臺灣高等法院花蓮分院民事判決 99年度上字第31號上訴人即被上訴人 丙○○被上訴人即上訴人 乙○○上列當事人間請求返還不當得利等事件，兩造對於臺灣花蓮地方法院中華民國99年3月30日98年度訴字第196號第一審判決各自提起上訴，本院於99年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
上訴人丙○○追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按在第二審為訴之變更及追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。
又請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意。此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。原告於第二審為訴之追加，苟其請求之基礎事實同一，即非法所不許。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後備位請求之審理予以利用，俾先、備位兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號判決參酌）。
二、本件上訴人丙○○於本院審理中，除本於原審所依據之民法第179條不得當利及第113條回復請求權之法律關係請求外，復併主張民法第184條（上訴狀誤載為第284條）第1項侵權行為損害賠償請求權（本院卷第43頁），核雖係屬訴之追加，然其主要爭點均係被上訴人乙○○是否施用詐術，使上訴人丙○○陷於錯誤而簽訂農地買賣契約，顯有其共同性，各請求利益之主張同一，就原請求之訴訟及證據資料，亦具有同一性，得一次解決紛爭，是其請求之基礎事實顯屬同一，則依上開說明，上訴人丙○○上開訴之追加，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面
甲、兩造主張
一、上訴人即被上訴人丙○○（下簡稱上訴人）主張：
(一)其於96年5月至6月間，至上訴人即被上訴人乙○○（下簡稱被上訴人）所經營之「瑞鴻仲介有限公司」（下簡稱瑞鴻公司）查詢是否有依法可加蓋農舍或民宿之土地，經被上訴人告知座落花蓮縣○○鄉○○段第466、469地號等2筆農地（以下簡稱系爭農地）可加蓋農舍或民宿，致上訴人信以為真，乃於96年6月12日以每坪約定售價新台幣（下同）5,000元，總價599萬元，向被上訴人購買系爭農地合計3,966.34平方公尺，亦即1,192.82坪。詎上訴人支付240萬元買賣價金及12萬元仲介費後，始發覺農業發展條例已於96年1月29日修正公布，就農地面積未逾5,000平方公尺者，不得加蓋農舍或民宿，被上訴人以仲介為業，理應知之甚詳，竟然隱瞞法律規範，誘導上訴人對之購買無法加蓋農舍或民宿之系爭農地，在法律上屬給付不能，依據民法第246條規定，兩造簽訂之契約無效。又被上訴人未向花蓮縣政府或其他有關權責單位申請核准開設「仲介」公司，竟在「花蓮縣花蓮市○○路」現址，開設所謂「瑞鴻仲介法拍公司」，並以此對外招搖誘騙消費者，上訴人即因此誘騙而陷於錯誤，對之查詢及承購系爭農地；若鈞院仍認被上訴人並無使上訴人陷於錯誤，而承購系爭農地，並以上訴人所已交付之土地價款252萬元充當違約金且屬損害賠償預定性質，則被上訴人就系爭農地買賣之損害額究有若干應負有舉證之責。且因消費者嗣後不願承買所生請求酌減違約金訴訟，據近5年實務判決，認定出賣人得請求之金額最高不超過買賣價金之百分之20，從未有逾百分之20者。
(二)因原判決未查，僅判令被上訴人應給付上訴人80萬元及自97年11月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，且僅就此部分准上訴人供擔保宣告假執行，而駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提起上訴，除依據原審所主張民法第179條不當得利，或民法第113條回復原狀請求權外，並依民法第184條第1項侵權行為損害賠償請求權之法律關係，聲明請求：原判決不利於上訴人部分廢棄；被上訴人應再給付上訴人172萬元，及自99年11月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保宣告假執行。至關於被上訴人上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。
二、被上訴人即上訴人乙○○（下簡稱被上訴人）主張：
