臺灣高等法院花蓮分院民事判決 100年度上易字第31號上 訴 人 遠東房屋企業社法定代理人 王浚名上 訴 人 李明唐上二人共同訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 上訴 人 謝 明訴訟代理人 廖學忠律師上列當事人間請求給付仲介費等事件，上訴人對於中華民國100年4月29日臺灣花蓮地方法院99年度訴字第313號第一審判決提起上訴，本院於100年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人遠東房屋企業社新台幣（下同）325,
718元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢被上訴人應給付上訴人李明唐200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠關於上訴人遠東房屋企業社（下稱遠東房屋）請求報酬部份：
⒈本案可透過檢視所有文件、流程及約定內容，判斷出被上訴
人確實是表明全部出售之意，除第1份專任契約仲介人員為顯示被上訴人是共有之情況而寫下持分2字以外，其餘任何相關之情事，均顯示不出被上訴人是委託持分出售，反而都明確反證是委託全部出售，然原審就此似未詳述，被上訴人既主張全部委託，即使是無權代理，也應負擔本次委任報酬，爰臚列理由說明如後。
⒉衡諸常理，買賣確認成交為最重要之事情，本案最關鍵之物
證為訂金契約，雙方於特約事項明確載明：「土地面積317坪，每坪單價34,250元，總價10,857,250元。買賣面積以鑑界為準，多退少補。」是有以下諸點容待釐清：
⑴被上訴人只有10分之4持分，衡情其坪數不可能記載317坪。
⑵雙方還約定「買賣面積以鑑定為準，多退少補。」如果是買
持分，無法特定購買之位置，一般根本無鑑界之問題，就是因為買賣標的是全部，才有鑑界之問題。
⑶雙方在計算總價金，也是以317坪×34,250元/坪=10,857,25
0元，買賣之價金為契約中最重要之事，被上訴人根本不可能誤會，也無可能認為自己的10分之4持分就有價值10,857,250元，就此部分殊無可能誤認僅出賣10分之4。
⑷且在訂金收據第4條，雙方明確約定：「賣方不賣訂金加一
倍返還，另需支付受託人出售總價百分之4（後經賣方要求改為百分之3）服務費。」賣方即被上訴人當時十分清楚，且還要求更改委託報酬。
⑸試想在何情況下，苟被上訴人只委託10分之4，會同意約定
出售面積317坪，價金10,857,250元之訂金收據，且還收取20萬元訂金，還約定增值稅以3,284,582元為準（如果不知道出售面積如何計算增值稅）？⑹原審就此重要且明確之物證，置而未論，有判決不依卷內證據之違誤，應屬無疑。
⒊退步言之，一般委任出售全部土地是常態，出售持分是例外
，蓋持分之土地，因要與其他共有人協調使用，使用上十分不便，一般交易實務上也少有出售持分之情況，且出售持分土地因共有人有優先承買權，仲介人員一定會先詢問共有人有無意願購買，本案可以去檢視這個流程，如果真的是如被上訴人所說只出售持分，上訴人遠東房屋一定會先去聯繫共有人，然而本案因為就是全部委託，所以根本就不會有此動作，是由此更可看出雙方間之約定，確實是全部土地委託出售無疑。
⒋原審判決上訴人敗訴，除上開重要物證未為審酌外，另認：
「遠東房屋既為不動產經紀業者，在本件委託仲介被告所有系爭土地權利範圍10分之4之交易過程中，卻無任何符合不動產經紀業管理條例第22條不動產說明書之製作，亦未依該條例第23條規定將不動產說明書經委託人簽章，持向交易相對人解說情形，致其尋獲之土地買主即李明唐於民國99年8月9日所簽立之「委託斡旋契約書」，竟記載「委託人李明唐欲購買『謝明等2人』所擁有之不動產坐落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆地號」之標的物，而遠東房屋僅受被告1人委託，被告亦僅擁有系爭土地所有權應有部分10分之4之權利，其卻使買主李明唐簽立上述與專任委託契約書、契約變更同意書內容不符之委託斡旋契約書，且該契約書本不欲提供本院參考，係證人即李明唐訴訟代理人王安順作證時攜帶到庭，由本院法官發現後影印附卷，顯見本件土地仲介過程違反法令，且有重大瑕疵。」然此部份有以下幾點容待澄清：
