臺灣高等法院花蓮分院民事判決 97年度上易字第15號上 訴 人 乙○○被 上訴人 丙○○訴訟代理人 簡燦賢律師複 代理人 吳秋樵律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院中華民國96年11月30日96年度訴字第272 號第一審判決提起上訴，本院於97年7 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴及反訴之上訴均駁回。
本訴及反訴第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人丙○○起訴主張：其於原審法院94年度執字第2549號強制執行事件拍賣程序中標得花蓮市○○段105、105-1地號土地及地上同段529、530建號、門牌：花蓮市○○○路22
8、230號之房屋（下稱系爭房屋），並於民國95年3 月14日辦妥所有權移轉登記在案，而上訴人與系爭房屋原所有權人蔣雪菲就系爭房屋1樓訂有租賃契約，租期自91年5月10日至96年5 月10日，租金每月新台幣（下同）1萬5,000元，依民法第425 條買賣不破租賃之規定，被上訴人即繼受原出租人蔣雪菲之權利義務。惟被上訴人繼受系爭房屋後，上訴人未曾給付租金，被上訴人前於95年間對其提起給付租金之訴，經原審法院95年度訴字第184 號判決勝訴確定，然上訴人仍未依該判決內容給付被上訴人95年5月10日至同年6月16日之租金，嗣亦未給付自95年6 月17日起之租金，被上訴人催告給付無效後，遂以存證信函終止與上訴人間之租賃契約，並於96年3月15日送達上訴人，但上訴人延至96年5月15日始將系爭房屋1 樓返還。爰依租賃契約、不當得利之法律關係，請求上訴人給付自95年6月17日至96年3月15日之租金，及自96年3月16日終止契約後至96年5月15日返還系爭房屋1 樓為止相當於租金每月1萬5,000元之價額。聲明上訴人應給付16萬5,000元，及其中13萬3,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：按民法第430 條僅規定出租人不履行租賃物修繕義務，經承租人限期催告而仍不履行時，承租人得終止租約或自行修繕，而請求償還其費用，或於租金中扣除之，並未規定承租人不限期催告，出租人即可免除同法第423 條所定保持租賃物合於約定狀態之義務。故出租人不履行修繕義務，致承租人不能為租賃物之使用收益時，縱使未限期催告，承租人仍得按比例請求減少租金，即租賃關係消滅後按原租金計算之損害金，亦應減少，此有最高法院74年台上字第1447號判決意旨可供參考。查兩造租賃關係存續中，被上訴人並未善盡保持租賃物合於約定使用之義務，致使系爭房屋1 樓嚴重滲水、屋內油漆剝落、地下室嚴重積水，導致內部不甚雅觀，亦使系爭房屋1 樓相當部份無法使用。再者，依上訴人與原出租人之約定，系爭房屋1 樓係供上訴人作為店家經營娛樂餐飲店之用，然系爭房屋1 樓卻未具備合於經營所必需之廚房設施，對上訴人正常使用收益有所妨害，況系爭房屋原所有權人所建之屋後鋼棚已有傾倒之虞，甚為危險，顯然違反相關建築、消防法規等安全規定，均導致上訴人無法繼續合法使用系爭房屋1樓。上訴人業於95年6月26日以書狀催告被上訴人善盡出租人之修繕義務，希冀其於15日內予以修復，然被上訴人仍置之不理，導致上訴人自95年3月16日至遷讓返還系爭房屋1 樓之日止，完全無法使用系爭房屋1樓。是上訴人自得依上揭最高法院74年度台上字第1447號判決之意旨，類推適用民法第435條之規定，請求免除或按比例減少給付被上訴人之租金等語，資為抗辯。並聲明駁回被上訴人於原審之本訴。
三、原審就被上訴人提起之本訴，判命上訴人應給付被上訴人租金13萬3,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年5月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另上訴人應返還被上訴人不當得利3 萬元。上訴人提起上訴，主張被上訴人未善盡修繕義務，違反出租人應負保持租賃物合於約定狀態之主要義務，應類推適用民法第435 條之規定，免除或按比例減少之租金。並聲明原判決廢棄；廢棄部分，被上訴人於第1 審之本訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則請求駁回上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人於原審反訴主張：兩造租賃關係存續中，系爭房屋1樓有嚴重滲水、屋內油漆剝落、地下室嚴重積水，與系爭房屋1 樓未具備合於經營之廚房設施，以及屋後鋼棚已有傾倒之虞等情，被上訴人明知系爭房屋1 樓有諸多瑕疵，卻未修復以維持合於契約約定使用之狀態，顯有違出租人之主要給付義務，致使上訴人受有：⑴95年9月至96年3月15日終止契約期間無法營業損失106萬9,120元（按95年7 月該店之月營收淨利13萬3,640元為計算基準）、⑵營業稅之損失6,720元、⑶保全費用之損失2萬5,200元，合為110萬1,040元，爰依據民法第227條第1項不完全給付之規定及第231 條給付遲延之法律關係，請求被上訴人應負損害賠償責任，聲明被上訴人應給付上訴人110萬1,040元，
