臺灣高等法院花蓮分院民事判決 101年度上易字第55號上 訴 人 張經亞訴訟代理人 李文平律師訴訟代理人 張照堂律師被上訴人 賴彌宏訴訟代理人 許正次律師訴訟代理人 高玉玲律師當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國101年11月16日臺灣花蓮地方法院100年度訴字第168號第一審判決提起上訴，本院於102年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)確認上訴人與被上訴人間就坐落花蓮市○○段○○○○號面積149平方公尺土地之買賣關係存在。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲予引用外，另補充如下:
(一)系爭買賣契約附有解除條件乃被上訴人故意不承認買賣契約並終止授權委任致上訴人無權出面處理地上物之排除，促使解除條件成就所致，依民法第101條第2項應視為解除條件不成就，本件契約仍有效未解除：
1、按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就（民法第99條第2項、第101條第2項參照）。
2、本件兩造所簽立之土地買賣契約書，於第14條特約事項明載：「雙方同意本標的物之土地係乙方（指被上訴人）所有，建物為第三人占用，地上物占用由甲方（指上訴人）自行處理。雙方同意簽約款60萬元暫交付魏學良地政士處所保管，並自乙方授權委由甲方處理地上物之排除侵害並返還予甲方，各項因排除侵害所需之執行費及訴訟費由甲方自理，期限二年（至101年10月30日止），逾期雙方同意解除本約，保管之支票返還甲方，待甲方於期限內排除完成後，再自行將支票交付乙方並過戶予甲方。（雙方同意辦理自用住宅增值稅率，因建物過戶所需之費用概由乙方負擔）」，特約事項已明白約定：被上訴人應授權委由上訴人於2年期限內處理地上物之排除侵害，並將地上物返還予被上訴人名下，以利申辦自用住宅增值稅率，但若欠缺被上訴人之授權，上訴人無權出面處理。
3、另依據100年9月26日被上訴人所提民事陳報狀，當事人賴彌宏之陳述書說道「我與小孩聽到如此似乎都保障了雙方，當然願意讓張先生去處理麻煩物件，再加上魏代書他也手寫幾個條件內容包含予張先生時間去處理，所以我們四人皆認同這只是屬於授權給張先生處理土地上的建築認同書。」也自承其樂見授權委由上訴人在一定時間內可以去處理地上物。
4、上訴人就依據系爭契約及授權意旨著手處理地上物排除事宜，也已經與地上物所有權人洽談排除之條件，情況樂觀有進展。詎料，被上訴人竟無故反悔，於100年4月15日即以花蓮府前路郵局存證信函第70號告知主旨「就委任台端處理花蓮市○○段○○○○○號土地之無權占有事，特終止委任關係。
」終止授權委任上訴人得出面處理排除地上物之權限，接續又對魏學良代書提起返還系爭土地權狀之訴訟。
5、被上訴人違背約定、且否認系爭買賣契約之存在，完全阻絕上訴人去完成特約事項內容之可能。影響所及，原本已經談妥部分排除條件之地上物所有權人質疑上訴人是無權出面處理，且權狀已由被上訴人對代書提告請求返還，故地上物所有權人根本不敢進一步洽談；相對地，也因為被上訴人嗣後不承認系爭契約之態度使上訴人遲疑不敢動，擔心縱使繼續花費成本談下去，但被上訴人不願意承認處理結果，根本毫無實益，反換得損害。故於此際，被上訴人上開行為已實質阻撓上訴人完成特約事項，乃以其不當行為促使解除條件成就，依法應視為不成就。
