系爭土地應有部分，以同一價格優先承購。葉瑞月依據兩造94年4月25日簽訂之買賣契約所訂系爭土地全部價金2700萬元計算，承購上訴人之應有部分6/8，折算價金為2025萬元予以承購 (見上證4號)，當葉瑞月行使優先承買權後上訴人與被上訴人訂立之土地買賣契約之承買人地位已由葉瑞月所取代，上訴人據以將其土地應有部分所有權移轉登記與葉瑞月，並無違約責任可言。從而被上訴人對上訴人因葉瑞月優先承買，而無法履行契約乙事指為違約云云，自不足採。
4、至於葉瑞月買受上訴人之土地應有部分，合併其應有部分將民勤段456-3號土地出售與高聰明將456-17號土地捐贈給花蓮縣政府，則與上訴人無關。
（五）被上訴人於97年10月13日提出民事答辯 (四)狀：內稱葉瑞月行使優先承購權於94年5月6日與上訴人簽訂之買賣契約，係事後臨訟製作，由葉瑞月持其持分於94年5月3日讓與其子黃正岳，並向地政機關辦理預告登記可證云。
1、葉瑞月於94年5月3日有意出售其持分與黃正岳，但事後決定行使優先承購權而解除與黃正岳之契約，而至94年6月3日至花蓮地政事務所辦理塗銷預告登記，有花蓮地政事務所關於系爭土地之異動索引記載可證 (見上證7號)。
2、葉瑞月於94年5月6日交付簽約金支票給上訴人更足證明葉瑞月行使優先承購權係真實。
（六）被上訴人訂立系爭契約交付庚○○之1百萬元，已經充作94年4月25日買賣契約之第1期價金，故系爭契約之第1期款1百萬元，已經被上訴人因解約而收回，被上訴人不能再請求返還。
五、被上訴人請求駁回上訴，其陳述如下：
（一）民法第153條第1項規定「當事人互相表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」依最高法院判決所指「土地法第34條之1係於64年7月24始修正公布，在此之前，共有財產非經共有人全體同意，不得由共有人中之一人或數人自由處分；又共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，非經繼承人全體同意，不得由繼承人中之一人或數人自由處分，此觀民法第819條第2項及第828條第2項之規定即明。買賣固非處分行為，惟共有人中一人或數人；或繼承人中之一人或數人，未得其他共有人或繼承人之同意，出賣共有財產或遺產者，其所訂立之買賣契約雖非無效，惟對他共有人或他繼承人仍不生效力。」（最高法院86年度台上字第1498號判決）；「買賣並非處分行為，故公同共有人中之一人未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間，非不受其拘束（最高法院71年台上字第5051號判例）。是上訴人上揭主張，明顯將債權行為，與須共有人全體同意之物權處分行為混為一談，系爭契約當然有效，只是對於非契約之當事人即本案共有人葉瑞月無效而已，對於上訴人與被上訴人即契約之當事人，當然有效。
（二）系爭契約第6條第3項解除事由部分：查兩造間契約第6條特約事項3、載稱「若乙方無法取得全部賣方出售必備文件，本約無條件解除，乙方返還全部已付價金。」分述之：
1、系爭契約第3條第2項約定「…，雙方應於民國94年4月14日以前將辦理移轉登記所須之文件提交受託人邱延壽並簽章完妥。如有遺漏應隨時補足並簽章，不得推拖延。依約辦理移轉登記貸款手續時，如須雙方提供文件或簽章、對保、均應立即辦理。」是上訴人既為賣方，依契約約定，即有提供移轉出售必備文件之義務灼然。
2、既賣方有提供出售必備文件之義務已如前述，則系爭契約第6條第3項約定之若乙方「無法」取得賣方出售必備文件，不論是依「文字」上解釋或雙方真意，當指客觀上「無法」取得之情形，例如發現土地遭查封不能移轉，致無法提供出售必備文件之情形、又例如於提供前禁治產、天災地變、死亡致無法提出等情形而言，否則第6條第3項勢必與第3條第2項上訴人等有提出出售必要文件義務之約定彼此衝突。