二、被上訴人則以：上訴人於交還系爭房屋1 樓前仍有營業，否則何以願意繳付營業稅、保全費用，並遲至96年5 月間始將系爭房屋1 樓返還被上訴人？再者，上訴人於原審法院95年度訴字第184號案件中主張曾於95年6月16日雇請第三人修繕系爭房屋1 樓，該瑕疵既已修繕完畢，自不可能因此無法營業，縱認無法營業之情為實，上訴人亦應證明此與系爭房屋瑕疵有關，且溢繳之營業稅6,720 元及保全費用2萬5,200元部份，與上訴人停止營業所致之損失並無因果關係，該部分請求自屬無據等語置辯。並聲明駁回上訴人於原審之反訴。
三、原審判決駁回上訴人之反訴，上訴人提起上訴，仍主張被上訴人未按租賃契約本旨而為給付，導致上訴人自95年9月起無法正常使用系爭房屋1樓，受有：⑴營業損失62萬1,763元（依95年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準所定之淨利率31%為據，並以上訴人於95年7月之娛樂餐飲店總收入25萬0,700元為計算基準，可得上訴人8個月之營業損失62萬1,736元）、⑵營業稅6,720元、⑶保全費用2萬5,200元，計為65萬3,656元損失。並聲明：原判決駁回下列第2項之訴部分暨訴訟費用負擔部分之裁判均廢棄；被上訴人應給付上訴人65萬3,656 元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計息之利息。被上訴人則請求駁回反訴部分之上訴。
參、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋1 樓係由甲○○代理所有人蔣雪菲與上訴人訂立
租賃契約，約定房屋所在地及使用範圍花蓮市○○○路○○○號及花蓮市○○○路○○○號之壹樓部分，約50坪店面（第
1 條）；租賃期限經雙方洽自91年5月10日起至96年5月10日止（第2條）；租金每個月1萬5,000元（第3條）；租賃初期由上訴人自行負責整修，故租期定5 年之租賃，租金不得調漲，但租約每年訂1 次，以約束上訴人確實繳交租金（第20條）。
㈡被上訴人於95年2月間向原審法院民事執行處標得系爭房屋，並於95年3月14日移轉登記為被上訴人所有。
㈢系爭房屋之所有權移轉登記為被上訴人所有後，依民法第
425 條，上揭租賃契約對系爭房屋之受讓人即被上訴人仍繼續存在。
㈣兩造曾因系爭租賃契約涉訟，經原審法院以95年度訴字第
184號判決命上訴人給付被上訴人95年5月10日至同年6 月16日之租金。
㈤被上訴人於96年3 月15日終止與上訴人間之租賃契約，上訴人並於96年5 月15日將系爭房屋1樓返還被上訴人。
㈥上訴人自95年6 月17日起至96年5月15日交還房屋為止，未曾按月給付被上訴人租金或使用房屋之對價。
上開事實，並有系爭租賃契約（原審卷第41至44頁）、建物所有權狀（原審卷第5至6頁）、建物第一類登記謄本（原審卷第47至48頁）、花蓮府前路郵局第29號及花蓮國安郵局第46號存證信函暨掛號郵件收件回執（原審卷第16至21頁）、原審法院95年度訴字第184 號民事判決及確定證明書（原審卷第9至15頁）等為證，堪信為真實。
肆、得心證理由：
一、本訴部分
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項所明定。又依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院47年台上字第152 號及49年台抗字第83號判例可資參照。本件被上訴人向原審法院民事執行處標得系爭房屋，取得權利移轉證明而於95年3 月14日登記為其所有，依民法第425 條規定，上揭租賃契約對系爭房屋之受讓人即被上訴人仍繼續存在。