6、上訴人雖提起本案訴訟確保權益，惟被上訴人仍一直否認系爭契約，上訴人更不敢繼續行動，地上物所有權人也不願進一步談，甚至拖延到後來，地上物所有權人也已經過世，更使特約事項之完成困難重重。其後，勉強再跟繼承後地上物所有權人洽談，惟因雙方仍對被上訴人已經終止授權委託及不願承認買賣契約之態度有所顧慮，經協調結果，乃以本案訴訟之系爭買賣確認有效勝訴判決確定作為停止條件成立協議書，換言之，上訴人幾乎已經完成特約事項內容，只欠被上訴人承認系爭買賣契約有效並授權而已，但因被上訴人否認系爭買賣契約有效，且終止授權委任，則縱使上訴人已於期限內與地上物所有權人達成附條件協議排除地上物侵害，仍因欠缺被上訴人之承認與授權而不算達成特約事項內容，應認屬民法第101條第2項，視為解除條件不成就。
7、從而，上訴人未能於期限內達成處理地上物侵害排除之原因，就是因為被上訴人終止委任授權且不願承認契約，核被上訴人所為行為，均明顯可見係刻意與系爭買賣契約特約事項背道而馳，顯然是刻意阻撓，致使上訴人無法再以被上訴人之代理人身分出面處理並完成地上物侵害排除，以不當行為促使解除條件成就，依民法第101條第2項規定，應視為解除條件不成就。
(二)雙方對系爭土地成立買賣契約，非委任契約：
1、查根據系爭契約書面明白記載「不動產買賣契約書」、買賣標的記載花蓮市○○段○○○號土地，並於第四條約定稅金繳納及所有權移轉登記費用負擔方式、以及其後相關約定，均可見買賣契約必要之點均已約定清楚，雙方確係基於買賣系爭土地而訂立契約，被上訴人主張僅為委任拆屋之契約，買賣契約意思表示未合致云云，顯然均與契約書約定之客觀事實不合，不足採信。
2、另依據被上訴人賴彌宏本人陳述書自承：「可是一年過去沒人願意買這產權屬於我的土地但卻有屬於別人的違章建築在上面，所以當我們收到張先生來電願意購買這有問題難度高的物件時，我是多麼高興。」、「當晚我與小孩忍受喪妻喪母之痛去魏代書事務所見面時，張先生願意以六十萬元買，…」均足證明自始雙方就是約定要購買土地，豈為委任契約？
(三)本件買賣價金60萬元之約定為被上訴人本人、其女兒賴信娟及另一名（不知姓名）及兒子賴煦仁共4位在魏代書處當場審認過契約後簽名同意，意思表示合致，基於契約自由原則，應予尊重：
1、查賴信娟為民國00年0月0日出生、賴煦仁為民國00年0月00日出生，還有另一名女兒均有充足社會經歷及智識能力（被上訴人家人有能力移民美國，無論智識、能力均有相當水準之上），買賣價金60萬元金額明白寫在契約書上，憑其等四人均在場，且智識水準均高之情況下，其等辯解係受詐欺，抑或是基於急迫、輕率、無經驗等理由，均難成立，與事實不符。
2、此外，60萬元之金額是一開始就已經以電話先向被上訴人告知，被上訴人也非常樂見此60萬元交易金額，對此金額並無異見，有其陳述書「可是一年過去沒人願意買這產權屬於我的土地但卻有屬於別人的違章建築在上面，所以當我們收到張先生來電願意購買這有問題難度高的物件時，我是多麼高興。」、「當晚我與小孩忍受喪妻喪母之痛去魏代書事務所見面時，張先生願意以六十萬買，…」
3、其後，經魏代書提醒土地增值稅比較高之問題後，被上訴人深怕土地增值稅過高而對買賣契約有些遲疑，惟經雙方再行討論，魏代書提議可由上訴人負擔排除系爭土地上之違章房屋問題，再將房屋過戶給被上訴人以辦理自用住宅優惠稅率，屆時土地增值稅金額將大幅下降，若能成功，被上訴人能可拿到40幾萬元，且無須負擔任何風險及成本（因為排除房屋之難題由上訴人負擔，排除房屋所需成本，如談拆遷費、法律費用等均由上訴人自行負擔，甚至，屆時若無法順利將房屋移轉給被上訴人者，該已先行付出之花費，仍由上訴人自行吸收）故若能成功，被上訴人有40幾萬可以拿，若是失敗，被上訴人無須負擔任何費用或風險，買賣契約仍回歸原狀，被上訴人沒有任何不利益。並將上開條件明文約定於特約事項，此條件下，公平合理，被上訴人當然同意，故其等簽約是在被上訴人整家人都一致無異見下同意，豈可事後反悔？
