臺灣高等法院花蓮分院民事判決 101年度上字第5號上 訴 人 中華花園廣場管理委員會法定代理人 曾雅君訴訟代理人 楊嘉馹律師被上訴人 臧家鈞上列當事人間請求確認協議書無效事件，上訴人對於中華民國100年12月9日第一審判決（臺灣花蓮地方法院100年訴字第156號）提起上訴，本院於101年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人中華花園廣場管理委員會於民國99年3月31日與被上訴人臧家鈞所簽訂之協議書無效。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人即原告（下稱上訴人）中華花園廣場管理委員會（以下簡稱花園廣場管委會）起訴意旨略以：花園廣場管委會依法核備並設有住戶規約，相關住戶及管理委員會均應遵循規約及公寓大廈管理條例規定。曾雅君、曾彥儒、呂世杰（以下簡稱曾雅君等3人）於民國99年1月18日甫接任為花園廣場管委會主任委員、監察委員及財務委員，而被上訴人即被告（下稱被上訴人）臧家鈞則曾任主任委員，竟趁曾雅君等3人對於相關事務未熟悉，於99年3月31日以花園廣場管委會未經同意使用被上訴人所有花蓮市○○○街○○巷F棟2號1樓、同街巷F6-1、F8-1號之房屋，及其房屋遭堆放雜物及毀損等為由，要求花園廣場管委會負責，且由代書擬妥協議書，並語帶威脅要求簽署否則提出告訴等語，致因不了解事實及法規之曾雅君等3人受誤導及欺瞞下，簽署系爭協議書。惟其後發現管委會使用沿襲自前任管委會之房屋係經被上訴人同意後使用，而雜物堆放及F6-1號房屋後院柱子損壞均非上訴人花園廣場管委會所為，上訴人並無維護義務，且被上訴人所有F2-1號房屋積欠管理費長達15年未繳納，系爭協議書顯已逾越主任、財務及監察委員與管理委員會權限，即曾雅君、曾彥儒及呂世杰等3人於99年3月31日所簽署之協議書，違反公寓大廈管理條例、區分所有權人會議、規約應繳納管理費、管理委員會之決議未經召集或經過半數決議之強制規定及區分所有權人之利益，應有民法第71條規定之適用，故系爭協議書之簽訂應屬無效。又曾雅君等3人簽署之系爭協議嗣後亦經花園廣場管委會於同年5月決議不承認系爭協議書之效力，故系爭協議書無效。且被上訴人為區分所有權人，並非單純第三人，有繳納管理費、維護自己專有部分義務，本案實與一般管理委員會對外效力不同，被上訴人曾任主任委員亦清楚其責任與義務，未經管理委員會決議或區分所有權人會議決議，主任委員對外之無權代理行為，不能對管委會或區分所有權人生效。況被上訴人於簽署系爭協議書後，亦未按協議書於99年7月起繳納管理費，足證被上訴人顯然是惡意積欠管理費，並非善意第三人，亦無民法第169條表見代理規定之適用，而被上訴人房屋損壞亦係因其未居住未維護所致，且非屬公有區域，管委會並無維護之義務。本案上訴人已拒絕承認系爭協議書效力，該協議書應屬無效，且系爭協議書內容對其他住戶顯然不公平，亦有違反公平及比例原則，更違反社會一般利益及道德觀念，顯違反公序良俗，依法亦應屬無效。縱認協議書條文有效，但依據無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113條亦定有明文，故有關協議書第三項免繳管理費部分應屬無效。並聲明：確認中華花園廣場管理委員會於民國99年3月31日與臧家鈞所簽訂之協議書無效。
二、原審以公寓大廈管理委員會對外之法律行為既係由主任委員單獨代理，則主任委員對外具有意思作成之權限，且包括特別代理權在內，至於規約或區分所有權人會議決議、管理委員會決議之限制，屬內部關係事項，交易第三人或法律行為第三人，應受善意信賴之保障。上訴人未能證明於99年3月31日簽訂系爭協議書時，其主任委員等3人有何受強暴或脅迫而簽訂之事實。且管理費用應如何由全體區分所有權人負擔之重大事項，雖是應由區分所有權人會議決議之事項，至於因實際情事而由管理委員會與個別住戶成立和解之一般事項，應得由管理委員會為之，非專屬區分所有權人會議決議之事項。又和解若於規約未明定為應由管理委員會決議行之，則應得由主任委員代表管理委員會為之，若主任委員之代理有故意或過失損及本人權益之情形，亦屬管理委員會向主任委員依內部之委任關係請求損害賠償之問題，難謂代理行為無效，故依舉證責任分配之原則，上訴人無法證明其訂約係受脅迫或詐欺而訂立，難認定系爭協議書簽約過程上訴人意思表示有何不自由之情事，系爭協議書並無得認為無效之事由，上訴人起訴確認系爭協議書無效，為無理由，而為上訴人敗訴之判決。