3、兩造間買賣契約基於誠信原則，不可能如上訴人所主張，該約定之解釋為「只要有賣方一人不拿出移轉登記所須之文件，雙方解除契約回復原狀」，而賣方只要返還價金不負任何違約責任之理，如此契約豈不對於賣方不負任何拘束力，對於上訴人而言形同具文，與契約雙方均應受契約約束之本旨有違。是上訴人為上揭解釋，不獨有違契約第6條第3項之文義、真意及契約本旨。
4、上訴人主張不獨葉瑞月未拿出移轉必備文件，戊○○亦然是以契約已經解除云云。惟被上訴人一再主張，於94年4月
11 日簽署契約時，上訴人除庚○○外固有提出所有權狀、印鑑證明、身分證影本等資料予承辦代書邱延壽，但該等文件只是證明伊等有「授權」庚○○出售伊等所持分之土地耳，此部分授權之事實，雙方於第一、二審為爭點整理時，均已列入不爭執事項。至於授權文件，尚非等同「出售必備文件（即移轉登記必備文件）」之全部，戊○○確有授權庚○○出售其持有部分，雙方既已不爭執，其即再有提出全部「出售必備文件」之義務，不會再因其未提出所有權狀等授權文件，而援引契約第六條第三款契約無條件解除之適用（未提出並不等同「無法」提出）。至於葉瑞月並無授權庚○○出售系爭土地，不受兩造契約之拘束，自無提出出售必備文件之義務（渠既非授權庚○○出售之人，即非屬契約第6條第3項「乙方」或「賣方」之列），其未提出售必備文件，既非契約書第6條第3項之「乙方」或「賣方」約定之對象，亦未因其未提出而有該條項契約無條件解除之適用。
5、另契約第6條第3項約定，「…，乙方返還全部已付價金。」，是屬課予乙方最基礎之責任約定，並未排除契約第8條第1項B、「解約時乙方除應將已收價金全部退還甲方外，並應賠償與已付價金同額之賠償金與甲方。」之約定，易言之，契約第6條第3項只是強調至少價金應予返還，並無排除其加倍返價金之損害賠償責任。
6、上訴人一再曲解兩造契約第6條第3項約定為「須要所有共有人同意，且取得必備文件，否則契約不生效力」，第查：上揭契約既約定「賣方」出售必備文件，並非「所有共有人」出售必備文件，而所謂「賣方」乃指94年4月11日所簽訂契約已交付所有權狀、印鑑證明等移轉必備文件予庚○○，授權伊代為簽訂買賣契約之上訴人等方屬「賣方」，並不包括訴外人葉瑞月在內。葉瑞月固有交付所有權狀予被上訴人，但乃94年4月11日簽訂契約之後，嗣後因契約變更內容，或葉瑞月及上訴人等並不同意或被上訴人不同意，沒有雙方共同簽署之契約存在，是以94年4月11日之買賣契約，被上訴人始終主張是存在於二造之間且成立、生效，對於葉瑞月，則並沒有主張是94年4月11日契約之「賣方」。既約定沒取得「賣方」必備文件，而非「所有共有人」，當不包括葉瑞月在內，此即被上訴人只訴請被告等應加倍返還價金，並沒有列葉瑞月為被告之理。既「賣方」即上訴人等除庚○○自己外，所有人均已授權庚○○出售系爭土地，已如前述，契約第6條特約事項3之約定，於本案自無適用之餘地。
（三）是不是有可歸責於上訴人的事由而解除契約部分：
1、上訴人主張葉瑞月以共有人身分，行使優先承買權，是以無法提出出售必備文件，將系爭土地移轉登記予被上訴人，是不可歸責於上訴人之事由云云。然查，上訴人之土地嗣以買賣為原因，直接移轉登記予訴外人高聰明是事實，上訴人並不爭執，且有在卷原證11土地登記謄本可稽，應屬可信。從而所餘深究者，即在葉瑞月事實上有無行使優先承買權耳！此部分屬上訴人主張之積極免責事由，乃屬有利於上訴人之事由，自應由上訴人負舉證之責。但據原證11之系爭土地「異動索引」之記載，系爭土地，沒有經過由上訴人移轉登記予葉瑞月之程序，而直接移轉登記予高聰明，申言之，既由上訴人等直接移轉登記予高聰明，上訴人主張之葉瑞月行使優先承買權，並非事實，是以因葉瑞月行使優先承買權，是以是屬不可歸責於上訴人之事由之說詞不攻自破。況葉瑞月苟真有行使優先承買權，確屬不可歸責於上訴人之事由，上訴人歷經原審多次書狀、庭訊均未為此部分之主張，明顯乃於鈞院庭訊時臨訟編纂，並非事實。