（二）上訴人對於95年6月17日起至96年3月15日止之租金，以及自96年3月16日起至96年5月15日按月相當於租金價額之1萬5,000 元，均未給付乙情不為爭執，惟抗辯兩造租賃契約存續期間，因系爭房屋1 樓油漆嚴重剝落、牆壁滲水、地下室嚴重積水、屋後鋼棚倒塌，以及未具備合於契約使用目的之廚房設施，屢次催告被上訴人修繕，被上訴人均未予置理，致使該房屋1 樓完全無法使用，故應類推適用民法第435 條之規定，請求免除或按比例減少租金等語。
故本件應究明買賣不破租賃是否有信賴保護原則之適用，藉以檢視被上訴人對上訴人所主張前揭租賃物不堪用部分是否負有修繕義務？
（三）按買賣不破租賃原則，固為民法第425 條所明定，惟受讓所有權之第三人無從知悉租賃契約之存在，租賃契約即不能對該受讓之第三人繼續有效，最高法院82年台上字第3052號裁判可資參照。換言之，出租人將租賃物所有權讓與第三人，第三人既無從知悉有租賃契約之存在，自無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理，最高法院58年台再字第27號裁判亦明斯旨，此乃基於信賴保護所為之建制，以保護善意第三人對表見事實之信賴。本件被上訴人係信賴債務人所提示之財產及法院公示資訊，經由強制執行拍賣程序而取得系爭房屋所有權，則應在其得為知悉租賃契約範圍內承受出租人義務，始符合信賴保護原則。經查，
1.上訴人與系爭房屋原所有人蔣雪菲之代理人甲○○簽訂系爭租賃契約時，系爭房屋已破舊不堪，甲○○預估整修後所需費用約數10萬元，故言明由上訴人一方整修，同意僅收取每月1萬5,000元租金，並承諾於5 年內不調漲租金，故於系爭租賃契約第20條訂明「租賃初期由乙方自行負責整修，故租期定5 年之租賃，租金不得調漲，但租約每年訂乙次，以約束乙方確實繳交租金。」，又租賃契約第1條雖訂明「甲方店/房屋所在地及使用範圍花蓮市○○○路○○○號及花蓮市○○○路○○○號之一樓部分約50坪店面」，然亦同意連結系爭房屋後方之鐵皮增建作為上訴人廚房或儲藏室使用。至第2 年續約時，上訴人始提出修繕費用高達200 多萬元之單據，經甲○○確認此部分支出後，同意願負擔一半之修繕費用並由租金中抵扣等情，業據證人甲○○於本院證述綦詳（參本院卷97年5 月23日準備程序筆錄），此核與上訴人所陳情詞相符，而為可採。然上訴人與系爭房屋原所有人約定系爭房屋使用範圍及修繕義務，均已超脫系爭租賃契約之內容，欠缺公示效力，外人難以窺得實情。
2.查上訴人自原審法院94年度執字第2549號拍賣公告備註欄揭載：「查封時債權人代理人稱529、530建號房屋之1 樓合併出租第三人使用，債權人未陳報租約，應買人請自行查明注意，此部分拍定後不點交。」等語，僅能得知系爭房屋1 樓有租賃情形，拍定後將不點交，其另自債權銀行取得系爭租賃契約內容，亦無從查悉甲○○曾代理系爭房屋所有人與上訴人達成屋後鐵皮及地下室為使用範圍，按諸不動產租賃所衍生之權利義務，悉以字據約定為原則，則被上訴人因信賴系爭租賃契約內容，經評估其所願承擔出租人之權利義務而標買系爭房屋，應以系爭房屋標買時物之現狀及租賃契約公示內容，命被上訴人負擔出租人之義務，以維護交易安全，是上訴人與證人甲○○超脫系爭租賃契約之約定範圍，並不得拘束被上訴人。
3.準此，系爭房屋地下室及屋後鋼棚非系爭租賃契約訂明之標的，且被上訴人亦無從查悉系爭租賃契約以外之約定，被上訴人對此等租賃物即不負維持合於用益狀態之出租人義務，上訴人抗辯被上訴人未盡出租人修繕義務，有未依債之本旨給付乙詞，要無可取。
（四）次應探討買賣不破租賃，應以租賃物讓與且為有效讓與為要件查原審法院民事執行處於94年5 月16日查封系爭房地時，發現屋後有鐵皮之增建，遂囑請地政事務所測量後臨編為5144、5145之建號，並依債權人之聲請併入拍賣標的，有該拍賣公告附卷可稽。然至95年4 月12日系爭房屋拍定點交時，屋後僅殘存傾倒之鐵棚支架，已不見原有之鐵皮屋增建，業據兩造各自陳明在卷，上訴人並提出現場照片為證，及有本院調取前開執行事件全卷為憑。該鐵皮增建既在被上訴人承受前滅失，而無法移轉予被上訴人，按依民法第425條第1項買賣不破租賃原則之要件，須以「讓與所有權予第三人」為要件，且為有效讓與，則被上訴人所承受租賃契約之範圍，應僅限現存之部分，上訴人主張被上訴人應承受原出租人提供屋後鐵皮屋內廚房設備之義務，並不可採。
二、反訴部分