⑴本案被上訴人確實是主張全部委託出售，已如上述，即使被
上訴人主張自己是無權代理，依法仍須負擔損害賠償責任，上訴人未詳為查證本案即使有無權代理之問題，亦僅上訴人不能對土地其他共有人主張之問題，然被上訴人就其無權代理，仍須依法負其責任。
⑵再者，被上訴人既主張土地全部委託出售，上訴人遠東房屋
信以為真，於委託斡旋契約書記載「委託人李明唐欲購買『謝明等2人』所擁有之不動產坐落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆地號」之標的物。自無疑義，且此部份是上訴人李明唐希望購買之標的內容，是上訴人遠東房屋與李明唐間之債權契約，亦無登載不實之問題，原審就此恐係誤解委託斡旋契約書，併此陳明。
⒌綜上所述，依卷內相關資料，在在足證雙方於訂金收據中已
約明出售面積317坪，價金10,857,250元，且還收取20萬元訂金，還約定增值稅以3,284,582元為準，此係最終、最明確之約定，且比專任委託契約書及專任委託契約變更同意書更為詳細，即使先前約定不明，本次約定也有補充、約定明確之效果，至專任委託契約書所寫持分，僅是告知被上訴人應有部分為持分耳，然訂金收據就買賣之面積、價金，甚至增值稅都約定、計算十分明確，當無誤會錯誤之可能。被上訴人嗣後不出售或許有其考量，惟訂金收據既已約明「賣方不賣訂金加一倍返還，另需支付受託人出售總價百分之4（後經賣方要求改為百分之3）服務費。」被上訴人自應依約如實履行，方符雙方契約之真意。
㈡關於上訴人李明唐上訴主張部分：
⒈上訴人李明唐與被上訴人間之契約，僅有訂金契約，上訴人
李明唐與被上訴人之間與專任委託契約書無關，也與專任委託契約變更同意書無關，在訂金契約上，雙方於特約事項明確約定：「買賣土地面積317坪，每坪單價34,250元，總價10,857,250元。買賣面積以鑑界為準，多退少補。」訂金收據第4條更明確約定：「賣方不賣訂金加一倍返還，另需支付受託人出售總價百分之4（後經賣方要求改為百分之3）服務費。」賣方即被上訴人當時十分清楚，且還要求更改委託報酬。
⒉徵如上述，上訴人李明唐依上開明確契約內容，向被上訴人
請求給付訂金加1倍返還，實無疑義。原審有上開未查明部分已如前述，又將上訴人遠東房屋與李明唐混淆於後，事實上，上訴人李明唐與被上訴人間之契約明確載明如上，按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束。上訴人李明唐請求給付訂金加1倍返還，實係依契約明確內容而為請求，也無另作其他解釋之餘地，再者，上訴人遠東房屋是被上訴人之受託人，依法其2人就此訂金契約均須負責，原審反將上訴人李明唐與遠東房屋混為一談，甚將上訴人李明唐之聲請駁回，此部份更有極大誤會，謹請明察。
三、證據：援用於原審所提出之證據。
貳、被上訴人方面：
一、答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人遠東房屋99年6月1日與被上訴人簽訂專任委託契約書
，至99年8月26日簽立訂金收據為止，被上訴人都表示委託銷售之標的物為花蓮縣○○鄉○○段449、449-5地號土地所有權全部持分10分之4，從未變更。
⒈依專任委託契約第12條約定往來方式：甲乙雙方間協商、諮
詢、通知及其他往來接觸，雙方同意以書面為之；第8條約定：本契約非經雙方書面同意不得任意變更或終止，故雙方委託銷售之標的物價金等內容，應以書面記載為準，事後有變更亦同，否則不生效力。
⒉經查專任委託契約書第1條不動產標的物標示，將被上訴人
