臺灣高等法院花蓮分院民事判決 98年度上字第14號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 魏辰州律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 林國泰律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國98年2月26日臺灣花蓮地方法院97年度重訴字第27號第一審判決提起上訴，本院於98年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、被上訴人在原審起訴主張：
一、被上訴人於民國78年8月自高雄市前鎮中學休學，78年11月移民澳洲，於82年5月取得澳洲公民權及澳洲護照，84年畢業於新南威爾斯University of New England大學，並於同年6 月在新加坡結婚，取得新加坡永久居民身份證，其與夫婿陳冠樺所生之女兒亦分別於86、89年於新加坡出生，因原告長期居住澳洲與新加坡，其雖具有臺灣國籍，但對我國不動產法令及買賣規定並不熟悉。
二、被上訴人於97年3月21日返台投票選舉總統後，前往花蓮地區旅遊，至七星潭附近遊玩，發現該處風景怡人，乃委託花蓮地區仲介人員代為尋覓七星潭附近建地，欲作為興建渡假房屋之用。嗣經仲介人員牽線，被上訴人於97年3月31日向上訴人購買其所有坐落花蓮市○○段第1之121地號、地目「建」、面積234平方公尺之土地（下稱系爭土地）及其上未辦保存登記之不堪使用老舊房屋（門牌為花蓮市○○街○○巷○○ 號，下稱系爭房屋）一間，簽約當時上訴人與仲介人員即知悉被上訴人購買系爭土地係以購地自建為目的，上訴人並向被上訴人保證系爭土地可以合法興建房屋，也可以向銀行辦理貸款等，因被上訴人見上訴人所提出系爭土地謄本所記載之地目為「建」，使用分區部分則為空白，至被上訴人不疑有他而陷於錯誤，乃以新臺幣（下同）757萬元（即每坪土地約107,000元左右）高價向上訴人購買系爭房地，兩造並於97年3月31日在丙○○代書事務所簽訂系爭房地買賣契約書。嗣被上訴人依約於97年3月31日簽約給付5萬元；於
97 年4月9日備證，給付145萬元；於97年4月30日完稅，付
150 萬元，共計300萬元。另於97年4月30日下午，在代書事務所辦理完稅後，被上訴人經由代書帶領前往預估可以貸款
340 萬元之花蓮市第一信用合作社（下稱花蓮一信）填寫申辦貸款表格一事，隔日被上訴人已返回高雄，突接獲陳代書電話告知花蓮一信無法核貸，且陳代書對其原因解釋不清，被上訴人於此懷疑陳代書對無法核貸之原因有所隱瞞，惟因被上訴人非花蓮人，並未電詢花蓮一信無法核貸之原因，乃轉向位於高雄的聯邦銀行申請辦理貸款，因聯邦銀行要求被上訴人必須提出系爭土地之土地使用分區證明書，被上訴人乃於97年5月5日上午致電陳代書，要求陳代書提供系爭土地之分區使用證明書，陳代書經花蓮市公所於97年5月5日以市工劃字第16172號簡便行文表函覆原告，被上訴人赫然發現系爭土地使用分區竟然是保護區，因被上訴人身為新加坡僑民，不諳保護區為何意，經過聯邦銀行行員告知，方明白因系爭土地使用分區為保護區，故無法辦理核貸。被上訴人為查明何謂保護區及為何上訴人未於簽約前告知被上訴人此一重大瑕疵，被上訴人乃特地趕到花蓮市公所、花蓮縣政府城鄉發展局建築管理課、花蓮縣政府城鄉發展局都市計畫課查詢保護區一事，經花蓮縣政府城鄉發展局建築管理課告知被上訴人何謂保護區，被上訴人方始知悉。系爭土地使用分區既為保護區，依都市計畫法第33條規定，係在禁建之列，且上訴人出售之系爭房屋，因屬未辦保存登記，不屬都市計畫法臺灣省施行細則第27條第1項第13款之「原有合法建築物」，而得為拆除後之新建、改建或增建，是以系爭房地顯已不能作為興建度假房屋之用，被上訴人分別於97年5月9日、15日、22日委請律師向上訴人為撤銷（解除）系爭房地買賣契約之意思表示，並請求返還價金，但未獲置理。
三、被上訴人幾經打聽，知悉上訴人身為全捷仲介有限公司經理（應亦係合夥人），另被上訴人向花蓮縣政府查詢，上訴人於96年8月23日取得系爭房地所有權後，於97年3月18日陳桂芳建築師事務所即受全捷建設股份有限公司（與全捷仲介有限公司為關係企業）委託向花蓮縣政府申請「住宅」（即系爭房地）建照執照併申請拆除執照案，經花蓮縣政府於97年
