臺灣高等法院花蓮分院民事判決 100年度重上字第1號上 訴 人 戊○○訴訟代理人 簡燦賢律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 陳信伍律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年11月12日臺灣臺東地方法院99年度訴字第8號第一審判決提起上訴，本院於100年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱同條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。經查：被上訴人以：上訴人所承租其所有座落臺東縣○○○鄉○里段○○○○號土地（下稱系爭耕地），有違反同條例第16條應自任耕作之規定，主張臺東縣壬○○鄉公所於民國93年5月25日所核發壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約（見原審卷第129頁：該租約影本，下稱系爭耕地租約）應為無效，而申請調處。嗣經臺東縣政府耕地租佃委員會調處不成立後，臺東縣政府以99年1月6日府地權字第0993000279號函移送原審處理（見原審卷第2頁），據此，被上訴人起訴程序應屬合法，合先敘明。
二、按當事人固不得於第二審程序提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或不許其提出顯失公平者，則不在限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款定有明文，再者，民事訴訟法第447條第1項第6款雖未就如何判斷顯失公平提供具體標準，然本院認為，確定判決有將抽象的實體法上法律效果，具體化為兩造間權利義務之機能。易言之，確定判決關於訴訟標的法律關係之判斷，係以實體法之法律效果為基礎，加入訴訟法之成分所得出之結論，當事人於訴訟程序中所為各種攻擊或防禦方法，即在提供法院有關如何具體化實體法權利義務之訴訟資料，故判斷禁止當事人於第二審提出新攻擊或防禦方法，是否顯失公平，自應同時從實體法與訴訟法之意旨，依個別事件狀況判斷，是否符合公平正義。上訴人在原審固主張主、次建物是經過癸○○的同意，再於本院先是提出主、次建物約57年間因遭遇颱風茅草屋倒塌後，上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑○○○同意，在原址翻修系爭主、次建築物以供居住。復依本院調查之證人辛○○等人之證述，主張管理系爭耕地係癸○○長男寅○○，且經家族授權管理佃租事宜，自有權同意上訴人之父在系爭耕地上修建主、次建物等，無非係就上訴人在原審所主張系爭房屋為原出租人所同意興建之攻擊防禦方法為補充，且如不許其提出，顯失公平，核屬民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款規定情形，自應准許之。
貳、實體部分：
甲、兩造之主張
一、上訴人方面
㈠、陳述：除與原審判決記載相同，茲予引用者外，補稱：
１、本件上訴人年邁又不識字，在原審時因自信先父母在系爭耕地上之房屋均經地主同意後始建築，且事過4、50年，年代久遠，豈有嗣後取得所有權之地主以此為由要收回土地之理，而深認自己有理，僅概略向訴訟代理人陳述是經地主同意始建築房屋之事實，原審訴訟代理人應是根據文書資料上原地主姓名為癸○○，而僅主張係經地主癸○○同意建屋等語。嗣經一審判決上訴人敗訴後，上訴人全家將流離失所，家人陷入愁雲慘霧遑遑不可終日之困境後，經上訴人子女提醒應深入了解事實並仔細向訴訟代理人詳述整個事實過程。上訴人乃努力仔細回憶當時，並探詢知情之長輩後，將整個事實過程詳細向二審訴訟代理人說明，故上訴理由狀所述與原審訴訟代理人之陳述自有簡繁不同，並非臨訟編造，此首先要加以澄清。
２、上訴人就系爭耕地耕作經過為：上訴人之先父卯○○原住彰化縣辰○鄉，後遷居臺東，於38年間經友人己○○（原來受地主癸○○委託管理系爭耕地者）介紹，向地主癸○○承租系爭耕地耕作，當時系爭耕地全是大小石頭，經上訴人先父胼手胝足搬離石頭改良土質後始能耕作。當時亦獲地主癸○○同意，在其上蓋一茅草屋供全家居住。嗣耕地三七五減租條例於40年訂定，上訴人先父乃向地主癸○○央求，獲其同意而於42年1月1日訂立三七五租約，租期至47年12月31日。嗣租期屆滿雖未再簽立租約，但50年間政府主動清查三七五租約登記情形，由臺東縣政府核定延長6年，期間自50年1月1日延至55年12月31日止，因系爭耕地始終由上訴人先父卯○○繼續耕種，該租約視為不定期租賃。癸○○嗣於54年間死亡，系爭耕地由子○○繼承（當時子○○僅4歲，實際上均由其父母丙○○、丑○○○管理），上訴人先父卯○○復於57年10月26日死亡，上訴人繼承前開租賃權，繼續於系爭耕地上耕作，而繼受該項租賃當事人之權利義務。嗣子○○將系爭耕地所有權讓與巳○建設股份有限公司（下稱巳○公司），巳○公司又以買賣為原因，於88年6月17日將系爭耕地所有權應有部分10,000分之2,200移轉登記予被上訴人，再由訴外人午○○於95年7月20日因承受強制執行事件之債務人巳○公司、被上訴人所有之系爭耕地，嗣午○○將系爭耕地賣予被上訴人，並於97年12月30日為所有權移轉登記在案。惟依同條例第25條之規定以及最高法院69年度臺上字第546號裁判要旨及51年臺上字第2629號判例要旨，該租約對受讓人均應繼續有效存在等情，亦為原審所至認。