委託上訴人遠東房屋銷售之土地載為系爭土地「持分」，上訴人遠東房屋以從事不動產仲介銷售為業，對於不動產權利範圍「持分」之涵義知之甚詳，並審閱被上訴人提出之土地所有權狀及土地登記謄本後，始指示經辦人林玉鳳註記「持分」。若依上訴人所稱委任出售全部土地為常態，出售持分是例外云云，則如雙方未特別就權利範圍為「持分」乙節作約定，專任委託契約書上應無「持分」之記載。
⒊至99年8月7日上訴人遠東房屋與被上訴人間因變更期限及金
額而簽署「專任委任契約變更同意書」，證人王安順於原審證稱契約變更同意書記載之標的物即系爭土地持分並未變更為全部，足認被上訴人不曾將其持分外之土地委託銷售。
⒋上訴人宣稱訂金收據記載委託之不動產為系爭土地全部，價
金增值稅以全部土地計算云云，惟據證人王安順於原審結證：專任委託契約變更同意書及訂金收據是連貫性的。惟至99年8月7日簽署專任委託契約變更同意書時，並未變更標的之權利範圍，已如前述，故訂金收據記載土地坐落，應是漏計「持分」，況訂金收據僅是收受訂金之證明文件，其上價金及增值稅金額，無非是要計算被上訴人按持分應買之價金及應分擔之增值稅而已，應非被上訴人將委託銷售之系爭土地持分已經變更為全部。
㈡王安順以李明唐代理人身分於99年8月26日與被上訴人洽談
買賣事宜，按王安順與被上訴人簽立「專任委託契約書」時，已知被上訴人僅有系爭土地持分10分之4，僅以其持分委託出售，再徵諸王安順於原審證稱契約變更同意書及訂金收據是連貫性的，契約變更同意書委託之標的並無變更，與專任委託契約書上約定相同等語，故訂金收據上記載標的物雖為系爭兩筆土地，未有持分記載，但仍與被上訴人簽立「專任委託契約書」相同，即為被上訴人個人持分之土地。
㈢上述「委託斡旋契約書」雙方約定斡旋期限自99年8月9日至
99年8月23日，查訂金收據簽立日期為99年8月26日，故王安順與被上訴人洽談而付訂金時，已逾上訴人李明唐委託斡旋期限之99年8月23日，本件王安順稱代理與被上訴人洽談訂金等事宜，不在上訴人李明唐委託範圍內，上訴人遠東房屋未獲得上訴人李明唐承認其委託之權限前，被上訴人發現訂金收據內容記載標的物為系爭土地全部，與其本意不符，乃撤回其出售土地之意思表示，而將收受之訂金支票20萬元交還林玉鳳，亦為上訴人於原審自承不諱，故依民法第171條前段規定訂金收據內容之約定不生效力。
㈣不動產經紀業管理條例第22條第1項規定「不動產之買賣或
代理銷售，如委由經紀人仲介或代銷者，下列文件應由經紀業者指派經紀人簽章：…㈤不動產說明書。」第23條規定「經紀人在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條規定：「雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為買賣契約書之一部分。」如經紀業者違反第22條第1項規定及第23條規定，在該條例第29、31條有處罰明文，第23、24、25條均屬強行規定。
㈤上訴人遠東房屋與被上訴人簽訂「專任委託契約書」時，並
未製作不動產說明書要被上訴人簽名蓋章，顯然以「專任委託契約書」充作不動產說明書向上訴人李明唐說明，上訴人李明唐已經知道系爭土地並非被上訴人1人所有，才會在「委託斡旋契約書」上記載委託上訴人遠東房屋向謝明等2人議價。上訴人遠東房屋及李明唐均已知系爭土地並非被上訴人1人所有，而上訴人遠東房屋受託議價斡旋之對象是被上訴人及另外1人，當上訴人遠東房屋與被上訴人及另外1人斡旋成功，上訴人遠東房屋之仲介銷售始完成，依訂金收據記載僅對被上訴人1人議價成功，上訴人李明唐仍無法以其買受系爭土地全部之意思與被上訴人合致。
㈥系爭訂金收據內載雙方預定99年9月10日前往上訴人遠東房
屋簽訂不動產買賣契約書，則上訴人遠東房屋必須將替代不動產說明書之專任委託契約書視為買賣契約書之一部份，以符合上揭不動產經紀業管理條例第24條規定，屆時應會將訂金收據之標的物即專任委託契約書所載被上訴人之系爭土地持分10分之4乙事突顯出來，形成買賣契約要素之標的物不合致之情形，更為明顯。
㈦退萬步言，如上訴人稱訂金收據約定之標的物為系爭土地所
