臺灣高等法院花蓮分院民事判決 98年度重上字第6號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 洪文浚律師被上訴人 乙○○
丙○○甲○○○共 同訴訟代理人 張琬萍律師當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於臺灣臺東地方法院中華民國98年5月25日98年度重訴字第4號第一審判決，提起上訴，本院於98年11月10日日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人乙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17等地號土地所有權全部，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432地號土地所有權二分之一，移轉登記予上訴人。
被上訴人丙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段385、387等地號土地所有權全部，及同小段432地號土地所有權二分之一，移轉登記予上訴人。
被上訴人甲○○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432- 2地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人分別以新臺幣400萬元為被上訴人乙○○、丙○○、甲○○○供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國82年5月20日與訴外人張燈全簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），約定張燈全以新臺幣（下同）9,500, 000元將坐落臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17等地號之土地，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段385、387、432、432-2等地號之土地（下稱系爭土地）出賣予上訴人。依系爭契約第4條約定，系爭土地所有權移轉登記由上訴人任意指定名義辦理，故上訴人於系爭契約簽訂時雖未具備自耕農身分，然依民法第246條第1項但書規定，系爭契約並非無效。詎上訴人支付第1期5,000,000元、第2期4,000,000元合計9,000,000元價金後，張燈全仍未依約將系爭土地辦理移轉登記予上訴人。
（二）嗣張燈全於84年8月6日過世，系爭土地由其子女即被上訴人乙○○、丙○○、甲○○○於85年2月10日依法辦理分割繼承登記，而各自取得部分土地之所有權。其中，臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17地號土地，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432號土地由被上訴人乙○○繼承（被上訴人丙○○嗣於90年10月29日因買賣取得上開432號土地1/2之權利範圍）；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段385、387號土地由被上訴人丙○○繼承；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432-2號土地由被上訴人甲○○○繼承。被上訴人3人對於被繼承人張燈全之權利義務既為概括繼承，自有將其因繼承而取得之土地分別辦理所有權移轉登記予上訴人之義務。
（三）上訴人曾以臺北臺塑郵局第00551號存證信函通知被上訴人辦理所有權移轉登記，惟被上訴人並未履行，爰依系爭契約及繼承之法律關係，聲明：
1、被上訴人乙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17等地號土地所有權全部，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432地號土地所有權二分之一，移轉登記予上訴人。
2、被上訴人丙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段38
5、387等地號土地所有權全部，及同小段432地號土地所有權二分之一，移轉登記予上訴人。
3、被上訴人甲○○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432- 2 地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人。
4、上訴人願供擔保後，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
（一）系爭土地係由訴外人許啟佑與被上訴人乙○○共同出資購買，因斯時許啟佑未具自耕農身分，故雙方協議將系爭土地登記在張燈全名下，並委由被上訴人乙○○全權管理（包括土地整理、經營規劃、玉長公路開發時之探勘、爭取道路開設及有購買意願者之接送探勘等），許啟佑則應給付管理費（每年土地價值之2%）。及至82年間，因張燈全病危，被上訴人乙○○恐將來發生遺產之紛爭，因而通知許啟佑前來辦理系爭土地過戶等事宜，及給付被上訴人乙○○其所積欠之系爭土地管理費。許啟佑即委由訴外人許銘哲及上訴人前來辦理，並以上訴人之名義簽訂系爭契約，惟張燈全與上訴人間非有買賣土地之真意，僅係為借上訴人之名辦理過戶手續，故上訴人亦未曾給付被上訴人乙○○任何價金。
