臺灣高等法院花蓮分院民事判決 101年度上易字第28號上 訴 人 陳梅子
參 加 人 吳 筍前列二人共同訴訟代理人 劉彥伶被 上訴 人 林震昌訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師上列當事人間請求協同辦理所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國101年4月5日臺灣花蓮地方法院100年度訴更字第1號第一審判決提起上訴，本院於101年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序部分：
一、上訴人於原審主張兩造間之買賣契約違反強行規定應為無效，被上訴人使用買賣標的受有相當於租金之不當得利，遂提起先位之訴，聲明：被上訴人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（重測後地號○○○鄉○○段○○○○號）上之房屋（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉○○村○○0○0號）及該房屋坐落之基地返還給上訴人；被上訴人應自民國96年9月1日起，至返還前項房地之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）5,000元。倘認兩造間買賣契約有效，另為備位之訴，聲明：被上訴人或其指定之人應協同上訴人向花蓮縣花蓮地政事務所申辦將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記為被上訴人或其指定之人所有。原審判決上訴人先、備位之訴均敗訴，上訴人僅對備位之訴敗訴部分提起上訴（參本院卷第4頁上訴狀及第95頁準備程序筆錄），則上訴人於原審先位之訴敗訴部分，不在本院審理之範圍，先此敘明。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。次按民事訴訟法第58條第1項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化。至僅有道義、感情、經濟、名譽或其他事實上之利害關係者，則不與焉（最高法院97年度台抗字第414號民事裁定意旨參照）。本件參加人吳筍主張其為花蓮縣○○鄉○○段○○○○號（重測後地號○○○鄉○○段○○○○號）、422之3地號土地實際所有權人等情，為被上訴人所不爭執，且吳筍為系爭買賣契約之連帶保證人，有公證書影本在卷可按，另依卷附原審法院99年度重訴字第65號和解筆錄所載，吳筍就花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地亦負有移轉所有權登記之義務，足見吳筍就本件訴訟有法律上之利害關係，依上開說明，吳筍為輔助上訴人而參加訴訟，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、上訴人起訴主張：
(一)兩造於94年7月13日就上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地內部分土地，面積661.16平方公尺，範圍如附件之位置圖及其地上建物（門牌：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號，下稱系爭房地），成立買賣契約並簽定買賣契約書，價金之給付及不動產之點交均已完成並無爭議。上訴人已備妥辦理移轉所有權登記之文件資料，並請求被上訴人或其指定之人協同辦理所有權移轉登記，被上訴人卻以雙方公證書上記載：「雙方以每坪3,000元單價出售」，計算得出買賣面積為273坪，認上訴人從422地號土地分割移轉之422之3地號面積不足為由，拒絕協同辦理。惟被上訴人之理由有下列不足取之處：
⒈本件買賣契約已明白記載買賣標的包括土地及其地上建物，
並非僅有土地。故買賣價金82萬元，是包括土地及建物之價額，其中建物價金為22萬元，土地價金則為60萬元。則以土地價金60萬元，每坪3,000元單價計算土地面積為200坪，與買賣契約上所記載土地面積661.16平方公尺，換算坪數為20
0.00089坪，實相吻合，若依被上訴人主張82萬元全部為土地價金，而以每坪3,000元單價計算，則為273.33333....坪，並不能整除，顯然非當時約定之事實。
⒉另依買賣契約書所附位置圖上之記載：「C為珍宮北邊牆壁
之界址為止，以南為使用部分（門牌加灣6之8號）」，意思為被上訴人所買土地界址係至珍宮藝品店北邊牆壁為止，以南則為珍宮藝品店所使用之範圍；又「A為界址線以北至B為買賣標的物之位置圖（即是使用範圍）約200多坪含地上物（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）」，意思為被上訴人所買土地界址線是從A至B，買賣標的含加灣6之9號之地上建物。經丈量結果，從買賣契約書所附位置圖B點至珍宮藝品店北邊牆壁為止，面積約為200坪；若係被上訴人所指買賣面積為273坪，則界址將在珍宮藝品店主體建物上，而須拆除珍宮藝品店主體建物，上訴人至愚亦不可能為如此買賣約定。因被上訴人所買受之土地面積為661.16平方公尺（換算坪數為200.00089坪），上訴人已分割出花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號，土地面積728平方公尺，約220坪，實超過被上訴人所買受之面積，並願就此面積辦理移轉所有權予被上訴人或其指定之人，詎被上訴人竟不接受，以面積不足為由加以刁難，而拒絕協同辦理所有權移轉登記，上訴人實非得已，爰依民法第367條之規定，請求被上訴人或其指定之人應協同上訴人向花蓮縣花蓮地政事務所申辦將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記為被上訴人或其指定之人所有等語。並聲明：被上訴人或其指定之人應協同上訴人向花蓮縣花蓮地政事務所申辦將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權移轉登記為被上訴人或其指定之人所有。
