臺灣高等法院花蓮分院民事判決 101年度上字第13號上 訴 人 鍾竹英被 上 訴人 巫勝榮訴訟代理人 俞建界律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國100年11月30日臺灣花蓮地方法院100年度訴字第198號第一審判決提起上訴，本院於101年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
（一）緣上訴人將其所有坐落花蓮縣○里鎮○○段○○○○號，面積4081.23平方公尺土地1筆（下稱系爭000地號土地），連同其所管理使用，毗鄰台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所有同段000地號土地（下稱系爭000地號土地）內面積2022.98平方公尺之地上物權利，以總價新台幣（下同）515萬元出售及轉讓予被上訴人，此有兩造雙方於民國100年1月12日簽定之不動產買賣契約書可稽。本件買賣及讓渡價金被上訴人均依約付清，上訴人也依約於100年1月25日將系爭000地號土地移轉登記予被上訴人。
（二）詎料上訴人於收清價款後，竟拒不履行契約將系爭000地號土地之地上物點交予被上訴人執管，經被上訴人數度催告仍置之不理。按履行契約，應依誠實及信用之方法行之，上訴人於簽訂契約收取價金後，本應履行將系爭土地內之地上物交被上訴人執管，竟拒不履行，顯已違兩造契約之約定，爰依法提起本件訴訟請求上訴人依買賣契約書第12條特約事項第2點之約定將系爭000地號土地上，如附圖所示斜線部分面積2022.98平方公尺之地上物點交予被上訴人執管。
（三）又上訴人雖年事80歲，其神智及心識均非常清楚，更何況多次協商及議妥買賣價金，一直到上訴人指定之古宏順地政士事務所簽立買賣契約書時，均有上訴人之子吳煥國全程陪同、並複誦及解釋契約條文之意，同時地政士亦有朗誦及講解契約條文，故上訴人辯解無法瞭解買賣契約之內容乙節，其理由實無可採信。
（四）再被上訴人於100年3月15日出具權利讓渡書乙紙請上訴人簽名，乃因被上訴人向系爭000地號土地所有人台糖公司重辦承租所必備之證明文件之一，該權利讓渡書內容之記載亦係依據100年1月12日兩造簽訂之不動產買賣契約書中第12條特約事項第2款之約定將系爭000地號土地之地上物與使用權無條件讓渡給被上訴人承受，並無任何違背社會常理或有任何欺瞞之情形。被上訴人依據不動產買賣契約書第6條第2款：「本件產權移轉登記及相關手續，倘須任一方補繳證件、補蓋印章等為其他必要之行為，該方應無條件於受託地政士通知之期日內配合辦理，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」之條約請上訴人補簽章，以利向台糖公司申辦承租手續，並未逾越條約內容，況此本為上訴人應協助被上訴人辦理承租之程序，上訴人所辯實不足採。
（五）上訴人雖稱其先夫吳明順生前記載關於85年購買坐落花蓮縣○里鎮○○段000之0地號（重測後為○○段000地號）土地，買賣價金已達410萬元，及吳明順自86年起進行造林並分別種植600株之樟木與300株之桃花心木云云。然上訴人自86年起登記參與政府推廣之全民造林政策，該政策鼓勵全民造林，造林期間為20年，政府補助每公頃造林費用70萬元，每公頃土地種植直徑5公分以上之造林樹木最高為200株（含樟樹及桃花心木）、直徑未滿5公分者最高種植量為400株，而○○段000地號面積僅0.4081公頃，豈能種植將近千株之樹木？又桃花為薔薇科類之觀賞花木，桃花心木則為喬木科類之造林樹種，兩者差異甚大，培育及管理方法亦有所不同，縱有興辦工程補償其價格落差不小，上訴人把較低價格之「桃花心木」依價格高之「桃花」為換算標準，顯然誇大其詞，且此與上訴人應履行點交系爭000地號土地之地上物毫無關連。上訴人占用之系爭000地號土地面積經測量為2022.98平万公尺，地上樹木並非與同段000地號同時種植，樹木也較為小株，縱依造林種植以每公頃最高400株為標準計算，面積2022.98平方公尺僅容種植80株。再以上訴人所陳樟樹每株補償4,125元計算總價為33萬元，益證被上訴人並無任何欺瞞上訴人之處。
並聲明：（一）上訴人應將所占用坐落於花蓮縣○里鎮○○段○○○○號內如附圖斜線部分面積2022.98平方公尺之土地，點交予被上訴人。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則辯以：
（一）兩造間關於系爭000地號土地上之地上物，並未達成買賣讓與之合意，因上訴人於本件買賣簽約時已高齡80歲，其智識能力顯著降低，且患有輕度重聽之病症，衡以常情，若未有他人從旁協助複誦並解釋契約條文，上訴人實無法瞭解本件買賣契約之內容。而簽約當時上訴人就系爭買賣契約第12條特約事項第2點：「賣方占用（使用）000地號土地內一切權利、地上物皆一併移轉給買方」之約定，並未受仲介金美花及被上訴人清楚之告知，因此上訴人並不知悉系爭買賣契約包括轉讓系爭000地號土地上之地上物予被上訴人，遑論其主觀上有與被上訴人達成轉讓系爭000地號土地地上物之合意。
（二）況且，被上訴人於100年3月15日再次出具乙紙權利讓渡書，要求上訴人將系爭000地號土地上之地上物及使用權無條件讓渡與被上訴人，顯見兩造於本件買賣契約簽約時，並未就讓與系爭000地號土地上之地上物及使用權達成合意，否則被上訴人何須於本件買賣簽約後另要求上訴人簽立權利讓渡書？職是，本件上訴人主觀上並未與被上訴人就讓與系爭000地號土地之地上物及使用權達成合意，且亦未受告知本件買賣契約上有此約定，故被上訴人主張當屬無據。