三、上訴人不服原審判決，提起本件上訴，除引用原審所提理由外，並補充略以：
（一）管理委員會僅係為執行區分所有權人會議決議事項設立之組織，依公寓大廈管理條例第37條規定「管理委員會會議決議內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」，而管理費繳納屬公寓大廈管理條例規定及須經區分所有權人會議決議之事項，主任委員並無權限於未經區分所有權人會議或管委會決議，違反公寓大廈管理條例及規約，與被上訴人訂立系爭免除管理費及相關事項之合約，本案曾雅君等3人無權代理上訴人簽訂99年3月31日協議書及對外和解。且無代理權人以代理人名義所為法律行為，非經本人承認，對本人不生效力，上訴人已開會拒絕承認曾雅君等3人無權代理行為，且已起訴確認該協議書無效，系爭協議書應屬無效至為顯然。
（二）被上訴人非善意第三人，無表見代理適用。按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之（最高法院89年度台上字第2348號、93年度台上字第379號判決參照）。被上訴人自上訴人花園廣場管理委員會成立之初，即曾任主任管理委員多年，然包括被上訴人、其配偶及親屬共3間房屋10餘年來從未繳納管理費，且既曾任多年主任委員，豈不知管委會應開會決議後，方能由主任委員對外執行決議之理，又其多年來不曾向前任管委會及主任委員行使相關權利，卻趁曾雅君等3人上任未久，亦明知管委會未經開會，竟脅迫要求免除被上訴人共3間房屋管理費繳納，顯然為惡意，嗣經曾雅君發現被上訴人與前任委員熟識，且係經其同意使用其房屋作會議室，故上訴人花園廣場管委會並非無權占用。又其房屋損壞是因其未居住、維護所致，亦非屬公有區域，上訴人並無維護之義務，此經上訴人管委會各委員查明後，已於同年5月決議曾雅君等3人簽署之協議書無效。
參諸前揭最高法院判決所示，以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。被上訴人顯為惡意，非善意，無適用表見代理之餘地。
（三）按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。而依最高法院69年度台上字第2603號判例所示，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，亦經司法院大法官會議著有釋字第517號及第510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則（此有台灣高等法院90年度上字第1030號判決可參）。本案被上訴人及其親屬迄今十餘年未繳納管理費，卻因曾雅君等之被脅迫詐欺，或退步言之過失行為，致被上訴人無庸繳納4戶十餘年管理費，且亦未依協議書自99年7月開始繳納管理費，明顯為惡意，協議書內容對其他住戶顯然不公平，更違反公平原則及比例原則，更有違反前述判決之社會一般利益及道德觀念，依前述判決顯違反公序良俗，依法應屬無效。
