臺灣高等法院花蓮分院民事判決 101年度上易字第3號上 訴 人 陳秋澤訴訟代理人 陳文雄被上訴人 翁秀容訴訟代理人 許俊秀上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國100年12月14日臺灣臺東地方法院100年度訴字第84號第一審判決提起上訴，本院於101年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張兩造於民國92年10月6日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人向上訴人購買上訴人所有坐落臺東市○○段638、638-10地號土地2筆，及由上訴人所搭建整編前門牌號碼為臺東市○○路○○○巷○號、11號之鐵皮房舍及倉庫（上開7號房屋現已改編為10號、11號房屋；上開11號房屋現已改編為7號、8號、9號房屋），買賣價金為新臺幣（下同）170萬元。依系爭買賣契約第2條第4款約定，上訴人將不動產所有權移轉登記完畢、併點交予被上訴人時，被上訴人即應付清尾款70萬元，詎被上訴人遲未給付上開尾款70萬元，爰依買賣契約之法律關係請求被上訴人如數給付，並聲明：被上訴人應給付上訴人70萬元，並自起訴書送達翌日即100年9月16日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。被上訴人則以：整編前門牌號碼臺東市○○路○○○巷○號鐵皮屋（下稱系爭房屋，現已改編為10號、11號房屋），原係一間二層鐵皮屋，於上訴人出賣予被上訴人時，業經上訴人另行出租予訴外人史佩玉使用，故兩造在系爭買賣契約附註條件第2點為：「基地坐落台東段638地號及台東段638-10地號及鐵皮屋二棟有租賃情事，擬訂台東市○○路○○○巷○號於民國97年3月30日點交才付尾款新臺幣柒拾萬元整。」之約定。茲因上訴人未依約將系爭房屋交付被上訴人，且系爭房屋復於100年3月間遭拆除，現已不復存在，上訴人無從點交房屋。從而，被上訴人依民法第264條第1項之規定，主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款70萬元。併聲明：上訴人之訴駁回。原判決依系爭買賣契約第2條第4款及附註條件第2點之約定，上訴人應於97年3月30日將系爭房屋點交被上訴人，被上訴人始應給付上訴人尾款70萬元。且系爭房屋經上訴人訴訟代理人陳文雄於92年4月1日出租予第三人史佩玉使用，供史佩玉整建成為鐵皮屋廟宇天佛寺，租期自92年4月1日至97年3月30日。嗣天佛寺之總務張嘉麟雖曾於97年3月29日簽立同意書予陳文雄，同意延展至97年10月6日以前始自系爭房屋遷移，然系爭房屋仍經史佩玉使用至100年3月，其後因系爭房屋為未經保存登記之建物，於100年3月間遭拆除，現已不復存在等情，既為兩造所不爭執，顯見系爭房屋自始均由史佩玉持續占有使用中，此外上訴人復不能舉證有將系爭房屋點交被上訴人，足認上訴人尚未履行將系爭房屋點交被上訴人之對待給付義務，從而被上訴人依民法第264條第1項主張同時履行抗辯，堪以採信，而駁回上訴人之訴。
二、上訴人不服原審判決，提起上訴，陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：
（一）按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付，民法第266條第1項定有明文。原判決駁回上訴人之訴主要理由為上訴人無法舉證有將系爭房屋點交予被上訴人，而被上訴人依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯為有理由，但未就系爭買賣標的是否全部均未點交或僅是部分未點交於判決理由中說明，顯有判決理由不備之違背法令。本件買賣標的物共有土地及建物，而土地部分於92年10月21日全部點交並移轉登記完畢，建物部分臺東市○○路○○○巷○○號已全部點交完畢，且被上訴人亦已給付上訴人價金100萬元，故原審認上訴人無法舉證有將系爭房屋點交被上訴人之事實，顯有判決理由前後矛盾，而違背法令。