2、上訴人等於94年4月14日以前，事實上並未依系爭契約第3條第2項約定，提出辦理移轉登記所須之文件，嗣並將之出賣予訴外人高聰明。該提出移轉登記所須之文件依契約之約定有確定之時間，上訴人自斯時起即應負給付遲延責任，揆諸自該確定應履行時間已逾二年，且經第一審訴訟雙方已有充分攻擊防禦，復系爭標的物已由上訴人等移轉登記予高聰明，上訴人勢必無法提出，依民法第255條並不需要催告即能解除契約。惟既契約第8條第1項B有約定催告情形，特以本書狀繕本催告上訴人於文到後三日內，提出移轉登記系爭土地所須之必備文件，逾期另行以書面為解除契約之意思表示。
3、經第一審訴訟雙方已有充分攻擊防禦，復因系爭標的物已由上訴人等移轉登記予高聰明，是該買賣標的物已陷於「嗣後不能」之給付不能狀態殆無疑議，且是因渠等拒絕提出移轉登記所須之必備文件，以移轉登記予被上訴人，並將系爭土地移轉予高聰明（即俗稱之二重買賣），是可歸責於上訴人之事由，依民法第226條第1項之規定，上訴人自得請求損害賠償。至於損害賠償之範圍則援引上訴人援引系爭契約第8條第1項B、「解約時乙方除應將已收價金全部退還甲方外，並應賠償與已付價金同額之賠償金與甲方。」之約定，請求上訴人等加倍返還價金如本件訴訟標的之數額。又「被上訴人依民法第256條契約一方當事人陷於給付不能時，他方當事人得無待催告逕行解除契約之規定，以訴狀之送達，向上訴人為解除契約之意思表示，於法即屬有據。」（最高法院81年度台上字第2783 號判決）。上訴人並不爭執被上訴人已對於上訴人為解除契約之意思表示，苟上訴人認被上訴人猶未對其為解除契約之意思表示而有爭執，特爰引上揭最高法院判決，並以本書狀為解除契約之意思表示。
（四）兩造間94年4月11日之契約成立、生效，上訴人於原審庭訊時不予爭執，並經原審庭訊筆錄列入不爭執事項，有原審97 年4月22日庭訊筆錄可憑。於鈞院庭訊時，上訴人也明確表明「上訴代：就94年4月11日的契約成立與生效不再爭執，但契約有第6條第3項解除條件成就的情形，我主張已經解除。」（見鈞院97年9月9日庭訊筆錄）。再參諸，上揭原審不爭執之事項，尚有「三、其餘契約94年4月14日、94年4月25 日之契約是否簽訂及其效力為何，均不再主張。」，易言之，94年4月25日之契約，根本不存在，且雙方均不認為其有簽訂及生效。基此，既雙方均僅承認94年4月11日之契約成立、生效，則上訴人於97年9月26日所呈之「民事補充理由暨聲請調查證據狀」，主張葉瑞月基於94年4月25日兩造間買賣契約即與本案無關。蓋既兩造間94年4月25日契約既不為兩造所同意成立、生效，何能基於該未成立或未生效之買賣契約行使優先承買權。除此，所謂優先承買權，其法律依據為土地法第34條之1第4項之「他共有人得以同一價格共同或單獨先承購」之意，兩造間成立、生效之94年4月11 日之契約，其價金為2800萬元，但上訴人所謂優先承買，是基於2700萬元之價金（詳上訴人97年9月26日「民事補充理由暨聲請調查證據狀」三、（一）所載。），既葉瑞月行使優先承買權之價格，與兩造間唯一承認成立、生效之94年4月11 日之買賣契約並非「同一價格」，該所謂葉瑞月行使優先承買權之契約，與優先承買之要件不符。另「原審既稱土地法第三十四條之一第四項所定之優先承買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，故須共有人與第三人間已成立買賣契約為前提，再以此買賣契約之同一內容通知他共有人是否優先承買。」（最高法院85年度台上字第1304 號判決），上訴人所主張94年4月25日並不成立，依上揭最高法院判決，不能行使優先承買權。
