臺灣高等法院花蓮分院民事裁定 99年度抗字第26號抗 告 人即債權人 甲○○相 對 人即債務人 逸軒大飯店企業股份有限公司法定代理人 乙○○上列抗告人因與相對人逸軒大飯店企業股份有限公司間給付票款強制執行聲明異議事件，對於99年3月29日臺灣臺東地方法院99年度事聲字第2號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：㈠民法第799條第4項並非強行規定，此觀該項規定「區分所有
人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分總面積之比例定之，但另有約定者，從其約定」可知。足證立法之時，將比例為何，交由市場交易法則為之，並不強行限制不得移轉，原裁定認應依面積比例定拍賣條件，並不妥當。
㈡此外，系爭36筆建物為溫泉套房大樓，興建於83年，建築完
成後，第一次保存登記時，區分所有專有部分面積與專有部分總面積之比例，每間套房是否相同已難查證。又83年當時既無民法第799條第4項之規定，第一次保存登記當時，無須一定比例始能辦理登記，故亦難查知「一定比例」究竟為何。且依內政部87年台內地字第87852004號函文意旨，只有區分所有建物與座落之土地一併移轉與同一人即可，並不限定其移轉之應有部分土地比例多寡，故原裁定認應查明區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例，定拍賣條件，恐有事實上之困難。
㈢本件抗告人聲請拍賣31筆建物，拍賣土地之持分為10000之
200，每筆建物占有之土地持分約為10000之6.5，抗告人查詢本件大樓其他區分所有人所有之建物，發現土地持分約為10000分之7，與抗告人所拍賣土地持分相去不遠。抗告人所聲請拍賣之31筆建物相對於土地持分，亦非不相當。至多出之土地持分，實有可能是債務人當初辦理區分所有建物第一次保存登記時，刻意留下多餘土地持分，目的為何不得而知。債務人刻意多留之土地持分，債權人未聲請拍賣，對債務人應無不利之處。
㈣綜上，依現行法規，僅須建物與持分土地不單獨持有就可任
意辦理所有權移轉，強制要求依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定拍賣條件，實無必要。
㈤債務人於強制執行時一再聲明異議，拖延執行程序，每月坐
收飯店營業收入數十萬元，債權人即抗告人卻無法拍賣，實不符公平原則。
二、按公寓大廈管理條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。又，區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。民法第799條第1項、第4項及第5項定有明文。復按，民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制，民法物權編施行法第8之5條第2項亦有明文。準此，如區分所有建築物於民法物權編修正施行前，尚未分屬不同人所有者，自應遵守民法第799條之規定。揆以建物與土地雖分屬獨立之不動產，然區分所有建築物係將建物內部區分為各個獨立可分之單位，專有部分雖享有獨立之所有權，惟仍有共同使用範圍，又為免建物與土地分離，衍生使用權源紛爭，並俾利物盡其用之目的，故立法明定專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。其次，區分所有建築物就基地之應有部分如無特約者，自應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例而定。
三、經查：㈠相對人以臺東縣○○里鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土
地）、設定權利範圍10000分之2507，以及如原裁定附表所示之36筆建號建物（下稱系爭建物）為抗告人設定最高限額抵押權，擔保債權總金額為36,000,000元，因相對人未依約清償，臺灣臺東地方法院依抗告人之聲請，以96年度拍字第16號拍賣抵押物裁定，准就相對人所有系爭土地所設定權利範圍10000分之2507及系爭建物予以拍賣，另系爭土地除系爭建號建物外，連同其餘建號建物共計800棟，且系爭建物係公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前即已辦理保存登記，其各專有部分之使用基地並未登記各該應有部分等情，而系爭建物並未就應有部分有何特約等情，有系爭建物登記第二類謄本（建號全部分）在卷可憑（附於原審卷第33頁至第47頁），本院並依職權調取臺灣臺東地方法院98年度司執字第6306號卷執行卷核閱無訛。故依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，關於系爭建物之基地應有部分比例，自應適用民法第799條規定，亦即系爭建物占有系爭土地之應有部分應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例計算。如依抗告人所聲請以系爭土地10000分之200之權利範圍執行高達31筆之建物，則將來相對人其餘5筆建物坐落系爭土地權利範圍即高達10000分之2307，該5筆建物就系爭土地之應有部分比例，與31筆建物相較，顯非適當，此強制執行方法自有未當。職是，相對人於原審聲明異議主張應按系爭建物專有部分比例計算系爭土地應有部分等語，即非無據，堪認可採。
㈡至抗告人雖以臺灣臺東地方法院98年度司執字第6306號裁定
內所援引內政部87年台內地字第87852004號函文意旨資為指摘原裁定不當，然該函文係針對區分所有權人間移轉區分所有建築物之解釋（詳該上開裁定理由三之(一)之3所載），與本案情形尚屬有間，已難比附援引，況行政函示並非法規命令，本院自不受其拘束。末者，抗告人雖稱其經查詢本件大樓其他區分所有人所有之建物，土地持分約為10000分之7，與抗告人所拍賣土地持分相去不遠云云，然迄未提出證明供本院參酌（抗告人提出抗告狀時未附此部分主張之證明，經本院於99年6月14日通知補正，抗告人於99年6月17日收受本院通知後，仍未提出），此部分主張亦難採認。
四、綜上所述，原裁定認原司法事務官裁定駁回相對人之聲明異議，尚有未洽，將原司法事務官所為裁定廢棄，於法並無違誤。抗告意旨仍執前詞聲明不服，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 99 年 6 月 28 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 王紋瑩法 官 許仕楓以上正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣1千元。
中 華 民 國 99 年 6 月 28 日
書記官 陳有信