(一)被上訴人與上訴人簽訂系爭買賣契約之前，並不知道上訴人購買系爭農地之用途，系爭買賣契約簽訂後，96年10月5日上訴人應給付139萬元，上訴人無法給付，96年10月15日與被上訴人協商，從96年10月起，至97年10月止，每月給付15萬元，後來到97年10月14日上訴人要給付360萬元尾款，因為上訴人無法給付，要求延後付款，被上訴人不同意並寄發存證信函後，上訴人即到地檢署告被告詐欺。由於上訴人違約，因此240萬元部分依約予以沒收。且本件買賣契約已經成立，係上訴人無法履約，故仲介費12萬元亦無法退還。
(二)依系爭農地買賣契約第10條第1項第2項約定可知，本件係因上訴人違約始遭被上訴人沒收價金，係屬民法第249條第2項、第3項「沒收定金」「加倍返還定金」之約定，原判決竟認定此部分為違約金，其認定事實顯然有誤，且「沒收定金」部分亦無民法第252條違約金酌減之適用，原判決引用該條酌減違約金亦有違誤。又依上開契約條文，若賣方違約，賣方亦要加倍返還共48萬元之價金，是此約定對雙方均公平，並無特別不利於任何一方；復且上訴人於原審中並未主張240萬元為違約金，亦未主張民法第252條違約金酌減，原判決竟逕自引用民法第252條酌減違約金，有認作主張事實之違法。另，被上訴人於原審中主張之請求權基礎為民法第179條不當得利請求權，惟被上訴人沒收240萬元之法律上依據，係依契約第10條第1項及第249條第2款規定，自不構成不當得利，原判決一方面認定買賣契約有效成立，不構成不當得利，另一方面卻又引用民法第252條酌減違約金，認上訴人可以請求返還80萬元，其判決理由顯然前後矛盾。
(三)聲明請求：原判決不利於被上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。至關於上訴人上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。
乙、本件經協議兩造簡化爭點如下：
一、被上訴人有無施用詐術致上訴人陷於錯誤，認為系爭農地可興建農舍或民宿，而向被上訴人購買系爭農地（換言之，如被上訴人有施用詐術，則上訴人撤銷系爭農地買賣之意思表示，被告即無法律上原因受領原告交付之買賣價金，應予返還）。
二、系爭買賣契約是否以法律上給付不能之農地為標的（換言之，如上訴人買賣標的為給付不能之農地，則系爭買賣契約無效，被告即無法律上原因受領原告交付之買賣價金，應予返還）。
三、上訴人所交付仲介費12萬元，被上訴人是否應返還？
四、上訴人所交付之240萬元，係屬買賣價金或違約金？如屬違約金，被上訴人沒收240萬元是否過高？原審酌減其違約金為160萬元，僅認定被上訴人應返還80萬元，是否妥適？
丙、本院之判斷
一、查上訴人於96年5月、6月間至被上訴人所經營瑞鴻公司查詢有無農地買賣，經被上訴人所經營瑞鴻公司仲介，上訴人即於96年6月12日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，以總價金599萬元買受系爭農地，而上訴人除於訂約日即96年6月12日支付60萬元外，並自96年10月15日起至97年11月6日止再陸續支付部分價金，總計已先後支付買賣價金240萬元，且上訴人另亦給付仲介費12萬元等事實為兩造所不爭，並有系爭農地不動產買賣契約書（下簡稱系爭買賣契約，原審卷第13頁至第18頁）在卷可按，此部分事實自堪認定，故本件應審究者厥為上開經協議之爭點。
二、關於爭點一：
(一)經查，上訴人前於97年10月及98年5月間認被上訴人及其業務員丁○○涉嫌詐欺、背信等罪嫌，向臺灣花蓮地方法院檢察署檢察官提起告訴，經該檢察署檢察官偵查結果，認並無積極證據足資證明被上訴人及其業務員丁○○有上訴人所指之犯嫌，而均為不起訴處分確定等，業據本院調取該署98年度偵字第1427號偵查卷（含97年度他字第758號偵查卷）、98年度偵字第4983號偵查卷（含98年度他字第362號偵查卷）核閱無訛，並有卷附前開不起訴處分書及偵查卷宗影本可稽。
(二)觀諸系爭買賣契約之業務員丁○○於上揭偵查案件之97年12月1日警詢中證述：「當初是丙○○自己走到我們店內遇到我值班，他說要買農地，一方面是為了投資，一方面是要自己蓋農舍，所以我就帶他去看土地，當時我有帶他去花蓮縣○○鄉○○段第466、467、468、469地號看過4次，後來丙○○決定要下定的時候因為467、468地號地主不是乙○○，所以先買466、469地號，我再去西螺拜訪467、468的地主，可是地主說要考慮，在今年（指97年）3月間地主才同意丙○○出的價錢，每坪新台幣5千元，但是丙○○不買了，當初丙○○購買466、469地號時，我有出示地籍圖給丙○○看，並向他說明他所購買的466、469地號這2個地號因沒有相連，目前所以無法蓋農舍，丙○○以每坪5千元購買這2地號。」等語（詳97年度他字第758號偵查卷第21、22頁），及花蓮縣○○鄉○○段第467及468號土地所有權人劉榮村，於檢察官偵查中具結證稱：「有一個房仲的人到我西螺住處說要跟我買土地，他隨便講一個價錢，我忘了價錢，我跟他說我要問我的股東，但我的股東不賣，所以後來就沒賣。」等語（98年度他字第362號偵查卷第41頁），尚難認有上訴人所稱被上訴人或其業務員丁○○係向其誑稱系爭農地可以興建農舍或民宿之情。