4、在此重申，本案買賣契約手寫之特約事項部分，係在魏代書提醒土地增值稅問題後，經兩造再行協商，才同意以授權委任上訴人出面處理房屋問題並移轉房屋給被上訴人以辦理自用住宅優惠稅率之方式解決而達成協議，將其寫下來成為特約事項，所以，被上訴人一家人係在知悉土地增值稅問題並經協商討論後同意以特約事項方式解決，足見其等均已對本案相關權益知情才簽約，既無詐欺、亦無暴利，完全係基於契約自主所簽立之契約，兩造即應受其拘束。
(四)考量系爭土地有瑕疵、不能利用，且有處理成本等主、客觀因素，60萬元之買賣價金，應屬合理公平：
1、系爭土地權利不完整、遭他人占用，且該問題困擾被上訴人多年遲遲無法解決，故買賣價金約定60萬元不論主觀或客觀上均屬合理：60萬元之買賣價金為從一開始就已經告知，被上訴人並無異見，後經提醒土地增值稅問題後，也同意以辦理自用住宅優惠稅率方式解決，故該金額為雙方所意定同意。且系爭土地因其上有他人之違章建築占用中，被上訴人還曾因此勞心勞力訴訟，惟其後均無法解決該問題，造成無法使用該土地，也無法出售之困境，此問題對於被上訴人一直非常困擾，常掛念其心，被上訴人在其陳述書如此表示「經過多年與廖先生家人溝通，沒想到我們當時的心慈為對方設想，所得的回應是沒錢可贖回土地，也不願處理違章建築。直到我們發現自己年齡也邁入老年無法在台灣美國兩地奔波，才在兩年前請律師處理，雙方答應用買賣方法，將所得雙方來分配。可是一年過去沒人願意買這產權屬於我的土地但卻有屬於別人的違章建築在上面，所以當我們收到張先生來電願意購買這有問題難度高的物件時，我是多麼高興。」可從字裡行間感受到被上訴人對於系爭土地因遭他人占用而無法使用、無法販售等是多麼地煩惱，且煩惱之時間很長，故才會在知道上訴人願意買受系爭土地時，是多麼高興，故被上訴人同意以此價格出售並無異見。
2、而客觀上，系爭土地面積149平方公尺，但其中百分之20為道路用地，無法興建房屋或另作他用，剩餘百分之80即為他人房屋所占用，故若非解決該他人房屋占用之難題，系爭土地根本無法利用，市場價值自然甚低，此為系爭土地之狀況，一直以來都是如此，且該他人房屋占用為無償之合法占用，若非與房屋所有人以商談方式解決，也不知須待何時才能等到該房屋自然達不堪使用之境地，復以被上訴人年紀已經很大，又遠在美國，所以被上訴人才會非常苦惱。且事實上，被上訴人即曾與其上房屋所有權人合作委託仲介將土地及房屋一併出售，但長達一年期間仍然沒有人購買（此部分在被上訴人陳述書均有提及），則舉重以明輕，系爭土地與房屋一併出售都有困難，更不用說只有系爭土地單一出售之情形，更加不可得。恐怕不動產交易市場上一看見系爭土地上竟存有合法占用之他人房屋，就退避三舍，此亦為何以系爭土地遲遲沒有人購買而困擾被上訴人之原因。故此系爭土地根本有無法使用之瑕疵，土地既無從使用，市場價格自然不高，若因而低於土地公告地價，亦非不可能。從而，系爭土地既有瑕疵不完整，無法利用，也無法收益，客觀市場價格本來就不會高，復以被上訴人已有曾試圖以房屋連同土地一併出售都不可得之經驗，在主、客觀因素交互影響下，被上訴人會同意以60萬元出售，除可以無須負擔風險成本，也無須耗費任何心力去與房屋所有人周旋，只要上訴人能夠成功，被上訴人可以輕鬆取得40幾萬元，是兩造會同意如此約定，對被上訴人極為有利，完全可以想見，符合情理。