３、系爭主、次建物存在之緣由：上訴人之父因係從西部遷居臺東，故在臺東並無房屋居住，於地主癸○○同意於系爭耕地耕作同時，亦經地主癸○○首肯，而於系爭主建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約111.7平方公尺，見原審卷第47頁：該建物翻拍照片影本）之位置，搭蓋一棟茅草屋居住。至約57年間因遭遇颱風茅草屋倒塌後，上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑○○○同意，在原址翻修系爭主建築物以供居住，並使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今。另系爭次建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約69平方公尺，見原審卷第47頁：該建物翻拍照片影本），係50年間經地主癸○○同意所建築，原作為豬寮使用，嗣於57年前後經子○○之父母丙○○、丑○○○同意修建後居住，亦使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今。此亦有上訴人先母申○○○原設籍在臺東縣壬○○鄉舊未○15號，於57年7月1日因門牌調整為：同鄉舊未○22號；上訴人原設籍在同鄉舊未○22號，於59年6月19曰因住址變更創立新戶為：同鄉舊未○22號之1之戶籍資料可憑。並有臺灣電力公司臺東區營業處87年3月4日以臺東業核代字第J0000000號函申○○○內載：「…二、經查貴戶原始憑證已逾保存年限，業經銷毀，無法發給用電證明，惟為便利貴戶需要，茲依據本公司現存電腦查詢檔之記載資料，提供下列用電資料，僅供參考，復請查照。貴戶用電電號：00000000000。登載用電地址：壬○○鄉舊未○22號。
裝表供電年月：民國58年11月」在卷可憑（見原審卷第73頁：該函影本）。
４、系爭主建築物於耕地三七五減租條例制定前即已存在，嗣於57年翻修亦經出租人同意，已如前述，自不影響系爭主建築物已存在後所訂立之三七五租約之效力。另系爭次建築物亦係經地主癸○○同意於50年間所建築，嗣於57年前後再經子○○之父母丙○○、丑○○○同意修建後居住，揆諸上開耕地三七五減租條例第16條規定之精神，租約亦不當然無效。
５、系爭耕地上系爭主、次建物於57年修建後，所有權人為子○○，但因子○○年幼，前來收租者均為其母丑○○○，60年間上訴人曾向丑○○○要求訂立租約，丑○○○表示上訴人在系爭耕地上有建物，登記租約可能有問題，不要去登記租約，但她願意把系爭耕地租予上訴人繼續耕作。依此事實，丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係之合意。再依最高法院51年台上字第2629號判例：「耕地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」之意旨，此丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係之合意，雖未為三七五租約之登記，仍合法有效成立。
６、被上訴人雖抗辯上訴人於臺灣臺東地方法院（下稱臺東地院）88年度東簡字第245號確認承租耕地事件中，從未提起「丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係」之情形云云。然上開民事事件上訴人亦委任律師為訴訟代理人，亦僅概略陳述上訴人與子○○間確有租賃關係存在，而詳細事實則由律師主張之，故亦有疏未向律師詳述事實之情形存在。此由上開民事事件判決中律師及法院，始終將癸○○誤認為係子○○之父，而於判決中記載「原告起訴主張：臺東縣壬○○未○段55之2地號土地面積1.0573公頃，原為被告子○○之父癸○○所有…」、「本件原告起訴主張被告子○○之父癸○○於44年1月1日將其所有坐落臺東縣壬○○未○段55之2地號耕地，出租予原告之父卯○○耕種…」，可見一般。自不能因上訴人委任之律師在前開民事事件中疏未主張，即謂上訴人於本件之主張係臨訟編造云云。
７、上訴人於上訴理由狀陳述：「地主癸○○同意於系爭耕地耕作同時，亦經地主癸○○首肯，而於系爭主建築物之位置，搭蓋一棟茅草屋居住。至約57年間因遭遇颱風茅草屋倒塌後，上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑○○○同意，在原址翻修系爭主建築物以供居住，並使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今。系爭次建築物，係50年間經地主癸○○同意所建築，原作為豬寮使用，嗣於57年前後經子○○之父母丙○○、丑○○○同意修建後居住，亦使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉香I蘭村舊未○22號之1迄今」、「本件系爭耕地上系爭主、次建物於57年修建後，所有權人為子○○，但因子○○年幼，前來收租者均為其母丑○○○，60年間上訴人曾向丑○○○要求訂立租約，丑○○○表示上訴人在系爭耕地上有建物，登記租約可能有問題，不要去登記租約，但她願意把系爭耕地租予上訴人繼續耕作」等事實。係在主張：
⑴、系爭主、次建築物，原均經地主癸○○同意後興建，且事
後整修時亦均經當時年幼地主子○○之父母丙○○、丑○○○同意，自無不自任耕作之情形。
⑵、事後系爭耕地之所有權人子○○，均委任其母丑○○○前
來收取地租，而由丑○○○代理子○○與上訴人另成立租賃關係之合意；況子○○之父丙○○並無不同意見，自無被上訴人所指未合法代理之情形。
８、100年4月14日之準備程序，庭上雖已依上訴人聲請傳訊證人丙○○夫婦，惟丙○○夫婦不知因何緣故，並未據實陳述事實，而將其等原同意上訴人蓋房子之事，推給其兄嫂，然因其兄嫂均已過世，而無法傳訊其兄嫂作證。經上訴人再努力思索發現另有當初地主委託管理土地之己○○，及鄰居乙○○、辛○○、庚○○等人，均知悉整個事實過程。