有權全部云云可採。惟上訴人均明知被上訴人僅有系爭土地持分10分之4，其他持分無人獲得授權代理出售，上訴人以系爭土地所有權全部為請求，造成給付不能，然此給付不能應屬上訴人自己所造成，而非屬可歸責於被上訴人之事由，依民法第225條規定及上訴人違反誠信原則情事，均不能請求被上訴人給付仲介費及損害賠償。
三、證據：援用於原審所提出之證據。理 由
一、上訴人等於原審起訴主張：被上訴人於99年6月1日與上訴人遠東房屋簽定專任委託契約書，將被上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5地號土地委託上訴人遠東房屋銷售。又於99年8月23日獲被上訴人簽署專任委託契約變更同意書，將委託銷售價格調低，經上訴人遠東房屋努力仲介後，於99年8月26日促成上訴人李明唐與被上訴人間之土地買賣，居間仲介服務完成，3方並簽立訂金收據，並均簽名確認。詎被上訴人事後反悔，經上訴人遠東房屋寄發存證信函通知履行買賣契約後，被上訴人仍置不理，僅返還當初收受之定金支票，至此，被上訴人拒不履行買賣契約之意已甚顯然，應負違約之責。依3方簽立之訂金收據第4點，上訴人遠東房屋得依據上開約定請求被上訴人給付出售總價百分之3之服務費325,718元（本件買賣契約約定之總價金為10,857,250元，上訴人遠東房屋得請求被上訴人給付出售總價百分之3之服務費），上訴人李明唐得依上開約定向被上訴人請求返還加1倍之訂金20萬元，或依民法第249條第3款請求被上訴人加倍返還訂金（擇一為勝訴判決）。被上訴人則以：被上訴人與上訴人遠東房屋於99年6月1日簽訂專任委託契約，委託出售標的物係系爭土地之持分，於專任委託契約書第1條不動產標的物標示記載甚明。上訴人遠東房屋以仲介不動產買賣為業，於訂約前對於權利範圍應早已查證明確，尤其上訴人遠東房屋於簽訂專任委託契約時，是以土地持分出售，並在契約書上註記權利範圍持分，與土地登記謄本記載被上訴人就系爭土地持分為10分之4相符，而契約變更同意書在備註欄記明「地主人在外地，傳真簽名視同正本。」等語，所指之地主（即所有權人）亦為被上訴人，並未及於其他共有人。上訴人遠東房屋基於仲介業之職責，應交專任委託契約書予上訴人李明唐，並詳細告知受託銷售標的物之範圍。上訴人李明唐亦是從事土地買賣為業，對於本件買賣金額鉅大，絕不至未詳細瞭解標的物範圍，便決定買受，故上訴人李明唐應知被上訴人僅出售土地持分而已。又依委任斡旋契約書記載上訴人李明唐委任上訴人遠東房屋斡旋之標的物為慈勝段449、449-5地號土地「謝明等2人」所有之持分，上訴人提出之訂金收據記載之標的物不屬被上訴人謝明2人全部所有，此訂金收據之土地顯非上訴人李明唐所欲買受者，自不能證明上訴人遠東房屋已經完成其仲介銷售之事實。上訴人遠東房屋自承已向被上訴人收回訂金支票，則兩造間之委託及上訴人所稱之買賣關係已合意解除。如上訴人主張被上訴人收受訂金時，有成立以「訂金收據」所載之出售系爭土地所有權全部之契約，但其中有非屬被上訴人之持分，致契約有不能給付之情形而無效，上訴人遠東房屋仍不能依無效之約定請求仲介費，上訴人李明唐亦不能請求加倍返還訂金等語，資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實，援用原審所整理之不爭執事項如下：㈠被上訴人為花蓮縣○○鄉○○段449、449-5地號土地所有權應有部分10分之4之所有權人。
㈡被上訴人於99年6月1日與上訴人遠東房屋簽立專任委託契約
書，之後又簽立契約變更同意書，於99年8月26日與上訴人遠東房屋所尋得之買主李明唐簽立訂金收據，收受訂金支票20萬元。
㈢上訴人所提文書資料形式上為真正。
㈣被上訴人已將訂金支票20萬元退還上訴人遠東房屋。
三、本件爭點整理如下：㈠被上訴人委託上訴人遠東房屋銷售之標的究為被上訴人所有
土地持分10分之4，或為系爭兩筆土地權利範圍全部？㈡被上訴人與上訴人李明唐之間的買賣契約是否因意思表示不
合致而未成立？抑或已成立，然因支票退還而生解除契約之效果？㈢上訴人遠東房屋依訂金收據第4條，及上訴人李明唐依訂金