（四）被上訴人乘曾雅君等3人甫接任對於相關事務均未熟悉之際，於99年3月31日以上訴人未經同意使用其花蓮市○○○街○○巷○號及6號兩間房屋，及被上訴人臧家鈞同街巷8號之房屋，及房屋遭堆放雜物及毀損等為由，要求管委會負責，並由代書擬好系爭協議書至管委會，語帶威脅要求簽署否則將對曾雅君等3名委員提出侵占及毀損告訴，業經曾雅君及曾彥儒到庭陳述屬實，亦經證人李銘讚證稱確有其事。雖然曾雅君等人為成年人，然甫接任該職務未滿3月，突然被告知此事，且委員為義務職卻被恐嚇要告侵占、毀損，縱知非其等所為，然心理上因可能遭訴訟害怕恐懼為人之常情，況且當時不知原係經被上訴人同意，而前任管委會確實有使用會議室，故曾雅君等人才被脅迫簽署協議書。又系爭房屋係經被上訴人同意後使用，上訴人並非無權使用，依證人蔡穗雅之證詞可證明上訴人並非未經同意使用被上訴人之房屋及將之毀損，此外證人蔡穗雅其他證述及被上訴人供述均非實在。而「因被脅迫而為負擔債務之意思表示者，即為侵權行為之被害人，該被害人固得於民法第九十三條所定之期間內，撤銷其負擔債務之意思表示，使其債務歸於消滅，但被害人於其撤銷權因經過此項期間而消滅後，仍不妨於民法第一百九十七條第一項所定之時效未完成前，本於侵權行為之損害賠償請求權，請求廢止加害人之債權，即在此項時效完成後，依民法第一百九十八條之規定，亦得拒絕履行。」（最高法院28上字第1282號判例參照），上訴人主張系爭協議書被脅迫簽署，依據侵權行為法則於原審主張拒絕履行，應屬有理，不受一年除斥期間之限制。且本案管委會使用房屋為會議室一間，非三間，係前任管委會即沿用，更曾經被上訴人同意，協議書第一及第二條房屋堆放雜物或毀損也非管委會所為，第五條系爭6號房屋後院柱子損壞也非上訴人毀損，上訴人無維修義務。但被上訴人卻施行詐術，並以脅迫提告刑事威脅曾雅君等三人，免除其長達十年未繳交管理費，並連同親屬所有之同址2號、6號、16號均免除。
曾雅君等3人事後才得知非僅免除被上訴人房屋，該協議書顯是被脅迫及詐欺下所為，應屬事實。甚者，被上訴人於簽署系爭協議書後，仍未按協議書於99年7月開始繳納管理費，足證協議書是遭被上訴人詐欺至顯。故原審稱上訴人未舉證詐欺或脅迫，顯與事實不符，蓋被上訴人亦未否認經過，僅稱上訴人代理人非未成年人不可能受詐欺，故原審判決顯然有誤。
（五）原審認為曾雅君主委對外和解有效，且主任委員有特別代理權云云，顯有誤會。蓋公寓大廈管理條例公益性質較重，其與一般股份或有限公司為負責人、董事長對外代表公司所簽契約或協議書效力，應有所區別，亦不能相比擬，尤其公寓大廈主任委員或管委會應僅能執行法律規定、決議、規約，此參公寓大廈管理條例第37條管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議即明。且被上訴人為區分所有權人，並非單純第三人，且其有繳納管理費義務，維護自己專有部分義務，本案實與一般對外效力不同。原審舉例如公共設施管理瑕疵造成某一區分所有權人房屋損害之維修或減免管理費以供補償等，應得由管理委員會為之即可，亦無法源依據，僅為推論。故未經管理委員會決議或區分所有權人會議決議，主任委員對外無權代理行為，應不能對管委會或區分所有權人生效。
（六）且被上訴人明知未經管委會開會決議應屬無效，上訴人亦坦承其任主委時，似有一戶未搬進來住，故管理委員會決議管理費收半價，且係由管委會決定，非由主任管理委員自己決定，當時是共同決定的等語，足證被上訴人擔任主委時既知免除繳納管理費需管委會共同決議，足證該免繳管理費協議書應屬無效。核上，本案管理費繳納均屬公寓大廈管理條例之規定，且須經區分所有權人會議決議事項，主任委員實無權限未經區分所有權人會議或管委會決議，或違反公寓大廈管理條例及規約與被上訴人訂立免除系爭管理費及相關事項之合約，故系爭協議書無效甚明。
（七）退步言之，若認為維修事實行為已完成，上訴人亦主張系爭協議書第3項免除管理費無效。本案縱認其他協議書條文有效，但民法第111條但書，法律行為一部無效，除去該部分有效規定，此部分被上訴人於原審亦主張除去第三項免除管理費無效外，其餘有效。故上訴人主張可接受第三項免繳管理費無效，其餘不爭執。且依據無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113條亦有明文，本案被上訴人自始為惡意第三人，明知曾雅君等三人無權代理仍以詐欺脅迫方式簽署該協議書，故懇請判決有關協議書第三項免繳管理費部分應屬無效。