(二)對被上訴人抗辯之陳述：⒈本件買賣係兩造洽談後請代書起草，代書根據當事人的陳述
將雙方的合意體現為白紙黑字，經雙方確認後簽字，且契約書中關於該買賣標的物面積、位置、金額等必要之點，字跡均為手寫，若無當事人之指示，代書不可能無故記載「及上述地段號地上建物（門牌秀林鄉加灣6之9號），本建物尚未辦理保存登記之全部所有權讓售與甲方或其指定之人」等文句，當事人之真意自應以此買賣契約為據。而買賣價金82萬元包括土地及房屋，其中土地價金60萬元，以每坪3,000 元單價計算則為200坪，與買賣契約記載「面積六六一點一六平方公尺（即約貳佰多坪）」相吻合。至於公證書雖然是經過雙方確認後簽字做成，但該公證書對買賣面積的記載明顯簡陋，因上訴人信賴公證人會細心行事，故對其擬定之公證書未加仔細檢查而簽字，如僅以公證書係兩造簽訂契約後前往公證人處所做成，並經雙方確認簽字而判定公證書較買賣契約書更符當事人的本意，則屬牽強。本案買賣契約書中既有確切詳盡的數字，按照一般經驗法則，自應以記載詳盡明確的買賣契約書為準。
⒉被上訴人抗辯地上建物加灣6之9號為其所興建，被上訴人豈
有出價買回自已所有建物之理，而主張買賣價金82萬元應僅指土地之價格云云。然因被上訴人先前與訴外人劉彥伶（即劉仁卿、吳筍女兒）簽訂租賃契約時，上訴人係以土地供被上訴人興建房屋，約定6年後該房屋無償歸屬上訴人，以此作為使用土地之對價，因租約第8條約定不得轉租、第9條約定承租人應取得出租人同意後始得改裝設施、第11條約定出租人負責房屋自然損壞之修繕，與一般房屋租賃協議並無二致，該房屋權屬應與一般租賃契約標的物之權屬一樣，即房屋於簽立租約之時即歸屬出租人所有，租期為6年，租金即為被上訴人興建該建物出資額，而被上訴人興建該建物的成本為37萬元，為求計算方便雙方合意取36萬元，故被上訴人租賃土地和建物6年的租金總計36萬元。兩造於94年5月討論並確定買賣土地的事情，同時終止租賃契約，當時被上訴人已租賃該土地和建物44個月（自90年9月1日至94年5月），
94 年7月13日雙方簽署土地買賣契約，因土地和建物的所有權自94年5月起歸屬被上訴人，雙方合意應補交已經過之44個月土地和建物的租金，於是雙方以該36萬元為基礎，計算44個月的租金，計算式為：租期6年的總租金÷6年租期×實際使用時間，即36萬÷72個月×44個月＝22萬元。而且，雙方合意以36萬元為建物的興建成本，與不動產估價自回溯計算94年7月的興建成本418,569元相差不大。由此可見，被上訴人主張其於94年7月簽訂系爭買賣契約時，無自行買受己屋之可能云云，顯有不當。退步言之，即便雙方當初原意為6年租賃期間，建物屬被上訴人所有，租賃期間屆滿後建物才歸出租人所有，則此6年期間，被上訴人需支付土地租金，但因原出租人劉仁卿先生突於92年12月去世，其妻吳筍身心遭受重大打擊，無心思經營出租事務，故與被上訴人協議將出租的土地和租期屆滿後將歸屬出租人的鐵皮屋，一併轉讓給被上訴人，雙方約定土地價金為60萬元（3000元/坪×200坪），並依上述之計算式計算鐵皮屋自6年租期屆滿後所有權之對價。易言之，在簽立買賣契約時，出賣人對該鐵皮屋所得主張之權利價金即如前述的22萬元。若按照被上訴人的邏輯，加灣6之9號建物為其出資興建而歸其所有，於94年7月13日簽署土地買賣契約書時，僅需支付購買土地的對價，認土地買賣契約書中82萬元都為買賣土地之對價，則這44個月期間其租賃土地租金豈非為零，且依被上訴人主張買賣的土地面積為248坪，實際每坪的價格應為3,306元（82 萬元÷248坪＝3,306元/坪），亦與公證書記載的3,000元不一致。詳言之，被上訴人主張上訴人應移轉被告248坪，與公證書註明每坪3,000元明顯不符。況證人顏安通亦證述系爭買賣契約書之買賣價金包含地上建物之價金，被上訴人主張其豈有於94年7月簽訂系爭買賣契約時，出價買回自己所有建物之理云云，顯無依據，且與事實不符。
⒊被上訴人雖抗辯本件買賣契約附件位置圖記載「A為界址線
以北至B為買賣標的物之位置圖（即是使用範圍），約200多坪含地上物（門牌號碼：花蓮縣秀林鄉加灣6之9號）」，此處之A點係指珍宮藝品店主建物之北邊牆壁云云，惟90年9月1日以前，原出租人劉仁卿將6之8號的倉庫出租給被上訴人使用（只有口頭約定，未簽訂書面租賃協議），後來被上訴人找劉仁卿先生洽談租賃今6之8號倉庫北邊土地，表示願意自己出資興建建物（今加灣6之9號），以其出資折抵租期6年土地和建物的租金，租期屆滿後建物歸還劉仁卿，雙方合意待6之9號建好後，被上訴人即不再租用6之8號的倉庫部分，初也未簽訂租賃協議，但林震昌蓋好6之9號建物後，仍繼續佔用6之8號的倉庫部分，且不付租金；後來92年11月1日訴外人顏能賢（即珍宮藝品店的老闆）開始租用6之8號建物，約定租賃範圍為：「花蓮縣秀林鄉○○村○○000號約400坪，乙方（承租人）可隨意使用。」該租賃契約中約定承租人的使用範圍為加灣6之8號，並沒有排除其附屬建物，故珍宮藝品店的租用範圍應包括附屬建物，即到倉庫的雨遮位置為止，但因珍宮藝品店用不到該倉庫部份，劉仁卿先生也未對被上訴人占用該倉庫予以阻止。然劉彥伶與被上訴人於93年5月11日補簽房屋租賃契約書，約定租賃範圍為：「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使用範圍秀林鄉景美村加灣6之7號北側鋼架房屋乙棟約三十二坪」，即為6之9號建物，並不包括6之8號的附屬建物（即倉庫）。如果當初合意將6之8號的倉庫出租給被上訴人，為何沒有在該房屋租賃契約書中寫明？可見雙方的本意並不包括6之8號之附屬建物，被上訴人占用該6之8號之附屬建物自屬無權占用。則兩造簽訂的買賣契約中約定買賣範圍到珍宮「北邊牆壁」，應係指6之8號附屬建物倉庫位置，因代書認定6之8號附屬建物（倉庫）為6之8號所有建物的一部分，故寫成珍宮北邊牆壁上。