（五）據上訴人所呈所謂葉瑞月優先承買之買賣契約，第三條付款方法為94年5月6日簽約款300萬元、94年5月13日備證款
600 萬元、94年6月24日尾款1125萬元（記載為過戶完成後付清），再依上訴人97年9月26日所呈之「民事補充理由暨聲請調查證據狀」所載，其有關備證款、尾款之支票，悉為連號即GC0000000至GC0000000共8張支票，應是同時開出，既尾款依約記載是於「過戶完成後付清」，在沒有過戶完成前，即將所有支票連號開出，與契約所載之付款條件不符，契約及支票應屬賣予高聰明之後，方才製造。
（六）按上訴人主張葉瑞月行使優先承買權之日期為94年5月6日，並提出該優先承買契約為證。第查，葉瑞月甫於94年5月3日將渠所有座落花蓮市○○段456-3、456-17號土地二筆，所有權持分八分之二，於94年5月3日出賣予其子黃正岳，並向地政事務所申請「預告登記」，此有其土地登記申請書及相關資料可憑（原證十七）。試想伊於94年5月3日尚考慮將土地出賣予其子黃正岳，安有可能依所謂94年4月25日之契約書，向上訴人等行使優先承買權，且於94年5月3日預告登記予其子後，旋於94年5月6日與上訴人等，簽訂優先承買之買賣契約，在短短數日之內數變，上訴人所主張之優先承買乃事後臨訟製作，事極明顯。基上，上訴人主張伊等與葉瑞月，基於94年4月25日簽訂優先承買契約，或因依民事訴訟法不得再行主張；或因與優先承買之定義不符；或因不能基於不成立之買賣契約行使優先承買權；或因該優先承買契約有明顯不符常情之處，均認其所謂優先承買契約，應是事後製作等，其主張顯無理由，因請鈞院駁回其上訴。
六、本院之判斷
（一）兩造於原審爭點整理時，就下列事項並不爭執：
1、兩造有於94年4月11日簽訂系爭買賣契約書。
2、庚○○曾於94年4月11日收受100萬元。
3、其餘94年4月14日、94年4月25日之契約是否簽訂及其效力為何，均不再主張。
（二）兩造於本院爭點整理時，就下列事項並不爭執：
1、94年4月11日之契約，賣方是由庚○○本人及代理除葉瑞月以外之戊○○、己○○、丁○○、丙○○與被上訴人甲○○所訂。
2、系爭契約之買賣標的是包括456-17、456-3兩筆地號土地所有權全部，但葉瑞月的持分並沒有授權庚○○出賣，也沒有交付土地所有權狀或印鑑證明給庚○○。
3、兩造就94年4月11日的契約成立與生效不再爭執，但契約有第6條第3項解除條件成就的情形，上訴人主張已經解除。
4、94年4月14日及94年4月25日兩造是否簽訂契約或其效力如何，如同在原審一樣，不再主張。
5、上訴人不再主張94年4月11日的契約更改問題。
6、被上訴人持系爭契約向土銀花蓮分行貸款，是委由代書事務所的杜香素辦理。
7、葉瑞月在94年7月4日將456-3地號土地賣給高聰明。
（三）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文。兩造既不爭執雙方確於94年4月11日簽訂系爭買賣契約，則系爭契約除對於未表示同意之系爭土地共有人葉瑞月外，對於契約之當事人即兩造，已然發生效力，均應受其拘束。
（四）依系爭契約第3條第2項之約定：「雙方同意移轉登記委由地政士邱延壽辦理。雙方應於民國94年4月14日以前將辦理移轉登記所須之文件提交受託人邱延壽並簽章完妥。如有遺漏應隨時補足並簽章，不得推拖延。依約辦理移轉登記貸款手續時，如須雙方提供文件或簽章、對保，均應立即辦理。」上訴人即有於94年4月14日以前，將辦理移轉登記所須之文件提交受託人邱延壽之義務。雖然系爭契約第6條第3項有特約：「若乙方（指上訴人全部，非僅指庚○○）無法取得全部賣方出售必備文件，本約無條件解除，乙方返還全部已付價金。」惟上訴人並未能舉證證明無法提出之原因，自不能因其等嗣後欲將系爭土地另行出賣，拒絕提出辦理移轉登記所須之文件，而曲解為其等無法取得全部賣方出售必備文件。況賣方出售必備文件，本即屬上訴人所有，何來無法取得之理！是上訴人以系爭契約因庚○○無法取得賣方全體之出售必要文件，依契約第6條第3款規定已經解除，顯不足採。