９、由癸○○家族系統可知，丙○○為癸○○之四男，子○○則為丙○○之次男，則丙○○顯然有其他兄弟。而證人辛○○等人所證述管理系爭耕地之寅○○議員，應是丙○○之兄弟，且經家族授權管理佃租事宜，自有權同意上訴人之父在系爭耕地上建屋使用。
、綜上所述，上訴人於57年間之耕地租約既非無效，且嗣後又業與出租人合意另行成立租約，則上訴人至91年12月31日間繼續使用該耕地，及經上訴人單方申請變更登記之系爭耕地租約，均應屬有效存在。原審不察，採信被上訴人之主張，諭知「確認臺東縣○○○鄉○里段○○○○號（面積6576.51平方公尺），經臺東縣壬○○鄉公所於93年5月25日所核發壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約無效」，確有不當。
㈡、聲明：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人在第一審之訴駁回。
３、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人方面
㈠、陳述：除與原審判決記載相同，茲予引用者外，補稱：
１、本件上訴理由主張：先經地主癸○○首肯，於系爭主建築物之位置蓋一棟茅草屋居住，至57年間，因遭遇颱風茅草屋倒塌後，上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑○○○同意，在原址翻修系爭建物云云，惟查，上訴人於原審係主張系爭耕地上之系爭主、次建築物，均經原出租人癸○○同意，而由卯○○於57年間新建或增建等情，嗣經原審查明癸○○係於54年1月24日死亡，癸○○根本無法在死後之57年間同意上開事項，乃又改為上開「上訴人先父母經子○○之父母酉○○、丑○○○同意，在原址翻修系爭建物」之主張，是上開主張是否可採，至為灼然。
２、上訴理由又認為依據72年12月23日修正前之耕地三七五減租條例第16條但書規定「但在本條例施行前發生者，其轉租及未轉租部分，由現耕人及原承租人分別與出租人換訂租約，至原訂租約期滿之日為止。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租」，而導出在耕地三七五減租條例施行前之不自任耕作或轉租，並不當然無效之結論。惟查，依上開規定，完全在規定有關「轉租」之情形，對照後段之承租人服兵役之情形，益可知係僅就是否有由他人耕作之「轉租」情形規定，並不及於「在耕地上建築房屋不自任耕作」之情形，不自任耕作部分，顯係上訴人自行加載，不知從何而來。且上開但書亦指明，「但在本條例施行前發生者，其轉租及未轉租部分，由現耕人及原承租人分別與出租人換訂租約，至原訂租約期滿之日為止」，與耕地三七五減租條例契約之效力不同。
３、上訴人主張於60年間，上訴人曾向丑○○○要求訂立租約丑○○○表示上訴人在系爭耕地上有建物，登記租約可能有問題不要去登記，但她願意把系爭耕地租予上訴人繼續耕作，依此事實，丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係之合意云云，惟查，上開主張瑕疵甚多：
⑴、上訴人前主張「上訴人先父母經子○○之父母丙○○、丑
○○○同意，在原址翻修系爭建物」，此處續約，竟僅有丑○○○，而未見丙○○，此與一般民俗及常情有違。且未成年人之法定代理人為父母，為何僅由丑○○○代理？如此是否為合法代理？
⑵、耕地租約之登記，只要土地所有權人同意，縱令有在耕地
上建築房屋，亦無不能登記之問題。若確有（被上訴人否認有該情形）「上訴人曾向丑○○○要求訂立租約，丑○○○表示上訴人在系爭耕地上有建物，登記租約可能有問題不要去登記」之情形，顯然丑○○○當時僅係應付敷衍上訴人，而其真意係不願訂立三七五減租條例之租約，至為顯然。蓋因登記之後對伊不利，丑○○○如何願同意再訂租約？
⑶、上訴人於臺東地院88年東簡字第245號確認承租耕地事件
中，從未提起「丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係」之情形，顯見上訴人上開「丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係之合意」之主張，係臨訟編造，不足採信。
４、上訴人又請求傳訊乙○○、辛○○、庚○○，即上訴人之鄰居，證明當時丙○○夫妻確曾同意上訴人在系爭土地上蓋房子云云，惟經乙○○、辛○○、庚○○等人作證，似均認為係癸○○之子「寅○○」同意上訴人蓋房子，而丙○○作證時稱，當時有關佃農的事，以前都是伊的「兄嫂」跟他們接觸，兄嫂過世之後，都是姪女「戌○○」處理，顯然與上開證人所述不符，且系爭土地之所有權人原為癸○○，之後由丙○○之子子○○繼承，若確有同意上訴人之先父母在系爭土地上蓋房子，也應由土地所有權人子○○之法定代理人丙○○、丑○○○同意，始有合法之代理，惟丙○○已到庭作證，明確證述『我不同意給他們把草房換成現在的房子』等語，則其餘之人均非合法之法定代理人，縱有同意（上訴人仍認為無法證明），亦均屬無權代理，如何能認為係屬合法，而將不利益加諸土地所有權人之身上？
５、系爭土地在上訴人之先父母蓋草房或57年蓋現在之房屋時，租賃契約即屬無效。系爭土地由子○○繼承之後，依上開判決意旨，除非與子○○另行成立租賃關係之合意外，否則租賃契約仍屬無效。子○○之法定代理人丙○○已到庭證述不同意上訴人之先父母蓋目前之房屋。
㈡、聲明：
１、上訴駁回。
２、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