（二）本件買賣標的物中之土地既已全部點交並移轉登記完畢，而建物部分臺東市○○路○○○巷○○號亦點交完畢，僅博愛路498巷7號（現況改編10、11號）部分無法點交，而不能交付之原因，係因被第三人即承租人史佩玉拆除，並不可歸責於上訴人，且依民法第266條第1項後段規定，僅一部不能給付者，應按比例減少對價給付，而非拒絕給付。而博愛路498巷7號係竹木造蓋瓦之平房，僅價值5萬元，僅能在此市價範圍內減少給付。被上訴人既主張民法第264條第1項同時履行抗辯權，上訴人援依民法第266條比例原則之規定，將原請求給付金額縮減為65萬元，以符規定。
（三）上訴人出售予被上訴人主要是75坪私有土地，另有無法買賣而僅收取俗稱「鋤頭工」權利金之約300多坪公有地，及無法買賣之違章建築，此係附帶送予被上訴人。並請求傳喚系爭買賣契約之介紹人尤蘭仔，以證明天佛寺僅租用倉庫及曾口頭告知對造，該建物為天佛寺所建，因上訴人訴訟代理人曾捐贈天佛寺，若要拆除，且有剩下鋼筋等物，可贈予被上訴人，但天佛寺執意將之拆除，非可歸責於上訴人等語。
（四）聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人65萬元及自送達繕本起至清償日止按年息5%計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：
（一）系爭契約書中載明上訴人需交付供天佛寺使用之建物後，方需付款，並未曾為一部交付，上訴人既未曾交付系爭建物，現房屋已被拆除，亦無法交付，故被上訴人無法依契約給付餘款。至上訴人所稱土地部分，於原審已詳為論述，判決中亦已詳細記載，爰不再贅述。
（二）兩造並無上訴人訴訟代理人所稱之口頭約定。況系爭房屋之租金亦均係由上訴人收取，系爭房屋座落之土地稅則由被上訴人繳納，且系爭買賣契約之土地，有部分為國有土地，上訴人出售土地前未向國有財產局承租，係被上訴人事後方合法向國有財產局承租，並無一部給付之情形。
（三）本件上訴人之上訴，並無理由，答辯聲明：上訴駁回。
四、本院審理結果，認原判決認事用法並無不合，應予維持，除增列下敘理由外，其餘引用原判決記載之事實及理由（如附件）：
（一）程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人將原請求給付金額70萬元，縮減為65萬元，合於前揭規定，應予准許。
（二）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解原訂契約之內容。經查，兩造於92年10月6日所訂立之買賣契約，契約書內容包含附註條件，依系爭契約書所載：第1、2條明訂買賣標的為坐落臺東市○○段638、638-10地號土地2筆，及門牌號碼為臺東市○○路○○○巷○號、11號之建物，買賣價金為170萬元。約定定金為20萬元。增值稅提出時交付20萬元，交鐵皮屋二間（臺東市○○路○○○巷○○號二個月內交屋）。鐵皮屋二層樓一間交付20萬元（臺東市○○路○○○巷○○號六個月內交屋）。交所有權狀及稅籍證明文件時，交付20萬元。並於附註條件特別約定「２、基地坐落台東段638地號及台東段638-10地號及鐵皮屋二棟有租賃情事，擬訂台東市博愛498巷7號於民國97年3月30日點交才付尾款新台幣柒拾萬元正。」，有卷附契約書影本在卷可稽。依上揭契約書所載，明白約定被上訴人於分別移轉登記及交付土地、房地時之給付價金義務，即上訴人於交付「台東市博愛498巷7號」（現改編為同巷10號、11號）之系爭房屋予被上訴人後，被上訴人方需給付70萬元之款項。而上訴人既對訂約時系爭房屋因已先另與史佩玉訂立租賃契約，故未交付，且現業經拆除，至無法交付予被上訴人之事實並不爭執（見原審卷第51頁），則其主張系爭房屋被拆除係非可歸責於伊之事由及已為部分給付而依民法第266條第1項規定減少部分給付云云，即屬無據。
（三）至上訴人主張系爭房屋已交付及兩造口頭另有約定部分，既經被上訴人否認，且參以上訴人聲請傳喚之證人尤蘭仔於本院證稱伊雖係系爭買賣契約之介紹人，惟契約內容為上訴人之訴訟代理人陳文雄與被上訴人之訴訟代理人許俊秀所訂，伊並不清楚內容，當時並無上訴人訴訟代理人所稱之倉庫，就只有天佛寺，且不知陳文雄有無與許俊秀就天佛寺拆除後鋼筋之處理為口頭約定等語，亦無法證明系爭房屋已點交予被上訴人，或兩造另有口頭約定之情形甚明。上訴人復就此有利於己之事實未舉證予以證明，其主張自不足採。