3、系爭土地土地增值稅部分，經委請代書代為計算後，對於99年10月簽立買賣契約時，以物價指數101.8計算，自用住宅優惠稅率稅金為187,525元，一般稅率（30年以上）稅金為612,104元。換言之，本案若能辦理自用住宅優惠稅率（前提是上訴人排除房屋占用而將房屋過戶到被上訴人名下），則被上訴人仍可以取得40幾萬元之價金，差異甚大，也因為被上訴人仍有機會取得40幾萬元價金，故才會在特約事項同意委託授權上訴人出面處理房屋。
4、此外，雙方約定土地增值稅本來就是應由被上訴人負擔（當時兩造預估也有數萬元之稅金應由被上訴人負擔），應無疑義，故縱使經發現土地增值稅較高後，若能以自用住宅優惠稅率辦理，其稅金187,525元與原來預估數萬元之稅金相差不大，尤其佐以考量本案特約事項若能成功，被上訴人還可把多年來鬱積之困擾一次解決，且無須耗費其自己的成本與心神去煩惱奔波，也無須代墊費用或支出，對被上訴人而言，自然已經考慮其中而認為公平合理，所以被上訴人才會在整家人陪同下當場同意。
三、證據：補提民事判決、附條件買賣協議書、土地增值稅試算表為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲予引用外，另補充如下:
(一)買賣契約是否成立？契約必要之點是否已經合致？
1、按「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立」。最高法院40年台上字第1482號判例參照。
2、一般不動產交易固以標的物與買賣價金兩項必要之點意思表示合致，契約即可成立。惟若買賣價金之決定，取決於賣方應負擔之稅賦及交易成本，則稅賦與交易成本未確定前，買賣價金自無法確定，契約尚未成立。查雙方固然曾經就系爭土地買賣交易進行磋商，惟綜觀交易始末，賣方（即被上訴人）就買方（即上訴人）所提遠低於市場價格之60萬元(不足公告現值1/3)以為購地之要約外，經代書之計算尚需負擔約61萬元之土地增值稅，任何賣方均不可能答應如此之交易條件，契約自尚未成立。
3、雙方因土地增值稅過高，致契約無法成立，已如前述。故雙方在代書之建議下，將系爭房屋過戶(或變更稅籍)至被上訴人名下，使被上訴人得以自用住宅之減稅條件，以優惠稅率10%繳納土地增值稅(應繳約18餘萬元)，減低賣方之交易成本後，再進行土地交易協商。為使上訴人前往與無權占有人進行談判時，得以代理人之名義前去與地上物所有權人磋商，故在代書之建議下，賣方先行簽訂所謂書面之「買賣契約書」(其真意為授權)，使上訴人得以持契約書與地上物所有權人進行協議。既然雙方簽訂系爭書面「買賣契約書」之目的乃在授權上訴人前去處理地上物，並無買賣之真意，所隱藏之法律行為乃委任(或授權)之意思，自應適用關於委任(或授權)法律行為之規定(民法第87條參照)。
(二)買賣契約之簽訂是否乘被上訴人之急迫、輕率、無經驗所為，依當時情形顯失公平？
1、法院依民法第七十四條第一項規定撤銷法律行為或減輕給付，須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，始得因利害關係人之聲請為之(最高法院87年台上字第2810號裁定)。
2、如前所述，當事人間簽訂所謂書面「買賣契約書」之目的乃在授權上訴人前去處理地上物，被上訴人輕易相信上訴人（建築或仲介業者）與代書之建議，先簽訂前揭書面「買賣契約書」，使上訴人有恃無恐，於簽訂後即要求被上訴人辦理所有權移轉（尚未辦理自用住宅稅率，被上訴人應負擔高額土地增值稅）。