（三）退步言，縱系爭買賣契約載明上訴人應將系爭000地號土地之地上物及使用權讓與被上訴人，亦屬自始不能給付之契約標的，而為無效。因物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標物。未與土地分離之樹木，依民法第66條第2項之規定，為土地之構成部分。是上訴人種植於台糖公司所有系爭000地號土地之地上物，已成為該筆土地之構成部分，該地上物所有權自應屬台糖公司。又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。民法第246條第1項前段定有明文。則本件買賣契約上雖載明上訴人應將種植於000地號土地之地上物讓與被上訴人，惟該地上物既為台糖公司所有，則客觀上被上訴人請求上訴人讓與該地上物即屬給付不能，且該給付不能之情況乃為自始給付不能，依上開規定，其讓與地上物之契約應為無效。
（四）法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項定有明文；又民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列（最高法院79年度台上字第1394號判決意旨足參）。被上訴人利用上訴人高齡80歲行事輕率及無經驗之情況下，在未明確告知上訴人本件買賣契約包括系爭276地號土地之地上物前，即要求上訴人簽署本件買賣契約，而僅以515萬元之低價購買千坪000地號土地及000地號土地之地上物，其情形顯然為暴利行為，有失公平。為此，上訴人自得依上開規定，請求撤銷本件買賣契約，以維權益。
（五）又被上訴人利用上訴人高齡80歲，智識能力顯著降低之情況下，不為正確告知系爭買賣契約之內容，致上訴人未能知悉本件買賣契約包括出售系爭000地號土地之地上物，因而於買賣契約書上簽名。申言之，若本件上訴人知悉系爭買賣契約包括出售系爭000地號土地之地上物，當無可能與被上訴人簽署本件買賣契約。而上訴人未能知悉之情事，除已因高齡使智識能力降低外，被上訴人不為清楚告知方屬主因，上訴人因此作出錯誤之意思表示，自符民法第88條撤銷系爭買賣契約之意思表示。
（六）參以上訴人先夫吳明順生前所記載關於85年購買○○段000地號土地時，買賣價金已達410萬元，且吳明順購買該筆土地後，隨即於隔年開始進行造林並分別種植600株之樟木及300株之桃花心木，至今已約15年，其每株樹木之胸莖約可達15至20公分（須以實際測量為準），復依花蓮縣興辦公共工程用地拆遷物補償救濟自治條例，以該等級之樟木及桃花心木，每株約可分別補償4,125元及5,500元，核計上開樹木之價值已高達4,125,000元，若本件買賣契約之標的除000地號土地外，另包括系爭276地號土地之地上物，衡以常情，任何第三人均無可能僅以515萬元金額出售，故被上訴人主張本件買賣契約包括出售系爭000地號土地之地上物，顯屬無稽。被上訴人主張皆無理由，自應予駁回等語茲為抗辯。
並聲明：（一）被上訴人之訴駁回。（二）訴訟費用由被上訴人負擔。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即判決：（一）上訴人應將所占用坐落於花蓮縣○里鎮○○段○○○○號內如附圖斜線部分面積2022.98平方公尺之土地，點交予被上訴人。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
四、上訴人不服原審判決，提起上訴，於本院補陳：
（一）原判決依據證人古宏順、高秀卿等人及上訴人之子吳煥國之證述，即認上訴人簽約，難謂有急迫輕率之嫌，而為上訴人敗訴之判決。然民法第74條除急迫、輕率情形外，尚有「無經驗」的情形。上訴人年邁已逾80歲之高齡，對樹種、對價、土地權利金之市面行情，殊非其經驗所及，在買賣閱歷、成林樹木價格認定，上訴人並無經驗，原審未予審酌上訴人高齡、重聽及無經驗，已有偏頗之虞，顯有未洽。
（二）系爭土地上之林木，種植15年以來，已然呈現高聳林區。再依據花蓮縣政府農業處農林課技工方世仁至系爭000地號土地予以清點、勘查結果，計有樟樹、桃花心木、大葉欖仁、檳榔、芒果、楓香、苦楝、搆樹、血桐等大小株共422棵，計價高達1,239,017元之鉅，有土地徵收地上農林作物查估補償費用明細表可稽，外加該糖廠土地承租權之利益，亦有其價值，被上訴人竟稱僅價值33萬元，相差懸殊，衡情度理，顯失公平。且已過戶之系爭000地號私有土地其上地上物即林木，胸徑亦各約達15至20公分之粗，合計上開林木價值已高達410萬元之鉅。本件買賣標的，除系爭000地號土地外，另包括其上林木地上物，衡以常情，一般人均無可能僅以515萬元金額出售。從而被上訴人主張本件買賣契約包括出售系爭000地號土地上之林木，即屬無稽，至少有暴利行為至明。被上訴人認為花蓮縣政府農業課技工方世仁所查估之系爭000地號土地徵收地上農林作物查估補償費明細表1,239,017元不足採信，恐與常情不符。