收據第4條或民法第249條第3款規定，請求如上訴聲明2、3項所示，是否有理？
四、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高法院86年度台上字第3042號判例意旨參照）。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。被上訴人於系爭土地所有權之應有部分僅有10分之4乙節，為兩造所不爭執，且有土地登記簿謄本影本2份在卷可稽（見原審卷第8至10頁）。然上訴人則主張被上訴人係就系爭土地權利範圍全部委託上訴人遠東房屋居間仲介銷售，惟為被上訴人所否認，是上訴人就上開主張有利於己之事實，應負舉證責任。上訴人就此，固提出專任委託契約書、土地登記簿謄本、契約變更同意書、訂金收據（以上均為影本）及聲請傳喚證人王安順為證。經查：
㈡依兩造均不爭執之專任委託契約書記載（見原審卷第7頁）
：「委託人（以下簡稱甲方）將不動產標的物委託遠東房屋（以下簡稱乙方）居間仲介銷售，在委託期限內，不得再自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的居間仲介行為，雙方同意訂立本契約書期共同遵循。不動產標的物標示：花蓮縣○○鄉○○段○○○○號、面積1006.75平方公尺，權利範圍『持分』，花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號、面積41.24平方公尺，權利範圍『持分』…」，「持分」二字是以手寫文字記載，上訴人自承該手寫文字為上訴人遠東房屋員工即不動產經紀人林玉鳳所寫（原審卷第45頁書狀記載參照），而上訴人提出之不動產登記簿謄本影本亦明確記載被上訴人就系爭兩筆土地之權利範圍為所有權應有部分10分之4，國人向以「持分」作為共有人所有權應有部分之稱呼，此乃公眾週知之事實，再核對專任委託契約書上就「不動產標的物標示」欄內以手寫文字記載「持分」，而非「全部」，且被上訴人確為系爭土地共有人之一，可見兩造簽立之書面契約既有上開記載，契約上所用辭句業已表示當事人之真意，應認被上訴人所委託銷售之範圍，限於其所有之應有部分10分之4，而非系爭土地權利範圍全部無疑。
㈢上訴人固主張：被上訴人當初之委託意思是要出售土地全部
，專任委託契約書上雖記載權利範圍為持分，但當時被上訴人亦明白表示要出售土地全部云云，惟按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，有民法第166條明文可參。上訴人所提出由遠東房屋使用之制式「專任委託契約書」第8條約定：「本契約非經雙方書面同意不得任意變更或終止之」，上訴人遠東房屋自應受此約定之拘束，即於簽訂專任委託契約書後，如欲就契約內容為變更，須經雙方書面同意，而非僅憑上訴人所述，或其聲請傳喚之證人即遠東房屋合夥人之一王安順所證（其證詞內容後詳），即欲變更契約第8條之約定。上訴人遠東房屋與被上訴人於99年6月1日簽立專任委託契約書後，於99年8月23日合意進行契約內容變更，而另簽立書面之契約變更同意書，其上記載「變更前期限99年6月7日，金額新台幣3萬6千元，變更後期限99年8月23日，金額新台幣3萬4千5百元」（見原審卷第11頁），即上訴人遠東房屋僅因被上訴人委託期限原訂為迄99年6月7日，欲延長至99年8月23日，及被上訴人原委託出售之價格為每坪3萬6千元，欲變更為3萬4千5百元，就委託期限及委託價格之變更，上訴人遠東房屋與被上訴人即依兩造專任委託契約書第8條約定簽立書面之契約變更同意書，俾使變更後之契約內容臻於明確，則依舉輕明重之法理，專任委託契約書上既在「不動產標的物標示」上記載「權利範圍持分」，如欲變更為「權利範圍全部」，上訴人遠東房屋與被上訴人豈有不依專任委託契約書第8條之約定簽立契約變更同意書之理？