（二）再者，上訴人於系爭契約簽訂時，其住所在臺北市○○區○○○路五段203號4樓，而其請求辦理移轉登記之系爭土地均坐落在臺東縣長濱鄉，依據內政部81年7月25日修正發布之自耕能力證明書之申請及核發注意事項第8點第1項第2款規定，係以住所與承受之農地是否屬同一縣市或毗鄰鄉鎮，做為認定能否自耕之準據，故上訴人之住所與其欲承受之農地並非屬同一縣市或毗鄰鄉鎮，顯不具有自耕能力。從而，系爭契約不符當時土地法第30條之規定，上訴人無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，系爭契約無效。
（三）縱認系爭契約有效，上訴人亦已逾系爭契約第4條應於82年7月8日前辦理移轉登記之約定，已喪失請求被上訴人為系爭土地所有權移轉登記之權利。非僅如此，依系爭契約第5條前段約定，被上訴人尚得沒收上訴人已給付之價金
（四）爰聲明：
1、上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決後，上訴人提起上訴，請求廢棄原判決，並聲明如一之（三）所示。其於本院補充之陳述略以：
（一）系爭買賣合約約定之承受人並非約定以無自耕能力之人為承受人：
查系爭契約第4條係約定「由甲方（即上訴人）任意指定名義辦理」，該「任意指定名義」之人既未限制係為無自耕農身分之人，則系爭契約並未違反當時土地法第30條之規定，自不能認係屬無效。
（二）系爭契約並非自始、當然、確定無效，與無效法律行為之要件不符：
本件上訴人所購買者雖為農地，依當時法令規定須登記為具有自耕農身分之人，然系爭契約第4條已約定：「本宗不動產所有權移轉登記由甲方（即上訴人）任意指定名義辦理。」而非約定須登記為上訴人所有，故上訴人依約既有指定任何第三人擔任為名義人之權利，則若系爭土地於上訴人請求辦理所有權移轉登記時所指定之登記名義人係具備自耕農身份之人者，系爭契約即非屬無效，因此依系爭契約所為之約定，並非於訂約時即自始、當然、確定地無效，自與無效之法律行為不相符合。
（三）依解釋當事人真意及其他解釋契約之原則，於解釋系爭買賣合約第4條約定時，應可認定兩造已有民法第246條第1項但書規定之適用：
1、解釋契約於探求兩造立約時之真意，應參酌契約有效解釋原則、契約解釋優先於契約效力控制原則及誠實信用原則定之。準此以言，解釋系爭契約第4條「由甲方（即上訴人）任意指定名義辦理」之文字，是否有具體約定該「任意指定名義」之人係指具有自耕能力之人，即應探求當事人之真意，而不得僅以該契約文字未明定「指定具有自耕能力之人之名義」，而認本件未具體約定該「任意指定名義」之人係指具有自耕能力之人。
2、再查，系爭契約所約定之買賣標的物，依被上訴人自稱係由訴外人許啟佑與被上訴人乙○○共同出資購買，因斯時許啟佑未具自耕農身分，故雙方協議將系爭土地登記在張燈全名下（請見原審判決書第2頁三、）。由上被上訴人等自承之內容可知，系爭土地係由無自耕農身分之被上訴人乙○○與訴外人許啟佑共同出資購買而登記在有自耕農身分之張燈全名下，則被上訴人乙○○在簽署系爭契約時，亦知系爭土地要登記在有自耕農身分之人名下，故於系爭契約中始未約定應登記為上訴人所有，而係約定登記名義人由上訴人任意指定名義辨理，職此，系爭契約於簽訂當時既非自始、當然、確定無效。則於解釋契約時即應採取有效性解釋原則，認兩造間就系爭契約第4條由上訴人任意指定名義辦理之約定，即為約定登記與有自耕農身分之人。被上訴人嗣後主張系爭契約為無效，要與兩造訂約當時之真意不符，亦有違契約解釋原則，更已違反誠信原則。
（四）依系爭買賣合約之訂約及履行之過程亦可知，系爭買賣合約確有民法第246條第1項但書之適用：
系爭契約於訂定時，有代書協同處理簽約事宜，依一般常理判斷，既有專業土地代書之協助訂約，當不致發生所簽訂之合約係屬無效之情事，而依當事人真意，亦以使契約有效履行為主要目的。實際上上訴人亦已履行其中二次付款之契約義務，被上訴人亦已收受，故系爭合約雖未明文約定上訴人任意指定名義之人係為具有自耕農身分之人，惟依訂約過程及當事人訂約之真意，應認契約當事人就系爭契約第4條所為「由甲方任意指定名義辦理」之該名義人即為具有自耕農身分之人，系爭契約自有民法第246 條第1項但書之適用，而不屬無效。
（五）另被上訴人雖又抗辯兩造未於82年7月8日辦妥所有權移轉登記，導致上訴人權利喪失云云。惟查依系爭契約第4條後段約定，雙方應於7月8日以前備足換件交代書人（雙方同意指定民益代書事務所）辦理並加蓋買賣案卷文件印章；然被上訴等之被繼承人張燈全並未於7月8日之前將土地所有權狀正本、印鑑證明交付予民益代書事務所辦理並加蓋印鑑章於買賣案卷文件上，是若論及本件究竟係何人違約者，應係被上訴人等之被繼承人張燈全違約，而非上訴人。故本件被上訴人等既未舉證證明係上訴人違反約定，則被上訴人等並無依系爭契約第5條約定沒收上訴人已付之款項之權利，被上訴人等此一抗辯，同無理由。
四、被上訴人聲明：上訴駁回。其於本院補充之陳述略以：
（一）買賣契約無效：本案承買人無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，為法律上不能之自始客觀不能，依民法第246條第1項前段之規定，其契約為無效。故系爭契約第4條約定甲方（即上訴人）任意指定名義辦理，不影響買賣契約無效之效力。
（二）系爭契約無例外規定之適用：本案系爭契約係簽訂於82年，甲乙雙方並無預期89年（即7年後）土地法第30條會因立法政策性考量而刪除，故亦無約定不能情形除去後為給付者，故無但書之適用。其次，綜觀契約內容亦無附停止條件或始期之契約內容，故亦無約定於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去之情形，故亦無民法第246條第2項之適用。