3 月26日以府城建字第09700022610號函退件，有花蓮縣政府97年5月28日府城計字第0970074907號函可稽，足徵上訴人早已知悉系爭土地雖地目為「建」，但因其使用分區為保護區，依法已經限制不得建築房屋，另其上系爭房屋因非屬合法建築物亦不得增建、新建或改建之事實，竟仍隱瞞此一不動產買賣之重要交易訊息，而未告知被上訴人，致使被上訴人因而為錯誤之意思表示。查系爭土地既不能供建築之用，而被上訴人係依據土地登記簿謄本上地目為「建」之記載，誤認以為可供建築之用而予以買受，自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認，又自主觀而言，若被上訴人購地之初，如知悉該地不能供建屋之用，必然再低廉之價格不可能予以承買，亦即不可能會支付上述高價購買。再從客觀上言，被上訴人是長期旅居新加坡僑民，對於國內相關不動產法令根本不熟悉，上訴人所提出之土地登記簿謄本地目記載為「建」，而上訴人又以建地之價格出售，自足以造成被上訴人對於上開土地產生無任何建築限制之確信，依此，一般人處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要，被上訴人自得依據民法第88條第2項規定將錯誤之意思表示撤銷，並以起訴狀繕本之送達再為撤銷之意思表示，則依據民法第
114 條第1項規定，系爭買賣契約視為自始無效，被上訴人自得依民法第179條之規定，請求上訴人返還被上訴人已給付之價金300萬元。再者，上訴人出售之系爭房地既有前述瑕疵，其應負民法第354條瑕疵擔保責任，被上訴人另依據民法第359條規定，表示解除契約，請求上訴人返還300萬元。又本件係因上訴人違約而不能履行，被上訴人並得依據兩造之買賣契約第8條規定，請求300萬元之損害賠償，共計600萬元。
四、至證人即仲介人員彭仁露、黃國師、丙○○等人於原審審理時雖均證稱被上訴人購買系爭房屋並未表明以後要拆除重建，只是要照現況自住使用，惟彭仁露、黃國師為同事，黃國師為上訴人之營業員；丙○○為與上訴人所屬公司長期合作之代書，其等之上開證詞顯有偏頗而有不利被上訴人之虞等情。又上訴人所屬全捷建設股份有限公司早於出售系爭房地給被上訴人前，即委託陳桂芳建築師事務所向花蓮縣政府申請建築執照並申請拆除執照，已如前述，顯見上訴人所屬全捷建設股份有限公司早就有要將系爭房屋拆除並予以重建之打算，既然系爭房屋已為上訴人所屬公司想要拆除之標的，則系爭房屋根本非為被上訴人所要購買之主要（重要）標的。其次，系爭房屋為未辦保存登記建物，雖得為交易之標的，但其價值顯然遠低於有所有權登記之建物，被上訴人根本不可能花費上開鉅資去購買老舊且未辦保存登記房屋之動機與意欲。另外衡諸一般購買中古成屋之交易常情，大抵會注意該成屋之產權狀況、面積多寡、屋況（即房屋品質、樑柱結構、樓板、牆壁有無裂縫）、房屋隔間與裝潢、屋齡、房間格局等事項，且據證人丙○○代書於原審審理時亦證稱成屋或中古屋對於房屋屋齡、屋況、格局即是否有保存登記都是要讓買方知道等語，然被上訴人購買系爭房屋時，根本未與上訴人進入系爭房屋去察看該屋屋況等事項，此點為上訴人所不爭執，並經證人丙○○、彭仁露、黃國師所證述明確，顯見被上訴人購買系爭房地時，只在乎系爭土地為建地，爾後可以將其上未辦保存登記之房屋拆除重建，而此一事實顯為上訴人所知悉，否則兩造焉有不進入系爭房屋詳看屋況等情？再者，依據原審之勘驗筆錄與照片所示，系爭房屋屋況欠佳，加上花蓮一信之核貸資料中「房地產鑑定表」根本未將系爭房屋列為估價標的，則被上訴人豈有可能花費鉅資去購買不得拆除重建、改建之系爭老舊房屋勉強自住之理？此外，觀諸系爭房地相鄰附近土地之仲介資料顯示，其推出之案名大抵僅記載「七星潭建地」、「七星潭近在咫尺看海建地」等，而該等建地所附之照片，其上均有老舊建物存在，但上述買賣仲介資料均未見有「房屋屋況」、「屋齡」、「是否有保存登記」、「房屋價格」等記載，而只是單純登載及建地坪數及總價，甚至有些資料係記載「適合蓋民宿或別墅」、「花蓮觀光景點七星潭124坪建地，買地送屋」等廣告，由此可知，七星潭附近土地之所以每坪交易價值高達
17、18萬元，乃係屬於建地，且無任何建築上限制，買受者得將其上老舊建物拆除重新建成民宿或興建別墅自住，此可由證人彭仁露於原審審理時證述依其專業判斷，被上訴人應該是因為系爭房地是建地才會買等語及證人黃國師證稱因為七星潭有觀光人潮，系爭土地登記簿謄本地目為「建」，加上那邊蓋了很多民宿跟飯店，依其從事不動產經紀之專業認知，系爭土地應該是可以蓋房子，才會值這樣的價錢等語亦可得證。