被上訴人辯稱：「衡諸常理，被上訴人不可能不購買正在使用中的部分，否則若僅買受使用中之部分土地，將會導致日後搬遷之問題」云云，顯是意圖遮掩、混淆無權占用之事實所作的推論，不足取信。而本案被上訴人無法否認的是其使用附屬於6之8號建物的倉庫，為無權占用，當然要搬遷並返還給出租人。而該倉庫部分實際應為門牌加灣6之8號承租人顏能賢的租賃範圍，也是6之8號的一部分，按照一般經驗法則本案上訴人怎可能將6之8號建物占用的基地賣給被上訴人？況且該建物尚為顏能賢租賃期限之內（珍宮藝品店租期到2012年10月31日止），上訴人更不可能將租期未屆滿的6之8號的附屬建物從原建物中分離出來與6之9號建物綁在一起出賣，亦徵被上訴人之主張明顯背離事實。
⒋況雙方93年7月合意買賣土地時，是請證人顏安通來確定界
址線，並以他建議的界址線來買賣。顏安通常年興建鐵皮屋，對面積掌握相當精確，他知悉契約雙方欲買賣面積是200坪，故如他的證詞所述：「我大約從邊界的位置抓，大約是6之8號房屋的雨遮位置」，由此可知雙方合意買賣的土地南邊界線為6之8號的倉庫雨遮位置。代書起草買賣契約時未親臨現場，其認為6之8號的倉庫應該有牆壁，故寫成「以珍宮藝品店北邊牆壁為止」，沒想到被上訴人時隔多年以此為由曲解買賣契約原意，意圖獲取不當利益。
⒌被上訴人斷章取義地摘取部分錄音來支持其主張，故意不交
代整個錄音和案件的背景，實為偏頗。實則在被上訴人對於原422地號的273坪土地進行假處分後，導致吳筍與訴外人葉金泉的土地買賣因面積不足無法過戶，葉金泉以吳筍等人未能按期交付土地為由要求解除土地買賣契約，並要求巨額違約金，葉金泉隨後提起給付賠償金1,500萬元之訴訟，由於與葉金泉的土地買賣糾紛是因被上訴人的假處分而起，也因與葉金泉案的賠償金遠高於與本案需要的成本，兩害相權取其輕，吳筍在巨大的壓力和憂慮下，沒有去據理爭論土地買賣的面積，唯求儘早解決與被上訴人的土地買賣糾紛，故次次讓步，以期妥善解決與葉金泉的糾紛。且綜合上訴人所提完整錄音內容，被上訴人先對273坪土地進行假處分，使吳筍陷於面臨巨額違約金困境，再乘人之危，於協商過程中步步誘導，先向吳筍要20萬元的補償金換取其撤銷對273坪土地的假處分，後又要求100萬元，被上訴人這種乘人之危趁火打劫之徒，其無理請求，實不足以得到法院支持。
(三)原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，其陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：
⒈雖門牌加灣6-9號建物係被上訴人建於90年間，但門牌6之7
號及6之8號雨遮早於84年興建完成，兩建物完成時間相距6年之久。但於買賣契約成立前，兩造另有一租地契約，係約明供被上訴人無償使用系爭土地，並搭蓋建物使用，租賃契約6年期間期滿，則建物無償歸予上訴人，則該建物已隱含有係租地之租金代價，上訴人於租約期滿後可以取得建物所有權，則被上訴人於租賃契約屆滿前與上訴人成立買賣契約，則兩造為計算起見，不再另行計算已經到期之租金，而是將系爭建物所有權視為上訴人所有，合併計算土地與建物價值，作為買賣之價金，否則尚需另行計算租金找補，並無助於本件買賣。
⒉又被上訴人買賣之範圍，實係原本租賃土地之位置，並未溢
出該範圍，而原本租賃契約之約定位置，即係現422之3地號土地，兩造縱於文字表述有所不足，仍無礙於事實之確定。⒊另關於函詢花蓮地政事務所對於花蓮縣○○鄉○○段000地
號（新地號為○○○鄉○○段○○○○○號）及422-3地號○○○鄉○○段○○○○○號）可否辦理土地分割合併一案：
⑴○○段00000地號已於99年4月份從422地號分割出來，而○
○段000地號及422-3地號共同擁有建號原景美段130建號（○○○鄉○○段○○○號）之建物，經上訴人請求被上訴人前來進行所有權移轉登記，被上訴人均單方面認知坪數不足，導致上訴人與訴外人土地交易延宕至今未果，縱100年8月23日未頒布新法令前，被上訴人也一再拒絕受領當初買賣之土地所有權移轉。
⑵根據內政部100年8月23日內授中辦字第0000000000號函令表
示：按農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，其立法意旨乃在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發經營利用及產權紛爭問題。本件上訴人原始土地422地號、422-3地號當初僅登記陳梅子一人，上開農舍與坐落用地併同移轉時，不得有所有權人不同之情形，係指農舍與農業用地不得分別移轉而言。
⑶被上訴人一再陳述系爭買賣不含建物，建物是上訴人無條件
送給被上訴人使用的。然根據當初雙方合意簽訂之買賣契約第6條所明示：「本買賣標的屬原住民保留地，因法令規章之規定及實際使用情形暫不辦理，屆時須辦理移轉與分割時，乙方（即上訴人）需配合辦理。建物屬於未辦理保存登記，於稅捐機關有稅籍登記，應辦理產權過戶登記」。若當初買賣價金不含建物本身價值，當初辦理代書又何需於買賣契約書中特別註明建物未辦理保存登記，於稅捐機關有稅籍登記，應辦理產權過戶登記一語？⑷另依84年9月6日空照圖以及90年9月21日林務局農林航空測
量所的空照圖，可以清楚的看出6之8號倉庫當初是與6之8號主建物同時興建並規劃為一併使用的整體，而後來90年的空照圖可以輕易看出門牌6之9號是獨立於6之8號倉庫及6之8號主建物外，兩者興建於不同時期，所以上訴人當年不可能將6之8號倉庫賣予被上訴人。
⒋兩造系爭買賣契約約定之買賣面積確為661.16平方公尺無訛：
⑴按「關於一定之數量，以文字或號碼為數次之表示者，其表