3、核其過程，被上訴人忽視書面契約簽訂後所生之形式證據力，輕信上訴人取得書面契約之目的乃為處理地上物之使用，顯見被上訴人輕率、無經驗，依當時情形顯失公平，至為灼然。
(三)上訴人為意思表示是否為被上訴人詐欺？
1、按民法第九十二條第一項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷，最高法院100年台上字第858號判決參照。
2、就上訴人於取得被上訴人簽訂之書面買賣契約後，並未進行地上物之處理，隨即要求被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉，嗣後觀之，上訴人顯有誘使被上訴人先簽立書面買賣契約，完成形式證據力後，再進行司法訴訟確認法律關係存在，以圖(無償)取得系爭土地之目的，核其過程，被上訴人意思形成過程，顯受上訴人同意先行處理地上物以謀求利用優惠稅率進行交易之訊息影響，而使被上訴人陷於錯誤簽署書面契約，造成雙方買賣契約成立之表徵。基上，被上訴人在陷於錯誤之情形下所為之意思表示，自屬遭受詐欺之行為。
(四)倘買賣契約成立，是否已因解除條件成就，致買賣契約失其效力？
1、附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，此觀於民法第九十九條第二項之規定極為明顯，最高法院著有31年上字第3433號判例。
2、雙方於系爭契約特約事項明訂，被上訴人授權上訴人處理地上物之排除侵害並返還被上訴人，期限二年(101年10月30日止)，逾期雙方同意解除本約。核其性質，應屬附解除條件之買賣契約，即上訴人應於101年10月30日前完成地上物之侵害排除，並將地上物過戶被上訴人，以自用住宅稅率(10%)辦理土地增值稅之申報。查上訴人迄今仍未使被上訴人取得系爭房屋，無法依限完成前揭稅賦減輕之約定事項，契約解除條件成就，買賣契約當然失其效力。
(五)被上訴人有無以不正當之方法阻止解除條件成就？
1、因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第一百零一條第一項所明定。所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，最高法院95台上字第906號判決參照。
2、上訴人主張略以：被上訴人不承認系爭買賣契約，復發函終止對上訴人處理地上物之授權，自屬以不正當之方法阻止解除條件成就云云。
3、然查，上訴人若確信買賣契約已經有效成立，自應依照買賣契約約定內容履行，不以買賣相對人是否承認買賣契約之效力，而有不同。縱使買賣契約相對人拒絕履約，在上訴人完成契約約款而被上訴人拒絕履約時，上訴人亦得以訴請求，強制被上訴人履約。故被上訴人認定買賣契約有前揭所示詐欺或趁人輕率無經驗之疑慮或瑕疵，主張契約無效，並不構成阻止條件成就之不正當方法。再者，上訴人於民事上訴理由二狀表示：雙方對系爭土地成立買賣契約而非委任契約，又主張被上訴人終止委任(授權)乃阻止條件成就之不正當方法，先否認委任關係存在，後又主張委任關係存在但終止委任不當，前後矛盾，已有可議。更何況，上訴人於原審判決敗訴後，隨即提出「附條件買賣協議書」，表示上訴人已經完成特約事項，顯見被上訴人否認買賣契約及終止委任之行為，並不影響上訴人進行特約事項之進行。
理 由
壹、兩造爭執要旨上訴人於原審起訴主張於99年10月31日以新台幣60萬元向被上訴人購買其所有之花蓮市○○段○○○○號土地。被上訴人則以當初並非基於買賣意思訂約，且依照契約特約事項第14條之規定，係屬附解除條件之法律行為，上訴人當時所約定之條件已成就，上訴人逾期未完成特約事項，雙方同意解除本約，故買賣契約不存在資為抗辯之理由。