（三）有關系爭000地號土地85年購買價金為410萬元，亦於原審100年9月14日出具相關資料，被上訴人稱該購買價金並無證據證明，恐有誤會。是就雙方認定之買賣標的，已出現鉅額差異，顯不一致，被上訴人顯有暴利行為，兩造就契約必要之點顯有出入，加上原審所傳訊之3證人，均異口同聲表示就此必要之點是否有討論均不清楚或不在場，在在顯示系爭契約兩造均無合意。
（四）被上訴人一再強調，以筆補記之第1到第4點，是前契約就已經討論之點，惟查，就前契約之內容上訴人反對，所以雙方並未簽約，且雙方買賣標的物之系爭000地號土地，也只有此部分是記載在買賣標的內容欄內，根本不包括系爭000地號土地部分，上訴人年紀已大，且根本無法聽清楚內容，當初該系爭000地號土地恐誤載為000地號，上訴人基於信賴而為簽名。被上訴人一再以第1到第4點之註記是前契約即有，即認雙方已達成合意，根本忽略上訴人就前契約不同意之態度，此即為本案重要之關鍵，價差如此大，上訴人更無可能如此出售。
（五）被上訴人主張當初議定之價款為450萬元至480萬元，因上訴人要提高，才提高價金到515萬元云云，更足證明當初無可能包括上訴人不能轉售之系爭000地號土地之農作，否則根本無可能如此議價。
（六）原判決以證人古宏順之證詞認定上訴人清楚契約內容，惟證人古宏順當天根本不在場，且古宏順提到雙方在簽立本契約之前，還有簽訂另1份契約，買方付了5千元，但因賣方有異議，所以該契約沒有成立，之後由賣方通知將該契約作廢，雙方有磋商一段時間後，才又簽立契約等語，果若如此，先前該契約之內容上訴人已經明確表示不同意，自不能以該契約為雙方合意之基礎。
（七）依本契約特約事項代筆人高秀卿證稱簽約當時就特約事項部分在現場有提了一下，但有無討論伊不記得了等語，顯見當時該特約事項是代書自行抄下來的，並非上訴人原本意思，且該契約即使真有存在，上訴人先前也不同意，更遑論可以為後契約之約定，代書稱「特約事項部分在現場有提了一下，但有無討論伊不記得了。」更足證當初就該內容根本沒有討論，更非上訴人之本意，上訴人有嚴重聽力問題，又已高齡80多歲，實應具體探求其本意且需符合公平正義。
（八）至於證人吳煥國業已證稱因伊有時會走出代書事務所，所以不知道有無人唸合約內容給上訴人聽等語，顯見就契約內容不清楚，簽約過程亦不在場，根本無法證明兩造有合意之事實。
（九）上訴人主張系爭土地上之樹木，價值已高達4,125,000元，系爭000地號土地85年購買價金則為410萬元，就雙方認定之買賣標的，已出現鉅額差異，顯有暴利。加上原審所傳訊之3證人，均異口同聲表示就此必要之點是否有討論均不清楚或不在場，在在顯示系爭契約兩造均無合意知識時，或至少上訴人因年老就此契約顯因輕率未注意而為簽署，導致雙方產生重大利差而對上訴人顯失公平，顯已失其公平正義，應由法院衡平。
（十）本件除系爭契約兩造顯未合意外，將作物為種植、採收等轉交他人，均屬非自認耕作之轉租或將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用之行為，依耕地三七五減租條例規定，該契約當然無效。
並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、被上訴人於本院補陳：
（一）兩造間就轉讓系爭000地號土地占有使用權利已達成合意，買賣契約已合法成立：
1、上訴人雖否認系爭000地號土地占有使用權利包含在買賣契約之標的內，惟經兩造簽立之契約第12條特約事項二已明確記載：「買方佔用000地號土地內一切權利、地上物皆一併移轉給買方」等情，且參以證人高秀卿於原審證稱：本件買賣契約為伊所代筆，簽約當時有上訴人、被上訴人、金美花及吳煥國在場，簽約當時就特約事項部分在現場有提了一下，但有無討論伊不記得了，但被上訴人有特別提到台糖有告知要承租土地必須將所承租土地買賣之情形載明於契約，且契約撰寫時就有將文字記載事項唸給買賣雙方聽，雙方當時都沒有意見。而特約事項第1至4點是從以前的契約抄錄下來的，特約事項欄位旁所載「買方全權委託金美花小姐處理○○街000之00號之搬遷事宜」及特約事項第5點是本件契約新增的特約事項，這些都是綜合雙方意思所書寫的。上訴人也確實知道她賣的土地是000地號土地及占有隔壁的土地之地上物，因簽約時伊有唸給上訴人聽，上訴人還有拿起來看，之後雙方就到郵局去匯款等語。足證系爭契約之買賣標的確實包含000地號土地之占有使用權。否則上訴人豈會簽立系爭契約，倘如上訴人所言，代書沒有唸給她聽，也沒有解釋，其何以知道要求契約代筆人刪除該特約事項第3點之記載？
2、上訴人雖主張系爭契約兩造均無合意，契約未能有效成立云云。然查系爭契約之價金係就買賣標的之整體而為之評價，非就買賣標的分項估價後，再加總之價，故無所謂土地所有權或土地使用權及地上物價金各多少之分，且該價金係經兩造多次洽談合意結果，此由證人古宏順於原審所證雙方磋商一段時間後，才又簽立契約。買賣價金515萬元是雙方合意的金額。是有包含000地號土地地上物轉移的價金。證人高秀卿亦於原審證稱第1次契約是談到450萬至480萬元，本次簽約時，上訴人希望價金提高，所以被上訴人依上訴人之要求提高價金到515萬元；當時係以總價來談，沒有談到個別價金；價金沒有標準，是買賣商談的結果。證人吳煥國亦於原審證稱：買賣價金、條件細節部分都是被上訴人會同金美花在前去上訴人家中談了2、30次。契約內容伊主觀認為雙方就價金、條件已談妥，是因為被上訴人前已經多次與上訴人洽談等語。足證明該價金515萬元確實經兩造合意，否則上訴人豈會簽立系爭契約，並收受價金？是系爭契約業已合法成立。