五、綜上，若被上訴人知悉系爭土地不能拆除其上建物重建，絕不至於向上訴人購買，否則上訴人只需自行拆除改建，此一事實經證人黃國師於原審審理時證述兩造於丙○○代書處協調爭執時，上訴人應該有講類似如果系爭土地可以拆掉重建的話，早就自己蓋了，為何會賣給被上訴人這樣的話等語明確。上訴人早已知悉系爭房地不得拆除重建、增建或改建，竟隱瞞此一交易重要資訊，被上訴人雖具由臺灣國籍，然長期旅居國外，甚少返台，對我國不動產交易常情及相關法令限制，注意力本較一般國人為低，且土地之使用分區限制，乃僅由縣政府以公告方式週知，被上訴人未能得知，自難謂其未盡與處理自己事務同一之注意，而有具體輕過失可言，被上訴人既無任何過失，自得本於意思表示錯誤之法理，主張撤銷系爭房地買賣之意思表示。爰提起本件訴訟，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人600萬元及自民國97年8月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由上訴人負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
貳、原審判決以：被上訴人並非長期住在臺灣，對我國不動產建築法令或系爭土地之政府公告不甚瞭解，與常情相符，且倘被上訴人欲以系爭房屋自住，理應進入察看屋況，以明瞭是否有該價值，然被上訴人卻未進入察看，足證被上訴人購買系爭房屋並非要自住。另被上訴人購買系爭房地，係著重在於將來要拆除其上之未辦保存登記建物，另行改建之用，惟系爭土地卻已經禁建，顯然無法達到被上訴人使用系爭土地之目的，被上訴人主張系爭房地有減少其價值、契約預定效用之瑕疵，核屬有據。被上訴人依民法第359條前段規定行使瑕疵擔保請求權而解除系爭買賣契約，即屬於法有據，被上訴人解除系爭契約後，主張上訴人應依返還已受領之給付300萬元，尚無不合。另依據系爭房地之買賣契約第8條規定：「... 如乙方（即上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方（即被上訴人）得解除契約外，乙方並應於10日內加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償。」，是以被上訴人依上開約定，請求上訴人加倍給付
300 萬元，自應准許。爰判決命上訴人給付被上訴人600萬元及自民國97年8月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並准以200萬元為被告供擔保後，得假執行，及上訴人執於假執行程序實施前以600萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
參、上訴人不服原審判決提起上訴，其主張除與原審判決相同者茲予引用外，另補充：
一、查系爭買賣契約簽立過程中被上訴人從未表示其係以「購地自建」為目的買受系爭房地，雙方亦未以之作為系爭買賣契約意思表示之內容。此觀諸證人彭仁露於原審證稱：當時被上訴人沒有說房子要打掉重建之類的話，針對房子現況使用，被上訴人說要油漆粉刷過後搬進去住宿使用之類的話，之後他們就簽約了。買賣的過程當中，一直到雙方簽約之前，被上訴人沒有提到他們買這房地是要拆除重建，他們當時表示是要現況自住使用等語。證人黃國師證稱：我就跟被上訴人說還有系爭土地可以看，他有地上物，但是我沒有帶到鑰匙，因為鑰匙放在地主的公司那裏，被上訴人說能不能遶過去看一下，被上訴人說地勢比較高，景觀比較好，比較符合他們的期望，他們要自己用，沒有說其他的，我有大概跟被上訴人解釋房子內部的陳設及屋況新舊。我就問被上訴人說有必要要拿鑰匙來看房子內部嗎？或是回到公司看電腦中系爭房屋內部的照片，當時大概是下午三點多，被上訴人就說回公司看照片就好，被上訴人有問我系爭土地的價格，最低到多少可以買到，我說地主連房屋開價一坪17萬元，我說如果你要買的話，我安排你們與地主見面，我就開車載被上訴人到我們公司，並且打電話給上訴人，約時間到我公司談，並以彭仁露的手提電腦中系爭房屋內部照片向被上訴人說明，地主照約定的時間來我們公司，被上訴人看完照片後，希望以650萬元買土地跟房子，當初本件不動產的買賣價金是有包含土地跟房屋。簽約當天從上訴人到場後，到雙方簽定買賣契約之間，被上訴人沒有表示他買這塊房屋是要拆除重建，他只有說要自使用，當時沒有說要拆屋重建。被上訴人付了第三次150萬元後，被上訴人才表示說系爭房屋要拆除重建的事情。一直到第三期款給付後，沒有聽到上訴人說系爭房屋可以拆除重建的事情。在洽談系爭房地的買賣過程當中，被上訴人有向上訴人說要買系爭房地貸款，但沒有說蓋房子這些話等語。證人丙○○證稱：兩造就系爭土地簽約時其有在場，當時只有聽到講兩造價金如何付款。沒有聽到被上訴人說要將系爭房屋拆掉重建的事。簽約當時沒有講要拆掉重蓋。其很有印象被上訴人有告訴他，沒有保存登記沒有關係，只要整修後就可以住了等語。查上開3位證人與兩造間並無親屬僱傭關係，且經隔離後所為之證述互核相符，顯較為可採。