（四）則依系爭買賣契約第2條第4款及附註條件第2點明確之約定，上訴人既應於97年3月30日將系爭房屋點交被上訴人，被上訴人始應給付上訴人尾款70萬元。而系爭買賣契約訂立前系爭房屋因另經上訴人訴訟代理人陳文雄於92年4月1日出租予第三人史佩玉使用，供史佩玉整建成為鐵皮屋廟宇天佛寺，且租期自92年4月1日至97年3月30日，致未能交付，且使用至100年3月，因係未經保存登記之建物，而經拆除等情，既為兩造所不爭執，顯見系爭房屋自始均由史佩玉持續占有使用中，未曾交付予被上訴人，上訴人復不能舉證已將系爭房屋點交被上訴人，足認上訴人尚未履行系爭契約所約定之對待給付義務，從而被上訴人依民法第264條第1項主張同時履行抗辯，即屬可採。
（五）綜上所述，本件被上訴人依兩造於92年10月6日所簽定契約之法律關係，請求上訴人給付如原判決聲明之金額，被上訴人主張同時履行抗辯，而上訴人未能證明其已履行契約所約定之對待給付，故原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、此外兩造其餘主張及攻擊防禦方法，均不影響本件判決結果，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第454條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 張宏節法 官 王紋瑩以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 11 日
書記官 李芸宜（附件）臺灣臺東地方法院民事判決 100年度訴字第84號原 告 陳秋澤 住臺東縣臺東市○○路○○○號訴訟代理人 陳文雄 住臺東縣臺東市○○路○○○號被 告 翁秀容 住臺東縣臺東市○○路○○○巷○號、11號訴訟代理人 許俊秀 住同上上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國100年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國92年10月6日與原告簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買原告所有坐落臺東市○○段
638、638-10地號土地2筆，以及由原告所搭建整編前門牌號碼為臺東市○○路○○○巷○號、11號之鐵皮房舍及倉庫（上開7號房屋現已改編為10號、11號房屋；上開11號房屋現已改編為7號、8號、9號房屋），買賣價金為新臺幣（下同）170萬元。依系爭買賣契約第2條第4款約定，原告將不動產所有權移轉登記完畢、併點交予被告時，被告即應付清尾款70萬元，詎被告竟遲未給付上開尾款70萬元，爰依買賣契約之法律關係請求被告如數給付，併聲明求為判決：被告應給付原告70萬元並自100年9月16日（即自訴狀繕本送達之翌日）起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：整編前門牌號碼臺東市○○路○○○巷○號鐵皮屋（下稱系爭房屋，現已改編為10號、11號房屋），原係一間二層鐵皮屋，於原告出賣予被告之時，業經原告已出租予訴外人史佩玉使用，故兩造始在系爭買賣契約附註條件第2點有：「基地坐落台東段638地號及台東段638-10地號及鐵皮屋二棟有租賃情事，擬訂台東市○○路○○○巷○號於民國97年3月30日點交才付尾款新臺幣柒拾萬元整。」之約定。茲因原告未依約將系爭房屋交付被告，且系爭房屋復於100年3月間遭拆除，現已不復存在，原告無從點交房屋。從而，被告爰依民法第264條第1項之規定，主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款70萬元。併聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、下列重要事項經辯論後，為兩造所不爭執，並同意本院逕採為判決之基礎：