（二）本件買賣標的給付可能，契約非屬無效：上訴人主張系爭000地號土地係台糖公司所有，不能買賣，該地上物為樹木，屬於土地之構成部分，該地上物所有權自屬土地所有權人即台糖公司，本件買賣標的係以不能給付為標的，應屬無效云云。惟系爭契約第12條特約事項第2點：「賣方佔用000地號土地一切權利，地上物皆一併轉移給買方」之約定，顯係指上訴人占有系爭000地號土地之使用權，而非所有權，自無給付不能問題。且上訴人因在該土地上種植樹木，對於該土地有事實上之管領力，而具有占有使用之外觀，且該占有使用權利轉讓，應將表彰有事實上管領力之占有事實即地上物點交方式加以移轉。況買賣契約係債權行為及負擔行為，僅使當事人之一方對他方負擔給付義務，縱為無權占有，基於債權之相對性，應亦不影響買賣契約之有效成立。且上訴人自陳係台糖公司表示其可以在系爭000地號土地上美化、綠化，等到可以承租時再向台糖公司申請，是上訴人雖非000地號土地之所有權人或合法占有使用人，惟將來亦有放租之可能，故本件買賣契約簽訂時，上訴人已知悉土地將來可能放租而成為有權之使用人。另依前開台糖公司函文，可知只要在89年1月前占用台糖公司土地，並從事農作者，即可向台糖公司申請農地出租，則被上訴人依兩造特約事項第2點繼受上訴人原占有土地權利，日後得向台糖公司主張已於89年1月前占有系爭000地號土地，並種植數目之事實，憑以辦理土地租賃，非以不能之給付為契約之標的。
（三）上訴人主張被上訴人有暴利行為情事，或上訴人係在沒有經驗或係意思表示錯誤之情形下簽訂系爭契約，而得撤銷該契約，亦非有理：
1、上訴人主張其先夫吳明順之前購買系爭000地號土地之價金為410萬元及該土地之林木亦值410萬元等事實，未據提出確實證據，自不足信。至其主張系爭000地號土地地上物，計價高達1,239,017元乙節，固據其提出花蓮縣政府農業處農林課技工方世仁所製作之工程用地徵收地上農林作物查估補償費明細表為證，惟證人方世仁到庭證稱：伊幫忙上訴人查估地上物，沒有任何法律依據，是上訴人到辦公室跪求幫忙，上訴人沒有說查估目的，去的時候，沒有請地政人員陪同到場指界，實際上測量哪筆土地之地上物，伊也不知道，當天是上訴人帶伊進去的，所以伊也可能測到別人的土地，或者不是上訴人所稱的000地號土地，也不知道測量的土地面積為何等語。顯見證人方世仁製作之該明細表，並無法律依據，且查估土地之坐落及面積均不清楚，其查估結果，又如何具有憑信性？上訴人此部分陳述，顯屬無據。
2、又依證人古宏順、高秀卿於原審所述，雙方有磋商一段時間後，才有簽立契約。兩造先前原定之價金為450萬元至480萬元，因上訴人希望提高價款，所以之後簽立本件契買賣契約時才提高價金為515萬元等語。再參以證人吳煥國至稱：買賣價金、條件細節部分都是被上訴人會同金美花前去上訴人家中談了2、30次。伊母即上訴人簽約之後後悔，說伊父托夢跟她說土地不要賣，後來上訴人坦白跟台糖公司說她沒有所有權，所以上面的樹木也不能賣。上訴人後悔不賣的理由是父親托夢外，沒有提到台糖公司土地賣便宜或本案價金太低等理由，第2次簽成契約當時上訴人也猶豫不決，最後是因多方的勸解下才簽下名字等語。可見上訴人拒不履行契約與出賣之價金是否過低並無關聯，且該515萬元價金，亦經兩造多次磋商合意之價額，上訴人系爭他人勸說，幾經考慮之後，出於自由意願下簽約。況簽約當時，上訴人之子即、證人吳煥國亦陪同在場，且該證人亦自承係因上訴人重聽，為保護上訴人才會到場等語。若上訴人係在急迫、輕率或無經驗之情形下簽立系爭契約，證人吳煥國豈有不出面阻止上訴人簽立系爭契約之理。綜上所述，上訴人之上訴並無理由，應駁回其上訴。
並答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
六、兩造不爭執之事項：
（一）坐落花蓮縣○里鎮○○段○○○○號土地原為上訴人所有，嗣移轉登記在被上訴人女兒巫宜樺名下。
（二）坐落花蓮縣○里鎮○○段○○○○號土地為台糖公司所有。
（三）上訴人曾於100年1月12日在系爭不動產買賣契約上簽名蓋章。
七、經本院於101年11月14日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第160頁，依判決格式修正或增刪文句）：
（一）系爭契約之標的是否有給付不能或其他原因，而使契約歸於無效？
（二）兩造就轉讓系爭000地號土地之占有使用權是否未達成合意，而契約不成立？
（三）上訴人主張被上訴人有暴利行為之情事，或上訴人意思表示錯誤，而得撤銷買賣契約，有無理由？
八、茲就爭點分別論述如下：
（一）系爭契約並非無效：
1、就系爭契約之標的部分，觀諸系爭「不動產買賣契約書」共計12條，其重要內容如下：
(1)第1條約定買賣不動產標的物標示及權利範圍，不動產買賣標的物約定為坐落花蓮縣○里鎮○○段○○○○號，權利範圍為全部。
(2)第2條約定買賣總價款為515萬元，並未再區分細部價款。
(3)第3條約定付款事宜，約定100年1月12日支付現金258萬元，剩餘款於產權移轉登記完畢後7日內1次付清。
(4)第12條約定特約事項如下：「買方（即被上訴人）全權委託金美花小姐處理○○里000之00號之搬遷事宜。
一、坐落買賣標的物上門牌○○里000之00房屋乙棟，由買方負責拆除，不列入買賣標的。
二、賣方（即上訴人）佔用000地號土地內一切權利、地上物皆一併轉移給買方。