示有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之原意，應以最低額為準」，民法第5條定有明文。經查，本件買賣契約業經花蓮地院所屬民間公證人許正次事務所公證，於公證書上第1條「買賣標的」上「面積」欄記載：「（出售面積約200多坪）」，復於公證書首揭第「二」點明載「雙方間為土地之買賣，訂立契約（如附件）」，而於附件買賣契約書上「一、買賣標的物：」處則清楚載明「面積661.16平方公尺（即約貳佰多坪）」顯係就土地買賣面積此一定之數量，先後以度量單位，而分別以661.16平方公尺（換算坪數為20
0.00089坪）、200多坪等數字為數次之表示，則依前揭民法第5條規定意旨，倘不能確認當事人之原意，自應以最低額即661.16平方公尺為準，乃屬當然。
⑵次查，證人顏安通於原審證稱：「林震昌有告訴我說吳筍要
賣土地，問我是否可買，我說這土地很有價值，半夜都要來買，當初林震昌是要買200坪，而要賣的人也說要賣200 坪左右」，於原審100年12月14日言詞辯論期日更當庭證稱：
「（雙方買賣範圍為何？）我確定是200坪」，對照前揭公證書及買賣契約書上所約定661.16平方公尺換算為200.00089坪，實相吻合，更可徵兩造原先所欲買賣之土地坪數確為200坪無疑。
⑶復查，被上訴人於本院101年7月3日準備程序時亦已當庭陳
稱：「（後來議價計算，到底多少錢買土地？先前的租金折算多少？）...本來價錢是82萬元，她們就說房子是我蓋的，又沒有滿期，以當時要賣我100多萬的時候，未到期要扣回來，他們說這樣的房子及坪數，以租金的話，每個月五千元，後來我跟代書提議後面未到期部分100多萬元是否要扣回來，後來吳筍就說房子是我蓋的，所以就不算錢了...」。由上開被上訴人當庭之陳述，可知其業已自認就系爭土地及其上房屋使用之代價應以每月5000元計，且原係約定以免付租賃6年期間之租金作為使上訴人取得系爭土地上房屋之對價。則自兩造於90年9月1日簽訂租約起至94年7月13日買賣契約簽訂時止期間共46個月，被上訴人實已積欠被上訴人達46個月之租金，按被上訴人所稱每月租金5000元計算，其金額為23萬元（計算式：46×5000=23萬）。與林震昌於一審所表示82萬均為買賣土地價金有相當大差異。綜上可知，原本吳筍原意買賣價金應是100多萬，但經雙方議價後為82萬。
⑷承前，系爭土地買賣業經花蓮地院所屬民間公證人許正次事
務所公證，且於公證書上第2條「價金及付款辦法」上記載：「1.買賣價總計新台幣82萬元整（雙方以每坪3000元單價出售）」。復於公證書首揭第「二」點明載「雙方間為土地之買賣，訂立契約（如附件）」，而於附件買賣契約書上「
一、買賣標的物：」處則清楚載明包含面積661.16平方公尺（即約貳佰多坪）之土地及其上之建物，所以單單土地價金為60 萬元整。但是租金雙方合意每個月5000元，共6年租期，所以租金原為6×12×5000=36萬，但是自90年9月1日至買賣合約簽訂的94年7月13日共經過46.5個月，每個月5000元得23. 25萬元，但是最後雙方合意為租金22萬，所以連同土地價金共82萬元整。由此亦足證上訴人與被上訴人原先所欲買賣之土地坪數之原意確為200坪無疑。
⒌就證人顏安通於原審現場勘驗筆錄之證述，已清楚指出當初
吳筍要售出的界址及200坪的坪數，並自錄音及一般經驗法則來看，被上訴人實無可能不清楚上揭坪數內容：
⑴證人顏安通於一審審理期間，於99年9月30日至花蓮縣○○
鄉○○段○○○○○○號土地作證，現場勘驗筆錄記載：「（422土地出賣時你是否知道？）林震昌有告訴我說吳筍要賣土地，問我是否可以買？我說這土地很有價值，半夜都要來買，當初林震昌是要買200坪而賣的人也是要賣200坪左右，我大約從邊界的位置抓，大約是6之8號房屋的雨遮位置」；「（對證人所述有何意見？）被上訴人答：94年間證人有到現場有幫忙測量過，並指出範圍。上訴人答：當時我們賣的就是200坪」。
⑵原審現場勘驗筆錄中被上訴人陳述：94年間證人顏安通有到
現場有幫忙測量過，並指出範圍等語，法官問顏安通當初指明範圍界線為何，顏安通即清楚指出當初吳筍要售出的界址跟抓出200坪的坪數部分。
⑶參加人吳筍為求事情清楚才答應被上訴人的要求向地政申請
位置測量，卻被倒果為因說成：因為要歸還土地，所以才親手複丈成果圖。在錄音中其實第一段中被上訴人就有說到：「200多坪就是珍宮那邊過來，本來我沒有要求及麻煩吳校長去鑑界」。更何況99年7月30日所申請的複丈成果上面即清楚的表示，僅為位置測量，也無說要返還土地等事宜。何況當時土地早已遭被上訴人聲請假處分，從多段錄音也知道上訴人從頭到尾，多次與被上訴人協商配合過戶，被上訴人從一開始要求要持分，到後來開始談與買賣土地價金無關之價格，足以顯現想趁吳筍買賣土地之際想從中獲取好處，並非只是單純的就當初購買的坪數之爭取。
⑷即使被上訴人訴訟代理人於陳報狀中更正錄音內容：提及不
是要「賺一波」，是要趁這一波（原錄音無接續下文，應為賺一波，若為趁這一波，後面應該會有下文），都足以證明對話內容被上訴人希望能從買賣中獲得額外的好處。第四段錄音中被上訴人甚至要求吳筍給他一百萬，他就肯（意指配合過戶一事）！即使被上訴人於陳報狀中就「100塊」更正應該是「1甲東」，1甲約0.97公頃=2,934坪=9,699平方公尺，是比一百萬更誇張的請求。是以，從被上訴人斷章取義地規避掉原本整段錄音部分，法官要求繕打整段錄音並當庭命被上訴人將錄音5日內提供給上訴人，被上訴人不但以遺失錄音為理由無法提供推拖，上訴人等待逾5日才向書記官聲請並花了超過2個禮拜的時間繕打內容一再校正，即是為了求得當初事情發生的始末，使真相還原，以求法院能還原事情始末，並裁示一公正之判決，以示公允。
⑸基於誠信原則，上訴人承受近兩年廠房空置的鉅額損失，也
是為了將產權清楚再售出，縱使吳筍經驗不足自身疏忽當初信任代書專業以為買賣契約書已經完整，但絕非想要多販售坪數或是獲取更多利益才來興訟，爰請法院詳查事實，以顏安通為證人證述內容，釐清當初上訴人所售出之坪數及範圍。