上訴人固引用該契約變更同意書，稱其上記載「土地○○○鄉○○段449及449-5二筆」，欲證明被上訴人委託出售之標的為系爭土地所有權全部云云，然細觀契約變更同意書之記載，有「變更前」、「變更後」之欄位，其中就委託期限、金額之變更，是在「變更前」、「變更後」之欄位明確填載上述變更內容，而「土地○○○鄉○○段449及449-5二筆」之文字並無「變更前」、「變更後」之變更內容記載，顯見該「土地○○○鄉○○段449及449-5二筆」之記載僅係為「特定」專任委託契約書之用途，並未因此記載而將原專任委託契約書委託範圍自權利範圍「持分」變更為權利範圍「全部」，應堪認定。又經本院質以上訴人之訴訟代理人：「（訂立契約時，你們是否知道謝明就系爭土地僅有部分持分之權利？）知道。」、「（你們有無曾經要求謝明提出系爭土地其他共有人委託其代理出售其他共有人持分土地之委託書？）有向謝明請求，但謝明說他來代理就可以了。」、「（謝明有無提出他可以代理其他共有人的書面文件？）沒有。」等語（見本院卷第47頁）。查價金及標的物皆為買賣契約必要之點，必須買賣雙方就此互相同意，買賣契約方為成立，而上訴人遠東房屋既為不動產經紀業者，受被上訴人委託銷售系爭土地時，對於攸關買賣契約得否成立之標的物範圍，本應負有特別之注意義務，況本件系爭土地若全部出售，總價高達1千多萬元，金額甚鉅，上訴人遠東房屋又自始知悉被上訴人應有部分為10分之4，在未經查證其他共有人確實曾授與被上訴人代理權，並出示相關證明文件下，上訴人遠東房屋焉有可能置後續可能產生之代理權爭議於不顧，僅以被上訴人口頭告知得代理其他共有人為由，即貿然與被上訴人訂立委託範圍為系爭土地所有權全部之專任委託契約？是上訴人主張因被上訴人告以得代理其他共有人，故訂立委託出售權利範圍全部之專任委託契約書云云，實有悖於一般仲介銷售過程，不足憑採。此外，迄至兩造履約過程產生爭議為止，上訴人遠東房屋均無法舉證證明其與被上訴人有簽立書面之契約變更同意書，將專任委託契約書上委託標的「權利範圍持分」變更為「權利範圍全部」，是依民法第166條規定及專任委託契約書第8條約定，自難認被上訴人委託出售之土地權利範圍為所有權全部。
㈣為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權
益，促進不動產交易市場健全發展，我國乃於90年10月31日制定不動產經紀業管理條例，遠東房屋為向花蓮縣政府辦理商業登記，營業項目「不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業」（商業登記資料查詢表可參，見原審卷第65頁），為不動產經紀業者，自應受前開條例規定之規範。而該條例第22條第1、3項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」而依內政部訂頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，關於土地應記載事項，亦有詳盡之規範可參。上訴人遠東房屋既為不動產經紀業者，在本件委託仲介被上訴人所有系爭土地權利範圍10分之4之交易過程中，卻無任何符合不動產經紀業管理條例第22條不動產說明書之製作，亦未依該條例第23條規定將不動產說明書經委託人簽章，持向交易相對人解說情形，致其尋獲之土地買主即上訴人李明唐於99年8月9日所簽立之「委託斡旋契約書」，竟記載「委託人李明唐欲購買『謝明等2人』所擁有之不動產坐落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆地號」之標的物，而上訴人遠東房屋僅受被上訴人1人之委託，被上訴人亦僅擁有系爭土地所有權應有部分10分之4之權利，其卻使買主李明唐簽立上述與專任委託契約書、契約變更同意書內容不符之委託斡旋契約書，顯見本件土地仲介過程違反法令，並有重大瑕疵。
㈤上訴人固引訂金收據，並舉證人王安順作為其主張之佐證，惟查：
⒈兩造不爭執之訂金收據（見原審卷第12頁）記載：「一、茲