（原本尚有『三、000地號土地有造林作業＜補助＞賣方之一切權利義務，無條件提供文件給買方。辦理造林作業＜補助＞之用』之記載，後已刪除）
四、賣方按現況點交給買方。
五、買賣價金內伍萬元，由鍾竹英女士分兩次給付金美花小姐。」則由系爭契約書結構以觀，契約所牽涉之不動產計有花蓮縣○里鎮○○段○○○○號及同段000地號土地，各有不同之約定內容，兩造對於買賣系爭000地號土地部分並無爭執，亦顯非無效。惟上訴人主張系爭000地號土地部分有無效之原因，則本件首應探究者厥為契約書所載有關系爭000地號土地權利移轉部分，客觀上是否有無效之原因，並因一部無效，而全部皆為無效。
2、系爭000地號土地為台糖公司所有，業據被上訴人提出土地登記第二類謄本乙份在卷可稽（見原審卷第15頁），上訴人並非所有權人。上訴人因而辯稱系爭000地號土地之地上物為樹木，屬於土地之構成部分，該地上物所有權自應屬土地所有權人即台糖公司，則本件買賣契約係以不能之給付為標的，契約應屬無效云云。惟按民法第246條之給付不能，係指自始客觀不能而言。未經土地所有人同意，而與他人訂立移轉土地所有權之債權契約，並非以自始客觀不能之給付為契約之標的，難謂其契約無效（最高法院89年度臺上字第45號判決意旨參照）。從而縱認系爭契約書所稱之地上物即為樹木，而上訴人在系爭000地號土地上所種植之樹木，因附合而成為不動產之一部分，而屬台糖公司所有，其標的並非自始客觀給付不能，縱使上訴人非系爭000地號土地之所有權人，甚至為無權占有人，未經台糖公司同意即訂立有關系爭000地號土地相關契約，亦屬主觀不能，契約並非當然無效，上訴人前開辯解，已顯有誤會。
3、且就前開有關系爭000地號土地之約定，上訴人自陳係台糖公司表示其可以在系爭000地號土地上美化、綠化，等到可以承租時再向台糖公司申請等語（見原審卷第47頁）。台灣糖業公司花蓮區處花資字第1000000821號函亦載明：該公司被占用土地依據所頒「台灣糖業公司被占用土地處理要點」辦理出租，農地於農業發展條例修正公布前，即89年1月前占用該公司土地並從事農作者，即可向該公司申請農地承租；系爭000地號土地經使用現況測量後，為2人分別占用，其中一人已辦妥承租（面積為1688.18平方公尺），另一占用人為上訴人（面積2022.98平方公尺），於提出承租申請時，為第三人提出異議，並主張為其所占用管理等情（見原審卷第61頁）。從而系爭不動產契約書第12條第二點、第四點約定：「二、賣方（即上訴人）佔用000地號土地內一切權利、地上物皆一併轉移給買方。」、「四、賣方按現況點交給買方。」，乃係因上訴人雖非系爭000地號土地之所有權人或合法占有使用之人，惟上訴人因於該土地上種植樹木，對於土地有事實上管領力，而具有占有使用之外觀，且實際從事農作，將來仍有放租之可能，故本件買賣契約簽訂時，兩造已知悉土地將來可能放租而成為有權之使用人，被上訴人即因買賣繼受上訴人原占有土地權利，日後得向台糖公司主張已於89年1月前占用系爭000地號土地並種植樹木之事實，憑以辦理土地租賃，因此並非兩造間就系爭000地號土地或地上物為「所有權」移轉之買賣，而係「占有使用權利」之移轉，從而應以點交之方式交付，此標的並未違反強制或禁止之規定，或有背於公共秩序或善良風俗之情形，依契約自由原則，亦顯非無效。
4、上訴人雖認將作物為種植、採收等轉交他人，均屬非自任耕作之轉租或將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用之行為，依耕地三七五減租條例規定，該契約當然無效云云。然查：上訴人於原審100年9月19日言詞辯論期日自承：伊之前去台糖公司洽租約有13趟，但台糖公司說還沒有開放承租，一直到99年才說可以放租，但伊身體不好，後來就沒有辦理承租等語（見原審卷第47頁）。足徵上訴人與台糖公司間並未有任何耕地租賃契約，更遑論係依耕地三七五減租條例規定所辦理之租約，上訴人援引不相關之依據遽指系爭契約無效，自屬無稽。
（二）就上訴人之行為能力而言，上訴人雖主張其於本件買賣簽約時已高齡80歲，其智識能力顯著降低云云。然未曾依民法第15條或第15之1條為監護宣告或輔助宣告，且其於原審雖委任訴訟代理人，但仍親自出庭，於本院準備程序、言詞辯論期日亦出庭提出辯解，其雖有重聽之情形，有財團法人佛教慈濟綜合醫院診斷證明書乙紙附卷可參（見本院卷第179頁），但經過大聲交談或以文字溝通，均能清楚知道本件之爭點，並據以提出其答辯，或以書狀陳明對於本件之意見。足見上訴人之行為能力並無問題，並無因高齡而使系爭契約無效之情形。
（三）兩造就轉讓系爭000地號土地占有使用權利已達成合意，買賣契約成立：
按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致。買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年度臺上字第1482號判例意旨參照），合先敘明。
1、就系爭契約標的包括系爭000地號占有使用權利部分，兩造意思表示一致：