乙、兩造爭執之要旨
一、被上訴人起訴主張：上訴人所承租被上訴人所有系爭耕地上，於57年間蓋有系爭主建物（面積111.7平方公尺）、系爭次建物（面積69平方公尺），使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1之木造瓦房各1棟，上訴人已違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規定，故建築該建物時之耕地租約應屬無效，且嗣後繼續存在或經變更登記之租約，亦均應無效。
故臺東縣壬○○鄉公所於93年5月25日所核發以巳○公司、被上訴人為出租人；上訴人為承租人，租賃期間：自92年1月1日起至97年12月31日止之壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約亦應為無效。爰依同條例第16條第1項、第2項之法律關係起訴，並聲明求為判決：確認系爭耕地經臺東縣壬○○鄉公所於民國93年5月25日所核發壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約無效等語。
二、上訴人則以：系爭耕地上之系爭主、次建物，均經原出租人癸○○家族同意，而由卯○○（即上訴人之父）於57年間新建或增建，以供居住之用迄今。上開建物合計之面積（即180.7平方公尺）僅為系爭耕地面積（即6576.51平方公尺）之百分之2.7，並不足影響上訴人自任耕作之事實。上訴人一生耕作於系爭耕地、對該地有深厚感情。而被上訴人在臺東縣壬○○鄉公所調處期間，曾要求上訴人需以乙種建築用地公告現值百分之10之標準支付租金，惟上訴人一生務農、看天吃飯，實無力支付該高額之租金等語置辯。並聲明求為判決：駁回被上訴人之訴等語置辯。
丙、下列事實為兩造所不爭執（原審卷第276至283頁，本院卷第117頁），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及判決之基礎。
一、系爭耕地（即臺東縣○○○鄉○里段○○○○號土地）所有權之移轉及承租之經過：
㈠、訴外人癸○○（即訴外人子○○之祖父）就其所有系爭耕地（地目：畑），於42年1月1日依耕地三七五減租條例規定，與卯○○（即上訴人之父）訂立耕地租賃契約，租期期間自42年1月1日起至47年12月31日止，並經臺東縣壬○○鄉公所登記在案（原審卷第259頁：癸○○之除戶謄本，同卷第214頁、第222頁：子○○之戶籍查詢資料，同卷第269頁：卯○○之戶籍登記簿影本，同卷第101頁至第10
2 頁：該租約影本，同卷第117頁：該土地登記簿謄本影本）。而前揭租約屆滿後，依當時耕地三七五減租條例第20條之規定，該租約應視為繼續存在。
㈡、於50年間經政府主動清查三七五減租之租約登記情形，並由臺東縣政府核定延長前揭租約之期間自50年1月1日起至55年12月31日止（原審卷第41頁：臺東地院88年度東簡字第245號確認承租耕地事件判決書影本參照）。
㈢、⒈癸○○死亡後，子○○因繼承而取得前揭土地所有權登
記（原審卷第259頁：除戶謄本影本。同卷第117、120頁：該土地登記簿影本），並因繼承而承繼前揭租約之法律關係。
⒉前揭租約因上開土地（即臺東縣○○○鄉○○段55之2
地號）於56年9月2日分○○○鄉○○段55之5地號（地目為旱）後，而繼續存在於分割後之同段55之5地號土地上（原審卷第108頁：土地登記簿影本，同卷第117頁：該土地登記簿影本）。
⒊卯○○於57年10月26日死亡（原審卷第269頁：戶籍登
記簿影本）後，上訴人亦因繼承而承繼前揭租約之法律關係。
㈣、⒈子○○於85年6月6日以買賣為原因，將前揭土地（即臺
東縣○○○鄉○○段55之5地號）於85年6月17日移轉所有權登記予訴外人巳○公司（原審卷第108頁：該土地登記簿影本）。
⒉上訴人依同條例第25條「在耕地租期屆滿前，出租人縱
將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記。」之法律關係，向巳○公司提起臺東地院88年度東簡字第245號確認承租耕地事件，經同院以：「…租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思者，依耕地減租條例第1條，適用民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約。本件癸○○於42年1月1日將其所有同段55之2地號耕地，出租予卯○○耕種，租期雖於47年12月31日屆滿（50年間政府主動清查三七五租約登記情形，由臺東縣政府核定延長6年，而自50年1月1日延至55年12月31日止），既仍由卯○○繼續耕種，揆諸前開規定，該項租約視為不定期租賃。癸○○嗣於54年間死亡，系爭土地由被告子○○繼承，卯○○復於57年10月26日死亡，原告戊○○繼承前開租賃權，繼續於系爭土地上耕作，訴外人子○○亦繼受該項租賃當事人之權利義務，亦屬明確。再按，租約之登記係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始得生效，最高法院51年度台上字第2629號判例可資參照。在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租條例第25條亦有明文。系爭同段55之5地號土地既係於56年8月自同段55之2地號土地分割而來，則前開租賃契約之效力，自應及於分割後之系爭55之5地號土地。且依照前開判例意旨，該項租賃效力亦不因未經登記而受影響…。」（原審卷第41頁：該份判決書影本）。