收到本人（以下僅稱賣方）委託遠東房屋（以下簡稱受託人）代銷之不動產座落花蓮縣○○鄉○○段449、449-5二筆地號。二、售價新台幣每坪參萬肆仟貳拾伍元整，買方先支付訂金支票貳拾萬元整，餘款尚計新台幣壹仟零陸拾伍萬柒仟貳佰伍拾元。三、雙方預訂99年9月10日前往本公司簽訂不動產買賣契約，屆時買方不買訂金沒收，視為違約，違約金處理；受託人與買方各2分之1，但不得超過賣方應付受託人仲介服務費百分之3為限。四、賣方不賣訂金加壹倍返還，另須支付受託人出售總價之百分之3服務費。恐口無憑，特立此據。立據人買方：李明唐，王安順代理，立據人賣方：謝明」，另在收據中間空白處由被上訴人手寫（被上訴人自承）記載「增值稅以3,284,582元為準，增加不負擔增加部分。」，「特約事項」欄則由上訴人遠東房屋不動產經紀人林玉鳳手寫（上訴人自承，原審卷第45頁書狀記載參照）記載「土地面積317坪，每坪單價34,250元，總價10,857,250元。⒈買賣面積以鑑界為準，多退少補。⒉如有地上物請賣方負責清除乾淨交予買方。…」⒉證人王安順於原審證稱：「被告（即被上訴人）委託之土地
坐落於花蓮縣○○鄉○○段449、449-5兩筆土地，被告權利範圍個人為10分之4沒有錯，另外他有兩個合夥人，一共3個人，被告是代表全部。（法官問：何以在專任委託契約書權利範圍欄記載持分？）我們記載當然是以他的謄本或所有權狀來記載，契約變更同意書是被告同意變更委託期限及金額。（法官問：則依契約變更同意書記載，委託的標的並無變更，與專任委託契約書上約定相同嗎？）是的。（法官問：專任委託契約書記載土地持分，你卻說被告委託出售的標的是土地權利範圍全部，有無其他文件可以證明或有無向被告索取其他合夥人委託被告出售土地的委任書？）這部分沒有，但我們跟被告接洽，被告自始至終都說他可以代表全部。（法官問：你們有要被告提出他有權代表的委任狀嗎？）沒有。（法官問：為何沒有？）因為被告以前是木材工廠的大老闆，他說的話一言九鼎，他是這樣講，所以叫我們相信他，因為在契約變更同意書類別這一項我們有標示土○○○鄉○○段449及449-5二筆，這裡面已經跟被告講好就是這兩筆土地，被告有簽名。（法官問：如果委託的標的也有變更，為何未在契約變更同意書上變更前變更後的欄位記載清楚呢？）這是有點疏忽，但是我們在這邊已經完整記載就是該兩筆土地。簽訂金收據當時我是以李明唐的代理人名義簽立該收據，在委託斡旋契約書李明唐簽給我，包括當天他有簽一張商業本票。訂金收據上「李明唐王安順代理」、下方買方簽章欄「王安順代理」都是我簽的。當時被告、林玉鳳（遠東房屋營業員）及我在場，簽訂金收據的地點是在臺北被告的公司。契約變更同意書及訂金收據是連貫性的，因為我們一直跟被告談的是被告代表所有的股東來跟我們簽買賣，當天就交付李明唐簽發面額20萬元的支票，李明唐是叫我先開我這邊20萬元的支票當作訂金，支票發票人是王俊傑，王俊傑是我的兒子。專任委託契約書只是標示被告的持分，被告從頭到尾跟我們講的都是全部，口頭表示也可以代表，所以我們幫被告仲介出售的土地是全部，口頭表示全部，而且這兩份契約變更同意書及訂金收據寫的都是全部的土地。第一個要以書面，第二個口頭也有表示土地全部，因為這兩份資料裡面我們都一直在談全部，訂金收據上面寫的很清楚，特約事項寫土地面積317坪，每坪單價34,250元，總價10,587,250元，當天被告要簽名之前叫我們算好他的土地增值稅，在訂金收據裡面「增值稅以3,284,582元為準，增加不負擔增加部分。」這些文字是被告寫的，兩張文件跟訂金收據當天我們算給他就是以全部土地的增值稅為準，所以從頭至尾一直沒有說被告是要賣他的持分，都沒有這樣講過。被告到99年9月16日才講只同意出售10分之4等語（見原審卷第48至51頁）。
⒊查證人王安順為上訴人遠東房屋之經理兼合夥人，且住處即