⒍上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵上廢棄部分，被上訴人或其指
定之人應協同上訴人，向花蓮縣花蓮地政事務所申辦花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號，移轉所有權為被上訴人或其指定之人之所有權移轉登記。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
二、被上訴人於原審答辯略以：
(一)上訴人固以其已備妥所有文件，請求被上訴人或指定他人協同辦理移轉登記，惟其訴請被上訴人受領移轉之土地係○○段000○0地號，面積僅728平方公尺，顯與被上訴人實際占有並買受之面積不符，蓋被上訴人自始至終占用至隔鄰「珍宮藝品店」北邊牆面為止之土地，如依原證三圖示應有248坪，非如上訴人主張之661.16平方公尺。至於，上訴人主張本件買賣價金連同地上建物為82萬元，其建物部分為22萬元、土地為60萬元，土地每坪以3,000元為賣價，與實際上記載之200多坪相吻合云云。但從契約內容以觀，何來建物賣價22萬元、土地之價金為60萬元之約定；又系爭建物為違章，且有部分為被上訴人自行建築，被上訴人無自行買受己屋之可能，且衡諸不動產買賣，幾以土地為估量標準，建物為鐵皮屋又老舊，有何價值可言。況且，契約已載明出賣面積為被上訴人占有使用之範圍，依原證三圖示，上訴人自行分割要移轉予被上訴人之422之3地號土地，面積728平方公尺，約220坪，明顯未含蓋被上訴人使用之倉庫面積，上訴人以不完全之給付，訴請被上訴人應協同辦理移轉登記，顯違債之本旨，而無理由。
(二)上訴人將○○段000地號土地分割出422之3地號，將分割後之422地號及同段425地號出售予訴外人葉金泉，均捨棄通知被上訴人，置被上訴人真正占用之土地面積於不顧，被上訴人不得已才找律師辦理假處分。而被上訴人聲請假處分之面積，係依據公證書約定買賣價金總價82萬元，以每坪3,000元回推導出面積為273坪，但被上訴人還是強調買賣範圍到珍宮藝品店北面牆壁，故在與實際出賣人吳筍對話中也提到：如果到珍宮牆壁實在只有235坪，我也不會堅持說273坪。
此外，真正出賣人吳筍及其友人多次到被上訴人處表示願賠償無法過戶（因部分已出賣他人，不擬過戶予被上訴人）之損害。從而，上訴人之請求與證據均與事實不合，其請求自無理由。
(三)上訴人提起上訴後，被上訴人陳述除與原審相同者予以引用外，補充略以：
⒈本案實因上訴人違約所致，當初如非上訴人一地二賣，根本無可能發生本案情形：
吳筍自承：「我們現在就是說，我們把問題解決，然後我賠償您的損失，你認為要多少，你才覺得滿意，現在我們不談現今，也不談過去，也不談坪數，我們都不談。因為既然我錯，我也承認我錯。然後現就是說我賠償你，那你覺得怎樣才滿意。如果你願意割，對方如果說可以，第一便可以送（買賣文件），第二個對方答應我說可以，那我沒差，我給你的錢等於跟他少拿。」由上開錄音譯文可以明確知悉，上訴人確實明白界線到珍宮牆壁那裡，現場也只有一道牆壁，上訴人也表示當初確實是已經和別人締約，一地二賣，因為對方也不同意減少土地（何以不同意恐須請第三人說明），上訴人才來找被上訴人，上訴人實已違約在先，如今反認為是被上訴人失去誠信，恐與雙方事實有極大之差距。
⒉上訴人稱被上訴人於錄音對話中要求100萬元部分，實係上
訴人為錯誤之譯文，有關此部分被上訴人於101年2月22 日之書狀早已有釐清：⑴第3頁最後一行「賺一波」應該是台語「趁這一波」。⑵第5頁倒數第2行「應該要給我一個『錢』清楚楚」應該是台語「應該要給我一個『很』清楚楚」。⑶第7頁倒數第2行「我跟你買那時候『要』法令」應該是「我跟你買那時候『礙於』法令」。⑷第12頁第13行「價錢都是『小姐』說的」應該是「價錢都是『蕭先生』說的」。⑸第12頁第20行「100塊」應該是「一甲東」（指一甲地）。
⒊現場有爭議土地上被上訴人早已堆滿物品，如將該地割除，
被上訴人物品根本無處擺放，所以才不願意，被上訴人並未要求高額賠償，且雙方契約也是寫明被上訴人使用部分為買賣契約部分，就此部分上訴人均知之甚詳，上訴人絕非如其所述之誤會及無辜。
⒋並聲明：⑴上訴駁回。⑵訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)被上訴人曾向訴外人劉仁卿承租○○段000地號部分土地，並在土地上建造加灣6之9號房屋，劉仁卿過世後，被上訴人與劉仁卿女兒劉彥伶簽訂租賃契約，約定租期自90年9月1日至96年8月31日止，該租賃期間不收租金，但租賃屆滿時，被上訴人應將6之9房屋移歸出租人所有（見原審訴字卷第139至141租賃契約書）。
(二)○○段000地號土地實際所有權人為吳筍（即劉仁卿之妻），94年7月13日吳筍任出賣人之連帶保證人，與被上訴人簽訂買賣契約，將系爭土地部分土地出賣予被上訴人，系爭買賣契約為真正，該二人並於同年7月19日至花蓮地院所屬民間公證人許正次事務所請求公證土地買賣契約（見原審訴字卷第12至14頁公證書、第15至17頁買賣契約書）。
(三)99年4月6日，上訴人將○○段000地號土地，分割出面積728平方公尺另編定為同段422之3地號（見原審訴更卷第18頁土地登記謄本），另將分割後之422地號土地，面積5,463平方公尺土地出售予訴外人葉金泉。被上訴人認上訴人所欲移轉之422之3地號土地面積與其實際買受之土地面積不符，拒絕協同辦理所有權移轉登記，並於99年6月9日聲請花蓮地院99年度全字第24號裁定就景美段422、422之3地號土地為假處分，嗣經上訴人聲請花蓮地院99年度全聲字第7號裁定供擔保撤銷假處分（見花蓮地院99年度全字第24號、99年度司執全字第79號案卷）。
(四)依附件現場照片所示，從422之3地號邊界往南計算200坪之界址，約在倉庫邊線，從422之3地號往南計算220坪之界址，約在倉庫中線，從422之3地號往南計算248坪之界址，約在珍宮藝品店主建物北側牆壁，從422之3地號往南計算273坪之界址，則已在珍宮藝品店主建物內（見原審訴字卷第21頁照片）。