上訴人雖辯稱其因年事已高，其智識能力顯著降低，且患有輕度重聽之病症，若未有他人從旁協助複誦並解釋契約條文，實無法瞭解本件買賣契約之內容。而簽約當時上訴人就系爭買賣契約第12條特約事項第2點之約定，並未受仲介金美花及被上訴人清楚之告知，因此上訴人並不知悉系爭買賣契約包括轉讓系爭000地號土地之地上物予被上訴人，故其主觀上並未與被上訴人達成轉讓系爭000地號土地地上物之合意云云。惟據證人即本件買賣契約之代書古宏順於原審100年10月19日言詞辯論期日到庭證稱：「（該買賣契約是否你擔任代書？）沒錯，契約上的文字是我太太高秀卿的筆跡。」、「（為何是你太太去填寫契約？）當時我不在，所以我太太在雙方合意的意願下，幫他們簽訂契約。」、「（在簽立買賣契約前，雙方有無經過協商？）據我所知，雙方在簽立本契約之前，還有簽定另一份契約，買方付了5,000元，但因為賣方有異議，所以該契約沒有成立，之後由賣方通知我該契約作廢，雙方有磋商一段時間後，才又簽立契約，上訴人是由其兒子吳煥國陪同，買方是由巫勝榮及中間人金美花到場。」、「（你是由買方或賣方找來的代書？）是雙方會同自動到我代書事務所來的。」、「（對於買賣契約特約事項是否清楚？）清楚，本契約特約事項是有增加『買方全權委託金美花小姐處理○○里000之00號之搬遷事宜』、『買方價金內5萬元由鍾竹英女士份二次給付金美花小姐』。另前後二次買賣價金也有不同，前次400多萬，這次是500多萬。
」、「（關於特約事項第2點部分，前次買賣契約之中就已經談及要將賣方所占用之000地號土地內一切權利、地上物移轉給買方？）是的。」、「（前次簽約時，上訴人是否知悉該約定？）知道。被上訴人、上訴人分別是由金美花、吳煥國陪同在場。」、「（特約事項內容是何人指示你太太書寫？）是依雙方意見所書寫，寫好之後都有唸給雙方聽。」等語明確（見原審卷第69至71頁）。參以另一證人即本契約特約事項代筆人高秀卿於原審100年10月19日言詞辯論期日證稱：本件買賣契約為伊所代筆，簽約當時有被上訴人、金美花、上訴人及吳煥國在場，簽約當時就特約事項部分在現場有提了一下，但有無討論伊不記得了，但被上訴人有特別提到台糖有告知要承租土地必須將所承租土地買賣之情形載明於契約，且契約撰寫時就有將文字記載事項唸給買賣雙方聽，雙方當時都沒有意見。而特約事項第1至4點是從以前的契約抄錄下來的，特約事項欄位旁所載「買方全權委託金美花小姐處理○○里000之00號之搬遷事宜」及特約事項第5點是本件契約新增的特約事項，這些都是綜合雙方意思所書寫的。上訴人也確實知道她賣的土地是000地號土地及占用隔壁000地號土地之地上物，因為簽約時伊有唸給上訴人聽，上訴人還有拿起來看，之後雙方就到郵局去匯款等語（見原審卷第72至76頁），可知雙方於本件買賣契約簽訂之前已先有多次磋商，簽約當時也有就特約事項告知及確認。且關於特約事項第2點轉讓系爭000地號土地之地上物與使用權部分也早在擬定第1份買賣契約時即已存在，上訴人自無所謂思慮不及與未受告知之情；復參以上訴人亦自承證人古宏順為伊先生之好友，被上訴人與證人之前並不相識，兩位證人當無理由偏袒被上訴人，則證人古宏順、高秀卿既表示簽約前兩造均知悉本次買賣標的範圍及特約事項記載內容，縱使上訴人因年邁聽力不佳，亦不當然即可推論其簽約前不知悉或當場未聽見證人所誦讀之特約事項內容，是被上訴人主張與證人所言堪認為可取，上訴人辯稱就買賣系爭276地號土地之使用權未達成合意云云，自不足採。
2、就買賣契約價金部分，兩造意思表示亦一致：證人古宏順於原審100年10月19日言詞辯論期日到庭證稱：「（對於買賣契約特約事項是否清楚？）清楚，...前後二次買賣價金也有不同，前次400多萬，這次是500多萬。」、「（你是否知道買賣價金515萬元之依據？）是雙方合意的金額，我不清楚雙方的依據為何。」、「（515萬元價金是否有包含000地號土地地上物移轉之價金？）有。」等語（見原審卷第70、71頁）。證人高秀卿於原審100年10月19日言詞辯論期日亦證稱：雙方買賣契約價金是以總價來談，沒有談到個別價金，第1次是談到450萬元至480萬元，本次簽約時，上訴人希望價金提高，所以被上訴人依上訴人要求提高價金到515萬元，其中5萬元是要給金美花的等語（見原審卷第73頁）。就上訴人訴訟代理人問以：「價金金額從450萬元，變成515萬元，為何會有這樣的價差？」復答稱：「沒有標準，是買賣雙方商談的結果。」等語（見原審卷第75頁），足徵就買賣契約價金部分，兩造意思表示亦一致。
3、至於證人即上訴人之子吳煥國係應被上訴人之邀，並基於保護上訴人而於100年1月12日兩造簽立買賣契約時到場，然據其證述：簽成契約這次有在場，但伊沒有參與討論合約價金、條件等細節，該次也是被上訴人電話一直催促，伊不得已請假南下載伊母親到代書事務，就伊印象，被上訴人說該份合約特約事項是他叫古代書太太寫的，但寫什麼內容不是很清楚，因為伊有時會走出代書事務所，所以不知道有無人唸合約內容給伊母親聽。伊母親簽約之後就後悔了，說伊父親託夢跟她說土地不要賣，母親也向伊坦白說台糖土地她沒有所有權，所以上面的樹木也不能賣。伊應被上訴人之要求到場，是基於母親重聽，要保護母親，伊不清楚母親有無將占用台糖的土地地上物賣給被上訴人，至於母親是否清楚合約內容伊不了解。因伊主觀上認為雙方應已談妥標的物及價金了，伊沒看合約內容，事後在見證被上訴人付款257萬元後，才知被上訴人購買相鄰台糖土地之地上物等語（見原審卷第91至99頁）。或誠如證人所述，其主觀上認為兩造已於簽約前幾經協商應已談定條件，故未再審閱契約內容，然證人既有此之推判應有所憑，若無此確信，豈有於百忙之中抽空陪同上訴人到場簽約，卻不關注契約內容，瞭解買賣標的、價金、付款方式等約定是否合理？有無不利於上訴人等等？更何況依證人吳煥國所述，上訴人於簽立本件買賣契約時仍猶豫未決，倘特約事項係由被上訴人一方主導，指示高秀卿如何繕寫，則證人豈有在未確認上訴人之真意及不諳契約內容之前，即由上訴人輕率簽名及用印於契約之上，此豈不與其為維護上訴人權益而到場之本意有違。經衡酌證人吳煥國就兩造關於買賣標的、價金、條件等細節先前協議是否達成共議，兩造有無買賣系爭000地號土地內一切權利，及高秀卿有無向上訴人說明或朗讀特約事項內容，或稱其未參與討論，或稱其在簽約過程中有時會走出代書事務所故未全程在場，不知或不清楚實情，其證詞尚難遽採為上訴人有利之認定。益證兩造間就標的物及價金，意思表示均屬一致。