（八）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人於民國99年3月31日與被上訴人臧家鈞所簽訂之協議書無效。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人答辯除引用原審所提外，另補陳如下：
（一）系爭協議書係由管理委員會之主委、財委及監委等3位重要幹部擔任締約代表人，並蓋用管理委員會之印信，該代理權合法性並無疑義，且主任委員代表管理委員會，於公寓大廈管理條例規定之權責範圍內所為法律行為，應屬有效。依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會係由多數人組成之團體，有一定職務及成立宗旨，並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金，屬非法人團體，應有對外締約及和解能力。同條例第29條第2項前段規定，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員會互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之內部決策雖以合議制來形成，但其對外之法律行為作成，則係由其所設代表人即主任委員擔任法定代理人代為行之，而由其對外代為或代受意思表示，與一般法人之行為方式無異。管理委員會對外之法律行為既係由主任委員單獨代理，則主任委員對外具有意思作成之權限，且包括特別代理權在內，此由管理委員會由主任委員為法定代理人提起訴訟或進行訴訟上和解，均無須附上管理委員會決議書或載有特別代理權之委任狀，足以明之。又主任委員依法代表管理委員會，其權限應及於管理委員會所得為之一切行為，苟非有法律明確限制，應認其對外得從事合乎公寓大廈管理條例第36條所定全部事務之法律行為，至規約或區分所有權人會議決議、管理委員會決議之限制，屬內部關係事項，交易第三人或法律行為第三人即被上訴人應受善意信賴之保障，本案亦有民法第169條規定適用。又被上訴人確如上訴人所述曾任主任委員一職，上訴人之主任委員曾雅君、監察委員曾彥儒及財務委員呂世杰等3人代表上訴人與被上訴人簽署系爭協議書，顯未有住戶規約明定須經區分所有權人會議決議行之，應屬公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內之法律行為，且上訴人迄今未能提出規約或區分所有權人會議決議、管理委員會決議有何限制主任委員對外成立和解之事實之攻擊防禦方法及其證據，則主任委員之法定代理權當然包括特別代理權，已如前述，自應有締結系爭協議之代理權限，不生無權代理或逾越代理權之問題，曾雅君等3人所為並未違反條例、規約或區分所有權人決議，上訴人援引臺灣高等法院臺南分院96年上易字第226號民事判決，其內容係有關「管理委員會違反未經變更之區分所有權人會議決議事項」，顯與本案情狀相左。另免除管理費給付之一節，法律亦無明文強制應由區分所有權人會議決議或其他禁止之規定，要無於日後認定系爭和解協議書無效之理，又和解若於規約未明定應由管理委員會決議行之，則應得由主任委員代表管理委員會為之，若主任委員之代理有故意或過失損及本人權益情形，亦屬管理委員會向主任委員依內部之委任關係請求損害賠償之問題，難謂代理行為或系爭協議簽署無效。再按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定，既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認等，始符法意（最高法院98年台上字第2248號判決、50年台上字第2719號判例意旨參照），則上訴人基於公寓大廈管理條例第36條規定管理委員會之職務範圍，與被上訴人就非法占用及毀損房屋一事簽訂系爭協議書，按系爭協議書之記載，其訂約之緣由乃因上訴人未經被上訴人同意即擅自使用被上訴人所有房屋二戶及訴外人臧家治所有房屋一戶，而承諾將堆放於被上訴人房屋之垃圾及雜物清空、消毒，將渠等毀損之天花板、門、窗及遭打洞之牆壁修復並回復原狀，提供門禁卡供被上訴人使用，且為表示歉意而同意以減免管理費方式償付其不法占用被上訴人房屋期間所應負擔之租金，雙方應依約履行，並放棄法律追訴權利等事宜，以作為本事件和解之條件，揆諸前揭最高法院判決意旨所示，管理委員會應有就權利義務之協商、和解或承認等之權能，且主任委員既有代表管理委員會對外為法律行為之權限，自包括成立和解契約在內，即上訴人向被上訴人就該事件所須負擔之義務進行協商，並達成和解乙節，於法並無不合，該協議書之效力自合法有效。