二、又系爭建物為一層樓水泥加強磚造之房屋，屋況良好，其走廊屋簷處之木材雖略顯陳舊，然並無不堪使用之情況，況原審至現場履勘時，並未進入屋內履勘，是原審僅憑其主觀臆測，於約略看過系爭房屋外觀後即遽予推論系爭建物「屋況欠佳」，已屬率斷。又系爭房地位於七星潭風景區內，景觀視野良好，加以市場上具備相類條件之標的稀少，即便價格較為昂貴，亦屬合理，況依前開證人之證述及系爭契約書所載，雙方買賣之標的物乃包括房屋及土地，故原判決罔顧上開客觀情事，僅憑系爭土地面積換算全部買賣價金後之價格，即認定本件交易有違常情，亦非妥適。另自前開證人之證述可知，被上訴人於簽約前固未進入系爭房屋察看屋況，然證人彭仁露、黃國師等2人於簽約前業已提供系爭房屋內部照片向被上訴人說明系爭房屋之狀況，且被上訴人於簽約過程乃表明系爭房屋整修後即可使用，已如前述。且證人黃國師亦曾於97年4月9日簽約後第2次付款日付款前，應被上訴人之要求偕同被上訴人及其家人一同進入系爭房屋查看屋內狀況，被上訴人復於查看後要求賣方應將室內牆壁重新粉刷以供其使用，益見被上訴人購買系爭房地原本確係要整修系爭房屋使用，而其所稱於簽約時曾告知上訴人其購買系爭房地係為拆除系爭未辦保存登記之房屋，另行改建等云云，乃臨訟杜撰之詞，不足為採。從而原判決徒憑被上訴人於簽訂系爭買賣契約前未實際進入系爭房屋察看屋況等情即予推論被上訴人購買系爭房地係為供拆除重建之用，洵屬未妥。另系爭土地雖因位於保護區內而有興建之限制，然其限制乃基於法律規定所生，與農地及軍事基地週邊土地有興建之限制並無不同，復經行政機關公告發布實施而應為被上訴人所知悉，且被上訴人既於簽約之過程表明系爭房屋整修後即可使用，上訴人亦從未保證系爭房地得供拆除重建，是縱或系爭房地因位於保護區內而有興建之限制，亦難認上訴人所交付之買賣標的物有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
三、又按「甲乙雙方其中之一如未按本契約條款規定履行，經他方定期限催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約... 如乙方（即上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方（即被上訴人）得解除契約外，乙方並應於10內加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償。
」系爭房地之買賣契約第8條固定有明文，並以之作為兩造間解除契約並請求違約損害賠償之依據。然揆諸上開說明及系爭買賣契約之記載，系爭買賣契約簽立過程中被上訴人從未表示其係以「購地自建」為目的而買受系爭房地，雙方亦未以之作為系爭買賣契約意思表示之內容。再以上訴人於系爭買賣契約簽立前曾就系爭建物發函花蓮縣新城鄉公所申請禁建前房屋完工證明，經該公所以97年3月31日新鄉建字第0970003139號函准予核發，載明系爭建物為新城鄉北埔地區區域計畫土地使用編定前（民國66年12月）既有房屋，亦有該公所函文足資佐證。顯見上訴人於系爭買賣契約簽立時，確不知系爭房屋非屬都市計畫法台灣省施行細則第27條第1項所稱之「原有合法建物」。且縱觀全案卷證，上訴人復無可歸責之事由致其所交付之買賣標的物不符合雙方之約定等債務不履行之違約情事，從而原判決僅憑系爭房地因位於保護區內而有興建之限制乙節，即遽予認定上訴人有債務不履行之事由而應依系爭契約第8條之規定給付被上訴人300 萬元之違約賠償，其認事用法亦待商榷。且系爭買賣契約第8條之約定，應屬損害賠償總額之預定，並非懲罰性違約金。
四、並聲明：㈠原判決廢棄。㈡前廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、被上訴人則以：除與原判決記載相同者茲予引用外，另補稱：
1.請求上訴人返還已經給付之價金300萬元部分，主張依民法第179條不當得利返還請求權或解除契約後之返還請求權二個訴訟標的，請求法院擇一勝訴判決即可；另依據系爭契約之規定請求給付300萬元之違約金。