據此，該判決係認為：55年12月31日以後，卯○○（即上訴人之父）雖未就同段55之5地號土地（即系爭耕地重測前之地號）訂立書面之耕地租約，但仍應視為不定期租賃，且癸○○、卯○○死亡後，子○○（即癸○○之繼承人）、上訴人既分別為其等之繼承人，即應因繼承而承繼該耕地租約之法律關係，縱巳○公司嗣後受讓該土地之所有權，則上訴人前揭不定期限之耕地租約，對巳○公司仍應繼續存在，復判決：「確認原告就被告巳○公司所有臺東縣○○○鄉○○段55之5地號土地，有耕地三七五減租條例第25條所定之租佃關係存在。被告應依母地號即同上段55之2地號原承租人卯○○與出租人癸○○於民國42年1月1日所訂立之租約同一條件，按現有土地面積與原有土地面積比例核算租額後，與原告訂立新租約，並會同原告向同縣壬○○鄉公所申請為租約變更之登記及向同縣壬○○鄉地政事務所為三七五租約之登記。」（原審卷第37頁：該份判決主文）。
㈤、⒈巳○公司以買賣為原因，於88年6月17日將前揭土地所
有權應有部分10,000分之2,200移轉登記予被上訴人（原審卷第109頁：該土地登記簿影本）後，巳○公司對前揭土地所有權應有部分僅餘10,000分之7,800。
⒉前揭未○段55之5地號土地，因重測後登記為臺東縣○○○鄉○里段○○○○號（即系爭耕地）。
㈥、按「耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：
一、出租人將耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人者。
三、承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者。七、耕地經分割、合併或其他標示變更者。」，臺灣省耕地租約登記辦法第1項第1款、第3款、第7款分別定有明文。
⒈臺東縣壬○○鄉公所就巳○公司、被上訴人所有之系爭
土地（即○○○鄉○里段○○○○號，面積6576.51平方公尺），依據土地法及臺灣省私有耕地租用辦法第1項第1款、第3款、第7款暨其有關係法令之規定，於93年5月25日核發之壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約內載：⑴出租人為：巳○公司、被上訴人。承租人為：上訴人。⑵租賃期間：自92年1月1日起至97年12月31日止共計6年（原審卷第129頁：該耕地租約影本，即系爭耕地租約）。
⒉前揭租約嗣經臺東縣政府於93年7月19日同意備查在案
（原審卷第128頁：耕地三七五租約變更登記申請書影本）；⒊復經臺東縣壬○○地政事務所在系爭土地登記謄本上為
：有三七五租約之註記（原審卷第162頁至第163頁：臺東縣政府93年9月8日府地籍字第0933027973號函影本、同卷第141頁：土地登記謄本）。
㈦、⒈訴外人午○○於95年7月20日因承受臺東地院94年度執
字第7404號清償債務強制執行事件之債務人巳○公司、被上訴人所有之系爭土地，並於95年10月2日為所有權登記在案（原審卷第139頁：該土地異動索引、土地登記謄本。同卷第175頁：臺東地院於95年9月24日所核發東院和94年執地字7404第0000000000號不動產權利移轉證書影本）。
⒉午○○將系爭土地賣予被上訴人，並於97年12月30日為
所有權移轉登記在案（原審卷第140至141頁：該土地異動索引、土地登記謄本）。
二、按①「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」（同條例第20條）、②「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記。」（同條例第25條）。③「按耕地租約期滿時，如有耕地三七五減租條例第
19 條第1項所列情形之一時，出租人不得收回自耕。不得收回自耕時，依同條例第20條即應續訂租約。是出租人拒絕續訂租約時，其租約應視為繼續存在。」（最高法院69年度臺上字第546號裁判要旨參照）。④「耕地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（最高法院51年臺上字第2629號判例要旨參照）。
㈠、系爭耕地原為原出租人癸○○所有，嗣子○○因繼承而承繼該租約之法律關係，而系爭耕地先後經子○○因買賣而於85年6月17日移轉所有權登記予巳○公司；巳○公司因買賣而於88年6月17日移轉部分所有權登記予被上訴人；午○○因拍賣承受而於95年10月2日登記為所有權人；午○○因買賣而97年12月30日移轉所有權予被上訴人，惟依前揭規定，該租約受讓人形式上均應繼續有效。
㈡、兩造同意：原承租人卯○○（即上訴人之父）、上訴人（即現承租人）就系爭土地（含重測前之臺東縣○○○鄉○○段55之2地號，及未○段55之5地號分割前之母地號同段55之2地號）：
⒈無論係訂有書面之三七五減租條例耕地租約（含⑴原審卷
第101頁至第102頁：租約期間自42年1月1日起至47年12月31日止；⑵經臺東縣政府核定延長前揭租約之期間自50年1月1日起至55年12月31日止；⑶同卷第129頁：期間自92年1月1日起至97年12月31日止）；或未訂立書面者（含48年1月1日起至49年12月31日止、56年1月1日起至91年12月31日止；自98年1月1日迄今之期間），依據前揭規定，其租約形式上對其均繼續存在。
⒉惟前揭各該期間之租約是否實質有效，或某期間之租約若
無效時，是否會影響：其後繼續存在之租約、經變更登記之租約或系爭耕地租約之效力，則由法院判斷之。
三：系爭房屋之建築經過：
㈠、建築時序表：⒈系爭主建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約111.