(三)況，上訴人本身於桃園即有10幾筆農地，其對於農地上興建農舍之相關法令有所知悉，於買賣系爭農地時，業務員丁○○有拿地籍圖予其觀覽，其有看到系爭2筆土地並未相連等情，業據上訴人於本院自承在卷（詳本院卷第41頁、第65頁），並有有稅務電子閘門財產所得調件明細表附卷可稽（原審卷第71-77頁），是上訴人既明知其所購買之系爭2筆土地並未相連，而其本身亦有10餘筆農地，對相關法令並有所知悉，則其對系爭農地能否興建農舍或民宿，當無不知之理，何以其仍願簽訂系爭買賣契約？抑且，系爭買賣契約於96年6月12日簽訂後，分期付款至97年11月6日，共付款240萬元，期間長達1年5月，上訴人均未探究其所購買之上開2筆土地是否可興建農舍或民宿，卻仍按月付款，顯與常情有違，故上訴人主張不知系爭農地不能興建農舍或民宿云云，洵難採信。至上訴人聲請之證人即花草集民宿老闆甲○○於本院所證述各節（詳本院卷第53頁至第55頁），縱足證上訴人曾至該民宿參觀並詢問相關經營事宜，但既無法證明係由丁○○陪同前往，亦無從為被上訴人有對上訴人施以詐術之證明，故難資為上訴人有利之認定。至上訴人雖又稱被上訴人所經營之瑞鴻公司並未經花蓮縣政府或其他有關權責單位核准設立云云，惟上訴人此部分所指縱屬實在，但與上訴人所主張被上訴人係以隱瞞系爭農地無法興建之詐術致其陷於錯誤云云毫無關連，故上訴人此部分主張亦無足取，併此說明。
(四)綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約係因受被上訴人施用詐術，致其誤認系爭農地可興建農舍或民宿而因此陷於錯誤，始予購買等事實，難以採信，自不得以受詐欺為由撤銷系爭農地買賣之意思表示，且上訴人謂被上訴人應負民法第184條第1項侵權行為損害賠償之責云云，亦無所據。
三、關於爭點二：
(一)依諸上揭證人丁○○之證述及上訴人所自承各節，足證上訴人購買系爭農地時，即明知系爭農地面積不足，無法興建農舍或民宿，但因認為可另外取得467、468地號湊足興建農舍或民宿之面積，遂先簽訂系爭買賣契約。按民法第246條第1項前段規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」，係指給付標的事實上或法律上不能為給付，系爭農地買賣面積不足，乃受限於法令之嚴格規範，致無法興建農舍或民宿，導致原告之所有權的權能明顯受限，屬於物之瑕疵，尚難認為系爭農地買賣契約係以不能之給付為契約標的而無效。
(二)又物之出賣人固負有物之瑕疵擔保責任，但買受人於契約成立時，如其知物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。本件系爭農地買賣雖因面積不足，無法興建農舍或民宿，而有民法第354條第1項所稱之瑕疵，然上訴人於購買系爭農地時，既明知農地面積不足無法興建農舍或民宿，揆諸上揭規定，被上訴人自亦不負物之瑕疵擔保責任，附此說明。
四、關於爭點三：按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，此民法第565條、第568條第1項定有明文。次按所謂仲介，乃由仲介人報告或媒介買賣雙方訂立契約，則參諸上開規定，該仲介行為，應屬居間契約之法律關係，要無疑義。又依上訴人所主張之事實，本件與上訴人訂立居間契約者應係被上訴人所經營之瑞鴻公司，而系爭農地買賣契約已有效成立，既如前述，顯見瑞鴻公司已依居間契約之本旨履行，則瑞鴻公司收受上訴人所給付之仲介費12萬元，揆諸上揭規定，核屬有據。且上訴人以系爭農地買賣契約不成立為由，向非居間契約之當事人即被上訴人請求退還仲介費12萬元，亦無理由。（原審誤仲介應屬委任關係，雖有未洽，但結論並無二致，附此說明）。
五、關於爭點四：