（一）上訴人主張被上訴人明知系爭房屋1 樓有油漆嚴重剝落、牆壁滲水、地下室嚴重積水、屋後鋼棚有傾倒之虞，以及未具備有合於契約使用目的之廚房設施等諸多瑕疵，卻未修復以維持合於契約約定使用之狀態，顯有違出租人之主要給付義務，致使其自95年9 月起受有營業損失及營業稅、保全費用總計65萬3,656 元之損害，故依民法不完全給付、給付遲延之規定為請求云云，並提出帳冊資料、營業稅繳款書、保全費通知單等件（原審卷第53至60頁）為證。被上訴人則否認系爭房屋1 樓有上揭諸多瑕疵及上訴人因此停業，又縱認有該瑕疵存在，上訴人亦未為修繕催告，且其所主張之損害亦與該等瑕疵無因果關係，以及上訴人之主張業經原審法院95年度訴字第184 號判斷等語為抗辯。按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項所明定。又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，同法第430 條亦有明文。查上訴人主張被上訴人應盡修繕義務，惟因該項給付並未定有確定期限，依上揭規定，上訴人自應先行催告，如被上訴人不為履行時，始得令其負遲延責任。茲就上訴人所主張之各項瑕疵，是否符合上開催告要件，審酌如下：
⑴油漆嚴重剝落、牆壁滲水部分：
查本件上訴人於原審法院95年度訴字第184 號案件中曾為相同之抗辯，經該案確定判決審酌證人黃天財之證詞後，認此部分業於95年6 月16日修繕完畢，已符合租賃契約約定供上訴人使用收益之狀態，業據本院調取前開案卷查核屬實。上訴人倘主張自前開民事判決後系爭房屋1 樓仍有油漆嚴重剝落、牆壁滲水乙情，則應證明於該案判決時點之後曾催告被上訴人修繕，被上訴人始負給付遲延之責，惟上訴人並未舉證證明之，是其主張尚非可採。
⑵廚房設施部份：
如同上揭說明，95年4 月12日系爭房屋拍定點交時，屋後僅殘存傾倒之鐵棚支架，已不見原有之鐵皮增建，上訴人亦自承該鐵皮建物早在相鄰之國廣興飯店興建時即遭破壞，嗣又因龍王颱風肆虐而摧毀，並提出調解不成立證明書、颱風警報紀錄表等為證而可信為真實，則該鐵皮增建既在被上訴人承受前滅失，被上訴人承擔提供合於用益之租賃物義務應僅限於主建物部分，而不包含已滅失之鐵皮廚房。再者，被上訴人亦否認上訴人曾就此部分為修繕催告，遍查上訴人於前開案中所提出之95年6 月26日答辯書狀（原審卷第36至40頁），亦未見有任何催告被上訴人修繕廚房設施之文字，自難認有催告之意。
⑶地下室積水、屋後鋼棚傾倒部分：
上訴人固主張於95年6 月26日曾就此部分向被上訴人為催告，並提出答辯書狀為證。惟查地下室、屋後鋼棚並非系爭租賃契約訂明之使用範圍，業如前述，被上訴人信賴系爭租賃契約之約定，認其對系爭房屋地下室積水及屋後鋼棚倒塌不負排除復原之修繕義務，且據上訴人陳稱一樓通往地下室之處所設有門鎖，非其營業區域，而本院於97年
4 月24日前往現場履勘時，地下室確實有積水之情形，但並無異味排出，有勘驗筆錄在卷可稽，足見縱地下室積水與系爭租賃物無法供使用間並無關聯，故上訴人據此請求因無法使用系爭房屋1 樓所致之損害，自難謂有理由。
（二）準此，上訴人反訴主張依民法第227條第1項不完全給付之規定，依民法第231條第1項給付遲延請求被上訴人損害賠償，為無理由，應予駁回。至於上訴人聲請傳喚證人林素珍，以證明被上訴人有不完全給付以及所導致之營業損失等情，惟依據前揭說明，被上訴人不負非屬公示租賃物之地下室積水及屋後鋼棚倒塌之修繕復原義務，亦無承受應提供鐵皮增建並設置廚房設施之義務，另對油漆嚴重剝落、牆壁滲水部分，未能證明已催告被上訴人修繕，且與上訴人無法營業並無關聯，故無傳訊林素珍調查無法營業損失之必要，附此敘明。
三、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人未依債之本旨維護租賃物合於使用收益之狀態，為無可取。是上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金及相當於租金之不當得利，為有理由。上訴人另依民法第227條第1 項及第231條第1 項給付遲延之規定，反訴請求被上訴人損害賠償，為無理由。則原審判命本訴部分上訴人應為給付，及駁回上訴人之反訴，於法均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、至於蔣雪菲之代理人甲○○同意平均分攤上訴人系爭房屋修繕費用，並約定由上訴人應付之租金中抵扣，同意上訴人使用系爭房屋至抵扣完畢之日止，乃在被上訴人標買系爭房屋前之已確定債權債務，並因系爭房屋經被上訴人拍定取得所有權並依法終止契約後，而屬給付不能，惟此乃原出租人對上訴人債務不履行之問題，非被上訴人應承擔之義務，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 8 日
民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 賴淳良法 官 劉雪惠以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
書記官 李德霞中 華 民 國 97 年 8 月 8 日