2.按都市計劃法第33條規定：「都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用」，又「保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定，經縣（市）政府審查核准得為原有合法建築物拆除後之新建、改建、增建」，亦為都市計劃法台灣省施行細則第27條第1項所明定。查上訴人係擔任全捷仲介有限公司之經理（應亦係合夥人），且被上訴人事後另向花蓮縣政府查詢，上訴人於96年8月23日取得系爭房地所有權後，於97年3月18日（兩造簽約日為97年3月31日）陳桂芳建築師事務所即受全捷建設股份有限公司（與全捷仲介有限公司為關係企業）委託向花蓮縣政府申請「住宅」（即系爭房地）「建照執照」併申請「拆除執照」案，遭花蓮縣政府於97年3月26日以府城建字第09700022610號函退件，有花蓮縣政府97年5月28日府城計字第0970074907號函可稽，足徵上訴人早已知悉系爭土地雖地目為「建」，但因其使用分區為保護區，依法已經限制不得建築房屋。
3.又系爭土地既然位在「保護區」，若其上建物屬於「原有合法建築物」者，則得依都市計劃法台灣省施行細則第27條第1項第13款規定，就「原有合法建築物」為拆除後之新建、改建、增建。因此，上訴人在知悉系爭土地位在「保護區」之事實後，為尋求其上建物得否為拆除後之新建、改建、增建，乃於97年3月31日在出售系爭房地給被上訴人前，向花蓮縣新城鄉公所申請建築物證明文件，顯然被上訴人在出售系爭房地之前，即早已明知系爭土地（建地）位在「保護區」，乃其竟隱瞞此一交易重要瑕疵與訊息，而在簽約之前未告知被上訴人，則其出賣上述不動產所包括老舊房屋，係屬未經保存登記，不屬於都市計畫法台灣省施行細則第27條第1項第13款之「原有合法建築物」，而得為拆除後之新建、改建或增建，自屬重大瑕疵。
4.本案上訴人對於被上訴人購買系爭土地目的在於能合法建築房宅，為買賣雙方所知悉。故上訴人亦應擔保其出賣之土地於危險移轉時，具有能夠建屋之品質。茲該土地已屬「禁建」之保護區，上訴人既無法擔保買賣雙方訂立契約所預定之興建房屋之效用，則其瑕疵灼然明甚，上訴人自應負民法第354條之瑕疵擔保責任，故被上訴人另主張依民法第359條之規定，表示解除契約，請求上訴人返還300萬元。又上訴人於售屋時已經知道系爭土地列為保護區，竟隱瞞此重要交易之瑕疵，應負債務不履行之責，且本件因不能改建，所有權受到限制，亦屬權利瑕疵，且上訴人在整個簽約過程均未向被上訴人提及，有故意不告知之事實，故應負權利瑕疵擔保之責。又本件係因上訴人違約而不能履行，被上訴人並得依據雙方所簽立之買賣契約第8條規定請求300萬元整之懲罰性違約損害賠償，上訴人之上訴顯無理由。
5.並聲明：1.上訴駁回。2.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。3.請准供擔保宣告假執行。。
伍、得心證之理由：
一、兩造不爭執之事實：
1.被上訴人係嫁給新加坡人，並取得新加坡永久居民身分證。
2.兩造於97年3月31日就系爭房地簽訂買賣契約，價金為757萬元。
3.系爭土地分區使用為保護區。
4.被上訴人已給付300萬元價金予上訴人。
5.系爭建物為未辦保存登記之建物。
二、兩造爭執之重點：
1.被上訴人主張解除系爭房地之買賣契約是否有理？
2.被上訴人主張因錯誤而撤銷本件買賣契約是否有理？
三、被上訴人得主張解除契約後請求上訴人返還已經給付之價金300萬元：
1.系爭土地之使用分區為保護區，為兩造所不爭執，並有花蓮市公所簡便行文表影本1份附卷可稽（見原審卷第92頁），而系爭土地為花蓮都市計畫保護區，應依都市計畫法台灣省施行細則第27條及「本縣（花蓮縣）都市計畫保護區及農業區土地使用審查要點」規定申請審查核准使用後，始得申請建築，亦有花蓮縣政府97年5月28日府城計字第097007490 7號函在卷可稽（見原審卷第40頁）。按都市計畫法臺灣省施行細則（89年12月29訂定，95年7月21日修正)第27條規定：
「保護區為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定，經縣（市）政府審查核准得為下列之使用：... 十三、原有合法建築物拆除後之新建、改建、增建。除寺廟、教堂、宗祠外，其高度不得超過三層或十點五公尺，建蔽率最高以百分之六十為限，建築物最大基層面積不得超過一百六十五平方公尺，建築總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺。土地及建築物除供居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反保護區有關土地使用分區之規定。...。」足徵系爭土地因屬保護區，其土地上原有合法建築物拆除後之新建、改建、增建均須受到上開規定之限制。