4、又上訴人否認兩造先前所簽契約有特約事項之記載，聲請命被上訴人尋求第三人或自行提出該份買賣契約，並抗辯若被上訴人無法提出者，則應就本件買賣契約特約事項係謄寫自該份契約之事實為舉證等語。惟查，該份契約已經作廢而未留存，已據兩造及證人古宏順證述在卷，且兩造於100年1月12日簽立之買賣契約既幾經磋商有所共識後才約定簽立，上訴人之子吳煥國也應邀於簽約時到場，代書又係上訴人一方所指定，則被上訴人要如何隱匿其向上訴人一併買受上訴人占有使用系爭000地號土地權利之事實？況且，本件買賣契約由證人高秀卿完成特約事項記載後，另有加註「買方全權委託金美花處理○○里000之00號之搬遷事宜」，並刪除第3點約定「000地號土地有造林作業補助，賣方之一切權利義務無條件提出文件給買方，辦理造林作業補助之用」之情事，顯然係兩造討論後獲致之結論，上訴人於增刪處用印之時，即可閱覽契約文字，其中第2點即係兩造就系爭000地號土地權利轉讓之記載，上訴人實難諉為不知，是兩造是否提出先前已作廢之契約，實與本件買賣契約已於100年1月12日成立生效之判斷無涉，上訴人之辯詞，要無可採。綜上所述，兩造間就標的物及價金意思表示均屬一致，系爭不動產買賣契約即已成立並生效，自應受該契約之拘束，尚不因上訴人事後因其先夫托夢反悔，而使契約效力受到影響。
5、況依系爭契約書所附價款收支明細表之記載，被上訴人業於100年1月12日支付訂金258萬元予上訴人，經上訴人在收款人欄簽收在案。於同年月26日復支付257萬元，亦經證人吳煥國在收款人欄簽名、蓋章確認（見原審卷第14頁），參以上訴人所提出之上訴人玉里泰昌郵局存簿影本所示，巫宜蒨、巫宜樺曾於100年1月12日各匯款1,290,000元予上訴人，巫宜樺另於同年月26日匯款1,285,000元2次予上訴人（見本院卷第57、58頁），核與系爭契約書之記載相符，足徵上訴人業已全數收受契約價金515萬元。則倘兩造就契約標的物、價金並未合致，上訴人何以如數收受515萬元，而不拒收，復未將該款項退還予被上訴人？
6、再者，上訴人雖提出100年3月15日權利讓渡書（原審卷第43頁），要求上訴人將系爭000地號土地之地上物及使用權無條件讓渡與被上訴人，顯見兩造於本件買賣契約簽約時，並未就讓與系爭000地號土地之地上物及使用權達成合意，否則被上訴人何須於本件買賣簽約後另要求上訴人簽立權利讓渡書云云。惟前開權利讓渡書並未經上訴人與巫宜樺簽名，且觀諸其內容則係根據系爭不動產買賣契約書第12條第2點而來，與系爭不動產契約內容牴觸，被上訴人則主張此乃是其等向台糖公司承租土地之必要文件。自不能以前開權利讓渡書即遽然推翻系爭不動產契約書之效力。
（四）上訴人主張被上訴人有暴利行為之情事，或上訴人意思表示錯誤，均得撤銷買賣契約，均無理由：
上訴人抗辯系爭000及000地號土地之地上物價值高達412萬5千元，其中系爭000地號土地經花蓮縣政府農業處農林課技工方世仁清點、勘查結果，計價高達1,239,017元，有土地徵收地上農林作物查估補償費用明細表可稽。且已過戶之系爭000地號私有土地其上地上物即林木，胸徑亦各約達15至20公分之粗，合計上開林木價值已高達410萬元。再者，系爭000地號土地85年購買價金為410萬元，被上訴人僅以515萬元之低價購買千坪000地號土地及000地號土地上之地上物，其情形顯然為暴利行為云云。然查：
1、就上訴人所提出之「工程用地徵收地上農林作物查估補償明細表」之製作名義人、製作目的、查估方法等情，業經本院數次向花蓮縣政府函詢，迭經花蓮縣政府以101年7月3日府農林字第1010115678號函表示：前開明細表，係誤用「工程用地徵收地上農林作物查估補償明細表」，本案並非辦理公共工程建設所需用地應辦理查估補償之土地，製作名義人職名章亦誤蓋。本件因上訴人申請，請求該府依據「花蓮縣興辦公共工程用地拆遷補償救濟自治條例」之標準，協助查估地上物之數量及價值，查估結果僅供參考，不具任何補償效力等情（見本院卷第78頁）；以101年8月14日府農林字第1010140568號函表示：該府依據「花蓮縣興辦公共工程用地拆遷補償救濟自治條例」之查估標準，即是花蓮縣為劃一境內辦理興建公共工程用地範圍內各種拆遷物之補償及救濟作業之適用原則。本案因上訴人淚流下跪陳情，請求該府依據上開查估標準計算其地上農作改良物之價值，不適用前開自治條例，基於為民服務，該查估表僅提供參考，不具任何補償效力，亦不須加蓋製作名義人職名章，且並非以該府公文書提供。另查估明細表無關認定地上物所有權係何人。係因上訴人淚流向該府下跪陳情，為免意外事故發生，是日請技工方世仁送回上訴人住宅，因請求了解系爭000地號土地種植林木情況，方世仁確實誤蓋查估表，系爭000地號土地不適用「花蓮縣興辦公共工程用地拆遷補償救濟自治條例」等情（見本院卷第85至87頁）。