(五)花蓮縣秀林鄉加灣6之8號房屋即珍宮藝品店主建物北側牆壁之外，含倉庫、花蓮縣秀林鄉加灣6之9號房屋，均為被上訴人在使用中（但上訴人主張被上訴人無權占用6之8號房屋旁之倉庫）。
四、本院之判斷：
(一)上訴人主張系爭買賣契約所約定之土地面積為661.16平方公尺即200.00089坪，上訴人也已分割出422之3地號土地欲移轉給上訴人，依民法第367條規定，上訴人自有權請求被上訴人協同辦理所有權移轉登記等語；被上訴人則以系爭買賣契約標的依據係買賣契約書所附位置圖，買賣範圍應以珍宮藝品店牆面為界址，即以被上訴人實際使用範圍為買賣標的物，上訴人所分割之422之3地號土地面積不足被上訴人買受範圍，乃不完全之給付等語置辯。故本件爭執之重點，應為系爭買賣契約買賣土地之範圍，是上訴人所指661.16平方公尺或自422之3地號邊界往南計算至珍宮藝品店北邊牆壁？上訴人應移轉予被上訴人面積究為何？茲敘述如下：
1.按民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」又解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，最高法院亦著有19年上第58號判例可資參照。本件依卷附系爭買賣契約書（見原審訴字卷第15頁）第一項買賣標的物部分記載：「座（坐）○○○鄉○○段○○○○號土地面積○‧六一九（按：實為六一九之誤載）平方公尺內面積○‧○六六一‧一六（按：實為六六一‧一六之誤載）平方公尺（即約貳佰多坪）及上述地段號地上物（門牌秀林鄉加灣6-9號）…」，段末附註：「使用範圍詳附於附件」，而依附件之位置圖記載：「Ａ為界址線以北至Ｂ為買賣標的物之位置圖（即是使用範圍）約200多坪含地上建物（門牌新城鄉景美村加灣6-9號）」、「Ｃ為珍宮北過牆壁之界址為止以南即使用部分（門牌加灣6-8號）」，可知兩造於系爭買賣契約書上雖記載買賣土地之面積為661.16平方公尺（約200多坪）等語，然必須參照附件位置圖之記載以確定買賣土地之範圍，非可單憑系爭買賣契約書上開記載即摒棄附件位置圖於不顧，遽認買賣土地之面積為661.16平方公尺。又系爭買賣契約書附件之位置圖以虛線在422地號土地內標示出一道界址線，並未另行標出珍宮藝品店主建物北側相鄰之倉庫，上訴人雖主張該位置圖標示之界址線乃珍宮藝品店主建物旁附屬建物（倉庫）之邊緣，而現場亦確有該附屬建物（倉庫）存在，然該倉庫僅上方有雨遮，北側並無牆壁，有現場照片在卷可參（參原審訴字卷第59-61、84頁），參照證人即繪製該位置圖之代書張健忠於原審結證：該位置圖係其依現場實況所繪製等語（參原審訴更卷第97頁筆錄），及其於本院結證：原審判決所附位置圖（按：即系爭買賣契約書之附件）是我親筆書寫，圖上括弧底下寫Ｃ為「珍宮北過牆壁」界址為止，是依照Ａ點珍宮的牆壁為界址，以南是珍宮使用部分，以北虛線部分是他們雙方買賣的位置，本次買賣土地的界址是以珍宮的牆壁為界址；因為當時好像沒辦法複丈，所以她們甲乙雙方寫這個200坪是雙方的意思所寫，是因當時無法複丈，面積可能會增加或減少，所以才以200 坪做基準換算，換算是總金額看買多少，面積大概多少這樣，當時總價是82萬元，買方向賣方買200坪，以82萬元總價購買，並沒有談一坪多少錢。雙方當時沒有談到面積如果增加或減少，要重新增補價格；（提示原審卷第59頁上方的照片）珍宮北邊的牆壁指的是藝品店旁邊的圍牆（證人當庭指原審卷第59頁上方照片，並以原子筆畫箭頭再簽名於照片上）等語，並據證人張健忠當庭在卷附現場照片（見原審卷第59頁上方照片）上簽名確認係以珍宮藝品店與倉庫間之牆壁為界址，是依系爭買賣契約書附件之位置圖及證人張健忠之證詞，足認兩造應係以珍宮藝品店主建物與附屬倉庫間之牆壁為買賣界址。
2.上訴人雖主張系爭買賣契約附件之位置圖標示之牆面為珍宮藝品店主建物旁倉庫之雨遮邊線云云。惟倘如上訴人所指買賣範圍係○○段000○0地號南端起至該珍宮藝品店附屬建物倉庫之北端，則該位置圖牆面之標示應為ㄈ型，而非一直線。況從系爭買賣契約附件之位置圖記載：「Ａ為界址線以北至Ｂ為買賣標的物之位置圖（即是使用範圍）約200多坪含地上建物（門牌新城鄉景美村加灣6-9號）」等語，可認被上訴人所欲買受之範圍實為其原使用之土地範圍（含地上建物）；而珍宮藝品店旁之倉庫，被上訴人自90年9月1日起向原出租人劉仁卿租地後即使用至今，為兩造所不爭執（參原審訴更卷第69、70頁），並經證人顏安通證述在卷（參原審訴更卷第81、84頁），直至本案買賣發生爭議後，上訴人始於99年5月22日寄發花蓮國安郵局存證信函第284號請求被上訴人返還無權占用之土地（參原審訴更卷第143頁信函），則依一般經驗法則，被上訴人簽立系爭買賣契約書將原租賃之土地使用部分面積全部買受，亦合於常理；再參以系爭買賣契約簽訂前並未測量鑑界，買賣土地面積僅是概估值，若買賣標的真為契約所載661.16平方公尺，即無需再於附件位置圖贅載以被上訴人使用範圍為買賣標的，並繪製位置圖作為契約之附件，甚且，於系爭買賣契約第十條特約事項載明：「本買賣標的物有關使用位置範圍之界址部分以（已）確定了，屆時如有問題，乙方（即出賣人）應負責處理。」故從買賣契約書上買賣標的「即是使用範圍」之約定以及被上訴人對土地的實際使用情況來看，益證本件土地買賣範圍並不單以系爭買賣契約書上所記載661.16平方公尺面積為據，尚應依附件位置圖上所載範圍即被上訴人實際使用範圍予以認定。