(一)訴外人陳文雄（即原告之胞兄）代理原告於92年10月6日與被告簽訂系爭買賣契約，約定買賣標的物包括：（1）原告所坐落臺東市○○段638、638-10地號土地2筆，以及（2）由原告所搭建門牌號碼為臺東市○○路○○○巷○○號鐵皮屋（現已改編為7號、8號、9號鐵皮屋），以及（3）臺東市○○路○○○巷○號房屋（即系爭房屋，現已改編為10號、11號鐵皮屋），買賣總價金為170萬元。
(二)系爭買賣契約書之形式及內容為真正。
(三)陳文雄於92年4月1日將系爭房屋出租予訴外人史佩玉使用，供史佩玉整建成為鐵皮屋廟宇天佛寺，租期自92年4月1日至
97 年3月30日。故兩造始在系爭買賣契約之附註條件第2點約定：「基地坐落台東段638地號及台東段638-10地號及鐵皮屋二棟有租賃情事，擬訂台東市○○路○○○巷○號於民國97年3 月30日點交才付尾款新臺幣柒拾萬元整。」。嗣訴外人張家麟（即天佛寺之總務）曾於97年3月29日簽立同意書予陳文雄，同意延展至97年10月6日以前始自系爭房屋遷移，然史佩玉仍一直使用系爭房屋至100年3月。
(四)對陳文雄與史佩玉於92年4月1就系爭房屋簽立租賃契約書（見本院卷第26-28頁之房屋租賃契約書影本）、張嘉麟於97年3 月29日簽立同意書（見本院卷第29頁之同意書影本），其形式與內容均為真正。
(五)原告已將臺東市○○段638、638-10地號土地於92年10月21日辦理所有權移轉登記予被告，並將整編前臺東市○○路○○○巷○○號鐵皮屋（現已改編為7號、8號、9號鐵皮屋）交付予被告。被告則已給付原告價金100萬元，但尚未給付尾款70萬元。
(六)系爭房屋為未經保存登記之建物，於100年3月間遭拆除，現已不復存在。
四、本件經兩造同意並協議簡化爭點為：「原告有無依系爭買賣契約將系爭房屋交付被告？可否依系爭買賣契約請求被告給付尾款70萬元？被告依民法第264條第1項主張同時履行抗辯有無理由？」，本院判斷如下：
(一)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文規定甚明。
(二)依系爭買賣契約第2條第4款及附註條件第2點之約定可知，原告應於97年3月30日將系爭房屋點交被告，被告始應給付原告尾款70萬元。惟查，系爭房屋業經陳文雄於92年4月1日出租予第三人史佩玉使用，供史佩玉整建成為鐵皮屋廟宇天佛寺，租期自92年4月1日至97年3月30日。嗣天佛寺之總務張嘉麟雖曾於97年3月29日簽立同意書予陳文雄，同意延展至97年10月6日以前始自系爭房屋遷移，然系爭房屋仍經史佩玉一直使用至100年3月；暨系爭房屋為未經保存登記之建物，於100年3月間遭拆除，現已不復存在之情，此為兩造所不爭執，顯見系爭房屋自始均由史佩玉持續占有使用中；此外原告復不能舉證有將系爭房屋點交被告，足認原告尚未履行將系爭房屋點交被告之對待給付義務，從而被告依民法第264條第1項主張同時履行抗辯，值堪採信。
五、綜合上述，原告無法舉證有將系爭房屋點交被告之事實，從而原告依買賣契約之法律關係請求被告給付買賣價金尾款70萬元，顯屬無據，而被告依民法第264條第1項主張同時履行抗辯，足堪採信。是原告之訴為無理由，應予駁回。
六、至於原告雖陳稱：系爭房屋之結構係一層、竹木造、蓋瓦之倉庫乙節。被告則辯稱：系爭房屋於92年間購買時已為鐵皮屋，而非倉庫等語。經查，92年間訂立系爭買賣契約時，系爭房屋即已存在之情事，此經原告於本院100年11月30日言詞辯論時自承明確（見本院卷第80頁）。從而系爭房屋縱有增修，仍不影響買賣標的物同一性之認定，是兩造就此部分之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後於判決結果不生影響，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文所示。
中 華 民 國 100 年 12 月 14 日
民事庭審判長法 官 陳兆翔
法 官 陳世源法 官 莊尚洋以上正本係照原本作成。
如不服本件判決，應於判決送達後20日內向本院（95047臺東市○○路○○○號）提出上訴狀，同時表明上訴理由。（應按他造當事人之人數檢附繕本）。
中 華 民 國 100 年 12 月 14 日
書記官 林慧芬