貳、本件不爭執事項及爭點
一、不爭執事項
(一)兩造於99年10月31日簽訂一份名為土地買賣契約之契約書（第一審卷第12頁）。
(二)系爭土地為第三人所占用。
二、本件爭點
(一)買賣契約是否已經成立？契約必要之點是否已經合致？
(二)買賣契約之簽訂是否乘被上訴人急迫、輕率、無經驗所為，依當時情形顯失公平？
(三)上訴人為意思表示是否遭被上訴人詐欺？
參、得心證之理由
一、按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。附解除條件之法律行為，於成立當時，即已發生效力，僅於解除條件成就時，方往後失其效力，除當事人有特別約定外，原則上非使已發生效力之法律行為，自始歸於無效。」（最高法院93年度台上字第2439號判決參照）。因此法律行為包含意思表示、契約若附有解除條件者，該意思表示、契約於條件成就時，即失其效力。又按依照民法第153條之規定，契約因意思表示一致而成立，若意思表示如要約或承諾，附有解除條件，亦於條件成就時失其效力。若具有法律行為性質之要約或承諾附有解除條件，該要約或承諾亦於條件成就時，失其效力。
二、查本件兩造所簽立之土地買賣契約書（第一審卷第10頁背面），於第14條特約事項明載：「雙方同意本標的物之土地係乙方（指被上訴人）所有，建物為第三人占用，地上物占用由甲方（指上訴人）自行處理。雙方同意簽約款60萬元暫交付魏學良地政士處所保管，並自乙方授權委由甲方處理地上物之排除侵害並返還予甲方，各項因排除侵害所需之執行費及訴訟費由甲方自理，期限二年（至101年10月30日止），逾期雙方同意解除本約，保管之支票返還甲方，待甲方於期限內排除完成後，再自行將支票交付乙方並過戶予甲方。（雙方同意辦理自用住宅增值稅率，因建物過戶所需之費用概由乙方負擔）」。此特約事項約定上訴人將簽約款交由地政士保管、上訴人負責於二年內自費排除地上物、雙方辦理自用住宅增值稅率、上訴人無法排除地上物時契約解除。兩造之所以立此特約，依當初草擬契約文字之證人即代書魏學良證稱：「（為何要在契約第十四條訂明特約事項？當時買賣雙方真意到底為何？）因為當時被告並不知道增值稅要繳這麼多，事後告訴他我們建議他以辦自用住宅增值稅率的方式讓他拿到比較高的價格，增值稅當時一般稅率應該是60幾萬元，比我們賣的價格高」「（為何要約定期限兩年？）因為買賣契約處理的時間一定要定期限，不然會造成無限期契約，影響到被告權利，所以我建議要定期限，雙方也同意。」（第一審卷第93頁背面），足證特約事項係因為兩造於締約過程中，發現土地增值稅可能高於原定之買賣價金，導致被上訴人幾乎等於將土地贈與上訴人，完全背離兩造簽訂契約之意旨，因此約定必須辦理自用住宅稅率，降低土地增值稅，以符合兩造簽訂賣買契約之本旨。此項條件之約定，既經兩造同意，記載於契約書中，自屬解除條件之約定，若土地增值稅無法改用自用住宅稅率，契約即因條件之成就而失其效力。且兩造經代書魏學良之提醒，將改用自用住宅稅率之期限訂為2年，因此若土地增值稅無法於2年內改用自用住宅稅率，該契約即失其效力。而查上訴人迄至本件言詞辯論終結日止，均未能提出本件土地買賣改用自用住宅稅率之證明，堪認本件契約之解除條件已經成就，契約因而失其效力。