7平方公尺，原審卷第47頁：該建物翻拍照片影本）之位置，最早於38年間蓋有一棟茅草屋，約57年間遭遇颱風倒塌後，經卯○○（即上訴人之父）隨即於原址建築系爭主建築物以供居住，並使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今。
⒉系爭次建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約69平
方公尺，原審卷第47頁：該建物翻拍照片影本）：係50年間所建築，原作為豬寮使用，嗣經卯○○於57年前後增建後，被告便搬入居住，亦使用門牌號碼為：臺東縣壬○○鄉未○村舊未○22號之1迄今（參原審卷第244頁：原審99年6月30日公務電話紀錄）。
㈡、設籍時序表：⒈申○○○（即上訴人之母）原設籍在臺東縣壬○○鄉舊未
○15號，於57年7月17日因門牌調整為：同鄉舊未○22號（第237頁：戶籍查詢資料）。
⒉上訴人原設籍在同鄉舊未○22號，於59年6月19日因住址變更創立新戶為：同鄉舊未○22號之1（原審卷第230頁：
戶籍查詢資料）。
⒊臺灣電力公司臺東區營業處87年3月4日以臺東業核代字第
J0000000號函申○○○內載：「…二、經查貴戶原始憑證已逾保存年限，業經銷毀，無法發給用電證明，惟為便利貴戶需要，茲依據本公司現存電腦查詢檔之記載資料，提供下列用電資料，僅供參考，復請查照。貴戶用電電號：00000000000。登載用電地址：壬○○鄉舊未○22號。裝表供電年月：民國58年11月」（原審卷第73頁：該函影本）。
㈢、被上訴人於98年10月8日以系爭土地（即臺東縣○○○鄉○里段○○○○號）上蓋有前揭建物，認上訴人有同條例第16條所規定不自任耕作之情形，主張系爭耕地租約（即壬○○鄉公所93年5月25日所核發壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約）無效，而向該鄉公所耕地租佃委員會聲請調解（原審卷第26至28頁：調解申請書影本）。
⒈經該鄉公所於98年7月28日會勘後，在會勘紀錄內會勘結
果欄項記載：「經查本地號內確實有二棟木造瓦房主建築物（下稱系爭主建物）設籍未○村4鄰22-1號面積約111.7平方公尺。次要建築物物（下稱系爭次建物）約69平方公尺，現為居住使用。」（原審卷第46、47頁：該日會勘紀錄、該建物之翻拍照片影本）。
⒉前揭鄉公所於該日會勘後，於98年8月5日以東麻鄉原社字
第0980008455號函上訴人，在說明欄第二點記載「旨揭地號土地經本所98年7月28日派員實地勘察，確認地號內有二棟木造瓦房建築面積共約180.7平方公尺現作為居住使用，查與出租人申請事項三之陳述內容吻合，請台端於文到日起20日內表示意見，如無不同意見或逾期未表示意見時，本所將本予權責准由出租人辦理租約無效之登記。」（原審卷第48頁：該函影本）。
⒊上訴人以意見書回覆該鄉公所，在該意見書說明欄第四點
記載：「依貴所所查該地號內『有兩棟木造瓦屋建築物現作居住使用，與出租人（吳君，係指被上訴人）所申請租約無效認定案吻合』，早在先前本人之父及原地主癸○○於民國42年1月1日與原地主癸○○依『耕地三七五減租條例』訂立耕地租賃契約時，目前所見兩棟木造瓦房已經癸○○同意後所建造，至今已56年，要不本人及本人之父要住何處，又水電要如何申請，故針對吳君向貴所所申請租約無效案係屬無稽之談，要逼本人走上絕路。」（原審卷第34至36頁：該意見書影本）
四、臺東縣租佃爭議調處委員會調處之經過：被上訴人以：上訴人在承租之系爭土地上蓋有系爭建物，認其已違反同條例第16條自任耕作之規定，系爭耕地租約應無效，經臺東縣政府：
㈠、於98年11月18日召開第1次調處會議，在該會議紀錄第四點㈤陳述實地調查結果項下，經天○○（即臺東縣壬○○鄉公所本件承辦人員）陳述：「出租人（係指被上訴人）主張租約無效，地上建築二棟房屋是實（如照片）。」；第六點調處決議如下：調處不成立（原審卷第14至22頁：
該會議紀錄影本）。
㈡、於98年12月16日召開第2次調處會議，⒈在該會議紀錄第四點㈣經辦人員陳述對本件爭議有關法令
及處理意見項下記載：「1、依耕地三七五減租條例第3條第3項規定辦理【壬○○鄉公所轄區地主及佃農過少，無法成立耕地租佃委員會】，實地調查經壬○○鄉公所於第一次會議已具體說明，地上建築二棟房屋屬實（如照片）。2、前次調處會議中出租人主張依耕地三七五減租條例第16條規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租收回自行耕種或另行出租。3、所謂原訂租約無效，係指違反前項所訂原自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。」。續處意見則記載：「98年11月18日召開第1次耕地租佃委員會，依陳委員亥○提議：對於承租人之地上物補償事宜，請出租人方面得先行協調，但經出租之代理人【陳信伍律師】說明，委員提議事項未於其授權範圍，調處不成立。」。