此外，上訴人以原審未就本案亦有表見代理適用深究乙節，指摘原審判決顯有疏漏云云，實屬無據。系爭協議之簽訂人既為主任委員，並依原審判決及最高法院判決意旨，均認主任委員具有代表管理委員會就權利義務成立和解、協商等對外為法律行為之權限，復以本案上訴人與被上訴人間所協商簽訂之協議書等法律行為，並非區分所有權人會議決議或規約規定不得由主任委員代理管理委員會行使之權能，是上訴人為本案管理委員會之「有代理權人」，要無疑義。且表見代理既係針對代理人無代理權之情形所設，自無深究必要。退萬步言，縱採上訴人主張，認定上訴人並無代理權限，仍應認被上訴人屬善意第三人而得主張表見代理，蓋第三人若非明知無權代理人並無代理權限或並無可得而知之情形者，即屬善意第三人。系爭協議書既已由上訴人之主任委員、財務委員及監察委員簽訂，並蓋有管理委員會之印信，且無論衡諸被上訴人過去擔任主任委員之經驗及實際事實中，在區分所有權人會議及規約均未有限制主任委員代表管理委員會對外為和解等法律行為之明文情形下，被上訴人自不可能明知或可得而知由主任委員、財委及監委出面協商並簽訂協議書之法律行為係屬無代理權限之行為，被上訴人屬民法表見代理規定之善意第三人，當無可議。
（二）曾雅君等3人均係具有獨立思考能力且收受意思表示無礙之完全行為能力人，另查事發當時，除上訴人及被上訴人雙方共4人外，尚有代書李銘讚在場擔任見證，依證人李銘讚之證詞，足以證明被上訴人係當日方知房屋遭占用等情形，而曾雅君等3人為免被上訴人就渠等不法行為訴諸法律，乃竭力懇求被上訴人宥恕並簽署系爭協議書，且由證人蔡穗雅委員提出補償方案，絕無上訴人所指被上訴人施以詐欺及脅迫行為。次按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，上訴人僅指出曾雅君等3人表示渠等於締約當時係受被上訴人脅迫所為，未能舉實證明於99年3月31日簽訂系爭協議書時，其主任委員等3人有受何強暴或脅迫而簽訂之事實，依舉證責任分配原則，自難認定系爭協議書簽約過程，上訴人意思表示有何不自由之情事，兩造基於自由意思達成合意而簽訂系爭協議書，即應受協議書內容拘束。且按民法第92條及第93條規定：「因詐欺或脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」、「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。」據此，無論上訴人之代表人於簽立系爭協議書時是否確因受有詐欺或脅迫而為意思表示，上訴人皆因除斥期間經過而喪失撤銷權，自不得以此主張系爭協議無效。
（三）上訴人主張被上訴人係利用曾雅君等3人上任未久且不諳規定之機，惡意迫其簽署系爭協議書，且上訴人已決議拒絕承認協議書之效力，故系爭協議將因無權代理而對上訴人不生效力等語，顯與事實相悖。另上訴人表示該協議內容有違平等原則、比例原則應屬無效云云，上訴人之認知似有謬誤之處。查被上訴人長年於臺北經商，且須照顧多年臥病在床之老父，近年較少居住於被上訴人所有位於中華花園廣場之房屋內，也鮮少往返花蓮及臺北兩地。直至99年3月31日被上訴人因返花蓮辦事，順道查看屋況，始發現系爭房屋於未通知及獲得被上訴人同意之情況下，竟遭人以撬毀鐵捲門及毀損門、窗方式侵入，並毀損天花板、玻璃窗戶及牆壁，更竊佔為該管理委員會會議室之用，而將訴外人臧家治之房屋作為惡臭垃圾及各式雜物之堆放間，被上訴人當日見狀後，立即找來上訴人之管理委員會成員詢問，經曾雅君等3人自承後，始確知前揭房屋確係遭上訴人侵入、毀損及竊佔，並已歷經多時。