（五）上訴人就94年4月14日、94年4月25日之契約是否簽訂及其效力為何，既不再主張，已如上述；則上訴人再為「兩造於94年4月11日簽訂系爭買賣契約後，復就相同標的物之系爭土地，於94年4月25日簽訂買賣契約，兩份契約之效力不可能併存，故兩造於94年4月25日之簽約，足以證明系爭之契約已經解除」之主張，亦屬無據。
（六）再上訴人既同意不再主張94年4月25日之契約之簽訂及其效力，卻又主張「共有人葉瑞月以上訴人於94年4月25 日出賣系爭土地應有部分6/8部分與被上訴人之買賣契約，依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，被上訴人回頭要求上訴人履行94年4月11日之系爭契約，有給付不能之情形，並無可歸責於上訴人」等語，欲以其未能依94年4月25日之買賣契約履行出賣人之義務，係因共有人葉瑞月已依94年4月25日之買賣契約，依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權之故，更屬矛盾。
（七）上訴人迄未依系爭契約辦理移轉登記移交買賣標的物，嗣又將系爭456-3地號土地經由葉瑞月輾轉賣給高聰明，致陷於給付不能等情，已為上訴人自認屬實。則被上訴人依民法第256條規定，以訴狀之送達，向上訴人為解除契約之意思表示，並依據買賣契約第8條第1款Ｂ之約定：「解約時乙方（指上訴人）應將已收價金全部退還甲方（指被上訴人），並應賠償已付價金同額之賠償金予甲方。」請求上訴人將已收價金100萬元退還與伊，並賠償已付價金同額之賠償金100萬元及法定遲延利息，自屬有據，應予准許。
（八）原審因而判命上訴人應給付被上訴人200萬元，及其中賠償金100萬元自96年12月14日起起至清償日止，按年息5%計算之利息；並准被上訴人以70萬元供擔保後得為假執行，但上訴人如以200萬元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。另就返還價金100萬元部分，以上訴人曾依系爭買賣契約書第10條約定之地址，以存證信函檢附同額支票1紙，寄給被上訴人，有存證信函在卷可稽，但遭被上訴人之店員拒收而退回，被上訴人顯係對於上訴人提出之給付，拒絕受領，依民法第238條規定，上訴人自無須支付利息為由，而駁回被上訴人此部分利息之請求及假執行之聲請，自無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決之結果均不生影響，不再論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 4 日
民事庭審判長法 官 林 慶 煙
法 官 賴 淳 良法 官 林 碧 玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決，於共同上訴人上訴所得受之利益合併逾新臺幣150萬元時，得提起上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
書記官 林 明 智中 華 民 國 97 年 11 月 4 日附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。