2.又系爭房地於97年3月18日經全捷建設股份有限公司委託陳桂芳建築師事務所向花蓮縣政府申請「住宅」建照執照併申請拆除執照案，經花蓮縣政府於97年3月26日以府城建字第09700022610號函以不符合上開都市計畫法臺灣省施行細則第27條之規定而退件，有花蓮縣政府97年5月28日府城計字第0970074907號函可稽（見原審卷第103頁起），而上開申請於97年3月26日經花蓮縣政府退件後，上訴人即於系爭買賣契約簽約日即同月31日，向花蓮縣新城鄉公所申請禁建前房屋完工證明1份，記載：系爭房屋「依申請書附件證明文件，屬本鄉北埔地區區域計畫土地使用編定前（民國66年12月）既有房屋。」、「實施都市計畫後，若有未經許可擅自建築部分，該部分不得視為合法建築物。」等語（見原審卷第59頁起），而上訴人於97年3月31日取得上開花蓮縣新城鄉公所核發之禁建前房屋完工證明後，旋於同日向花蓮縣政府城鄉發展局（都市計畫課）申請審查容許使用，經花蓮縣政府以：「經核花蓮縣新城鄉公所區域計畫土地使用編定前（民國66年12月）既有房屋證明與花蓮（美崙新市區）都市計畫為56年4月22日府建劃字第14182號公告之發布日期不符」，而於97年4月17日函復上訴人；而上訴人復於97年4月20日具函花蓮縣政府以上開房屋證明應無不當而提出說明，經花蓮縣政府再於97年5月5日府城計字第0970061222號函復上訴人，以系爭土地「為花蓮都市計畫保護區，係屬本府56年4月22日府建劃字第14182號公告發布實施之花蓮（美崙新市區）都市計畫範圍內，其合法房屋之認定應以實施都市計畫公告發布時間為認定基準。」此亦有花蓮縣政府97年5月28日府城計字第09700 74907號函在卷可按（見原審卷第40頁）。準此，堪認上訴人於簽定系爭買賣契約時早已知悉系爭土地因屬保護區，如欲建築房屋時，將受到政府相關都市計畫法令之重重限制，其知道上開問題之嚴重性，故於系爭房地簽約當日及簽約後仍自行去函主管機關欲證明系爭房屋為「原有合法建築」，以處理日後系爭土地建築之問題。則上訴人顯然於簽約前既已知悉系爭土地列為保護區，則將來建築須受到相關法令限制，除能否改建、重建、增建有問題外，縱始系爭房屋能被認定為「原始合法建築」，其他如建築樓層、建蔽率、容積率、使用用途等亦均受到限制，此將嚴重影響被上訴人購買意願及日後契約之履行，甚為顯然。上訴人於本院猶以：被上訴人並未表示要拆除重建，系爭土地是否屬於保護區不是很重要的問題、不知系爭房屋非原始合法建物云云（見本院卷第28頁）置辯，所辯顯無足採。
3.本件應審究者為被上訴人得否主張系爭房地有瑕疵而得解除系爭買賣契約？經查：
⑴被上訴人雖有我國國籍，但其長期居住新加坡等情，為兩
造所不爭，並有被上訴人之新加坡永久居民身分證存卷可參，而被上訴人僅偶而返回臺灣乙節，亦有內政部入出國及移民署97年9月15日移署資處寰字第09710715810號函附之被上訴人入出國日期證明書可考（見原審卷第83-84頁），是以被上訴人並非長期住在臺灣堪以認定，從而被上訴人主張其對我國不動產建築法令或系爭土地之政府公告不甚瞭解等情，尚與常情相符，堪予採信。
⑵被上訴人主張其向上訴人購買系爭土地，係打算將來拆掉
系爭房屋後重建，然為上訴人所否認，且證人彭仁露（東耀房屋仲介公司營業員）、黃國師（東耀房屋仲介公司員工）、丙○○（代書）於原審審理時亦均具結證述兩造於簽訂系爭房地買賣契約時，未曾聽聞被上訴人有為此表示云云（分見原審卷第114、118、127頁）。惟系爭房屋為一未辦保存登記之建物，且係30餘年之建物，有前開新城鄉公所房屋完工證明可按，經原審至現場履勘，發現該屋屋簷木材老舊；屋頂為水泥瓦片及油氈布；屋況欠佳，有原審勘驗筆錄及照片附卷足參（見原審卷第74-8 2頁），上訴人雖提出系爭房屋內部粉刷、整理之照片欲證明仍堪使用一節，惟一望仍知其為屋齡甚久之舊屋（見本院卷第35頁起）；而兩造就系爭房地之買賣價金為757萬元，系爭土地面積為234平方公尺，相當於71坪（小數點以下四捨五入），則系爭土地每坪價值高達107, 000元之譜，若謂被上訴人以此高價購買將來不得重建之系爭房地，顯與交易常情有違。而被上訴人於簽訂買賣契約前並未進入系爭房屋察看屋況，亦經證人黃國師證述明確（見原審卷第117- 118頁），倘被上訴人果欲以系爭房屋自住，理應進入察看屋況，以明瞭是否有該價值，然被上訴人卻未進入察看，足證被上訴人購買系爭房屋並非要自住無訛。是以被上訴人前揭之主張與常情相合，堪予採信。上訴人就此部分之抗辯及證人黃國師、彭仁露、丙○○前揭就此部分之證述，顯與常情有違，不足採信。