3.再稽以兩造所提出之被上訴人與土地實際出賣人吳筍之對話錄音譯文，其中被上訴人稱：「..如果到珍宮牆壁實在只有235坪，我也不會堅持說273...」、吳筍則稱：「這件事情其實也沒什麼事啦！現在就是說第一個有兩個談法，第一個如果電能夠請，然後對方也肯（讓出坪數），那我就給你。第二個條件就是說那個條約我和對方說那個合約是這樣不行，那只好我們退到這邊，那就變成你認為你要我賠償你多少？就這兩種方法而已嘛！」、「…我們現在就是說，我們把問題解決，然後我補償你的損失，你認為要多少，你才覺得滿意，現在我們不談現今，也不談過去，也不談坪數，我們都不談。因為既然我錯，我也承認我錯。然後現在就是說我補償你，那你覺得怎樣才滿意。如果你願意割，對方如果說可以，第一變可以送（買賣文件），第二個，對方答應我說可以，那我沒差，我給你，你的錢等於跟他少拿阿。」等語（參原審訴字卷第106頁反面、107頁、原審訴更卷第131至132頁），可知實際出賣人吳筍因當初契約所指面積與實際交易範圍不符，吳筍承認有此等錯誤而欲協商以金錢補償或與另筆土地買受人協調之方式，彌補被上訴人因土地面積不足之損失。事後吳筍與被上訴人亦就分割422之3地號土地面積不足，於99年7月19日申請花蓮地政事務所至現場勘測確認契約爭議面積為95平方公尺（參更審前卷第51頁）。若上訴人自始即認僅出賣200坪土地予被上訴人，並不需破壞珍宮藝品店旁倉庫完整性，而分割出面積220坪之422之3地號土地移轉給被上訴人，更於協商土地糾紛時擬以金錢補償或命第三人退讓之方式令被上訴人取得非屬己有之利益，更堪信被上訴人當時買受之土地範圍係至珍宮藝品店主建物北側牆面無疑。雖上訴人稱該錄音內容乃被上訴人斷章取義，僅引用對自身有利之詞，並指摘被上訴人於歷次協商中利用吳筍即將面臨訴外人葉金泉巨額違約金困境，乘人之危，企圖從中得利，然此之爭執，究與辨明兩造間就本件買賣契約標的範圍並無助益，是依系爭買賣契約附註文字、附件之位置圖、被上訴人實際使用情況、證人張健忠之證詞以及上開對話內容等綜合觀之，堪認系爭買賣契約附件位置圖所標示之界址，即係珍宮藝品店主建物之北邊牆壁。上訴人主張「北邊牆壁」係指倉庫之雨遮邊線云云，並不可採。
4.又上訴人雖以系爭買賣契約已明白記載買賣標的包括土地及其地上建物，並非僅有土地，故買賣價金82萬元，應是包括土地及其上建物之價金，並非都是土地價金，其中建物價金為22萬元，土地價金則為60萬元，則以土地價金60萬元，每坪3,000元單價計算土地應為200坪，與買賣契約上記載買賣標的土地面積661.16平方公尺，換算坪數為200.00089坪，實相吻合，因而主張本件買賣土地面積應如同契約所載為66
1.16平方公尺等語，被上訴人於本院亦自承：系爭買賣契約書所載價金82萬元有將先前租賃契約包含在內一併處理，當時租賃契約沒有滿期，他要我承購，要賣我100多萬，我跟代書提議租約未到期部分要扣回來，後來吳筍說房子是我蓋的，所以就不算錢了，就我使用範圍賣給我等語，足見於商議系爭買賣契約價金之過程中，確曾將被上訴人先前租用系爭土地建築房屋之租金數額列入考量，惟兩造於最後簽訂系爭買賣契約時，係約定買賣範圍為附件位置圖上所載之被上訴人實際使用範圍，參照前述證人張健忠之證詞，可知係因兩造並未實際測量買賣範圍之面積多少，故只於買賣契約中確定買賣土地之範圍為被上訴人實際使用範圍，價金總額為82萬元，且未就日後土地面積測量結果約定須增、補價金等情，上訴人亦明確知悉被上訴人之使用範圍為何，是以兩造最後係確定系爭買賣契約以價金82萬元購買被上訴人實際使用之範圍（含土地及其上加灣6-9號建物），且不再細算土地每坪價格或建物之價金，先前洽商買賣過程中，兩造所提之前租賃契約之內容應僅為兩造磋商價格之參考，上訴人主張系爭買賣契約價金82萬元是土地60萬元及建物22萬元等語，仍不足推翻買賣土地之範圍為被上訴人實際使用範圍即至珍宮藝品店牆壁為界址之認定。
5.上訴人雖另舉證人顏安通以證明兩造系爭買賣契約範圍確實僅至珍宮藝品店倉庫雨遮為止，惟查證人顏安通雖證稱：「林震昌有告訴我說吳筍要賣土地，問我是否可買，我說這土地很有價值，半夜都要來買，當初林震昌是要買200坪，而要賣的人也說要賣200坪左右，我大約從邊界的位置抓，大約是在6之8號房屋的雨遮位置。」等語（參原審訴字卷第55頁反面勘驗筆錄），惟證人僅事前為吳筍概略測量過土地，於本件買賣契約簽訂及公證時均未在場，對於訂約當時兩造間買賣範圍之約定與契約所指真意為何，已難憑其先前之認知推論兩造訂約時買賣標的範圍，況且證人顏安通亦證稱：對本件買賣契約標的並不清楚、不知道當時要賣的價格等語（詳見原審訴更卷第77至85頁證人顏安通訊問筆錄），故仍應以兩造最後簽訂之系爭買賣契約約定為準，故證人顏安通前述證詞至多僅能證明簽訂買賣契約前曾為吳筍大略測量過面積，並向被上訴人為前開建議，並不能證明最後簽訂買賣契約之時，兩造之真意亦係如此，尚難據為有利於上訴人之認定。
6.上訴人雖另提出84年、90年間空照圖二紙，用以證明珍宮藝品店主建物之倉庫於84年間即與主建物同時興建一併使用，不可能將倉庫賣給被上訴人等語。查系爭買賣契約買賣土地之範圍至珍宮藝品店牆壁為止，雖含括珍宮藝品店主建物旁之倉庫，惟該倉庫乃一簡易建築，雖有屋頂，但僅東向一面設有鐵皮及木板為圍牆，其他3面均無牆壁或門窗（參原審訴字卷第60、61頁照片），且於簽訂系爭買賣契約前已供被上訴人使用，上訴人自○○段000地號分割出422-3地號時，2筆土地之界線亦落在倉庫中間，足見該倉庫並無與珍宮藝品店主體建物一併使用之必要，自難憑此即認買賣土地之範圍不可能包括倉庫所占用之土地，上訴人此部分主張亦難憑採。
(二)綜上，系爭買賣契約所指之200多坪，應從422之3地號邊界往南計算至珍宮藝品店主建物北邊牆壁，亦即買賣實際坪數應該422之3地號土地面積728平方公尺加上如附圖之95平方公尺，共約823平方公尺即約248坪。上訴人僅願移轉422之3地號土地予被上訴人，並不符合系爭買賣契約之本旨，被上訴人拒絕受領並非無據，亦未違誠信，上訴人本於民法第367條之規定，請求被上訴人或其指定之人應協同辦理422-3地號土地所有權移轉登記，尚非可取，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、被上訴人於原審反訴主張：