於101年8月30日府農林字第1010160652號函更表示：本件作業人純粹受理民眾陳情，查估地上物價值，不具任何效力，僅供參考等情（見本院卷第133頁）。則依花蓮縣政府前開函文可知，本件並不適用「花蓮縣興辦公共工程用地拆遷補償救濟自治條例」相關規定，並非徵收地上農林作物，亦與補償無關，前開「工程用地徵收地上農林作物查估補償明細表」，則不具任何效力。則前開明細表所計算之金額是否為系爭樹木客觀價值不無疑問。證人方世仁於本院101年11月14日準備程序中復證稱：伊在農業處約22年，大部分擔任林業推廣員。其經歷與林務沒有關聯，沒有受過林務相關訓練，不是專職，前開「工程用地徵收地上農林作物查估補償明細表」為其所製作，當初是上訴人到其等辦公室跪求其等幫她查估地上物，查估沒有任何法律依據。地號是上訴人告訴伊的，伊也不曉得地號是否正確。伊不知道上訴人查估地上物的目的，伊沒有帶測量儀器去，其他人是否有帶伊不清楚。本件與工程徵收農林作物沒有關係，去的時候，沒有請地政人員陪同到現場指界，伊根本不知道測量的是那個地號，也不知道那個土地是何人所有，當天是上訴人帶其等進去的，這部分伊有疏失。伊現在也不知道測量到的樹木及樹木的坐落。上訴人說這些樹木都是他的，伊是根據上訴人的陳述做記載，伊完全沒有做查證的工作等語（見本院卷第155頁背面至158頁背面）。就本院問以：所以你也可能測量到別人的土地或不是上訴人所稱的000地號土地的地上物？答稱：可以這麼說等語（見本院卷第158頁背面）。則依前開證人證述，證人方世仁雖因上訴人流淚跪求，而至上訴人指稱之土地為測量，但不知地號為何，亦未有地政人員陪同，縱使證人方世仁確有測量，其既未帶儀器，亦不知所測量之地號為何？更遑論所測量之土地屬何人所有，上揭「工程用地徵收地上農林作物查估補償明細表」所載樹木之查估價值是否屬實，即非無疑，自難憑前開明細表認定樹木之價值為何。況本件就系爭000地號土地乃是移轉占有使用權利，被上訴人並非向上訴人購買系爭土地及其地上物之所有權，更難以上揭所查估之價值，作為認定系爭契約是否具有暴利之依據。
2、而就上訴人抗辯系爭000地號土地上林木價值為410萬元乙節，未據上訴人提出任何證據以實其說，自難以採信。
3、又上訴人認系爭000地號土地於85年間買賣價金即為410萬元云云。雖據上訴人提出其日記內容為證（見原審卷第52頁），然為被上訴人所否認，上訴人復未提出相關買賣契約或支付價金紀錄以實其說，亦難以遽信。綜上所述，上訴人就客觀上系爭000地號土地占有使用等價值是否遠高於系爭契約價金515萬元乙節，並未舉證以實其說，尚難遽信有何暴利之情形。
4、參諸證人古宏順、高秀卿之證述，兩造先前簽立契約時原定之價金為450萬元至480萬元，因上訴人希望提高價格，所以之後簽立本件買賣契約時才提高價金為515萬元，是上訴人實已就買賣標的之價值作評估與考量後與被上訴人協商提高價格。另參證人吳煥國證稱：「我母親簽約之後，她就後悔了，說我父親託夢跟她說土地不要賣，後來我母親坦白跟我說台糖土地她沒有所有權，所以上面的樹木也不能賣，…」、「（第二次簽成契約當時，你是否確定母親有意願要賣地？）當下我母親也猶豫不決，最後是因為多方的勸解下才簽下名字。」等語，可見上訴人拒不履行契約與出賣之價金是否過低並無關聯，且上訴人也是經過他人勸說，幾經考慮過後出於自由意願下而簽約，尚難謂有急迫輕率之嫌。又所謂暴利行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為主觀情事，並需該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實始足當之，則上訴人就本件買賣契約標的為系爭000地號土地使用權應有認識已如前述，且買賣價金是經過商議也非臨時決定，契約的簽定也是自身猶豫考量後決定為之，難認有何客觀上顯失公平之情事發生，則上訴人以買賣標的與價金顯不相當為由而認本件買賣有暴利行為而得撤銷，難認有理。
5、另上訴人辯稱上訴人並無出售系爭000地號土地地上物之意思，被上訴人也未清楚告知本件買賣契約包含出售系爭000地號土地之地上物，使年邁之上訴人因此作出錯誤之意思表示，上訴人自得撤銷系爭買賣契約之意思表示云云。惟被上訴人與證人高秀卿於洽談時及簽約前都已告知上訴人本件買賣契約之標的，並已載明於契約書內可供上訴人審酌，已如前述，上訴人空言被上訴人及證人高秀卿未於簽約前明白告知使其作出錯誤之意思表示，而無法提出實證，且其所聲請傳訊之證人吳煥國亦未作出對其有利之證述，上訴人所辯自難憑採。
九、綜上所述，上訴人就其抗辯事項，或在法律上容有誤認，或未舉證以實其說，則被上訴人在履行給付價金後，依買賣契約書第12條特約事項第2點約定，請求上訴人應將系爭000地號內如附圖斜線部分面積2022.98平方公尺之土地點交予被上訴人執管，自屬有據，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合，上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 林碧玲法 官 張宏節以上正本係照原本作成。
如不服本判決，於共同上訴人上訴所得受之利益合併逾新臺幣150萬元時，得提起上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 溫尹明