且依證人蔡穗雅之證詞得悉管理委員會確係未經同意即使用被上訴人之房屋，曾雅君等3人於東窗事發後，因擔心被上訴人提告，乃與被上訴人協商，表示同意減免前揭房屋之管理費，並承諾將其堆放於前揭房屋之垃圾及雜物於99年4月30日前清空及消毒，將渠等毀損之天花板、門、窗即遭打洞之牆壁修復並回復原狀等，以換取被上訴人同意不對渠等提出告訴。詎料，上訴人未按約定於期限內將前揭房屋修繕及回復原狀，直至被上訴人對其3人提起毀損告訴之追訴期間經過後，且於管理委員會決議後半年多，方以管委會名義興訟否認協議書效力，其行為不但可議，且更應就其所謂「本人」（管理委員會及其區分所有權人會議）拒絕承認「代理人」（即曾雅君等3人）所為代理行為乙節加以舉證，否則曾雅君等3人以上訴人名義與被上訴人簽訂協議在先，卻又改以上訴人名義否認協議書效力在後，倘若以上訴人名義實際進行決策之人均係曾雅君等3人，則曾雅君3人不過是濫用非法人團體（中華花園廣場管理委員會）之名，而行規避法律責任脫法行為之實。被上訴人先為私有財產權受侵害者，又因基於信賴之善意，與曾雅君等3人簽署和解協議書，後於未獲任何補償下遭訴，此即全案真實經過，顯證上訴人所陳與事實相去甚遠。復按民法第736條規定，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。系爭協議之締結，係由具有完全行為能力之當事人雙方，就被上訴人權益受侵害一事取得補償共識，並於意思表示完全自由之狀態下共同簽署完成，並非被上訴人無端獲得管理費減免之特權，並未違背公平及比例原則。
（四）答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
五、本院得心證之理由：
（一）兩造對上訴人為合法成立之管理組織，曾雅君為上訴人之主任委員，曾彥儒為監察委員，呂世杰為財務委員，且被上訴人曾任上訴人之主任委員，99年3月31日曾雅君等3人以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭協議書，及協議書為真正等均不爭執，並有系爭協議書影本附卷可稽，堪信為實在。本件兩造爭執要點為上訴人簽訂系爭協議書之行為是否違反公寓大廈管理條例強制規定、曾雅君等3人有無權利代理上訴人與被上訴人簽訂系爭協議書及是否受詐欺、脅迫訂立系爭協議。
（二）按區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，而管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，此為公寓大廈管理條例第3條第7、9款、第29條所明定。而管理委員會職務內容依公寓大廈管理條例第36條規定為：區分所有權人會議決議事項之執行、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、住戶共同事務應興革事項之建議、住戶違規情事之制止及相關資料之提供、住戶違反第六條第一項規定之協調、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管、管理服務人之委任、僱傭及監督、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行、其他依本條例或規約所定事項等，足見管理委員會性質上應僅係執行機關，並非意思決定機關，且所執行之事項依前開規定所示，係區分所有人會議所決定之事項或一般常態性之管理事務。又依同條例第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，亦可證管理委員會或主任委員並無違背區分所有權人會議決議，自為意思決定之權。