⑶又證人彭仁露於原審結證稱：「（問：被上訴人剛剛有提
到，你們說這附近的地都是國有地，只有這一塊是私有建地，所以被上訴人他們很高興？）有，是簽約後在吃飯時講到了。在簽約前黃國師就有講到是建地，所以價格比較高，一坪最低要19至25萬元。依我的專業判斷，被上訴人應該是因為系爭土地是建地才會買。」復有系爭土地附近土地之仲介買賣資料（見原審卷第161-171頁），該等資料或標明：「七星潭建地」，或標明：「七星潭近在咫尺看海建地」等語，足證被上訴人主張購買系爭土地，打算將來拆掉系爭房屋後重建等情，應可採信。
⑷又上訴人於簽約當日並未提出其向新城鄉公所房屋建築時
間證明，為上訴人所是認（見本院卷第42頁），證人彭仁露證稱：簽約前不知道系爭土地不能改建等語（見原審卷第116頁），證人黃國師亦證稱：簽約前我不知道系爭房屋不能拆除重建，是丙○○代書在辦理貸款過程中，調取系爭土地的分區使用證明，並要被上訴人到一信辦理對保，那時看到分區使用證明寫的是保護區；被上訴人不知道系爭土地是保護區是事實，我是賣方的營業員，上訴人委託我們銷售系爭房地，但其並未告知系爭房地禁建的事實，而仲介公司有必要將賣方出售建物有瑕庛情事告知買方，（問：協調時上訴人有沒有講如果系爭土地可以拆掉重建的話，早就自己蓋了，為何要賣給被上訴人？）有沒有講這麼詳細我不清楚，但當時兩邊幾乎是吵起來，被上訴人有講類似的話等語（見原審卷第119頁），證人丙○○亦證稱：簽約前上訴人沒有將他們公司在97年3月18日申請建築被退件一事告訴被上訴人，同樣是建地，使用分區不同會影響到容積率及建蔽率，在我事務所爭執時，被上訴人有說系爭土地是保護區為何仲介及賣方都沒有告訴她等語（見原審卷第129頁起），依上開事證，足認系爭土地因位於保護區，日後能否建築、貸款額度、土地價值有重大影響，而上訴人早已知悉上情，仍隱瞞未告知仲介人員、代書或被上訴人，已甚顯然。
⑸按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。且所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。按土地所有權人對於其所有之土地原則上均得以自由使用、處分、收益，而建地最主要之用途係可供建築房屋使用，乃一般人通常觀念上之認知。而上訴人出賣被上訴人系爭房地，登記之土地地目為建地，且系爭房屋老舊，被上訴人應係著重在將來可得拆除土地上未辦保存登記建物，另行建築房屋之用，依民法第354條第1項之規定，上訴人自負有擔保其物依第373條之規定無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在交付前既屬保護區內土地，且依照都市計畫有前開法令上限制不得任意建築，不惟其通常效用有所減少，減低經濟上之價值，抑且無法達到被上訴人使用系爭土地之目的，被上訴人主張系爭房地有減少其價值、契約預定效用之瑕疵，核屬有據，堪予採信。是以被上訴人透過律師依民法第359條前段規定，通知上訴人行使瑕疵擔保請求權而解除系爭契約，即屬於法有據，而生解除契約之效力（最高法院49台上字第376號判例意旨參照）。
⑹按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之。㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款分別定有明文。從而，本件被上訴人依民法第359條前段規定解除系爭契約後，主張上訴人應依上該規定返還已受領之價金300萬元及利息，尚無不合。
四、被上訴人得依系爭契約第8條之規定請求上訴人給付300 萬元之違約金及利息：
1.系爭房地之買賣契約第8條規定：「... 如乙方（即上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方（即被上訴人）得解除契約外，乙方並應於10日內加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償。」有系爭買賣契約在卷可按。本件被上訴人已經解除系爭買賣契約，如上訴人有上開第8條約定之情事時，被上訴人自得主張依上開規定請求上訴人加倍返還所收款項。