⒉第五點調處經過記載：被上訴人陳述：「承前主張租約無
效，地上物部分同意補償予承租人，惟金額部分請承租人提出地上物補償明細表再議。」、上訴人陳述：「表示有意承購承租地」。
⒊第六點調處決議記載：㈠主文：調處不成立。㈡理由：出
租人之代理人：「同意陳委員亥○之提議所述之補償費查估基準，予以補償系爭土地之地上物，惟不被承租人接受。」。上訴人代理人表示：「有意承購系爭土地」。經委員會決議：「雙方如達成協議請於15日內將買賣契約書送達縣府以利發給調處成立證明書；逾期未送達上開買賣契約書到府者，仍視調處不成立，全案移請地方法院處理。」（原審卷第5至12頁：該會議紀錄影本）。
五、兩造對卷內（含臺東地院88年度東簡字第245號確認承租耕地事件）之資料、函文等證據資料之形式真正，均不爭執，惟實質證明力，由法院判斷。
丁、得心證之理由
一、系爭耕地自原承租人卯○○（即上訴人之父）與癸○○（即原出租人）訂有自42年1月1日起至47年12月31日止之租約，並分別於50年1月1日至55年12月31日、92年1月1日至97年12月31日間變更租約之登記迄今（參兩造不爭執事項第二點所示），則各該期間之耕地租約，形式上均繼續存在，惟各該繼續存在之租約、經變更登記之租約或系爭耕地租約（即租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止），其等有否無效之情形，及對其後各該繼續存在租約或訂有書面租約之效力如何，乃為本件審酌之核心，核先敘明。
二、系爭耕地上存在系爭主、次建物乙情，業經臺東縣壬○○鄉公所於98年7月28日會勘屬實（原審卷第46、47頁：該日會勘紀錄、該建物之翻拍照片影本，另見兩造不爭執事項第三點㈠、㈢⒈）。經查：
㈠、證人丙○○（即子○○之父親）於本院證述：（你父親叫什麼名字？）叫癸○○。（臺東縣○○○鄉○里段○○○○號土地本來是什麼人的？）這都是我的大哥在處理。（土地在你父親過戶給你兒子的事情你知道嗎？）我父親在過世前就已經把他們分配好了，孫子、兒子都公平分配，這塊土地分給子○○。（這塊土地的佃農是何人知道嗎？）不知道，以前都是我的兄嫂跟他們接觸，兄嫂過世之後，都是我的姪女戌○○處理。…（57年將草房子翻修成現在房子你是否知道？）這個要問我兄嫂才知道，我在忙我鐵工廠的事業等語（見本院卷第58頁反面-59頁）。另證人丁○○○（即子○○之母親）於本院證述：（你公公叫什麼名字？）癸○○。（你有沒有兒子叫子○○？）有的。（臺東縣○○○鄉○里段○○○○號土地本來是登記你公公名字，後來由你兒子訴外人子○○繼承，這你知道嗎？）因為我公公54年就過世，這事情都是我大伯在處理，不知道那年，我才知道我兒子繼承我公公的土地等語（見本院卷第60頁）。再參酌寅○○除戶戶籍資料可知，寅○○（於75年1月27日過世）係癸○○之長男，亦係丙○○之大哥，此有臺東縣壬○○鄉戶政事務所提供之除戶全戶戶籍資料可徵（見本院卷第110-113頁）。
㈡、又證人即上訴人鄰居乙○○（00年0月0日生）於本院證述：（你與戊○○何關係？）鄰居。（你住的地方離他多遠？）以前住在隔壁，現在住差大約2、3百公尺。（你知道戊○○所住的臺東縣壬○○鄉舊未○22號之1房屋是如何來的？）我以前與他父親是好朋友，也是鄰居，他的房子以前是草房，被颱風吹倒，房子又重新蓋起來，地主叫寅○○，他們夫妻有去看，他們答應給他們重新蓋房子。（他答應你是聽寅○○親自說的，還是聽戊○○所述？）我是親自聽寅○○自己說的。（同時你聽到他說時，有多少人在現場？）4、5個人，剛才來的在庭證人辛○○、庚○○及己○○都有在現場。（是在那個地方說這事情？）當時是颱風之後，地主寅○○來看，大家在那邊聊天說的，地點就是在他現在蓋房子的地點。（你怎麼知道寅○○就是地主？）我知道，我以前住在公路旁，後來我發現寅○○說土地是他們的，我才向他們繳地租金。…（你剛才說要讓戊○○重新蓋房子，有沒有說要給他蓋多大，用什麼材料？）我不知道，我只知道要給他們蓋房子而已。（癸○○你認識嗎？）我不認識。（訴外人子○○你是否認識？）我不認識。（戊○○所租土地，以你所知，大約在那邊幾年？）我知道就61年了。…（你知道當時的地主有委託何人管理這土地？）我不知道，我只知道是寅○○來收租等語（見本院卷第79頁反面-80頁）。