(一)查本件上訴人主張係遭被上訴人詐欺始買受系爭農地之事實並不足採信，已認定如上，而上訴人就其未依系爭買賣契約履行價金給付義務乙節，復未舉出有何非可歸責於上訴人之之事由，從而被上訴人依系爭買賣契約第10條第1點：「…如經乙方（即被上訴人）通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方（即上訴人）已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理，甲方不異議。…」寄發存證信函催告上訴人履約未果後解除契約（原審卷第47頁），自屬有據，且依上開約定內容，應屬雙方未依約履行時之違約金約定至明，被上訴人謂上開約定係屬民法第249條第2項、第3項「沒收定金」「加倍返還定金」之約定云云，不足為採。
(二)按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高時，法院得減至相當之數額。」民法第250條第2項、第252條分別定有明文。查系爭買賣契約第10條並未約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金，則依前揭規定，本件系爭買賣契約第10條之違約金，自應係屬損害賠償額預定性質，則系爭買賣契約價金總計599萬元，上訴人已付之價金為240萬元，被上訴人依系爭買賣契約第10條第1點之約定，將該價金全部沒收，充作違約金，是否過高？原審酌減其違約金為160萬元，僅認定被上訴人應返還80萬元，是否妥適？茲審究如下。
⑴上訴人對於農地買賣相關法令規定應有所知悉，已如前述，
且被上訴人所經營之「瑞鴻公司」職員丁○○，已告知面積不足不能興建農舍或民宿，然上訴人仍執意簽訂系爭買賣契約，衡情，除上訴人自認為可另外取得467、468地號湊足興建農舍或民宿之面積外，尚無其他理由可資解釋上訴人為何仍願簽訂系爭買賣契約。
⑵被上訴人知悉上訴人未按期履約後，曾寄發存證信函催告上
訴人履約，嗣上訴人不願依約履行，被上訴人才表示解除契約，上訴人隨即向檢察官告訴被上訴人涉及詐欺、背信等罪，嗣經檢察官為不起訴處分後（臺灣花蓮地方法院檢察署98年度偵字第1427號、臺灣高等法院花蓮分院檢察署98年度上聲議字第143號），上訴人始提出本件訴訟，足見上訴人嗣後發現系爭農地有其無法解決之問題後，非但未自知理虧，不思以謙和方式循求被上訴人之諒解，意圖用刑事方式羅織被上訴人罪責藉資避免其已支付之買賣價金遭沒收，其處理態度顯有可議。
⑶按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現
，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義，因此，當事人關於違約金之約定，法院原則上應予以尊重，始符契約約定之本旨，否則，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。因此，民法第252條關於違約金約定過高者，法院得減至相當之數額之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。本件上訴人對農地買賣相關法令規定，既均知悉，對於買賣契約條款自較一般人了解其效果且有能力衡量自己履約意願、經濟能力、違約時雙方所受損害之程度等主、客觀因素而為上開條款之約定，上訴人於原審亦從未主張本件違約金額有何過高之情事，基於當事人契約自由原則及私法自治原則，並審酌本件違約金額240萬元已達系爭農地總價之3成，復兼衡兩造所受損益、社會經濟地位、違約情事之發生原因、上訴人之誠信頗為可議、不動產交易安全之維護及社會公平正義等情事，認應酌減80萬元為適當。上訴人指稱原審酌減違約金為160萬元，僅認被上訴人應返還80萬元，衡諸實務判決，尚屬過高云云，實無足取。從而，上訴人請求返還80萬元，及自97年11月6日（即上訴人給付240萬元之末日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上，原審就上開應予准許部分，判命被上訴人應給付上訴人80萬元及其法定利息並為假執行之宣告，而駁回上訴人其餘請求及假執行之聲請，經核均無不合，上訴人及被上訴人分別就其敗訴部分，提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應駁回其上訴，另上訴人丙○○追加之訴部分亦非有據，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 王紋瑩法 官 許仕楓以上正本係照原本作成。
上訴人丙○○如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師責格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
上訴人乙○○不得上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 李德霞