2.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。本件系爭買賣契約第8條並未約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金，則依前揭規定，本件買賣契約第8條之違約金，應係屬損害賠償額預定性質，被上訴人於本院主張係懲罰性之違約金云云，尚非可採。本件違約金既屬損害賠償額預定性質，則被上訴人請求支付違約金，即不得更行請求賠償損害，此乃當然之理，附此敘明。
3.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。查被上訴人向上訴人購買系爭房地，上訴人負有依約移轉完整之系爭土地所有權之義務，惟上訴人明知系爭土地位於保護區，土地之使用如建築房屋等受到相關法令之嚴格規範，所有權的權能明顯受限而有前述之瑕疵存在，竟仍隱瞞不告知上情，出售系爭房地予被上訴人，致無法履行依系爭契約應負擔給付完整所有權予被上訴人之義務，其違背系爭買賣契約，且故意隱瞞上情顯有可歸責之情事，被上訴人主張上訴人有系爭買賣契約第8條所指之違約情事而請求上訴人應加倍返還已給付之款項，洵為可採。
4.系爭買賣契約價金總共757萬元，被上訴人已付之價金為300萬元，依上開契約第8條之約定，被上訴人自得主張上訴人除前述之返還價金之外，再給付300萬元之違約定。按約定之違約金額過高時，法院得減至相當之金額，民法第252條定有明文。故本件應進一步審酌者，為兩造約定之上開違約金額是否過高？經查：
⑴被上訴人主張上訴人為全捷房屋仲介有限公司之經理一節
，上訴人並不爭執，且依兩造買賣契約中上訴人所留住址亦為全捷房屋仲介有限公司營業所在地，有系爭買賣契約書、營業登記資料公示查詢（見原審卷第39頁）在卷可按，則上訴人既從事不動產經紀業務，對於系爭土地位於保護區將嚴重影響他人購買意願一節，應知之甚詳；而上訴人顯然在簽訂系爭契約之前就已知悉系爭土地位在保護區內，已如前述，非但其他仲介人員彭仁露、黃國師、代書丙○○等人均表示上訴人完全未予告知，而且上訴人簽約當日及事後均未主動告知被上訴人，足見其顯係惡意利用被上訴人之錯誤而簽訂系爭買賣契約，其誠信已有可議，且行為嚴重危害不動產交易秩序，堪予認定。
⑵被上訴人發現系爭土地位於保護區而委請律師發存證信函
予上訴人後，上訴人反而於97年5月12日發存證信函指責被上訴人未給付尾款，並表示將依系爭契約第8條之違約責任處理云云（見原審卷第61頁），警告被上訴人依系爭契約第8條約定，上訴人可解除契約並沒收全部款項；再參以證人黃國師前述兩造協調時幾乎已經吵了起來等語，足見上訴人知道被上訴人發現系爭土地有問題後，非但未自知理虧，且處理態度不佳。
⑶按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條固定有明文，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
況且債務人於違約時，若仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
⑷本件上訴人從事不動產經紀業務，對於買賣契約條款自較
一般人了解其效果且有能力衡量自己履約意願、經濟能力、違約時雙方所受損害之程度等主、客觀因素而為上開條款之約定；而兩造發生爭議後，上訴人亦援引上開契約約定相繩；且本院於準備程序闡明上開約定是否有違約金核減之問題後，上訴人亦從未主張本件違約金額有何過高之情事，基於當事人契約自由原則及私法自治原則，並審酌本件違約金額300萬元尚不足系爭房地總價之4成，復兼衡兩造所受損益、社會經濟地位、上訴人之職業、違約情事之發生原因、上訴人之誠信可議、不動產交易安全之維護及社會公平正義等情事，且尊重雙方當事人上開契約約定，使兩造同受上開約定之拘束，亦符合當事人契約之本旨，認被上訴人請求上開違約金額核無不當，應予准許。
五、本院已認定被上訴人依瑕疵擔保等規定所為之請求有理由，其餘請求權基礎即無庸再予審酌，併此敘明。
六、綜上，被上訴人主張系爭土地具有瑕疵而依法解除契約，核屬有據，則其依上開規定請求上訴人給付6,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日即97年8月6起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，且被上訴人請求准予供擔保宣告假執行，核無不合，均應予准許。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 賴淳良法 官 林碧玲以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
書記官 李閔華