㈢、另證人即上訴人鄰居辛○○（00年0月00日生）於本院證述：（你認識戊○○嗎？）認識。…（你知道舊未○22之1號房子如何來你知道嗎？）我知道，那是當時竹造房子，後來因為竹造房子被颱風吹掉，他們又重新蓋房子，就是現在他們住的房子。（你知道他們蓋房子的土地如何來？）這土地是寅○○議員的。（你說寅○○議員的，為何是戊○○他們在蓋房子？）寅○○議員本身是在做議員及輾米場，我本身在種稻子，我當時找寅○○議員交稻子，他們正在談寅○○議員的土地要給上訴人蓋房子的事情，我剛好聽到。（你說他們在說租的土地要蓋房子的事情，是在那裡說的？）地點是在上訴人目前居住的地方。（當時有多少人在現場？）也有好幾個人要叫他買稻子，庚○○當時也在場，我印象深刻就是庚○○有在現場。（你剛才有說到他的草房，重新蓋現在的房子，那是什麼情形之下要蓋成現在的房子？）大概是在民國50幾年，颱風吹倒，當時也有很多人的房子被吹倒。…我有聽到他同意讓戊○○再把房子重新蓋起來等語（見本院卷第82-83頁）。
㈣、證人庚○○（00年00月0日生）於本院亦證述：（你認識戊○○嗎？）認識，我們是同村的人。（你認識戊○○幾年？）自從知道事情之後（台語，意指從小懂事以來）我就認識他，他父親過世時，我也有幫過忙。（他現在住的舊未○22之1號房子如何來，你知道嗎？）我知道事情的時候，房子已經在現場的地址。（過去這房子有何變化嗎？）以前是竹造房子，房子屋頂是用草蓋住，現在變成現在這房子，可是是颱風吹倒，戊○○將它蓋成現在這房子。（這房子土地如何來？）是寅○○的。（為什麼寅○○土地，他可以蓋房子？）寅○○給他蓋，他才蓋的，當時寅○○是議員，而且也經營碾米廠，時常要來我們這邊收稻子。（戊○○本身有沒有在耕作？）戊○○本身在種田，他是在作寅○○符合三七五減租條例的土地。（當時你說遇到大颱風吹倒，你是如何知道寅○○議員要給他蓋房子？）因為寅○○經常到未○，他都有說起。（你聽到他在說的時候，是何時聽到，當時是何人在場？）我只記得寅○○收稻子的時候說到。（有在戊○○倒掉的房子那邊說到蓋房子的事情嗎？）蓋的時候，寅○○本身就在現場，他每2、3天就會到我們未○。（寅○○有沒有同意戊○○來翻修房子？）一定有同意，如果不同意，他會阻止，寅○○是很好的人，很有同情心的人，不可能不同意他翻修房子。（當時在舊未○的土地，有沒有人幫寅○○管理土地？）沒有，就是寅○○，他只是買收稻子、收租金，至於己○○我不知道有沒有幫他管理土地，他住在壬○○。（這戊○○被颱風吹倒的房子與後來翻修的房子是否同一個地方？）我知道很像是原地，我有確定等語（見本院卷第84-85頁）。
㈤、綜上證人丙○○、丁○○○所述，有關癸○○整個家族收租及租佃事務的管理，應該都是由家族裡頭當縣議員之長男寅○○所處理及決定，所有租佃事宜，包括收租金在內，應是全部家族人所授權，當然包括本案當時地主癸○○及訴外人子○○。是以再據證人乙○○、辛○○及庚○○所述，系爭主建物、增建系爭次建物，既經原出租人子○○之代理人寅○○同意後始修建。只要土地所有權人同意，縱令有在耕地上建築房屋，亦無不自任耕作之問題，前揭於57年間應視為繼續存在之該耕地租賃契約，仍屬有效。證人丙○○另證述：不同意上訴人之先父母蓋目前之房屋云云，核屬事後個人意見，不足為上訴人不利之認定。
三、被上訴人雖抗辯上訴人於臺東地院88年度東簡字第245號確認承租耕地事件中，從未提起「丑○○○已代理子○○與上訴人另成立租賃關係」之情形云云。然上開民事事件上訴人亦委任律師為訴訟代理人，亦僅概略陳述上訴人與子○○間確有租賃關係存在，而詳細事實則由律師主張之，故亦有疏未向律師詳述事實之情形存在。此由上開民事事件判決中律師及法院，始終將癸○○誤認為係子○○之父，而於判決中記載「原告起訴主張：臺東縣壬○○未○段55之2地號土地面積1.0573公頃，原為被告子○○之父癸○○所有…」、「本件原告起訴主張被告子○○之父癸○○於44年1月1日將其所有坐落臺東縣壬○○未○段55之2地號耕地，出租予原告之父卯○○耕種…」，可見一般。自不能因上訴人委任之律師在前開民事事件中疏未主張，即謂上訴人於本件之主張係臨訟編造云云。
四、綜上所述，上訴人於57年間之耕地租約既非無效，且單方申請變更登記之系爭耕地租約，均應屬有效存在。從而，被上訴人本於耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，請求確認臺東縣○○○鄉○里段○○○○號（面積6576.51平方公尺），經臺東縣壬○○鄉公所於93年5月25日所核發壬○○鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約無效，為無理由，不應准許。原審不察，為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
五、兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此指明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 黃玉清法 官 李水源正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
書記官 陳有信