（三）退萬步言之，若確如上訴人所述，系爭買賣契約為真實，上訴人亦已違反契約第4條之約定，未於82年7月8日辦妥所有權移轉登記，導致權利喪失。因依系爭契約第4條約定：「本宗不動產所有權移轉登記由甲方任意指定名義辦理，雙方應於7月8日以前備足證件交代書人（雙方同意指定民益代書事務所）辦理並加蓋買賣案卷文件印章。其移轉登記應繳費用稅捐等約定。」另系爭契約第5條前段約定：「上列各項條件雙方各應切實遵守，倘甲方不依約履行時，乙方除即收回已交付不動產或附帶地上物外，得沒收甲方已付之前款及請求交付後不動產遭甲方損害之賠償。」故甲方已經喪失請求乙方為所有權移轉登記之權利，因乙方已得依契約約定收回已交付不動產或附帶地上物，並得沒收甲方已付之前款。
五、兩造不爭之事實：
（一）上訴人於82年5月20日與張燈全簽訂系爭契約，買賣之標的物為系爭土地，買賣價金為9,500,000元。
（二）上訴人於簽訂系爭契約時並不符合當時土地法第30條規定須具有自耕能力之規定。
（三）系爭契約第4條約定：「本宗不動產所有權移轉登記由甲方（即上訴人）任意指定名義辦理，雙方應於7月8日以前備足證件交代書人（雙方同意指定民益代書事務所）辦理並加蓋買賣案卷文件印章。其移轉登記應繳費用稅捐等約定。」
（四）張燈全於84年8月6日過世，系爭土地由被上訴人乙○○、丙○○、甲○○○於85年2月10日依法辦理分割繼承登記。其中臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17地號土地，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432號土地，由被上訴人乙○○繼承（被上訴人丙○○後於90年10月29日因買賣取得上開432號土地1/2權利範圍）；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段385、387號土地由被上訴人丙○○繼承；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432-2號土地由被上訴人甲○○○繼承。
（五）上訴人曾以臺北臺塑郵局第00551號存證信函通知被上訴人，內容為：「本人與臺端及被繼承人張燈全先生於00年
0 月00日簽訂購買座落於臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段
42 之一地號等土地之買賣契約書，請於收訖此函一星期內備妥產權移轉證件，並配合辦理產權移轉為祈。」
（六）張燈全於82年6月9日將系爭土地設定登記權利範圍全部、權利價值12,000,000元、存續期間自82年6月7日至82年9月7日、清償期為82年9月7日之第一順位抵押權予上訴人。
六、兩造就爭執之事項，同意限縮如下：
（一）系爭契約是否因給付不能而無效？
（二）若系爭契約有效，則被上訴人是否得依系爭契約第4條及第5條之約定，抗辯上訴人已喪失系爭土地之所有權移轉登記請求權？
七、本院之判斷：
（一）按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效，最高法院73年度第5次民事庭會議決議可資參照。本件系爭土地係農牧用地，於系爭契約簽訂時為耕地，有土地登記簿謄本在卷可稽，係屬89年1月26日土地法第30 條刪除前所稱之私有農地；依該條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。上訴人與訴外人張燈全簽訂系爭契約時，雖不具有自耕能力，無從辦理系爭土地所有權移轉登記，而有不能給付之情形。惟系爭契約第4條既有「本宗不動產所有權移轉登記由甲方（即上訴人）任意指定名義辦理」之約定，依其文義解釋，雖非具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，但並未排除由上訴人指定登記與任何有自耕能力之第三人；亦即由上訴人任意指定名義辦理，已包涵有由上訴人指定登記與任何有自耕能力之第三人之情形在內，自非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認系爭契約為無效。
（二）再系爭契約第4條雖同時約定：「...雙方應於7月8日以前備足證件交代書人（雙方同意指定民益代書事務所）辦理並加蓋買賣案卷文件印章。其移轉登記應繳費用稅捐等約定。」復於第5條前段約定：「上列各項條件雙方各應切實遵守，倘甲方不依約履行時，乙方除即收回已交付不動產或附帶地上物外，得沒收甲方已付之前款及請求交付後不動產遭甲方損害之賠償。」惟被上訴人既主張系爭契約無效，迄不履行系爭土地所有權移轉登記予上訴人之義務，足見被上訴人並未於82年7月8日以前備足系爭土地所有權移轉登記之相關證件資料予代書人辦理，並加蓋買賣案卷文件印章，致上訴人亦無從配合辦理。則被上訴人猶執系爭契約第4、5條之約定，抗辯上訴人未於82年7月8日辦妥所有權轉登記，已經喪失請求被上訴人為所有權移轉登記之權利，自非有據。
（三）綜上所述，系爭契約並非無效，上訴人之主張為可採；被上訴人抗辯並無可取。從而，上訴人基於系爭契約及繼承之法律關係，請求被上訴人為系爭土地之所有權移轉登記，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2至第5項所示。又上訴人陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，已無逐一詳予論駁之必要。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段、第463條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
民事庭審判長法 官 謝 志 揚
法 官 張 健 河法 官 林 慶 煙以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
書記官 林 明 智