三、上訴人雖主張本件契約，上訴人未能於期限內達成處理地上物侵害排除之原因，就是因為被上訴人終止委任授權且不願承認契約，核被上訴人所為行為，均明顯可見係刻意與系爭買賣契約特約事項背道而馳，顯然是刻意阻撓，致使上訴人無法再以被上訴人之代理人身分出面處理並完成地上物侵害排除，以不當行為促使解除條件成就，依民法第101條第2項規定，應視為解除條件不成就等語。然查上述特約事項僅約定有關地上物之排除侵害，係由「上訴人自行處理...並自乙方授權委由甲方處理地上物之排除侵害並返還予甲方，各項因排除侵害所需之執行費及訴訟費由甲方自理，期限二年（至101年10月30日止）」，顯見地上物侵害之排除自應由上訴人負責，而無法於期限內完成之風險，也應由上訴人承擔，必須等上訴人完成地上物侵害之排除，降低土地增值稅之後，被上訴人方有移轉土地所有權之義務，上訴人不得於尚未完成地上物侵害之排除、降低土地增值稅之前，即向被上訴人請求移轉土地所有權。然而上訴人至本件言詞辯論終結前，既未完成地上物侵害之排除，更於二年期限未屆滿前，提起訴訟，主張確認兩造買賣契約存在，卻隻字未提如何降低土地增值稅，被上訴人凜於買賣契約之本旨，畏懼因授權範圍之貽誤、權狀之保管不善，導致土地所有權於未辦妥改用土地增值稅前即遭移轉，因而發出存證信函，並要求返還土地所有權狀，應屬土地所有權人正當之護衛權利行為，難認係以不當行為促使解除條件成就。上訴人此項主張自不可採信。
四、再者，上訴人既起訴請求確認買賣契約存在，自應舉證證明有關買賣契約成立必要之點已經合致，除買賣之標的外，上訴人尚應舉證證明應給付之價金金額，然而上訴人所提出之買賣契約，價金雖約定60萬元，但土地增值稅卻可能高達61萬元，有上訴人所提出之土地增值稅試算表為證（本院卷第46頁），遠高於兩造約定之買賣價金，而與一般土地增值稅僅佔買賣契約價金部分情形不同，使兩造之契約由買賣契約之性質，可能因為高額之土地增值稅，轉而成為贈與契約。
而在本案言詞辯論終結前，上訴人並未提出本件土地增值稅已經可以改為自用住宅稅率之證明，則兩造契約之權利義務關係，僅為被上訴人應移轉土地所有權，並負擔高額之土地增值稅，上訴人並未承擔任何負擔或義務，顯難認為具有買賣契約之性質。而此項契約之定性，既非僅涉及法律上之評價而已，更涉及上訴人所應負擔之主要義務內容，如為買賣契約，作為買受人之上訴人即有支付60萬元買賣價金之義務，如為贈與契約，上訴人不再負擔給付價金之義務，被上訴人於繳納土地增值稅後，即負有交付贈與物之義務，但依民法第408條第1項得於移轉前，撤銷贈與。兩者權利義務關係完全不同，自不容法院逕為契約之定性。再參諸系爭土地於100年公告現值，每平方公尺14,700元，土地面積為149平方公尺，總計土地價額為2,190,333元，有土地登記簿謄本（第一審卷第12頁）可參。更難逕由法院率行認定契約之性質。則上訴人既未能證明兩造間確實有「買賣」契約存在，上訴人之起訴即無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，被上訴人另抗辯簽訂契約有暴利行為並受有詐欺之情事，核與判決之結果無涉，爰不逐一論述，併此敘明。
六、綜上所述，本件上訴人主張兩造之間有買賣契約關係存在，為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人起訴請求確認買賣契約存在為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
民事庭審判長法 官 謝志揚
法 官 林慶煙法 官 賴淳良以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
書記官 李芸宜