在上訴人遠東房屋承租之建物2樓，1樓為上訴人遠東房屋之辦公處所，其為本件買方李明唐之代理人，亦自承訂金收據之立據人買方由其簽名，則證人與上訴人遠東房屋利害關係緊密，實質上乃立於與被上訴人對立且利益衝突之地位，其證詞原已不具客觀公正性，其證述事實與其個人利益顯有密切關係，自難期待證人為公正真實之陳述，是其證詞尚難採憑。而訂金收據本質即為收受訂金之證明文件，上訴人遠東房屋因受被上訴人委託銷售土地，居間媒介將訂約機會報告被上訴人後，並將購買者之訂金交付被上訴人，因而使買賣雙方簽訂買賣契約，買賣契約之標的自應為被上訴人簽立之專任委託契約書、契約變更同意書之標的即委託上訴人遠東房屋出售之標的，訂金收據上坪數與售價、增值稅之計算，乃至鑑界與清除地上物之特約要求，尚不足以認定上訴人遠東房屋及被上訴人間已有同意將系爭專任委託契約關於不動產標的物之範圍由「持分」變更為「全部」之意思表示，且與契約明定要式行為（書面同意）之慎重、明確性要求有悖。此外，參酌上訴人間成立「委託斡旋契約書」（證人王安順所提，見原審卷第55頁）所載：「委託人李明唐欲購買謝明等2人所擁有不動產」，則其與系爭專任委託契約委託人僅被上訴人1人之記載均不一致，益難認定上訴人遠東房屋、被上訴人間業已另就不動產標的物之範圍達成何等變更合意，及上訴人李明唐與被上訴人間就系爭土地所有權全部之買賣意思表示已經合致。
㈥按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探
求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院97年度台上字第1676號判決意旨可參）。本件專任委託契約書既經載明被上訴人委託銷售之不動產標的為系爭土地持分，與被上訴人就系爭土地僅有所有權應有部分10分之4之事實相符，且無證據證明兩造於訂約後有何依專任委託契約書第8條約定經雙方同意以書面變更委託標的將權利範圍持分變更為全部之情形，上訴人遠東房屋依該專任委託契約執行居間仲介，即應以該契約記載為依歸，始為正辦。然上訴人遠東房屋於簽約後，卻未依不動產經紀業管理條例第22、23條及內政部訂頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」製作不動產說明書，將被上訴人委託之土地權利範圍明白標示，復以不實之受託內容向欲交易之買主李明唐說明，致上訴人李明唐簽立與委託人、委託標的均不符合之委託斡旋契約書，進而於收受訂金證明之訂金收據上，再為被上訴人委託事項相異之記載，實難憑此認定上訴人李明唐與被上訴人就系爭土地權利範圍全部之買賣契約必要之點，意思表示已經合致，而被上訴人無法簽約履行給付逾其所有應有部分之系爭土地，難認可歸責於被上訴人。況按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2段定有明文，上訴人遠東房屋居間仲介土地，明知被上訴人僅有系爭土地所有權應有部分10分之4，非權利範圍全部，卻在未請被上訴人提出其他共有人委任狀之情形，規避不動產說明書之製作，使上訴人李明唐簽立欲購買系爭土地全部之委託斡旋契約書，復在訂金收據上以全部土地為範圍記載面積、總價等足以混淆委託契約範圍之內容，使被上訴人最終無法履行契約而有違約情形，縱認如此，因上訴人遠東房屋履行專任委託契約等仲介過程顯有故意、重大過失，如准其得向被上訴人請求訂金收據第4條約定之服務費，顯違誠信原則；至王安順代理之本人李明唐基於相同理由，亦不得向被上訴人請求已付訂金同額之違約金。
五、原審基於上述理由，以上訴人依訂金收據第4條、民法第249條第3款規定，請求被上訴人給付遠東房屋325,718元、給付李明唐20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，於法無據，因而駁回其等之訴及假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 7 日
民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 林慶煙法 官 張健河以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 7 日
書記官 徐文彬