（三）再依公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」，同條第3項亦規定「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」，故區分所有權人繳納管理費及其運用均應由區分所有權人會議決議，區分所有權人均應遵照區分所有權人會議之決議或規約規定向管理委員會繳納管理費，而所繳納之管理費為公共基金，其使用非經區分所有權人會議決定亦不得為之。且依同條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…」，故除非經區分所有權人會議決議或規約規定，管理委員會對公共基金之運用僅能使用於共用部分甚明。況住戶繳交之管理費係屬公共基金，其主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人，且區分所有權人對於公共基金之權利應並隨區分所有權之移轉而移轉（公寓大廈管理條例第19條），是區分所有權人繳交充作公共基金之管理費義務及其對公共基金之權利，並非存在於個別區分所有權人與管理委員會間，故管理委員會並無免除個別區分所有權人繳交管理費義務之權限。又依上開條例第36條第7款之規定，管理委員會雖有對於公共基金有「收支、保管及運用」之權責，惟此之所謂「運用」，應係指一般與全體區分所有權人共同利益有關之常態性支出而言，其他特殊情況，若非出於管理上之必要，例如緊急事故之處理等，即應獲得區分所有權人授權後始得為之，否則即與上開條例第36條以條列式明定管理委員會職務之立法目的有違。此與公寓大廈管理委員會是否具有當事人能力，得為訴訟之適格當事人之概念無關。故管理委員會對外之法律行為雖係由主任委員單獨代理，惟仍應於法律規定、規約及區分所有權人授權之範圍內進行，否則即難謂為有權代理而對全體區分所有權人發生效力。
（四）又民法第736條規定，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。依系爭協議書之記載，兩造訂約之緣由乃因上訴人未經被上訴人同意擅自使用被上訴人所有之房屋2戶及訴外人臧家治所有之房屋1戶，而約定上訴人應於期限內清理修復房屋後返還被上訴人及臧家治、同意免計之前管理費、上訴人應於一定期限內將被上訴人房屋打洞處填補修復、雙方並放棄法律追訴權利等等，其內容旨在防止未來可能發生之訴訟爭執，而互相讓步，核其性質應屬和解契約無誤。惟依兩造之供述及證人蔡穗雅、李銘讚於本院之證述，系爭協議係由曾雅君等3人未經上訴人管理委員會開會決議即由其等3人逕行簽署，而上訴人係採委員會制，依上訴人所提該屆即第15屆管理委員會共計9位委員（見本院卷第96頁），是即便認為上訴人管理委員會有權與被上訴人簽署系爭協議，曾雅君等3人未經管理委員會開會決議即擅自與被上訴人簽署和解契約，亦非有效。
（五）又民法第169條關於表見代理之規定，惟意定代理始有適用，若代表或法定代理則無適用該規定之餘地（最高法院79年度台上字第2012號判例意旨參照）。而本件爭執在於：依公寓大廈管理條例及規約之規定，曾雅君、曾彥儒及呂世杰3人是否有權以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭協議書，亦即系爭協議書是否有因上開3人逾越法定權限而生無權代理法律效果之問題，非屬意定代理授權範圍之爭執，依上開說明，無表見代理之適用，被上訴人所為表見代理之抗辯，顯然係出於法律上之誤會，並不足取。
六、從而，上訴人主張被上訴人與曾雅君等3人以上訴人名義於99年3月31日與被上訴人訂立之協議書，違反公寓大廈管理條例之規定，且經上訴人決議不予承認，請求確認系爭契約無效，經核與民法第170條第1項之規定並無不合，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，毋庸一一予以論列，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 28 日
民事庭審判長法 官 何方興
法 官 張宏節法 官 王紋瑩以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 28 日
書記官 李芸宜