(一)兩造間就上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號中部分土地之買賣契約已有效成立，且被上訴人已支付全部買賣價金，上訴人依據民法第348條第1項規定，對於買賣標的自負所有權移轉登記義務，依據雙方買賣契約書及附件位置圖所示，被上訴人買受範圍應即為其使用範圍，意即至珍宮藝品店主建物北邊牆壁，土地面積約248坪，上訴人雖主張其願將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地移轉登記為被上訴人指定之人所有，惟其欲移轉之土地面積僅728平方公尺，與被上訴人實際買受面積相比，尚不足95平方公尺，上訴人應自花蓮縣秀林鄉○○村000地號另分割出95平方公尺，並與422之3地號土地合併後，再移轉登記予具原住民身分之石騰輝，爰依兩造間之買賣契約提起反訴，聲明：上訴人應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示95平方公尺辦理分割後，與同段422之3地號土地辦理合併，並將前開合併之土地移轉登記予石騰輝。
(二)原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人陳述與本訴部分相同，並聲明：⑴上訴駁回。⑵訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則答辯略以：
(一)被上訴人一方面稱依公證書之約定買賣價金總價82萬元，每坪3,000元，認買賣土地面積為273.33坪，並且以此為假處分之依據，復反訴請求判命上訴人應將如公證書附圖所示面積904平方公尺（約273.33坪）移轉登記予被上訴人之弟石騰輝。但另一方面，被上訴人又稱依兩造買賣契約附件位置圖所示，上訴人應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示95平方公尺辦理分割後，與同段422之3地號土地辦理合併，並將前開合併之土地移轉登記予石騰輝，亦即請求移轉823平方公尺，但契約書和契約書附圖對於買賣標的包括地上建物都有明確的記載。依常理，買賣標的應明確約定，不應如被上訴人所主張的模擬兩可，由此可證被上訴人所主張為不實。
(二)被上訴人稱雙方是講好範圍即珍宮北邊牆壁為界址，整塊賣82萬元，因為界線已經訂出來，所以當然以界線為準，因為尚未實際丈量，所以就約定一個概數，將來以實際面積為準，所以當初簽約時雙方根本沒去約定每坪多少錢，是總價來談的，後來因為去公證，公證人表示還是要有一個每坪金額，因為也不影響總價，所以雙方才概略稱是每坪3,000元，由此可知雙方根本不可能以不明確的3000元及未考量的房屋價格去回算面積等語。惟既然每坪3,000元是不明確的，被上訴人如何計算出273坪且提出要求移轉273坪土地之主張？被上訴人更據此向法院聲請假處分，嗣發現界址落在6之8號建物上，顯不合理，遂改口稱退而求其次，主張買賣面積為248坪，然被上訴人作為商人，怎麼可能捨棄原來要求再多給53坪的主張，而僅再多要求28坪，且不要求上訴人還其剩餘的23坪的土地價金？況且現今已很難以如此便宜的價格買到大路旁邊的土地，被上訴人怎可能捨棄其原本主張？豈非自認理虧。
(三)本件買賣契約所指之珍宮藝品店北邊牆壁，係指珍宮藝品店倉庫之邊線，即雨遮位置，為661.16平方公尺（約200 坪），上訴人因認為自己用不到422之3地號土地，所以將其分割出來欲轉讓給被上訴人，其面積為728平方公尺（約220坪），已超出協議轉讓之面積，上訴人再請求自422地號土地多分割95平方公尺並與422之3地號土地辦理合併後，移轉予石騰輝實無理由。並聲明：被上訴人之訴駁回。
(四)原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，其陳述與本訴部分之上訴理由相同，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
三、本院之判斷：
(一)經查，被上訴人主張系爭買賣契約之面積除被上訴人分割之422之3地號土地外，尚不足95平方公尺（即如附圖99年7月30日花蓮地政事務所複丈成果圖斜線所示土地），而本件買賣契約被上訴人買受土地之範圍係至珍宮藝品店主建物北邊牆壁已詳如本訴部分之認定，則被上訴人僅將422地號分割出422之3地號，面積728平方公尺，並僅願意移轉728平方公尺予被上訴人，並不符合系爭買賣契約之本旨，故被上訴人依據系爭買賣契約約定請求被上訴人移轉823平方公尺，洵屬有據。
(二)查422及422之3地號土地均屬農牧用地，並為原住民保留地，按耕地分割執行要點規定：「八、依本條例（即農業發展條例）第十六條第一項第一款後段規定，同一所有權人或共有人均相同之二宗以上毗鄰耕地，申請分割合併，得申請先分割後合併或先合併後分割，並均應併案辦理，土地宗數不得增加；其分割合併後耕地位次變更者，亦同。依前項規定再辦理分割者，土地總宗數不得超過第一次合併分割前之宗數。」，且據花蓮縣花蓮地政事務所於101年7月9日花地所測字第0000000000號函復應依上開規定辦理在卷（本院卷第
59 號），則被上訴人請求上訴人應先將422地號土地如附圖斜線所示土地面積95平方公尺部分分割後與422之3地號土地合併，再依將合併後之土地面積共823平方公尺移轉登記予具有原住民身分之石騰輝，即屬有據，應予准許。
(三)綜上，本件被上訴人反訴主張依系爭買賣契約請求上訴人先將422地號土地如附圖斜線所示土地面積95平方公尺部分分割後與422之3地號土地合併，再將合併後之土地面積共823平方公尺移轉登記予具有原住民身分之石騰輝，為有理由，應予准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 黃玉清法 官 林碧玲以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
書記官 李閔華